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成都貴通映月灣可研報(bào)告-文庫(kù)吧資料

2025-07-19 03:37本頁(yè)面
  

【正文】 際化品質(zhì)理念和建筑法則標(biāo)準(zhǔn)打造的風(fēng)格多樣的高品質(zhì)生活住宅區(qū),是一個(gè)具有國(guó)際化交流語(yǔ)言的社區(qū)。項(xiàng)目?jī)?nèi)設(shè)置有行政辦公大廈 (群 )、會(huì)議中心、商務(wù)辦公樓 (群 )、城市地標(biāo)、酒店、大型賣場(chǎng)、商業(yè)步行街、會(huì)展中心、博物館、音樂(lè)廳、影劇院、工人文化宮等。 ? 核心區(qū) 即城市中心區(qū) (創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心 )。 雙流國(guó)際新城功能定位 雙流國(guó)際新城的功能定位是:打造以運(yùn)動(dòng)型娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)、健康型駐齡產(chǎn)業(yè)、國(guó)際商務(wù)型產(chǎn)業(yè)為支撐的國(guó)際化財(cái)富聚匯背景,形成健康、生態(tài)、宜居的成都南部園林城市。 該國(guó)際 新城不僅是雙流的新區(qū),更是整個(gè)大成都的南部新城,是與華陽(yáng)這一成都行政新中心東西呼應(yīng)的南部財(cái)富新城,它緊臨成都市未來(lái)的行政中心和西南第一門戶 — 雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng),南接牧馬山國(guó)際高爾夫球場(chǎng),更有四川大學(xué)、西南民族學(xué)院、成都信息工程學(xué)院等著名高校形成的“大學(xué)城”環(huán)繞周邊,地理位置得天獨(dú)厚。其中東升、華陽(yáng)兩大板塊均屬于成都市六大組團(tuán),并且東升、華陽(yáng)、航空港三大板塊已全部納入成都市第二圈層的城市發(fā)展中,華陽(yáng)將以房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、教育科研為主,建設(shè)成為新的成都行政中心;航空港將依托雙流機(jī)場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)形成以物流配 送為主的工業(yè)集中區(qū); 東升鎮(zhèn)則作為成都的衛(wèi)星城及雙流“核心樞紐”,向著城市多功能綜合性方向發(fā)展,形成成都南部新的財(cái)富聚匯中心 。 雙 流 作為成都市的南部重鎮(zhèn), 雙流 在成都市未來(lái)向南向東的城市發(fā)展進(jìn)程中占據(jù)著重要地位。 雙流縣區(qū)域概況 雙流縣地處蜀中腹地,成都市西南角,屬于成都市中心城市規(guī)劃建設(shè) 27 區(qū)。 20xx 年 10 月,成都提出運(yùn)用“全域成都”理念建設(shè)“試驗(yàn)區(qū)”,逐步形成“一城兩帶六走廊”的發(fā)展格局:“一城”指中心城區(qū);“兩帶”指的是位于成都平原東部的龍泉山脈和位于平原西部的龍門山脈;“六走廊”指的是中心城市向外輻射的六條主要交通干道帶動(dòng)的經(jīng)濟(jì)走廊。 20xx 年 7月 27 日,成都市國(guó)土資源局出臺(tái)了《成都市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法(試行)》的通知,按《辦法》要求:土地使用者可以通過(guò)與儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)協(xié)商或按市場(chǎng)配置資源的方式有償取得集體建設(shè)用地指標(biāo)。 由于“ 90/70” 政策實(shí)施效果的顯現(xiàn), 90 平方米以下的市場(chǎng)供應(yīng)逐月提高,相應(yīng)成交面積占總成交面積比例自然有所提高,這樣就沖淡了 90 平米以下的戶型所受的實(shí)際影響。 主要原因可能有如下幾點(diǎn): 對(duì)投資者而言,有一次付清 小戶型 的能力,但戶型越大總價(jià)越高,相應(yīng)對(duì)于新政的敏感度就越高,因此大戶型的產(chǎn)品下降最為明顯。 市區(qū)商品住宅戶型區(qū)間交易情況 60m2 以下 6090m2 90120m2 120144m2 144m2 以上 交易總面積(萬(wàn) m2) 交易總面積 (萬(wàn) m2) 交易總面積 (萬(wàn) m2) 交易總面積 (萬(wàn) m2) 交易總面積 (萬(wàn) m2) 9月 10月 變動(dòng)幅度 % % % % % 25 市區(qū)住宅需求降溫,對(duì)政策反應(yīng)迅速。 市區(qū)、郊縣商品住宅交易面積 市區(qū)成交(萬(wàn) m2 ) 郊區(qū)成交 (萬(wàn) m2 ) 全市成交(萬(wàn) m2 ) 9月 10月 變動(dòng)幅度 % % % 據(jù)成都市房管局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析,新政的頒布使得全市商品住宅市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期,成交明顯回落,成交量縮水達(dá) %?!