【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 不需要為安全而擔(dān)憂(yōu)，增加住戶(hù)的歸屬感。 小區(qū)內(nèi)清潔必須妥為安排，日常清潔可能會(huì)影響住戶(hù)，造成不便。所以，在清潔工作方面要有條理性、規(guī)劃性。 （二）、社區(qū)服務(wù) 個(gè)性化保姆：鐘點(diǎn)工、專(zhuān)職非住宿、專(zhuān)職住宿，為業(yè)主提供全方位的服務(wù)。 為了豐富小區(qū) 業(yè)余文化生活，組織周末派對(duì)和周末旅行團(tuán)，同時(shí)，建立小區(qū)商業(yè)街、超市、社區(qū)局域網(wǎng)及電話(huà)配送購(gòu)物系統(tǒng)，以方便住 24 戶(hù)的生活需要。 （三）、高級(jí)會(huì)所管理 高級(jí)會(huì)所將為業(yè)戶(hù)提供四人空間，集健身、娛樂(lè)于一體。 （四）、智能化系統(tǒng)管理 職能化系統(tǒng)從使用功能上區(qū)分為保安系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)和會(huì)所消費(fèi)計(jì)費(fèi)等配套服務(wù)系統(tǒng)。其中包括智能門(mén)禁系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、 CCTV 遠(yuǎn)程監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)、小區(qū)停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)、小區(qū)感應(yīng)式消費(fèi)系統(tǒng)、“一卡通”智能系統(tǒng)、會(huì)所及其配套服務(wù)系統(tǒng)及音樂(lè)及綠地噴淋系統(tǒng)。 （五）、停車(chē) 場(chǎng)管理 停車(chē)場(chǎng)的設(shè)備將采用當(dāng)今現(xiàn)金的管理系統(tǒng)取代效率低下的人工操作。采用自動(dòng)化管理，可以減少人為損失，節(jié)省人力資源，增加車(chē)輛流量，從而使物業(yè)管理運(yùn)作更為通暢，更利于車(chē)主使用停車(chē)場(chǎng)設(shè)備。停車(chē)場(chǎng)必須設(shè)置閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，保障使用者及車(chē)輛的安全。物業(yè)的后備電源發(fā)電機(jī)需安裝停車(chē)場(chǎng)自動(dòng)化系統(tǒng)及照明系統(tǒng)，以應(yīng)付斷電等緊急情況。停車(chē)場(chǎng)內(nèi)須裝有足夠通風(fēng)系統(tǒng)，保證新鮮空氣的供給，以符合衛(wèi)生及安全要求。停車(chē)場(chǎng)以自給自足的管理原則進(jìn)行測(cè)算和收取費(fèi)用，無(wú)需由管理費(fèi)補(bǔ)貼。 25 第五部分 環(huán)保與勞動(dòng)防范 一、環(huán)境保護(hù) （一）、垃圾分類(lèi)處理 設(shè)置垃圾分類(lèi)回收，將垃圾壓縮后送入城市垃圾總管，消除了垃圾可能引起的空氣污染?；蛘呃?jīng)過(guò)分揀，回收可利用成份，將不可利用成份通過(guò)多次循環(huán)焚燒，處理為無(wú)害物，并利用其焚燒的熱能為小區(qū)服務(wù)，既降低固體垃圾的污染，節(jié)約了能源，又可以節(jié)省供熱費(fèi)用。 （二）、中水處理系統(tǒng) 中水處理系統(tǒng)可就地處理污水，把污水變成中水，中水可以用作種地、澆花、洗車(chē)等。 （三）、變頻供水水箱供水是在每棟樓頂設(shè)置一水箱，假若該棟樓宇入住率不高或用水不多，水箱中的水就需要經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)時(shí)間才能更新，容易造成“二次污染” 。變頻供水是設(shè)置集中蓄水池，向整個(gè)小區(qū)供水，用量大，更新快，使水質(zhì)保持新鮮。另外，變頻供水的水壓也較水箱供水大，更便于高樓層的用水供給。 二、安全防范 （一）、消防 整個(gè)小區(qū)嚴(yán)格按照國(guó)家民用建筑防火規(guī)范設(shè)計(jì)。 （二）、衛(wèi)生措施 小區(qū)內(nèi)設(shè)有大面積綠化，為小區(qū)居民提供優(yōu)美的環(huán)境和新鮮 26 的空氣，并有利于防塵降噪。 各建筑單體間距均符合日照要求。 在小區(qū)內(nèi)及公共服務(wù)區(qū)設(shè)垃圾臨時(shí)收集點(diǎn)，由物業(yè)管理人員統(tǒng)一定時(shí)集中送至垃圾站處理。 