【導讀】海峽明珠廣場項目。報告編號：廈均和2021研第號

　　

【正文】 之外， MaxMara、OMEGA、 CERRUTI 1881 等品牌的不斷進駐，在充實其奢侈品陣營的同時，讓磐基中心與世界精彩同步。 從當季最新的時尚潮流商品到格調優(yōu)雅的購物空間，讓您擁有前所未有的精彩生活態(tài) 度。其獨特的建筑設計、一流的購物環(huán)境、濃郁的文化氛圍、貼心完善的客戶服務，讓您盡享世界頂級品牌的無窮魅力與緊貼國際的流行元素。 磐基中心首創(chuàng)集 “國際甲級純租賃商務樓 ”、 “超五星級酒店 ”、 “國際名品中心 ”三位一體的復合式商業(yè)模式。 海峽明珠廣場項目可行性評估報告 第 28 頁 共 69 頁 圖 9 圖 109 物業(yè)管理：第一太平戴維斯提供物業(yè)管理顧問 本項目為純租賃型物業(yè)，項目總建筑面積 67000 平方米，共 28層，地下 2層；地上 26 層，單層面積為 1165平方米，每層規(guī)劃 9 個單元，面積在 128197平方米，可打通。 平均入駐率為 95%。 2021 年來，辦公桉平均租金在 100元 /平方米左右。 中閩大廈 中閩大廈地處廈門湖濱北路西段，南臨筼筜湖 ，北靠狐尾山，緊鄰市政府和人民大會堂，周邊有工行、建行、中行、興業(yè)銀行等金融大廈相伴左右，依海峽明珠廣場項目可行性評估報告 第 29 頁 共 69 頁 山傍水，交通便利，是廈門行政金融中心的標志性建筑，貨真價實的 “廈門十佳夜景工程 ”之首。 大廈地段優(yōu)越、裝修簡潔、質量優(yōu)良、設施齊全、設備先進、配套完善、智能化程度高，被國家建設部確認為 “建設部第一幢智能示范大廈 ”， 2021 年被建設部評為 “全國百項建筑智能化 ”經典項目。 圖 11 物業(yè)管理公司：友朋四方物業(yè)管理 本項目為出售加租賃型物業(yè)，項目總建筑面積 8 萬平方米，共 47 層，地下 3 層；地上 44 層，標準層樓層面積： 1300 ㎡，單元面積范圍：裙樓主力面積 200－ 400 ㎡不等，主樓主力面積在 150200 ㎡之間，面積可靈動組合。 平均入駐率為 75%。 2021年來，平均租金在 100 元 /平方米左右，銷售均價 17500 元 /平方米。 東方財富廣場 東方財富廣場地處廈門嘉禾路與仙岳路交匯處，交通便捷，同時臨近呂嶺路與湖濱北路、機場快速路等廈門中心主干道，形成 5 分鐘車程通達廈門國際海峽明珠廣場項目可行性評估報告 第 30 頁 共 69 頁 機場與島外城區(qū)的交通優(yōu)越體系。坐擁廈門中心區(qū)江頭商圈、 SM 商圈、蓮坂商圈，無限商機從容把握。東方財富廣場顛覆傳統(tǒng)商務模式，集國際甲級寫字樓與國際五星 級酒店、國際酒店公寓于一體的全新商務群落。 東方財富廣場之 B 棟喜多國際 OFFICE 共 20層，高達 米，建筑面積為 21587 平方米。項目規(guī)劃 420層為國際甲級寫字樓、 13 層為商業(yè)配套、地下 B B2為停車場，車位 180多個，配備自動化停車管理系統(tǒng)。大廈配備原裝進口日本三菱電梯 4 臺、客貨梯 (消防專用 )1太和兩部商場電梯；大廈設有先進及完善的中央空調系統(tǒng)、消防系統(tǒng)和智能化系統(tǒng)，同時擁有與喜來登酒店共享的新風接入系統(tǒng)及有線電視系統(tǒng)。 