綿陽(yáng)兩彈星商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目銷售計(jì)劃書(shū)商業(yè)地產(chǎn)(編輯修改稿)
2025-06-22 12:15 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 8 而不是 奢侈消費(fèi)。其概念包含了博物館的規(guī)劃合理性、單體外立面的美觀性等，不只是高檔材料的堆積，而是要美觀漂亮。在同等建筑成本的基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)出時(shí)尚前衛(wèi)、富有創(chuàng)意的博物館，更重要的是展品的高科技含量性。 第四節(jié) 項(xiàng)目文化定位 定位原則：講究個(gè)性、追求科技，提升項(xiàng)目附加值。 定位： 人與自然、人與科技、人與精神享受對(duì)話的場(chǎng)所。 東方文化與西方文化相融合 傳統(tǒng)與現(xiàn)代相融合。 第五節(jié) 項(xiàng)目定位構(gòu)成分析 一、項(xiàng)目的構(gòu)成因素 “核心產(chǎn)品” —— 核心產(chǎn)品是由產(chǎn)品的基本功能組成。 “形式產(chǎn)品” —— 形式產(chǎn)品是由與核心產(chǎn)品不可分割的部分帶來(lái)的附加值。 “延伸產(chǎn)品” —— 延伸產(chǎn)品是由產(chǎn)品質(zhì)量、形象、物業(yè)服務(wù)等帶來(lái)的產(chǎn)品品牌與開(kāi)發(fā)商品牌形象。 二、核心產(chǎn) 品 —— 產(chǎn)品的基本功能 本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位是以“高科技 +新看點(diǎn)”為市場(chǎng)主導(dǎo)，引導(dǎo)城市新貴的假日消費(fèi)心理。 （一）平面布局 本項(xiàng)目規(guī)劃的主力有三個(gè)，三個(gè)經(jīng)營(yíng)點(diǎn)成“一字形”排開(kāi)，博物館在中間、兩側(cè)分別是 5D電影院和風(fēng)洞。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新 速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 9 （二）特點(diǎn) 各經(jīng)營(yíng)點(diǎn)間分布合理，互不干擾。 （三）形式產(chǎn)品 形式產(chǎn)品的附加值是現(xiàn)代項(xiàng)目必然的硬件，如停車場(chǎng) 、建筑外立面等，而這些必備的因素，又直接刺激消費(fèi)者在購(gòu)買之前的心理附加值及購(gòu)買之后的享受過(guò)程中的附加值的升值。 （四）延伸產(chǎn)品 延伸產(chǎn)品包括銷售前的服務(wù)及銷售后的服務(wù)，以體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商品牌及產(chǎn)品品 牌。通過(guò)良好的服務(wù)，使游客在體會(huì)到“高科技參觀享受”的基礎(chǔ)上，更體會(huì)到“上帝”的滋味，把這種體會(huì)變化成傳播，使品牌通過(guò)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、銷售、服務(wù)、物業(yè)管理過(guò)程中達(dá)到“知名度、美譽(yù)度、社會(huì)認(rèn)知度”的提升，為今后的銷售提供“無(wú)形資產(chǎn)”，再使無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)化成有形資產(chǎn)。 第六節(jié) 目標(biāo)客戶定位 定位原則：選準(zhǔn)目標(biāo)，穩(wěn)準(zhǔn)出擊 定位：中等收入以上的客戶、學(xué)生 一、產(chǎn)品 —— 目標(biāo)客戶 根據(jù)調(diào)查結(jié)果分析，從目前綿陽(yáng)市的人口結(jié)構(gòu)、人均收入、消費(fèi)力資源等因素來(lái)看，以本項(xiàng)目的規(guī)模及檔次，如果全部定位于綿陽(yáng)市消化是非常困難的。 因此，我們 把目標(biāo)客戶鎖定在四川省及全國(guó)，其中綿陽(yáng)市約占 20%份額 ，成都市約占 35%份額 ，外地城市約占 35%份額、國(guó)外約占 10%份額。 