【正文】 心區(qū) 即城市中心區(qū) (創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心 )。它包括行政中心、商業(yè)金融中心、文化娛樂中心、城市公園、城市廣場(chǎng)，體育中心等。項(xiàng)目?jī)?nèi)設(shè)置有行政辦公大廈 (群 )、會(huì)議中心、商務(wù)辦公樓 (群 )、城市地標(biāo)、酒店、大型賣場(chǎng)、商業(yè)步行街、會(huì)展中心、博物館、音樂廳、影劇院、工人文化宮等。 ? 城市組團(tuán) 城市按地域關(guān)系分別定義了四個(gè)城市組團(tuán)，由東至西， 由南至北分別命名為 A、 B、 C 及 D 區(qū)，由新區(qū)主、次干道串接各大城市組團(tuán)，以及組團(tuán)以下級(jí)鄰里單元。 城市組團(tuán) A 位于整個(gè)城區(qū)的東北部，是連接成都中心城區(qū)的窗口，是一座按照國(guó)際化品質(zhì)理念和建筑法則標(biāo)準(zhǔn)打造的風(fēng)格多樣的高品質(zhì)生活住宅區(qū)，是一個(gè)具有國(guó)際化交流語言的社區(qū)。 城市組團(tuán) B 位于東升新區(qū)的西北部，是倡導(dǎo)無圍墻醫(yī)療服務(wù)的健康駐 30 齡生態(tài)區(qū)，是康復(fù)、保健、宜顏駐齡型產(chǎn)業(yè)集中區(qū)，是分享國(guó)際先進(jìn)醫(yī)學(xué)技術(shù)和醫(yī)學(xué)理論的“長(zhǎng)壽樂園”。 城市組團(tuán) C 位于東升新區(qū)的東南部，近鄰老城區(qū)，是融體育娛樂、運(yùn)動(dòng)休閑于一體的住宅區(qū)，是生態(tài)建筑與高 尚生活完美結(jié)合的，離大自然最近的活力社區(qū)。 城市組團(tuán) D 近鄰牧馬山旅游新城，是以文化娛樂和數(shù)字動(dòng)漫為主要功能的城市次中心，將全力引進(jìn)和發(fā)展國(guó)際化軟件代工及數(shù)字化商業(yè)，是數(shù)字化生活的全新體驗(yàn)區(qū)。 雙流國(guó)際新城交通規(guī)劃 雙流國(guó)際新城距離中心城區(qū)天府廣場(chǎng)僅 10 公里，距西南地區(qū)最大的航空港 —— 雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅 2 公里，區(qū)域的交通日益完善，走廊方向（縱向）看包括成新快速路、規(guī)劃主干路、新川藏路、雙楠大道、貨運(yùn)路－川齒路、機(jī)場(chǎng)第二快速路、機(jī)場(chǎng)快速路、大件路、成雅成樂快速路 31 等 9 條主要道路；周邊組團(tuán)聯(lián)系方向（橫向 ）看，規(guī)劃有四環(huán)路、五環(huán)路；往西北，雙溫路至溫江；往北，雙懷路至崇州大邑；往東，川大路、雙中路、雙華路、華牧路至華陽；另有一內(nèi)部轉(zhuǎn)換環(huán)－環(huán)港路，交通十分方便快捷。除此之外，成都市中期交通規(guī)劃中的輕軌 3號(hào)線、6 號(hào)線，將延伸至雙流新城，與各條城區(qū)主干道一起形成新城優(yōu)良的立體交通網(wǎng)絡(luò)。 小結(jié)： 成都市將運(yùn)用“全域成都”的理念建設(shè)“統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)”，在此背景下，雙流作為成都市南部重鎮(zhèn)，在大成都的未來發(fā)展進(jìn)程中占據(jù)著重要地位，而雙流國(guó)際新城勢(shì)必在運(yùn)動(dòng)型娛樂產(chǎn)業(yè)、健康型駐齡產(chǎn)業(yè)、國(guó)際商務(wù)型產(chǎn)業(yè)的 支撐 下 ，在四大航空樞紐之一“雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)”的助推下，發(fā)展為成都市的南部財(cái)富新城。 32 四 ． 項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 東升樓盤分布圖 ? 