第六部分 市場(chǎng)分析 27 一、惠州市房地產(chǎn) 發(fā)展?fàn)顩r 惠州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了三個(gè)階段，第一階段是高溫期（ 1991－ 1993 年），這一時(shí)期該市的房地產(chǎn)投資達(dá)到 億元；第二階段是降溫期（ 1994－ 1996 年），其投資額逐年下降，這一時(shí)期的投資額共計(jì) 億元；第三階段是恢復(fù)發(fā)展期（ 1997 年至今），這一階段，全市的房地產(chǎn)投資開(kāi)始回升，整個(gè)市場(chǎng)情況亦得到逐步好轉(zhuǎn)。 2021 年，惠州市全年房地產(chǎn)投資 92， 069 萬(wàn)元，比去年同期增長(zhǎng) ％，占投資總額的 ％。其中商品房建設(shè)投資 62， 783 萬(wàn)元，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的 ％。惠州市 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理方面采取了一系列措施，減少了一些不合理收費(fèi)，要求開(kāi)發(fā)商嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，注重小區(qū)環(huán)境配套設(shè)施的建設(shè)，因應(yīng)市場(chǎng)需求，建造了一批適合各階層的商品房，使惠州市商品房銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售額都有不同程度的增長(zhǎng)。 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2021 年全市商品房銷(xiāo)售面積 ,比去年同期增長(zhǎng)％，房屋銷(xiāo)售額為 81， 166 萬(wàn)元，比去年同期增加 ％。由于商品房銷(xiāo)售勢(shì)頭較好，使部分空置多年的商品房也能售出，全市房屋空置面積比去年減少 ％。 2021 年 上半年，惠州市房地產(chǎn)市場(chǎng)在中海殼牌石化項(xiàng)目的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 投資勢(shì)頭迅猛，市場(chǎng)供應(yīng)充足，需求旺盛，價(jià)格下降幅度較大，競(jìng)爭(zhēng)加劇。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上半年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，同比增長(zhǎng) 31%；商品房施工面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 74%；竣工面積 萬(wàn)平方米，同比減少 34%，銷(xiāo)售面積 28 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 50%，銷(xiāo)售面積大于竣工面積，但由于去年底竣工面積比銷(xiāo)售面積多 萬(wàn)平方米，因此，目前商品房供求總量基本平衡。 近年來(lái)惠州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅較大， 是 惠州市經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，居民生活水平提高，住房需求增加等因素綜合的結(jié)果，是實(shí)實(shí)在在的需求， 是與惠州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展相適應(yīng)的。從惠州經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的大環(huán)境綜合來(lái)看，當(dāng)前惠州市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是健康平衡發(fā)展，整體沒(méi)有過(guò)熱，沒(méi)有出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。 （一）、 空置面積下降。 由于近年商品房銷(xiāo)售情況較好，沒(méi)有出現(xiàn)大面積的空置積壓現(xiàn)象，空置率有下降趨勢(shì)。今年上半年空置面積 萬(wàn)平方米，比上年同期 萬(wàn)平方米，減少 4%。從空置商品房屋構(gòu)成看，惠州市空置一年以上（含一年）的空置量為 萬(wàn)平方米，比上年同期 萬(wàn)平方米減少 30%，占空置總量的 %。