二、目標(biāo)客戶細(xì)分 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新 速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 10 個(gè)體與私企老板（市內(nèi) +周邊城鎮(zhèn)） 該階層基本都有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，對(duì)生活質(zhì)量要求比較高，且在長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中對(duì)“功能價(jià)格比”有著較為清楚的認(rèn)識(shí)，文化方面有一定的修養(yǎng)，對(duì)“高科技 +新看點(diǎn)”的概念的理解較高于其它行業(yè)人士。 文、教圈人士 該群文化素質(zhì)較高，追求自由的工作和生活方式，對(duì)于精神追求不一定奢華，但要有品位，并注重生活質(zhì)量。該階層收入雖然不太穩(wěn)定，但決不 是一般工薪階層的收入水平，該群是本項(xiàng)目期望的目標(biāo)客戶。 外企、合資企業(yè)高級(jí)職員 在綿陽(yáng)市雖然這一群人數(shù)并不太多，但成都市這個(gè)群卻非常龐大，科技博物館對(duì)他們還是具有很大的誘惑力。該群還是本項(xiàng)目主要目標(biāo)群客戶。 政府公務(wù)員 雖然在綿陽(yáng)市該群龐大，但是能成為本項(xiàng)目目標(biāo)客戶的十分有限。原因是：按公務(wù)員的純薪水收入水平，要想在目前的生活水平條件下再 豐富自己的精神生活基本上是不太現(xiàn)實(shí)的，只有一個(gè)因素，就是“灰色收入”。因此，該群也是我們項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶。 中學(xué)生、高中生、大學(xué)生 在綿陽(yáng)有許多學(xué)校，學(xué)生群較 為龐大，由學(xué)校組織集體參觀是極有可能的，所以該群同樣是我們的主要目標(biāo)客戶。 旅行社游客 綿陽(yáng)的地理位置， 是四川各大旅行社通往省內(nèi)許多景點(diǎn)的必經(jīng)之 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新 速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 11 路 ，例如：九寨溝、羅浮山溫泉、七曲山大廟、 劍閣古棧道等等 ，每年上千萬(wàn)的游客都有機(jī)會(huì)來(lái)博物館參觀，該群是我們的主要目標(biāo)客戶。 退休人員 該群較為復(fù)雜，有公務(wù)員、文化人、高級(jí)知識(shí)分子、回國(guó)人員、國(guó)企老板等不同類型、不同收入來(lái)源。該群都有一個(gè)消費(fèi)指導(dǎo)思想，就是“享受天倫之樂(lè)”，因此，對(duì)平身沒(méi)看過(guò)的東西的要求高于 一切。 第九節(jié) 價(jià)格定位 定位原則：市場(chǎng)無(wú)形，定價(jià)有 道 定位：科技博物館： 50 元 /人次（身高 米以上兒童需要購(gòu)票） 5D電影院： 30元 /人（身高 ） 風(fēng)洞： 200 元 /人 /5分鐘（身高 米以下兒童禁止入內(nèi)） 團(tuán)隊(duì)票（通過(guò)預(yù)定的 10人成團(tuán)）、學(xué)生票、特殊身份票（軍人）、旅行社各項(xiàng)目折扣票價(jià)：均按票面價(jià) 8折執(zhí)行 一、價(jià)值取向 門票價(jià)格是由地價(jià)、工程造價(jià)、折舊、各種稅費(fèi)、資金利息、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和期望利潤(rùn)等因素構(gòu)成的。基本成本加利潤(rùn)構(gòu)成基本價(jià)，一般市場(chǎng)定價(jià)原則由三個(gè)價(jià)值取向構(gòu)成。 市場(chǎng) 價(jià)值取向：需要考慮同等片區(qū)、同等規(guī)模、采用比較的手段來(lái)確定。 成本價(jià)值取向：項(xiàng)目整體綜合成本加開(kāi)發(fā)商期望利潤(rùn)。 消費(fèi)者心理價(jià)值取向：項(xiàng)目展品在消費(fèi)者心理的“功能價(jià)格比”。 二、定位分
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