以本地中小開發(fā)商為主 的局面將被打破 ， 區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 趨于 激烈 在雙流房地產(chǎn)版圖中與華陽相比，東升片區(qū)市場(chǎng)最大的特點(diǎn)就在于其區(qū)域性。消費(fèi)者以本地客群為主，開發(fā)商也主要以本地中小企業(yè)為主。從目前在售的樓盤來看，仍然延續(xù)了這種趨勢(shì)。但是隨著主城區(qū)地價(jià)的飆升，東升片區(qū)也開始受到異地開發(fā)商的關(guān)注。 20xx 年 8月 30 日，武漢東立置業(yè)以 360 萬 /畝的高價(jià)格 競(jìng) 得一桿旗北街 241 畝地塊， 雖然 33 該企業(yè)無法與萬科、中海等國(guó)內(nèi)一線品牌相提并論，但是該事件 無疑標(biāo)志著 這種 本地中小開發(fā)商 為主的趨勢(shì)將被打破， 區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 趨于激烈。 ? 規(guī)模大、品質(zhì)高樓盤較受追捧 ，住宅價(jià)格 上漲 較快 目前 規(guī)模 較大的樓盤在區(qū)域內(nèi)都取得了 不錯(cuò) 的成績(jī)，如 大成天府景秀、錦繡華都、 棠湖泊林鎮(zhèn) 、瑞升水云花都等 ； 另外以 棠湖帝景、貴通御苑楓景 為代表的高端樓盤 盡管價(jià)位 明顯高出普通樓盤 ， 但憑借 優(yōu)勢(shì) 地段或者 上佳 的品質(zhì)仍然取得了很好的銷售業(yè)績(jī) ， 成為東升 片區(qū)內(nèi)標(biāo)志性樓盤，并帶動(dòng)區(qū)域房?jī)r(jià)迅速攀升。該區(qū)域 去年住宅均價(jià)約在 3400 元/平方米左右，今年均 價(jià)已經(jīng)接近 4300 元 /平方米，上漲幅度達(dá)到％。 ? 產(chǎn)品形態(tài) 由多層向高層電梯產(chǎn)品轉(zhuǎn)變 ,戶型面積 漸趨 多樣化 由于對(duì)高層電梯產(chǎn)品抗性與地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件（部分地塊直接位于航空線下）的關(guān)系，因此本區(qū)域 06年以前多層、花園洋房、疊拼別墅、雙拼別墅等產(chǎn)品占片區(qū)產(chǎn)品絕對(duì)主流 。 近期隨著消費(fèi)者對(duì)于電梯住宅接受度的逐漸提高，最近新推出的樓盤中電梯類產(chǎn)品開始批量出現(xiàn)，相信隨著土地價(jià)格的不斷攀升， 可以攤低樓面地價(jià)的電梯產(chǎn)品將成為區(qū)域內(nèi)未來發(fā)展的主流。 ? 隨著雙流國(guó)際新城的建設(shè) ， 新區(qū) 樓市發(fā)展前景廣闊 就目前的東升樓市而言， 老 城區(qū)范 圍內(nèi) 的樓盤仍是樓市供銷的主力。但是根據(jù)新舊城區(qū)發(fā)展規(guī)律來看：老城區(qū)內(nèi)樓盤多以零星地塊開發(fā)為主，單憑樓盤本身難以改變老城區(qū)整體面貌；新城區(qū)則由于政府的著力打造，整個(gè)片區(qū)的起點(diǎn)與配套的高起點(diǎn)是傳統(tǒng)老城區(qū)難以匹敵的，加之地塊供應(yīng)充足，有足夠的連片開發(fā)空間，樓盤品質(zhì)整體也將高出 34 老城區(qū)。因此， 就長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的趨勢(shì)來看 可以預(yù)言 ,隨著將來雙流縣新政府中心的西遷，體育中心與濕地公園的落成，新城區(qū)的樓市發(fā)展前景十分廣闊。 土地 市場(chǎng) 情況 項(xiàng) 目 位置 交易方式 凈用地面積（畝） 起價(jià) （萬 /畝） 成交價(jià) （萬 /畝） 東升鎮(zhèn)白衣村 1 社 掛牌 東升鎮(zhèn)塔橋村 3 社、三里壩村 5 社 拍賣 50 94 東升鎮(zhèn)永安路 掛牌 東升鎮(zhèn)東升村六社 掛牌 東升鎮(zhèn)東升村 掛牌 東升鎮(zhèn) 拍賣 50 94 東升鎮(zhèn)一桿旗北路 拍賣 316 70 170 東升鎮(zhèn)一桿旗北段 掛牌 52 52 東升鎮(zhèn)環(huán)城路 掛牌 雙流縣東升鎮(zhèn)一桿旗北段 拍賣 138 360 近年來東升鎮(zhèn)的土地價(jià)格上漲迅速。 