【文章內(nèi)容簡介】 萬元 /畝）對五城區(qū)整體土地市場成交價額影響過大，因此表中列出了剔除其影響之后的修正成交價格與上漲幅 度。 從上表中可以看出，與商品房價格每年 10％ 左右的上漲速度相比，近年來五城區(qū)的土地價格上漲形勢可以用“飆升”來形容，平均增長幅度達(dá)到 ％ ，如果 20xx 年采用修正數(shù)據(jù)的話，更是高達(dá) ％ 。 為準(zhǔn)確計，下面我們從樓面地價的角度來分析近年來的土地市場，如下表所示： 21 近年來樓面地價走勢（元 /平方米） 20xx 888 20xx 909 20xx 1042 20xx 1520 20xx 年 16 月 2243 20xx 年 69 月 4505 （ 數(shù)據(jù)來源：成都市 國土 局 資料整理） 成都市五城區(qū)住宅均價漲幅情況 年份 住宅均價漲幅 住宅用地樓面地價漲幅 20xx ％ ％ 20xx ％ ％ 20xx ％ ％ 20xx 年 16 月 ％ ％ * 20xx 年 79 月 / ％ * （數(shù)據(jù)來源：成都市國土局資料整理） 注： 20xx 年 16 月、 20xx 年 79 月住宅用樓面地價漲幅均是與 20xx年全年樓面地價進(jìn)行 比較 得 出。 從上表中可以明顯看出，自 20xx 年住宅均價漲幅高達(dá) ％ 之后，相應(yīng)樓面地價在 20xx 年迅速攀升， 20xx 年上半年樓面地價增幅大致沿續(xù)了 20xx 年的趨勢，但是自“試驗區(qū)”這一重大利好于今年 6月公布之后，在其后的幾個月中迅速發(fā)酵，單就 79 月的樓面地價來說，高達(dá)20xx 年整年的三倍、 20xx 年上半年的兩倍。 6 月這個分水嶺在很大程度上體現(xiàn)出了“試驗區(qū)”對房地產(chǎn)市場立竿見影的作用。 22 小結(jié) 成都市近年來房地產(chǎn)行業(yè)保持了超前于整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的高速增長，吸引了國內(nèi)外諸多品牌開發(fā)商，房地產(chǎn)投資額、銷售額等主 要指標(biāo)已達(dá)到一線城市水平。 截止到 20xx 年上半年，成都房地產(chǎn)市場大體保持了健康的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，隨著大批外地入蓉精英和本地人口住房需求的釋放，商品房供銷面積迅速擴(kuò)大，價格穩(wěn)健上升，土地市場逐年升溫。 試驗區(qū)成立之后，房價、地價開始出現(xiàn)了加速上漲的趨勢。 近期重要政策 解 讀 時間 政策 核心內(nèi)容及目的 影響 20xx年 5月 “國六條” 九部委“意見” 自 20xx 年 6 月 1 日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90 平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的 70％以上。 調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展。 從成都市現(xiàn)有市場需求情況來看，將會引起成都 市房地產(chǎn)市場供求失衡，短期內(nèi)可能會使得銷售滯后，長遠(yuǎn)來看，“國六條”的出臺可能導(dǎo)致大戶型的住宅產(chǎn)品供不應(yīng)求，引起該類產(chǎn)品價格上漲。對未來住宅產(chǎn)品的發(fā)展方向，產(chǎn)品研發(fā)和消費(fèi)習(xí)慣引導(dǎo)意義重大。 20xx年 1月 《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》 對 1993 年即開征但未嚴(yán)格執(zhí)行的土地增值稅進(jìn)行清算，遏制房地產(chǎn)開發(fā)商的暴利空間。 清算土地增值稅，房地產(chǎn)行業(yè)高額的利潤會有所下降，商務(wù)、商業(yè)型自持物業(yè)可能會增加， 商務(wù)商業(yè)物業(yè)市場競爭會加劇。更為嚴(yán)峻的是，未來土地供應(yīng)可能面臨進(jìn)一步緊張的情況。 