這些房屋相當(dāng)部分是1990— 1995 年間 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)熱遺留下來(lái)的，地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)、周邊環(huán)境及配套設(shè)施已不適合當(dāng)前消費(fèi)者的需求，導(dǎo)致長(zhǎng)期空置。目前，空置房主要通過(guò)市場(chǎng)調(diào)節(jié)，開(kāi)發(fā)商主動(dòng)降價(jià)等途徑來(lái)消化。 （ 二 ） 、房產(chǎn)交易繼續(xù)保持暢旺 1— 6 月，全市完成交易 7079 宗，交易面積 萬(wàn)平方米，交易金額 億元。與上年同期相比分別增長(zhǎng) %、 %、%。 上半年市區(qū)完成房產(chǎn)交易 3789 宗，交易面積 萬(wàn)平方米， 29 交易金額 億元，與上年同期相比分別增加 %、 %、 %。 其中：商品房 價(jià)格大幅下降。 1— 6 月，商品房交易 2367 宗，同比增長(zhǎng) %：交易面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %；金額 億元，增長(zhǎng) %。市區(qū)商品房平均價(jià)格為每平方米 元，房?jī)r(jià)下降 %。價(jià)格下降主要因素在于從去年 5 月份開(kāi)始，惠州市高層、小高層出現(xiàn)滯銷(xiāo)，商品房?jī)r(jià)格基本回到以多層為主的價(jià)位上。 私房交易發(fā)展迅速，住房梯度消費(fèi)方式逐漸形成。 1— 6 月，二手房交易 1422 宗，同比增加 %，面積 萬(wàn)平方米，增加%，交易金額 億元，增加 %，二手房交易平均價(jià)格 為每平方米 元，房?jī)r(jià)下降 %。商品房與二手房成交面積之比1:，房地產(chǎn)市場(chǎng)以商品房交易為主的格局有所調(diào)整，新房交易與二手房交易同時(shí)并重的格局已基本形成。 1— 6 月份，批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積 萬(wàn)平方米，同比下降 12%，辦理商品房預(yù)售鑒證登記 4043 宗，同比減少 %，面積 萬(wàn)平方米，減少 %，交易金額 億元，增長(zhǎng) %，預(yù)售商品房平均價(jià)為 2248 元 /平方米，預(yù)示下半年商品房?jī)r(jià)格將有所回升。 今年 1— 6 月份，惠州市房產(chǎn)管理局房產(chǎn)交易、辦證為國(guó)家和地方代征交 易稅、契稅共計(jì) 1947 萬(wàn)元。 （ 三 ） 、產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證速度加快， 他項(xiàng)權(quán)抵押 登記成為市民購(gòu)房的主要付款形式 今年上半年惠州市房產(chǎn)管理局共辦理各項(xiàng)登記發(fā)證 11811 本，比上年同期增長(zhǎng) 54%。其中辦理房屋產(chǎn)權(quán)確認(rèn) 2107 份，比去年同期增 30 長(zhǎng) 90%；交易辦證 4034 份，比上年同期增長(zhǎng) %；房屋抵押貸款他項(xiàng)權(quán)登記 5057 宗，增長(zhǎng) 56%，面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 103%，貸款金額 億元，增長(zhǎng) 220%。上半年產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證數(shù)量大幅上升，表明惠州市房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，銀行按揭的方式成為大多數(shù)購(gòu)房者的主要購(gòu)房付款方式，同時(shí)還可以看到大宗房地產(chǎn)抵押他項(xiàng)權(quán)登記增加，房地產(chǎn)抵押融資作用得 到充分發(fā)揮。 二、目標(biāo)市場(chǎng)設(shè)定 陽(yáng)光新都的市場(chǎng)定位確定為新世紀(jì)、新社區(qū)、新鄰里關(guān)系 —— 惠陽(yáng)地區(qū)第一個(gè)大型健康生活社區(qū)。面向的目標(biāo)客戶(hù)群體主要是：惠陽(yáng)市當(dāng)?shù)叵M(fèi)者、到惠陽(yáng)地區(qū)周邊城市休閑度假的消費(fèi)者、港澳人士、殼牌項(xiàng)目中高級(jí)管理人員等。 根據(jù)公司在不同地域抽取樣本所做的消費(fèi)群市場(chǎng)調(diào)查分析，將客戶(hù)群的定位按其現(xiàn)居住區(qū)域劃分為三大類(lèi)： （一）、惠陽(yáng)當(dāng)?shù)鼐用? 