20xx年 7月地價(jià)約為 35萬 /畝，而在20xx年 10月東升鎮(zhèn)拍出 94萬 /畝的地價(jià)， 05年全年東升平均地價(jià)約為 /畝； 06年東升土地拍賣僅成交了東升鎮(zhèn)一桿旗北路 316畝的一塊宗地，起價(jià) 70萬 /畝，最后成交價(jià)高達(dá) 170萬 /畝； 07年 8月，一桿旗北街地塊拍賣價(jià)高達(dá) 360萬 /畝， 07年 18月，東升土地均價(jià)達(dá) /畝。相比 05年，東升平均地價(jià)上漲了大約 4倍。土地價(jià)格漲勢(shì)兇猛。 區(qū)域住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查 35 住宅產(chǎn)品供應(yīng)情況 根據(jù) 05年至 07年東升片區(qū)土地掛牌與出讓情況， 20xx年 以來 東升土地 公開出讓量 為 。根據(jù) 近期 東升 土地出讓情況以及區(qū)域特點(diǎn)（ 某些地塊 可能 受航空限高影響，容積率 很難做到 4），按平均 容積率 ，可 得供應(yīng)建筑面積達(dá) （其中有三宗地地塊面積都在 200畝以上，考慮到 分期開發(fā)的因素，所以如此之大的面積不會(huì)同時(shí)面市） 。 住宅產(chǎn)品需求情況 項(xiàng) 目 銷售率 錦繡華都 前三期只剩別墅類高端產(chǎn)品沒賣，沿街商業(yè)賣了 70％－ 80％ 四期 日開盤，總共 400 套，到 日銷售達(dá) 45％ 瑞升 .水云花都 100％ 棠湖 .泊林鎮(zhèn) 90％ 棠湖帝景 一期基本售完，余下兩套頂層躍層 ； 二期開盤時(shí)間未定 大成 .天府景秀 80％ 國(guó)棟 .南園五星城 第一批次推出 100 多套，當(dāng)天銷售不到 40 套，占比僅為 30％；目前據(jù)銷售人員介紹，已售 65％ 東升國(guó)瑞 90％ 從在 售項(xiàng)目銷售率看，除國(guó)棟南園五星城外，平均銷售率均達(dá)到 80％ 以上，說明區(qū)域住宅需求旺盛，購(gòu)買力較強(qiáng)。 住宅產(chǎn)品價(jià)格情況 項(xiàng)目 物業(yè)形態(tài) 銷售價(jià)格（元 /平方米） 大成 .天府景秀 花園洋房、多層、疊拼別墅 多層均價(jià) 4000 元 /平方米 貴通御苑楓景 多層、洋房 多層 4850 元 /平方米 棠湖 .泊林鎮(zhèn) 洋房、多層、電梯 多層均價(jià) 4500，洋房均價(jià) 5500 錦繡華都 多層住宅、別墅 、電梯 前三期均價(jià) 3000 多， 四期電梯均價(jià) 4400 36 佳禾永福 多層 未定 怡景苑 多層 未定 瑞升 .水云花都 多層 (地下一層 ) 3500 元 /平方米 棠湖帝景 11+1 帶屋頂花園的小高層電梯洋房 一期均價(jià) 4700，二期預(yù)計(jì) 起 價(jià) 5000 東升國(guó)瑞 電梯公寓（ 11 層） 4300 元 /平方米 國(guó)棟 .南園五星城 電梯住宅（ 15 層），酒店式公寓，五星級(jí)酒店 4500 元 /平方米 和順天地 小高層電梯住宅 未定 同為多層產(chǎn)品 ， 瑞升水云花都 06年 4月開盤 ， 均價(jià) 3500元 /平方米 。 而 07年 10月以后所開的樓盤如 棠湖泊林鎮(zhèn) 均價(jià) 已經(jīng)達(dá)到 4500元 /平方米 的水平 ， 處于領(lǐng)頭羊位置的御苑楓景項(xiàng)目均價(jià)更是達(dá)到了 4850元 /平方米的水平 ， 價(jià)格 上 漲迅速 。 同為電梯類產(chǎn)品 ， 棠湖帝景由于其不可復(fù)制的區(qū)位優(yōu)勢(shì)以及較高的品質(zhì)，4700元 /平方米的均 價(jià)明顯 高于同期同類產(chǎn)品 （ 其余電梯住宅售價(jià)多在 4500元以下 ） ， 將區(qū)域內(nèi) 電梯類產(chǎn)品均價(jià) 拉升至接近 4500元 /平方米 的水平 。 客群分析 目前該區(qū)域客戶群體具體分類 如下 ： 客群分類 客群特征 購(gòu)房目的 需求戶型 占比 雙流本地客戶 政府公務(wù)員； 有一定經(jīng)濟(jì)承受能力的首次置業(yè)的年輕工作人員； 本地中年以上改善換房者 自住為主 套三以上的大戶型； 套二的中小戶型 65％ 左右 成都市及雙流周邊縣市客戶 看好 本區(qū)域的發(fā)展 自?。