20xx年 6月 《國家發(fā)展改革委關(guān)于批準(zhǔn)重慶市和成都市設(shè)立全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)的通知》 成、渝被設(shè)為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū) 提升了城市的整體地位和形象；得到了 寬松的發(fā)展環(huán)境 ，對于房地產(chǎn)市場的長遠(yuǎn)和健康發(fā)展有著積極的意義；成都市房地產(chǎn)需求將放量；房價本身會受政策變化影響，短期內(nèi)不會暴漲，但長期內(nèi)會看漲；成都房地產(chǎn)市場的前景看好，國內(nèi)外房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛加大在成都的投資力度，土地市場競爭日趨激烈，土地拍賣價格將得到強(qiáng) 23 力拉升；新城鎮(zhèn)體系脫穎而出；成都中心城區(qū)及城南中心區(qū)勢必崛起中央商務(wù)區(qū)；隨著中心城區(qū)向中央商務(wù)區(qū)轉(zhuǎn)變，地價和房價的上漲，近郊住宅看好；成德綿樂經(jīng)濟(jì)發(fā)展提速。 20xx年 7月 二手房貸款收緊 建設(shè)銀行四川分行從 7月20 日起直接停辦二手房貸款業(yè)務(wù)。工商銀行、交通銀行等同時提高了貸款門檻。 在一定程度上抑制投機(jī)，增加房地產(chǎn)投機(jī)的成本，降低二手房的換手率，在一定程度上有利于樓市泡沫的擠出，維護(hù)正常的市場交易秩序，緩解房價上漲壓力；另一方面，二手房貸款收緊極有可能將部分客戶群體推向新房市場，變相推高新房房價。 20xx年 8月 成都市房管局為穩(wěn)定成都市房地產(chǎn)市場采取措施 房地產(chǎn)開發(fā)商銷售方案中的價格明顯高于同區(qū)域同品質(zhì)樓盤價格、或銷售價格上調(diào)過快、幅度過大的，由房管、物價、稅務(wù)、工商等部門以涉嫌“暴利”、“哄抬房價”等對其進(jìn)行調(diào)查。 長期效應(yīng)：降低市場預(yù)期，保持房地產(chǎn)市場的長遠(yuǎn)發(fā)展； 短期效應(yīng)：政策的出臺對房價不可能起到立竿見影的效果，不能指望房價應(yīng)聲而跌。 20xx年 9月 上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率 加強(qiáng)貨幣信貸調(diào)控，引導(dǎo)投資合理增長，穩(wěn)定通貨膨脹預(yù)期 目的：收縮固定資產(chǎn)投資 央行決定加息不僅僅是為了抑制投 資過熱、房地產(chǎn)過熱，主要目的是反通貨膨脹。 20xx年 9月 《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》 房地產(chǎn)開發(fā)貸款、購房按揭貸款以及預(yù)防房地產(chǎn)貸款風(fēng)險幾個方面，旨在遏制投機(jī)，防范風(fēng)險。 打擊了投機(jī)炒房行為，抑制了過熱的房地產(chǎn)市場；提高了銀行抵御房產(chǎn)市場風(fēng)險的能力。 20xx年 10月 《物業(yè)稅》試點(diǎn) 將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。 目的：化解中國金融風(fēng)險 開征物業(yè)稅并不是針對房地產(chǎn)，是為了強(qiáng)化對財富的調(diào)節(jié)，緩解收入分配領(lǐng)域中的不合理狀 況。同時對房地產(chǎn)市場的影響很大，而更大的影響則是控制需求和稅收的二次分配上。 20xx年 11月 上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 年內(nèi)第九次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，至此，存款準(zhǔn)備金率達(dá)到 ％ ，創(chuàng)下歷史最高紀(jì)錄。加強(qiáng)銀行體系流動性管理，抑制貨幣信貸過快增長。 