從公司的問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果分析，在惠陽(yáng)地區(qū)有近 50％惠陽(yáng)地區(qū)本地人考慮在當(dāng)?shù)刭?gòu)房。從對(duì)當(dāng)?shù)氐木C合調(diào)查分析，自 93 年的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫破滅后，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)從 此步入淡期，市面上迄今為止僅有棕櫚島一個(gè)高檔項(xiàng)目，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了較長(zhǎng)期的停滯狀態(tài)。隨著當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展及人民生活水平的不斷提高，當(dāng)?shù)夭糠钟薪?jīng)濟(jì)能力的居民大多有改善居住環(huán)境和居住條件的購(gòu)房意向。兩方面因素均為淡水鎮(zhèn)的房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)積累了較大的消費(fèi)需求和購(gòu)買(mǎi)潛力。 因此，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期將主導(dǎo)客戶(hù)群定位為惠陽(yáng)地區(qū)當(dāng)?shù)鼐用窦盎? 31 陽(yáng)市其它城鎮(zhèn)的居民。 目標(biāo)客戶(hù)群特征 來(lái)源為當(dāng)?shù)鼐用瘢ǖ镜丶盎蓐?yáng)市內(nèi)的其他城鎮(zhèn)居民及在當(dāng)?shù)亻L(zhǎng)期居住的外來(lái)人士，包括珠江三角洲及外省市人士。 年齡特征 調(diào)查結(jié)果顯示，在淡水欲 購(gòu)房者年齡在 20－ 30 歲階段的占％，年齡在 31－ 40 歲階段的占 ％。 職業(yè)特征 當(dāng)?shù)卦用瘢罕镜仄胀毠?、私營(yíng)企業(yè)主及個(gè)體經(jīng)商者。 外來(lái)人士：以在當(dāng)?shù)卮笮屯鈦?lái)投資企業(yè)工作的高薪技術(shù)人員和中高層管理人員為主。 收入特征 據(jù)調(diào)查，惠陽(yáng)市人均收入水平較高，與廣州市相接近。 （二）、港澳人士 惠陽(yáng)與香港僅一水之隔，水陸交通極為便利，陸地交通僅 1 小時(shí)左右車(chē)程。具不完全統(tǒng)計(jì)，惠陽(yáng)裔香港人士有 60 萬(wàn)人之多，如今，淡水鎮(zhèn)仍然是香港人假日去往內(nèi)地娛樂(lè)消遣的重要選擇地。 休閑度假 由于當(dāng)?shù)氐南M(fèi)水平較香港和深圳低，而且水陸交通便利，所以淡水鎮(zhèn)是香港居民往內(nèi)地娛樂(lè)消遣的重要選擇地，當(dāng)?shù)鼐频甑娜胱÷食Ｄ瓯３衷?50％－ 60％之間。港人的周末消費(fèi)令當(dāng)?shù)氐募偃战?jīng)濟(jì)效應(yīng)十分顯著，因此，經(jīng)常往返淡水娛樂(lè)消遣的港澳人士將是項(xiàng)目 32 開(kāi)發(fā)港澳市場(chǎng)的切入點(diǎn)。 養(yǎng)老 “香港賺錢(qián)，大陸消費(fèi)”的生活模式衍生出年輕人在大陸購(gòu)房供養(yǎng)老人的消費(fèi)趨勢(shì)，這就能充分引導(dǎo)消費(fèi)方式，逐漸加大這部分的消費(fèi)潛力。 三、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 （一）、競(jìng)爭(zhēng)分析 項(xiàng)目位于惠陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)文化中心，據(jù)調(diào)查，惠陽(yáng)市近年已沒(méi)有再批出任何土地。 2021 年，惠陽(yáng)市的土地交易面積約 174 萬(wàn) m2，這些土地交易均主要是二手轉(zhuǎn)讓行為，或是 90 年代中期前批出土地的補(bǔ)辦手續(xù)行為。但由于當(dāng)?shù)卣](méi)有作詳細(xì)的城市規(guī)劃，因此大部分地塊目前尚沒(méi)有具體的用途限制。加上當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)一直處于寂靜狀態(tài)，因此許多地塊仍被閑置。而該項(xiàng)目占地 104 萬(wàn)平方米，在惠陽(yáng)市是一大突破。 