【文章內(nèi)容簡介】 的銷售可能會面臨困難。 公寓式酒店的管理公司 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 14 頁，共 45 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 要確保公寓式酒店的酒店品質(zhì)，需要聘請專業(yè)的酒店管理公司進行專業(yè)化的服務(wù)和管理。而本項目與投資性公寓同處于一棟樓內(nèi)，在分界處由于消防條件限制不能夠完全分隔，具有安全和流線混雜的隱患。這樣的情況為尋找有經(jīng)驗、高品質(zhì)的酒店公司造 成了難度。 結(jié)論： ? 根據(jù)與貴公司的溝通和交流，考慮水晶島公寓已經(jīng)售出一部分，且其中 35層有 38 套公寓對客戶作過關(guān)于5 年投資回報的承諾；并結(jié)合上述對于公寓物業(yè)定位三種組合方式的分析，我行建議將公寓定位于“公寓式酒店 +投資性公寓”的組合方式。 ? 建議將公寓式酒店設(shè)在公寓樓的西半部分，投資型服務(wù)公寓設(shè)在公寓樓東半部分。 （四）商業(yè)配套定位細化 根據(jù)上述設(shè)置，公寓樓的 12 層商業(yè)配套按照為各自上部物業(yè)類型服務(wù)的原則進行布局和功能安排。同時考慮到公寓式酒店對配套的要求相對投資型服務(wù)公寓要高，公寓的配套可以與公寓式 酒店共享。 公寓樓定位為“公寓式酒店 +投資性公寓”，組合方式為西側(cè)為公寓式酒店、使用公寓樓西側(cè)大堂，東側(cè)為投資型服務(wù)公寓，使用公寓樓東側(cè)大堂。 故公寓樓 12層商業(yè)配套的定位，需以公寓樓的定位為依據(jù)，以項目綜合建筑體的整體定位為前提，緊密聯(lián)系兩類公寓針對的目標客戶的特點和差別，并結(jié)合綜合考慮，對各類業(yè)態(tài)的主要服務(wù)目標客戶進行細分，并由此確定具體業(yè)態(tài)及功能、位置等。 1 公寓式酒店 商業(yè)配套定位原則： 公寓式酒店更類似于酒店，其服務(wù)配套的內(nèi)容應(yīng)基本接近于酒店的公共配套設(shè)施，把握其“酒店”的特性，針對公寓 式酒店客戶的需求進行定位。同時兼顧綜合建筑體整體的定位需求。 定位依據(jù) 公寓式酒店的主要客戶類型為短期停留的、商務(wù)目的的散客。這類人群因為是短期租住，且多為因公商務(wù)往來，需求特點是注重內(nèi)部空間的舒適性和高品質(zhì)，注重服務(wù)的水準，對配套的要求不是非常強烈。因此在酒店的配套可以少而精，滿足其基本需求，如早餐、洗衣等，而對于使用頻次相對較低的配套如健身、會議等設(shè)施，可共享公寓或?qū)懽謽堑呐涮自O(shè)施。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 15 頁，共 45 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 定位內(nèi)容 公寓式酒店的配套定位包括一層和二層兩部分。 如前所述，公寓式酒店的配套需要在投資型服務(wù)公寓和寫 字樓配套共享，故結(jié)合公寓式酒店平面分割及工程進度的現(xiàn)狀條件，在一層設(shè)置 設(shè)咖啡茶吧、美發(fā)店；二層設(shè)洗衣房（與投資型服務(wù)公寓合用）、美容美發(fā)、小型餐飲。 由于配套規(guī)模的限制，公寓式酒店的健身中心、 高檔超市需要在 投資型服務(wù)公寓中共享。而由于公寓樓原設(shè)計未包含高檔大型的中式餐飲配套，煤氣管線、給排水等條件不具備，并考慮目前的工程進度，公寓的 高檔餐飲在寫字樓配套中解決。 一層 由于公寓式酒店的一層空間面積約 920 平方米，布局較為緊湊，西端為貨流口和內(nèi)部辦公值班、設(shè)備表間和機房等空間，形成內(nèi)部管理區(qū)域，不便 改動，目前可以利用的僅有大堂兩側(cè)的空間。 