目的：收縮固定資產(chǎn)投資 銀根緊縮將凍結(jié)大量的銀行貸款，開發(fā)商從銀行貸款將會比以前更困難，項目開發(fā)資金難度就會增大。同樣，消費(fèi)者住房貸款難度增加后，項目的銷售就會受到影響。提高存款準(zhǔn)備金率可能促使企業(yè)調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)資金來源結(jié)構(gòu)，也可能遏制房地產(chǎn)需求的 過度膨脹。 “ ”新政解析 人民銀行、銀監(jiān)會于 9月 27 日發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》?！锻ㄖ穼用褓J款購房作出了較為詳盡的規(guī)定。而最引人注目的則是對購買“二套房”者，貸款首付比例將不得低于 40％ ，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 倍，而且貸款首付款比例和利率水 24 平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高，且借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的 50％ 。 市區(qū)、郊縣商品住宅交易面積 市區(qū)成交（萬 m2 ） 郊區(qū)成交 （萬 m2 ） 全市成交（萬 m2 ） ９月 １０月 變動幅度 ％ ％ ％ 據(jù)成都市房管局統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，新政的頒布使得全市商品住宅市場進(jìn)入調(diào)整期，成交明顯回落，成交量縮水達(dá) ％。 各主要郊縣商品住宅交易總面積 （萬 m2 ） 龍泉 新都 雙流 郫縣 溫江 都江堰 ９月 １０月 變動幅度 ％ ％ ％ ％ ％ ％ 從各主要郊縣成交總量上看，郊縣目前交易量銳減幅度達(dá) ％ ，可見新政對郊縣成交量的影響同樣比較顯著。 市區(qū)商品住宅戶型區(qū)間交易情況 60m2 以下 6090m2 90120m2 120144m2 144m2 以上 交易總面積（萬 m2） 交易總面積 （萬 m2） 交易總面積 （萬 m2） 交易總面積 （萬 m2） 交易總面積 （萬 m2） ９月 １０月 變動幅度 ％ ％ ％ ％ ％ 25 市區(qū)住宅需求降溫，對政策反應(yīng)迅速。以 90 平米 為分水嶺， 6090 平米 增幅為 ％ ， 60 平米 以下增幅為 ％ ，即“面積越小增幅越大”，中小戶型成主流；大于 90 平米 的部分則 “面積越大減幅越大”，大戶型銷售受到一定沖擊。 主要原因可能有如下幾點(diǎn)： 對投資者而言，有一次付清 小戶型 的能力，但戶型越大總價越高，相應(yīng)對于新政的敏感度就越高，因此大戶型的產(chǎn)品下降最為明顯。 對自住性群體而言，首次購 房者不受新政影響，而大多數(shù)首次購房的群體消費(fèi)能力相對有限，能承擔(dān)的戶型面積較小，因此中小戶型體現(xiàn)出了較大的抗跌能力。 由于“ 90/70” 政策實(shí)施效果的顯現(xiàn)， 90 平方米以下的市場供應(yīng)逐月提高，相應(yīng)成交面積占總成交面積比例自然有所提高，這樣就沖淡了 90 平米以下的戶型所受的實(shí)際影響。 26 三 ． 項目所在區(qū)域概況 區(qū)域 發(fā)展 背景 20xx 年 6月 7 日，國家發(fā)展和改革委員會下發(fā)《國家發(fā)展改革委關(guān)于批準(zhǔn)重慶市和成都市設(shè)立全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)的通知》 ，標(biāo)示著成都市正式成為繼上海浦東新區(qū)、天津濱海新區(qū)之后 的中國“試驗區(qū)”。 20xx 年 7月 27 日，成都市國土資源局出臺了《成都市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法（試行）》的通知，按《辦法》要求：土地使用者可以通過與儲備機(jī)構(gòu)協(xié)商或按市場配置資源的方式有償取得集體建設(shè)用地指標(biāo)。從此成都 12390 平方公里土地“解禁”。 