顿Y 大中小戶型 20％ 左右 甘阿涼客戶 中年以上 ,以養(yǎng)老為目的的換房者 自住 以套三為主 12％ 左右 省外客戶 以北京上海等地為主 ,一般原籍為四川人 中長(zhǎng)線投資 大、中、小戶型 3％ 左右 37 項(xiàng)目規(guī)模 項(xiàng)目名稱 占地面積（畝） 錦繡華都 320 瑞升 .水云花都 135 棠湖 .泊林鎮(zhèn) 230 棠湖帝景 60 大成 .天府景秀 366 國(guó)棟 .南園五星城 東升國(guó)瑞 35 佳禾永福 26 怡景苑 4 和順天地 38 可見，整個(gè)東升地區(qū)樓盤規(guī) 模多在 60 畝以上。地塊規(guī)模太小 ,無法打造出良好的社區(qū)配套以及相對(duì)優(yōu)雅宜居的優(yōu)雅環(huán)境，比如怡景苑占地僅 4 畝，只能打造臨街獨(dú)棟，根本無社區(qū)氛圍可言；相反中偏大規(guī)模地塊能突破此方面的瓶頸，有利于打造高品質(zhì)樓盤與完善的社區(qū)配套，如錦繡華都等。 戶型區(qū)間 根據(jù)世家調(diào)查，成都雙流東升地區(qū)樓盤戶型如下 ： 項(xiàng)目名稱 戶型區(qū)間 (平方米 ) 錦繡華都 80－ 260（其中：洋房為 80－ 140；別墅為 140－ 260） 瑞升 .水云花都 70－ 180 棠湖 .泊林鎮(zhèn) 72134 棠湖帝景 139－ 273 大 成 .天府景秀 90160 國(guó)棟 .南園五星城 80－ 180 東升國(guó)瑞 60－ 132 佳禾永福 70－ 123 怡景苑 80－ 123 和順天地 56－ 120 該區(qū)域非別墅類產(chǎn)品戶型區(qū)間 基本 在 60－ 140 平方米，別墅類產(chǎn)品戶型區(qū)間集中在 140— 270 之間， 值得注意的是 區(qū)域內(nèi) 以前一直以追求舒適的中、大戶型為主 的趨勢(shì)開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)變 ， 目前不少新開樓盤推出 經(jīng)濟(jì)實(shí)用 的 中、 小戶型產(chǎn)品， 市場(chǎng)整體 正在向小、中、大戶型兼存的局面過渡，以滿足不同經(jīng)濟(jì)實(shí)力的消費(fèi)群體，購(gòu)房者可選擇的范圍變大。這也是這個(gè)區(qū)域愈加成熟的標(biāo)志。 39 容積率 項(xiàng)目名稱 容積率 錦繡華都 瑞升 .水云花都 棠湖 .泊林鎮(zhèn) 棠湖帝景 大成 .天府景秀 國(guó)棟 .南園五星城 4 東升國(guó)瑞 佳禾永福 和順天地 可見，東升區(qū)域目前的在售樓盤的容積率大小差別較大，早期通過協(xié)議、掛牌或其它方式取得的地塊，由于取得的地價(jià)較低，且小高層、高層電梯產(chǎn)品還不被東升市場(chǎng)接受，只有開發(fā)多層或花園洋房等產(chǎn)品。 20xx 年以來，隨著東升片區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫，由低容積率向高容積率方向發(fā) 展，如最近開發(fā)的國(guó)棟南園五星城等樓盤的容積率做到了，產(chǎn)品為 15 層電梯公寓，表明 東升片區(qū)隨著地價(jià)的攀升開發(fā)商已經(jīng)轉(zhuǎn)向開發(fā)電梯公寓，增大建筑面積，從而攤低樓面地價(jià)。 典型樓盤戶型配比分析 區(qū)域戶型三房仍居主流，套二比例 逐漸 增加 從區(qū)域典型樓盤的戶型區(qū)間來看， 該區(qū)域的主力戶型集中在 100— 140這個(gè)區(qū)間，主力區(qū)間總價(jià)在 4060 萬這個(gè)區(qū)間內(nèi)，以舒適型的套三為主。同時(shí)，伴隨著電梯產(chǎn)品的推出，小戶型套二所占比例有所增加 ，區(qū)域樓盤典型代表為和順天地，實(shí)用性較強(qiáng)的中小戶型成為該項(xiàng)目的最大賣點(diǎn)。從主力戶型 可以看出，該區(qū)域樓盤適合首次購(gòu)房或者改變 40 居住環(huán)境的居家用途，另外不斷推出的一系列中小戶型也可兼顧投資需求。 項(xiàng)目名稱 套型 面積區(qū)間 （平方米） 配比 錦繡華都 套二 107 20％ 套三 116123 60％ 套四 152184 20％ 大成。天府景秀