根據(jù)定位原則和依據(jù)，結(jié)合工程現(xiàn)狀、空間特點及酒店門廳應(yīng)當具有的基本接待服務(wù)功能，在此設(shè)與酒店公寓日常出入關(guān)系較為密切的內(nèi)容，有接待前臺、行李寄存、咖啡茶吧、商務(wù)中心。 ? 接待前臺、行李寄存 由于大堂北側(cè)的空間相對較大，距離電梯廳相對較遠，故將此處作為咖啡茶吧的位置，而選擇南側(cè)的前臺作為公寓的前臺及管理辦公、行李寄存。 位置： 13 軸、 J K 軸圍合的空間 面積：約 50 平方米 功能：接待服務(wù)、行李寄存、內(nèi)部辦公等。 ? 商務(wù) 中心 由于公寓式酒店的客戶為商務(wù)客人，其需求與普通 酒店的客戶類似，商務(wù)中心是必須的配置。 結(jié)合一層現(xiàn)有空間條件，將商務(wù)中心設(shè)在與前臺相鄰的位置。 位置： 13 軸、 KL 軸圍合的空間 面積：約 50 平方米 功能： 收發(fā)傳真、電子郵件服務(wù)、復(fù)印打印、票務(wù)服務(wù)、英文翻譯、秘書服務(wù)等。 ? 咖啡茶吧 根據(jù)我行對酒店的調(diào)查，酒店大堂內(nèi)通常均附設(shè)咖啡休息場所，作為休息、等候、簡單商務(wù)洽談的場所。 位置： 1214 軸、 L1J1 軸圍合的空間。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 16 頁，共 45 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 面積： 150 平方米 功能：包含咖啡廳、茶吧（位于原前臺內(nèi)）、單間茶室（位于原辦公室內(nèi)）。 目標客戶：公寓式酒店的住客。 二層 公寓式酒店二層總面積約為 830 平方米，西端為洗衣房及空調(diào)機房，東側(cè)為餐飲、美容和挑空部分。考慮公寓式酒店的住客的需求，美容、餐飲、洗衣為基本配套，需求量和頻次都較大，故此三類功能設(shè)在二層；其余由于空間限制無法兼顧的功能如高檔餐飲、健身中心等考慮與投資型服務(wù)公寓和寫字樓共享，此處空間有限，僅設(shè)置基本配套。 ? 小型餐飲店 高檔的酒店應(yīng)當能夠提供自助早餐，考慮本酒店 300 多套客房，需要的早餐廳規(guī)模較大。將原有的美容沙龍和過廳均納入餐廳的空間，以求餐廳的規(guī)模在現(xiàn)有的空間布局條件下盡可能大，盡量滿足實際使用要求。 位 置： 114 軸、 JL 及 J1L1 軸圍合空間。 面積：約 200 平方米（含操作間） 功能：為樓上客戶提供自助西式早餐、休閑餐、夜宵等。 目標客戶：公寓式酒店的住客。 ? 美容美發(fā) 公寓式酒店同酒店，對于美容美發(fā)具有相當需求，屬于基本生活配套。而自助洗衣屬于公寓的配套，在公寓式酒店配套面積緊張的情況下，以滿足酒店需求為主。故將原自助洗衣的空間改為美容美發(fā)。 位置： 12 軸、 NQ 軸圍合空間。 面積： 80 平方米 功能：美容、美發(fā)、簡易按摩保健。 目標客戶：公寓式酒店的住客。 ? 洗衣房 與公寓式酒店所提供的酒店式服務(wù)相適 應(yīng)，洗衣房是公寓式酒店必須配置的基本配套。根據(jù)空間現(xiàn)狀，保留其在原有的位置和規(guī)模，主要服務(wù)公寓式酒店，并可 兼顧投資型服務(wù)公寓客戶的菜單式選擇服務(wù)要求。 位置： 45 軸、 PQ 軸圍合空間。 面積： 62 平方米 功能：為公寓式酒店統(tǒng)一服務(wù)提供洗衣設(shè)備和場所。 目標客戶：公寓式酒店，兼顧投資型服務(wù)公寓的選擇服務(wù)。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 17 頁，共 45 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 注意： 在水晶島公寓的兩個大堂內(nèi)，從門廳到達需要經(jīng)過高差為 米的臺階共 8 步；而未設(shè)殘疾人坡道。