目前，當(dāng)?shù)卣嚅_(kāi)始采取措施盤(pán)活積壓閑置房地產(chǎn)，一方面，配合“工業(yè)立市”的發(fā)展戰(zhàn)略，以拓寬工業(yè)發(fā)展空間為突破口，但僅有 26， 000 多 m2的閑置廠(chǎng)房被盤(pán)活利用。另一方面，惠陽(yáng)市現(xiàn)正加緊聯(lián)系各積壓樓盤(pán)項(xiàng)目的業(yè) 主，對(duì)所有積壓房產(chǎn)登記注冊(cè)，在適當(dāng)時(shí)機(jī)向外商或當(dāng)?shù)仄髽I(yè)推介，但效果不是特別明顯。 其原因主要為大部分閑置或爛尾的物業(yè)以住宅項(xiàng)目為主，而且多數(shù)已成型或半成型，在改變用途方面比較困難，同時(shí)，各物業(yè)分布零散、個(gè)體規(guī)模較小、設(shè)計(jì)水平低、整體素質(zhì)差，根本無(wú)法適應(yīng)市場(chǎng)發(fā) 33 展的需求，這就給我們項(xiàng)目適時(shí)推出市場(chǎng)提供良好機(jī)遇。 據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)分析所述，現(xiàn)時(shí)的情況是淡水房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體素質(zhì)兩級(jí)分化，中低檔的房地產(chǎn)項(xiàng)目和最高檔的房地產(chǎn)項(xiàng)目并存，而以中低檔的房地產(chǎn)項(xiàng)目占絕大多數(shù)，中高檔的房地產(chǎn)項(xiàng)目在房地產(chǎn)市場(chǎng)上是一個(gè)空白地帶。 陽(yáng)光新都 定位為中高檔的房地產(chǎn)項(xiàng)目，因此競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不是現(xiàn)有的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)者。雖然現(xiàn)有的房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)該項(xiàng)目無(wú)法構(gòu)成直接競(jìng)爭(zhēng)，但也不能忽視其隨時(shí)帶來(lái)的影響和沖擊。 （二）、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 經(jīng)過(guò)以上的市場(chǎng)分析，不難看到市場(chǎng)需求給予了項(xiàng)目得以發(fā)展的契機(jī)。 公司發(fā)展的項(xiàng)目是惠陽(yáng)地區(qū)市場(chǎng)需求的空白點(diǎn)，當(dāng)?shù)匦枨罅枯^大。 中海殼牌項(xiàng)目的啟動(dòng)及其中下游產(chǎn)品行業(yè)的進(jìn)駐，為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)帶來(lái)騰飛，同時(shí)，也為高要求、高品味的房地產(chǎn)項(xiàng)目需求帶來(lái)機(jī)遇。 在市場(chǎng)看好且競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較小的情況下，可以迅速的占據(jù)市場(chǎng)的主導(dǎo)地位，贏得利潤(rùn)。 目前惠陽(yáng)市有 港澳僑胞 30 多萬(wàn)人，在 90 年代初期，港澳僑胞在惠陽(yáng)淡水的房地產(chǎn)中曾扮演過(guò)重要的角色。但由于當(dāng)時(shí)對(duì)于房地產(chǎn)的監(jiān)控不嚴(yán)和盲目開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致?tīng)€尾樓的出現(xiàn)。從而打擊了港澳僑胞在惠陽(yáng)淡水的房地產(chǎn)投資信心。因此如能通過(guò)項(xiàng)目第一期的品質(zhì)建立項(xiàng)目的品牌形象，從而再次激起房地產(chǎn)投資熱潮，這部分的銷(xiāo)售潛力 34 是十分巨大的。 公司在當(dāng)?shù)負(fù)碛胸S富的土地儲(chǔ)備，并與當(dāng)?shù)卣⒘肆己玫年P(guān)系。 第七部分 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)分析 企業(yè)要想在競(jìng)爭(zhēng)中始終立于不敗之地，離不開(kāi)有效的經(jīng)營(yíng)方式與策略，在銷(xiāo)售過(guò)程中除了要建立銷(xiāo)售隊(duì)伍平臺(tái)外，還 要結(jié)合多層次的銷(xiāo)售渠