xx年5月西安酒店公寓市場解讀(編輯修改稿)
2024-10-24 22:59 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 部的2層閣樓，下面一層是健身房（面積約200㎡），上面一層是設(shè)備房。,健身房,設(shè)備房,左圖為大樓斜剖面圖,會議室,馨樂庭城中服務(wù)公寓 — 標(biāo)準(zhǔn)層和主力戶型,豪華一房式公寓（4955㎡） 311層為服務(wù)式公寓樓層， 共13套豪華一房式公寓（即一房一廳）,北,單房行政公寓/單房雙床行政公寓(2937㎡) 311層為服務(wù)式公寓樓層， 共147套單房公寓（其中包括單房雙床）,中庭(511層),西安城中馨樂庭以一房房型為主，占總戶型的99%，項(xiàng)目兩房房型總共只有2套。 在一房戶型中，2937㎡的單房小戶型（包括單房行政公寓和單房雙床行政公寓）所占比例最大，共占91%，其次是4955㎡的一室一廳戶型即豪華一房式公寓。 在戶型設(shè)計上，普遍存在衛(wèi)生間無窗和缺乏采光的缺陷，但由于馨樂庭城中服務(wù)公寓是由雅詩閣統(tǒng)一經(jīng)營管理的服務(wù)式公寓，類似于酒店，衛(wèi)生間的采光問題并不會對服務(wù)式公寓的運(yùn)營產(chǎn)生較大影響。 大部分戶型設(shè)計為開放式西式廚房，潛在油煙對房間舒適性造成一定影響，本項(xiàng)目采用了油煙自循環(huán)處理系統(tǒng)，可凈化廚房油煙。 服務(wù)式公寓為圍合式分布，所有的公寓戶型以中庭為中心，東、西、南、北朝向都有分布。 511層中庭：中庭頂部為玻璃屋頂，使得項(xiàng)目內(nèi)部采光較好，居住環(huán)境舒適。,馨樂庭城中服務(wù)公寓 — 戶型配比和戶型評價,單房行政公寓（2937㎡）,單房雙床行政公寓（3237㎡）,豪華一房式公寓（4955㎡）,馨樂庭城中服務(wù)公寓 — 軟硬件設(shè)施,馨樂庭城中服務(wù)公寓 — 相關(guān)服務(wù),馨樂庭城中服務(wù)公寓 — 市場表現(xiàn),,平均房價/平均入住率,客戶結(jié)構(gòu),馨樂庭城中服務(wù)公寓自開業(yè)以來一直保持著較高的入住率，金融危機(jī)期間雖然也受到一定影響，但其穩(wěn)定的中長期客戶保證了其較高的入住率。 同時，也正是由于比例較大的中長期客戶，致使項(xiàng)目相對于其他酒店物業(yè)具有較穩(wěn)定的房價和入住率。,注釋：以上為2009年全年客戶統(tǒng)計數(shù)據(jù),根據(jù)2009年全年住客統(tǒng)計：中長期客戶（逗留1個月及以上）占到客戶總數(shù)的55%。 外籍人士占到客戶總數(shù)的35%左右，商務(wù)客戶占到客戶總數(shù)的70%左右。 項(xiàng)目以中長期單身商務(wù)客戶及部分中短期單身商務(wù)客戶及部分旅游客戶為主，家庭型客戶很少，所以多考慮相對較小的房型。,馨樂庭城中服務(wù)公寓 —服務(wù)公寓的優(yōu)勢,與酒店相比：,服務(wù)式公寓與星級酒店相比，服務(wù)式公寓客房面積較大，商務(wù)類配套設(shè)施較全面，但娛樂類配套設(shè)施和單位服務(wù)人員配置較低；而星級酒店客房面積較小，所以服務(wù)式公寓更多面向于長期租賃的客戶。 更大的居住生活空間 設(shè)備齊全的廚房 更多私密空間，更多個性化服務(wù) 對當(dāng)?shù)厍闆r非常了解，建立社區(qū)般的感受，舉辦各種符合住客生活方式的活動,與高檔公寓相比：,包括客房服務(wù)在內(nèi)的完整酒店服體系 商務(wù)支持服務(wù) 24小時安保監(jiān)控 24小時前臺接待 按國際標(biāo)準(zhǔn)打造的生活環(huán)境 生活十分便利 綜合休閑娛樂設(shè)施,借鑒與啟示,統(tǒng)一管理及價值提升,由統(tǒng)一的經(jīng)營管理公司打理；提供高質(zhì)量的酒店式服務(wù)； 項(xiàng)目前身是由陜西新趨勢置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)，在與雅詩閣集團(tuán)簽訂管理合同并由其運(yùn)營之后，雅詩閣通過一段時間的運(yùn)營，將項(xiàng)目的品牌價值和市場認(rèn)知度大大提升，市場表現(xiàn)及口碑好，從而提升了房地產(chǎn)價值。