圖 12 物業(yè)管理：盛世豪泰物業(yè)服務有限公司 第一太平戴維斯提供物業(yè) 管理顧問 海峽明珠廣場項目可行性評估報告 第 31 頁 共 69 頁 本項目為純租賃型物業(yè)，項目總建筑面積 9 萬平方米，共 22 層，地下 2層；地上 20 層。 平均入駐率為 95%。 2021 年來，辦公桉平均租金在 90 元 /平方米左右。 立信廣場 “立信廣場 ”以全鋼打造建筑骨架，共 30 層，總高度 米，總建筑面積 65994 平方米。 2021 年 4 月，廈門立信偉業(yè)房地產開發(fā)有限公司接手該大廈后，投入巨資進行開發(fā)和定位，全面引進五星級酒店管理內容，配置 5A智能化管理系統(tǒng)，被業(yè)界譽為 “地標寫字樓 ”、 “五 A 級寫字樓 ”。 綠化率 : 20% 容積率 : 車位 216 個 裝修 : 5A智能化管理系統(tǒng) BA樓宇自動化系統(tǒng) CA通信自動化系統(tǒng) FA消孩自動化系統(tǒng) SA安全自動化系統(tǒng) PA泊位自動化系統(tǒng)，首創(chuàng) “一卡通 ”門禁管理機制，從停車廠、電梯、公司門口，采取卡片辯識，榮登廈門智能化寫字樓典范。 全面引進五星級酒店管理內容香港戴德梁行與廈門友朋四方兩大物管公司強強聯(lián)手，首創(chuàng)大堂酒店試管理服務，并設立商務服務中心，大堂內配置大堂經理、門童及導乘人員，提供企業(yè)領袖與來訪賓客最貼心尊榮的服務，全力營造賓至如歸的氛圍。 海峽明珠廣場項目可行性評估報告 第 32 頁 共 69 頁 圖 13 圖 14 物業(yè)管理： 香港戴德梁行物業(yè)管理有限 公司 /友朋四方物業(yè)管理有限公司 項目總建筑面積 67000 平方米，共 30 層，地下 2 層；地上 28 層 寫字樓單位面積規(guī)劃為 106 平方米起至 1988 平方米，并可依據企業(yè)需求面積大小作彈性規(guī)劃 。 海峽明珠廣場項目可行性評估報告 第 33 頁 共 69 頁 2021 年來，辦公桉平均租金在 95 元 /平方米左右，寫字樓售價在 18000元 /平方米左右。 聯(lián)發(fā)電子城 是廈門市重點建設項目， 2021 年九月份開業(yè)，總用地面積 3 萬平方米，總建筑面積近 7 萬平方米，建成后將成為海峽西岸經濟區(qū)甚至全國一流的電子產品交易中心，集批發(fā)零貿易，品牌展示推廣，倉儲物流，電子商務等現(xiàn)代商貿功能于一體。 圖 15 本項目寫字樓全部出售，一至四層商場為純租賃型物業(yè)，項目總建筑面積7 萬平方米，共 17 層，地下 2 層；地上 15 層 寫字樓單位面積規(guī)劃為 50 平方米起至 110 平方米 。 2021 年來，商場租金在 160 元 /平方米左右，寫字樓銷售均價 14500 元 /平方米。 海峽明珠廣場項目可行性評估報告 第 34 頁 共 69 頁 新景世紀城 項目總用地面積約 ，總建筑面積近 37萬平方米，綠化率 40%，規(guī)劃配備 1700 多個停車位，是集住宅、商場、甲級辦公樓于一體的大型綜合性物業(yè)。整體建筑格調為現(xiàn)代簡約主義風格。 其中，住宅規(guī)劃為別墅公館，建筑樓層 18到 33樓，總戶數(shù) 1200多戶，主力戶型為 150 平方米以上的躍層， 1＃地塊住宅底層架空設計；辦公樓將建成生態(tài)寫字樓，建筑樓層 20到 28樓，建筑面積 10萬多平方米，每三層規(guī)劃一挑高 ，以構筑休閑商務互動交流平臺。 