應(yīng)加設(shè)殘疾人輪椅坡道。 2 投資型服務(wù)公寓 商業(yè)配套定位原則 投資型服務(wù)公寓的主要目標客戶為投資者 及長期租住的公寓客戶，而其商業(yè)配套的主要使用者是實際居住在公寓內(nèi)的長期租客。與他們的需求特點和偏好相匹配，是水晶島投資型服務(wù)公寓的定位原則。 定位依據(jù) 根據(jù)我們對西高新中高檔住宅購房者的調(diào)查，客戶對于配套設(shè)施的需求主要集中在保健中心、便利店、中餐廳、干洗店、美容美發(fā)、咖啡廳或茶社等方面，注重日常生活的方便性。 購房者對生活服務(wù)類配套設(shè)施的需求 作為投資型服務(wù)公寓的長期居住者，他們的特點是長期居住，因此對配套設(shè)施的需求也是以日常性需求為主，與公寓式酒店客戶相比，更注重實惠、便捷，盡可能兼顧舒 適。消費水平較為穩(wěn)定，具有較強的消費能力；以滿足日常生活的實用性為主，對生活品質(zhì)有一定要求。消費范圍主要包括休閑咖啡、高檔超市、美容美發(fā)、健身、保健、干洗店、餐飲、藥店等。他們對中高檔餐廳也有需求，但由于底商設(shè)置餐飲對居住者的居住環(huán)境有一定影響，因此可以使用寫字樓配套的中高檔餐廳。 定位內(nèi)容 根據(jù)上述定位原則和依據(jù)，并結(jié)合項目具體建筑形式和空間現(xiàn)狀，及施工進度情況，同時考慮對于公寓式酒店配套的補充和兼顧，投資型服務(wù)公寓配套內(nèi)容分布在一層和二層。其中一層設(shè)大堂、休息廳、咖啡廳、高檔超市、美容美體中心、 藥店；二層設(shè)健身會所，包括健身保健中心19%中餐廳18%西餐廳2%咖啡廳或茶社8%干洗店14%健身娛樂9%便利店18%美容美發(fā)12% 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 18 頁，共 45 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 房、體操房、桑拿、球類運動室、兒童活動室、圖書室及與二層露臺結(jié)合的屋頂花園。 在這些配套中，分為投資型服務(wù)公寓專用配套、與酒店公寓合用配套、與寫字樓及周邊更大區(qū)域共享的配套三類。 ? 休息廳和咖啡廳主要為投資型服務(wù)公寓服務(wù)，屬于其內(nèi)部配套。但咖啡廳也可兼顧酒店公寓、寫字樓等外部需求。 ? 健身會所與公寓式酒店合用配套； ? 高檔超市、藥店、美容美體保健中心由于屬于臨街門面房，兼顧了對公寓式酒店、寫字樓的需求，并可向周邊區(qū)域的寫字樓客戶提供服務(wù)。 一層 投資型服務(wù)公寓一層總面積約 1470 平方米，面積較為充足；門廳約 240 平方米，賦予投資型服務(wù)公寓氣派、高檔的形象，是提升其品質(zhì)、吸引高端客戶的重要因素；一層有三個臨唐延路的門面房，具有極高的商業(yè)價值，適合布置對外營業(yè)的業(yè)態(tài)。 根據(jù)上述考慮，在一層靠近大堂附近設(shè)咖啡、休息廳服務(wù)型的功能，為投資型服務(wù)公寓的內(nèi)部服務(wù)區(qū)，是提升投資型服務(wù)公寓檔次的重要途徑，只有提升投資型服務(wù)公寓的檔次，才能保證其與酒店公寓品質(zhì)的差距，從而縮小其目標客戶與酒店公寓客戶的差別，保證整個項目的檔次和品質(zhì)，有利于項目的推廣和銷售。 一層臨街的門面房不同于內(nèi)部的空間， 因其具有較高的商業(yè)價值，功能的設(shè)置應(yīng)即滿足上部公寓的使用，同時對外部提供配套服務(wù)，服務(wù)對象具有對內(nèi)對外兼顧的特點。故在此設(shè)可以對外服務(wù)的高檔超市、美容美體保健中心、藥店、花店，使水晶島公寓的配套能夠服務(wù)于整個項目，并輻射周邊區(qū)域。 ? 大堂： 投資型服務(wù)公寓的門廳不同于公寓式酒店的大堂，其前臺可以較為簡單，主要以安全保障和提供相關(guān)服務(wù)為主。