,良好的硬件設(shè)施,配套完善：公寓內(nèi)健身設(shè)施、餐飲商業(yè)設(shè)施齊全；居室空間寬敞，廚房設(shè)施全配，享受酒店服務(wù)的同時具有居家的感覺。 硬件設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)化：走道、門的寬度、高度，電梯的分類等硬件設(shè)施方面，都嚴(yán)格遵循國際化標(biāo)準(zhǔn)。,客戶定位準(zhǔn)確,馨樂庭城中服務(wù)公寓的中長期客戶占到客戶總數(shù)的55%。 定位于中長期單身商務(wù)客戶及部分中短期單身商務(wù)客戶、國內(nèi)外企業(yè)高管及部分旅游客戶，家庭型客戶很少，所以多考慮相對較小的房型。 其穩(wěn)定的中長期客戶保證了項(xiàng)目長期以來較高的入住率。,位居西安市中心的鐘樓商圈內(nèi)，毗鄰諸多聚集了國內(nèi)外企業(yè)的辦公樓。 項(xiàng)目周邊的生活、娛樂、休閑、文化、醫(yī)療等配套設(shè)施一應(yīng)俱全。,馨樂庭城中服務(wù)公寓 —借鑒與啟示,優(yōu)越的地理區(qū)位,西安酒店業(yè)市場分析及發(fā)展趨勢,西安酒店客源特征分析,西安酒店業(yè)的現(xiàn)狀,西安酒店市場存在的問題,未來酒店業(yè)的發(fā)展趨勢,西安市是世界著名的歷史文化名城和國際旅游城市，具有豐富的旅游資源。獨(dú)特的人文景觀和秀美的自然風(fēng)貌，使西安的旅游資源在全國名列前茅。據(jù)統(tǒng)計，西安每年來自境內(nèi)外的游客總數(shù)達(dá)到近16001700萬余人次，巨大的旅游資源為西安的旅游業(yè)帶來豐厚利潤的同時，也為西安的酒店業(yè)、飲食業(yè)、娛樂業(yè)等行業(yè)帶來了巨大的機(jī)遇。,(1)西安酒店的規(guī)模數(shù)量 對西安目前現(xiàn)有的酒店、飯店的調(diào)查顯示：,一、西安酒店業(yè)的現(xiàn)狀分析,(2)西安酒店的星級分布,據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前西安五星級、四星級、三星級、準(zhǔn)三星級和二星級及以下酒店分配比例分別為3%、4%、10%、14%和69%，其中二星級及以下的酒店所占比例占到絕大多數(shù)，而準(zhǔn)三星級以上的酒店數(shù)合計只有31%，表明目前西安酒店業(yè)還是以中低檔次酒店為主。,,酒店的布局在各個城區(qū)之間不平衡,酒店的入住率受旅游季節(jié)變動的影響非常明顯,酒店所處的位置對酒店的入住率影響巨大,檔次對酒店入住率影響較大,這表現(xiàn)在城內(nèi)、城南和城東三城區(qū)的酒店數(shù)占到西安市所有酒店數(shù)的75%；而城西、城北和西高新三城區(qū)酒店數(shù)合計占全市酒店數(shù)的25%，可見酒店在各個城區(qū)之間的分布十分不平衡。,淡季和旺季使得同一個酒店或表現(xiàn)為冷若寒冬，或表現(xiàn)為如沐春風(fēng)。,位置好的酒店無論旺季淡季都能有相對穩(wěn)定的入住率，而位置稍差的酒店其入住率一直上不去。,準(zhǔn)三星級以上的酒店其經(jīng)營狀況整體上要好于低檔次的酒店，但在準(zhǔn)三星級以上的酒店之中仍然存在位置好壞所帶來的差異。,(3)西安酒店的分布與經(jīng)營狀況 從各級酒店的分布和經(jīng)營狀況看，目前主要存在以下幾種情況：,1,2,3,4,統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，西安酒店業(yè)整體經(jīng)營狀況處于正常的利潤水平。 調(diào)查中有部分酒店表示近年來酒店的客房入住率開始下降，經(jīng)營利潤也逐漸下降，甚至低于西安酒店業(yè)的平均利潤水平，而市場競爭態(tài)勢卻越來越激烈，整個酒店市場讓他們開始產(chǎn)生憂慮；但另一方面，一些酒店卻一直保持較高的入住率(有些酒店如高新區(qū)新紀(jì)元賓館其入住率常年保持在90%左右)，并保持較高的利潤，這表明盡管西安酒店業(yè)的競爭越來越激烈，但仍有不少酒店在這種激烈的競爭態(tài)勢中從容獲利，這無一不在說明酒店業(yè)是個具有很
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