近 37 萬平方米的巨大體量，雄踞廈門城市中央，毗鄰體育公園、市政綠地，攜都心繁華之便利，享優(yōu)越生活環(huán)境之尊貴。 住宅躍層式規(guī)劃、成長型戶型設計，旨在打破枯燥無味的平層格局，為業(yè)主提供高品質居住空間。 “蓮坂板塊 ”商業(yè)價值飆升，伴隨著明發(fā)商業(yè)廣場眾多國際商業(yè)巨頭的入駐、磐基酒店（五星級）的投入建 設、新景世紀城的崛起，蓮坂商圈將從 “富山－火車站商圈 ”獨立出來并有青出于藍而勝于藍之勢。 項目規(guī)劃配備的大規(guī)模地下整體停車場，將為新景世紀城眾多業(yè)主及工作人員消除泊車之憂。 塑造 “城市中央 商務居住公園 ”的獨特魅力形象，開啟 TCPARK（ Top Community Park）居家、購物、休閑、體驗、辦公共享時代。 海峽明珠廣場項目可行性評估報告 第 35 頁 共 69 頁 圖 16 物業(yè)管理： 本項目為出售物業(yè)，辦公以 80130 平米的小面積為主，已作產權分割處理，不能打通。 2021 年來，寫字樓售價在 1202119000 元 /平方米。 167。 廈門商場綜合體個例分析 萬達廣場 廈門 湖里 萬達廣場 位于 廈門市 島內的 湖里區(qū) ，所處湖邊水庫板塊是廈門市島內外一體化建設中的重點區(qū)域。 項目總 規(guī)劃用地面積 萬平方米，總建筑面積約 53萬平方米，總投資超過 50 億元，內 容包括大型 商業(yè)中心 、五星級酒店、萬千百貨、萬達國際影城、大玩家電玩城、大歌星 KTV、兒童城、酒樓、電器商場、室外 步行街 、精裝 SOHO、高級寫字樓及商業(yè)街區(qū)等多種業(yè)態(tài)，集購物、餐飲、文化、娛樂、海峽明珠廣場項目可行性評估報告 第 36 頁 共 69 頁 商務、休閑多種功能為一體，是萬達第三代 城市綜合體 的 旗艦 作品，代表了當今 中國 大型商業(yè)中心的最高水平。 周邊交通 : 緊臨仙岳路城市 主干道 ，金山路等多條交通要道遍布周邊，交通四通八達。沿仙岳路往東可通過即將通車的 翔安海底隧道 迅速到達 翔安區(qū) ，往西可直通 海滄大橋 在快速出島。作為島內一條橫貫東西的交通大動脈，該地段的交通優(yōu)勢十分創(chuàng)見。同時，沿金山路往北可達五緣灣片區(qū)，往南可達 廈門軟件園 二期。 周邊配套 : 作為 廈門島 東部“城市綜合體”項目，位于島內東部幾大新興片區(qū)的中心位置，共享五緣灣與 觀音山 等片區(qū)的景觀資源。片區(qū)周邊旅游配套資源極其豐富，包括五緣灣帆船港口、 濕地公園 、 商業(yè)街 、廈金灣 旅游度假村 、觀音山 商業(yè)步行街 、人工沙灘、 香山 國際 游艇碼頭 、國際奧網中心等。 圖 17 中華城 中華城位居中山路步行街中段，是廈門市一級商圈的核心位置，厚重歷史文化和現(xiàn)代商業(yè)并行發(fā)展，被定義為閩南地區(qū)的塔尖商業(yè)區(qū)。 中華城與具有海上花園之稱的鼓浪嶼隔海而立；與百年鴻山寺肩臂相連；緊鄰中山公園、萬石植物園和千年古剎南普陀寺，是廈門重要的游客交匯中心，被廈門市、思明區(qū)兩級政府立為重點建設工程項目，是中國海峽西岸歷經百年鼎盛不衰的商業(yè)街區(qū)。 中華城四面臨街，途經的公交車及城市公共巴士路線 45條以上，眥臨有 2海峽明珠廣場項目可行性評估報告 第 37 頁 共 69 頁 個公交總站：輪渡公交總站、思北公交總站； 3 個已投入使用的停車場（樓）和 2 個地面停車帶：輪渡廣場地下停車場、海光大廈停車樓、文化宮地下停車場、鎮(zhèn)邦路停車帶、大中路停車帶； 3 個客運碼頭：廈門港國際客運站、廈門旅游碼頭、輪渡碼頭 。