而由于客觀空間條件較好，為投資型服務(wù)公寓配置了大面積的大堂，對投資型服務(wù)公寓品質(zhì)的提升具有重要作用。 位置：原有大堂位置 面積： 240 平方米 功能：為接待、問訊、交通空間。 2 層通高的大空間有利于展示 投資型服務(wù)公寓 的形象，提升檔次。 ? 休息廳 與大堂的寬闊、氣派的高品質(zhì)相適應(yīng)，在大堂北側(cè)設(shè)休息廳。此處窗外為本項目的綠地 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 19 頁，共 45 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 花園，景觀良好，適合休息、觀景，放松身心。休息廳的設(shè)置是有力提升公寓品質(zhì)的另一個重要因素。 位置：位于大堂北側(cè)， 1214 軸、 D1F1 軸之間； 面積： 120 平方米 功能：休息、等候 目標客戶：公寓式酒店的客戶 ? 咖啡廳 利用原設(shè)計咖啡廳的操作間的上水、下水、電氣等設(shè)施設(shè)備的配置；且其位置位于南側(cè)，可以享受到陽光，是適合咖啡廳位置。 作為公寓客戶接待及休閑的場所，是公寓起 居廳的在空間上的延伸。 位置： CF 軸、 14 軸圍合的空間。 面積： 240 平方米 功能：咖啡茶飲、休閑、洽談、會晤等 目標客戶：公寓式酒店的客戶，可以兼顧周邊的消費人群（包括水晶島寫字樓）。 ? 高級超市 由于高級超市需要對內(nèi)、對外服務(wù)，需選擇公寓內(nèi)部與外部均可方便到達的位置。一層?xùn)|北角的門面房可以通過大堂經(jīng)過道直接到達，位置隱蔽而便利，是酒店內(nèi)高檔超市合適的位置；同時對外臨街（唐延路），便于吸引人流對外服務(wù)。且高檔超市有利于提升公寓的檔次。 位置 ： C1A1 軸、 1214 軸圍合的空間。 面積 ：約 130 平方米 功能 ：高檔小規(guī)模超市，如屈臣氏、 SEVENELEVEN 等。 目標客戶 ：服務(wù)于公寓式酒店的客戶，同時服務(wù)于投資型服務(wù)公寓客戶、辦公樓客戶，及周邊寫字樓的消費者。 ? 美容美體保健中心 通過我行的調(diào)查，與健身中心一樣，美容美發(fā)和保健是高檔居住物業(yè)客戶的核心需求之一，具有較大的需求量和較廣的需求面。作為本項目高檔公寓的配套，美容美體中心與普通的美容美發(fā)在規(guī)模、檔次和服務(wù)范圍等要素方面屬于不同類型的業(yè)態(tài)。美容美體保健中心兼顧了美容和保健雙層需要，同時具有相當?shù)囊?guī)模，提供專業(yè)化的、多功能的美容和保健服務(wù)。其客戶不限于投 資型服務(wù)公寓和公寓式酒店，并且包括寫字樓和項目周邊其它寫字樓、居住戶的客戶需求，其輻射的范圍取決于專業(yè)化、綜合性的程度，以及營業(yè)規(guī)模的大小。 具有較大規(guī)模、選擇臨街的門面房是實現(xiàn)其功能和輻射范圍的必須條件。而原銀行營業(yè)廳的位置、面積等均能夠滿足其要求。 位置： C1A1 軸、 412 軸圍合的空間。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 20 頁，共 45 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 面積： 約 320 平方米 功能 ：美容、美發(fā)、按摩、各種保健治療等。 目標客戶 ：資型公寓客戶、公寓式酒店客戶，寫字樓客戶、項目周邊其它寫字樓、居住物業(yè)的客戶。 ? 藥店、鮮花店 如定位依據(jù)所述，針對長期居住的投資型服務(wù)公寓客 戶，他們的需求更偏重與生活化的日常需求，藥店和花店針對公寓客戶的生活化需求，同時也能夠?qū)ν夥?wù)。一層?xùn)|南角的門面房能夠滿足藥店和花店對于空間和臨街位置的需求，是較為合適的位置。 位置： 藥店位于 CA 軸、 12 軸圍合的空間；花店位于 CA 軸、 24 軸圍