20xx 年 10 月，成都提出運(yùn)用“全域成都”理念建設(shè)“試驗區(qū)”，逐步形成“一城兩帶六走廊”的發(fā)展格局：“一城”指中心城區(qū)；“兩帶”指的是位于成都平原東部的龍泉山脈和位于平原西部的龍門山脈；“六走廊”指的是中心城市向外輻射的六條主要交通干道帶動的經(jīng)濟(jì)走廊。 近日，連接成都二、三圈層的重大交通系統(tǒng) —— “九路三軌”（九條城市快速通道和三條軌道交通線）項目也將正式啟動，作為“試驗區(qū)”先期啟動的重大項目，“九路三軌”將帶動“全域成都”發(fā)展理念下的新一輪城鄉(xiāng)一體交通網(wǎng)建設(shè)。 雙流縣區(qū)域概況 雙流縣地處蜀中腹地，成都市西南角，屬于成都市中心城市規(guī)劃建設(shè) 27 區(qū)。雙流縣是成都市郊縣，幅員面積 1072 平方公里，轄 26 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總?cè)丝? 萬，縣城東升鎮(zhèn)距成都市區(qū)僅 17公里。 雙 流 作為成都市的南部重鎮(zhèn)， 雙流 在成都市未來向南向東的城市發(fā)展進(jìn)程中占據(jù)著重要地位。按照規(guī)劃，雙 流境內(nèi)東升、華陽、西航港和牧馬山四個組團(tuán)，將形成西（東升）東（華陽）互動，南（牧馬山開發(fā)區(qū)）北（西航港開發(fā)區(qū)）呼應(yīng)，對接成都，錯位發(fā)展的城市新格局。其中東升、華陽兩大板塊均屬于成都市六大組團(tuán)，并且東升、華陽、航空港三大板塊已全部納入成都市第二圈層的城市發(fā)展中，華陽將以房產(chǎn)開發(fā)、教育科研為主，建設(shè)成為新的成都行政中心；航空港將依托雙流機(jī)場的優(yōu)勢形成以物流配 送為主的工業(yè)集中區(qū)； 東升鎮(zhèn)則作為成都的衛(wèi)星城及雙流“核心樞紐”，向著城市多功能綜合性方向發(fā)展，形成成都南部新的財富聚匯中心 。 雙流國際新城 發(fā)展 規(guī)劃 雙流國際新城范圍位于雙流東升鎮(zhèn)北部和西部，是雙流縣縣政府所在 28 地，新城北起雙流繞城路，東至繞城東路和一桿旗街南段及老川藏路以西 500 米，西達(dá)雙流繞城西路，南至繞城南路以南 500 米，總面積約 28 平方公里。 該國際 新城不僅是雙流的新區(qū)，更是整個大成都的南部新城，是與華陽這一成都行政新中心東西呼應(yīng)的南部財富新城，它緊臨成都市未來的行政中心和西南第一門戶 — 雙流國際機(jī)場，南接牧馬山國際高爾夫球場，更有四川大學(xué)、西南民族學(xué)院、成都信息工程學(xué)院等著名高校形成的“大學(xué)城”環(huán)繞周邊，地理位置得天獨(dú)厚。 國際新城 將形成對接成都 ，錯位發(fā)展的城市商務(wù)門戶新格局。 雙流國際新城功能定位 雙流國際新城的功能定位是：打造以運(yùn)動型娛樂產(chǎn)業(yè)、健康型駐齡產(chǎn)業(yè)、國際商務(wù)型產(chǎn)業(yè)為支撐的國際化財富聚匯背景，形成健康、生態(tài)、宜居的成都南部園林城市。 ? 運(yùn)動型娛樂產(chǎn)業(yè)將以國際網(wǎng)球賽事中心為核心，形成以體育休閑、運(yùn)動康健為背景的產(chǎn)業(yè)基地 ? 健康型駐齡產(chǎn)業(yè)，將引進(jìn)國際先進(jìn)的醫(yī)學(xué)、保健、駐顏技術(shù)，引進(jìn)國際上相關(guān)的投資基金和機(jī)構(gòu)，形成康復(fù)、保健、宜顏駐齡型產(chǎn)業(yè)集中區(qū) ? 國際商務(wù)型產(chǎn)業(yè)，將以成都門戶 ―― 雙流國際機(jī)場為依托，以商務(wù)型產(chǎn)業(yè)為突破口，未來的數(shù)字化 潮流為引領(lǐng)，引進(jìn)和發(fā)展國際化軟件代工、動漫制作及國際化代工、城市數(shù)字化商業(yè)等 29 雙流國際新城空間結(jié)構(gòu) 城市設(shè)計以城市組團(tuán)構(gòu)架雙流國際新城城市結(jié)構(gòu)，形成四個城市組團(tuán)和一個核心區(qū)。 ? 核