交通十分便捷、易達。 中華街區(qū)（中山路）經濟圈作為廈門商業(yè)的代表，在這方歷經百年的街區(qū)中，挺立著數(shù)百座形態(tài)各異的建筑，西方建筑格調和閩南現(xiàn)代海濱城市建筑相結合，形成了海西特有的閩南建筑群。 中山路步行街商家云集：知名百貨公司；國際著名大酒店；閩南特色大酒摟；臺灣美食；中華百年名小吃；百年旅館等等。在現(xiàn)代商業(yè)的熱潮中，中山路百年的歷史文化愈加彰顯得濃烈。中山路全街長約 1200 米，是著名的海上花園鼓浪嶼的前大門，與中山公園和萬石植物園肩臂相連，與經歷數(shù)百年滄桑的鴻山古寺唇齒一體，同中國千年古剎 —南普陀寺、廈門 大學相鄰，日最高客留可達 30 萬人次，是中華十大名街中唯一直通大海的步行商業(yè)街。 中山路步行街，作為廈門的商業(yè)名片，是廈門城市旅游最為核心的觀光、休閑、購物、品飲區(qū)；是海外華僑和國內外游客感受廈門的第一地理區(qū)位。 中華城業(yè)態(tài)分布 總建筑面積（含地下）： 160000 ㎡ 電力開關站： 160 ㎡ 容積率： 綠化率： 10% 停車位： 1100 A1 地塊建筑密度： 65% A2 地塊建筑密度： 60% 海峽明珠廣場項目可行性評估報告 第 38 頁 共 69 頁 圖 18 SM 一、二期 SM集團由 7 家上市公司組成，是菲律賓最大上市公司之一，由菲律賓華僑施至成先生于 1958 年創(chuàng)辦。集團核心業(yè)務涵蓋購物中心經營、酒店、零售（包括超市、百貨、品牌店）、銀行、金融服務和旅游業(yè)等各大領域。截止至2021 年，集團的資產凈值約為 2,924 億菲律賓比索（約合人民幣 413億元）。 作為 集團業(yè)務的核心部分， SM 集團自 1985 年在菲律賓首都馬尼拉北邑沙地區(qū)開設第一個大型購物中心后，經過二十多年的迅速發(fā)展，目前在菲律賓各地和中國境內已擁有 38 家大型綜合購物中心，總建筑面積逾 420 萬平方米，每日人流量達 300 萬多人次。其中，坐落于馬尼拉灣的 SM 亞洲商城為世界第四大購物中心，面積約 40 萬平方米。此外，集團尚有 9 個購物中心在建設之中，包括中國 SM南蘇州生活廣場、重慶 SM城市廣場和山東淄博 SM 城市廣場。 集團主席施至成先生被冠為 “菲律賓零售業(yè)之父 ”。集團管理層在 2021 年獲得美國《時代》雜志專題報道并 于 2021 年被《亞洲華爾街日報》評為最優(yōu)秀的亞洲公司之一。 地理位置： SM 城市廣場 一、二 期 均 位于嘉禾路及仙岳路交界處 。 海峽明珠廣場項目可行性評估報告 第 39 頁 共 69 頁 圖 19 圖 20 商家 SM 城市廣場是一個集商業(yè)、餐飲、娛樂、休閑、酒店等為一體的地方。SM 來雅百貨、賽博數(shù)碼廣場、家具家居城、美食廣場等主力店紛紛入駐，其它品牌旗艦店、獨立精品店漸漸豐盈，形成了業(yè)態(tài)豐富、品種齊全的特有格局，且在以 “家庭消費 ”為市場定位策略的指導下，幾年來， SM 城 市廣場 人流量、銷售額均處于同類商場的前列。 世界名牌 “花花公子 ”去年才正式進駐 SM商業(yè)城的。據 “花花公子 ”專賣店經營者謝晉榮介紹，當時他在廈門各個角落考察了整整一年，最后還是決定把自己的專賣店開到 SM 商業(yè)城內。 海峽明