锻ㄖ穼?duì)居民貸款購(gòu)房作出了較為詳盡的規(guī)定。提高存款準(zhǔn)備金率可能促使企業(yè)調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源結(jié)構(gòu),也可能遏制房地產(chǎn)需求的 過(guò)度膨脹。 目的:收縮固定資產(chǎn)投資 銀根緊縮將凍結(jié)大量的銀行貸款,開(kāi)發(fā)商從銀行貸款將會(huì)比以前更困難,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金難度就會(huì)增大。 20xx年 11月 上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 年內(nèi)第九次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率,至此,存款準(zhǔn)備金率達(dá)到 % ,創(chuàng)下歷史最高紀(jì)錄。 目的:化解中國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn) 開(kāi)征物業(yè)稅并不是針對(duì)房地產(chǎn),是為了強(qiáng)化對(duì)財(cái)富的調(diào)節(jié),緩解收入分配領(lǐng)域中的不合理狀 況。 打擊了投機(jī)炒房行為,抑制了過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng);提高了銀行抵御房產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力。 20xx年 9月 上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率 加強(qiáng)貨幣信貸調(diào)控,引導(dǎo)投資合理增長(zhǎng),穩(wěn)定通貨膨脹預(yù)期 目的:收縮固定資產(chǎn)投資 央行決定加息不僅僅是為了抑制投 資過(guò)熱、房地產(chǎn)過(guò)熱,主要目的是反通貨膨脹。 20xx年 8月 成都市房管局為穩(wěn)定成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)采取措施 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商銷售方案中的價(jià)格明顯高于同區(qū)域同品質(zhì)樓盤價(jià)格、或銷售價(jià)格上調(diào)過(guò)快、幅度過(guò)大的,由房管、物價(jià)、稅務(wù)、工商等部門以涉嫌“暴利”、“哄抬房?jī)r(jià)”等對(duì)其進(jìn)行調(diào)查。工商銀行、交通銀行等同時(shí)提高了貸款門檻。 20xx年 6月 《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于批準(zhǔn)重慶市和成都市設(shè)立全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的通知》 成、渝被設(shè)為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū) 提升了城市的整體地位和形象;得到了 寬松的發(fā)展環(huán)境 ,對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)和健康發(fā)展有著積極的意義;成都市房地產(chǎn)需求將放量;房?jī)r(jià)本身會(huì)受政策變化影響,短期內(nèi)不會(huì)暴漲,但長(zhǎng)期內(nèi)會(huì)看漲;成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景看好,國(guó)內(nèi)外房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛加大在成都的投資力度,土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈,土地拍賣價(jià)格將得到強(qiáng) 23 力拉升;新城鎮(zhèn)體系脫穎而出;成都中心城區(qū)及城南中心區(qū)勢(shì)必崛起中央商務(wù)區(qū);隨著中心城區(qū)向中央商務(wù)區(qū)轉(zhuǎn)變,地價(jià)和房?jī)r(jià)的上漲,近郊住宅看好;成德綿樂(lè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提速。 清算土地增值稅,房地產(chǎn)行業(yè)高額的利潤(rùn)會(huì)有所下降,商務(wù)、商業(yè)型自持物業(yè)可能會(huì)增加, 商務(wù)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)加劇。對(duì)未來(lái)住宅產(chǎn)品的發(fā)展方向,產(chǎn)品研發(fā)和消費(fèi)習(xí)慣引導(dǎo)意義重大。 調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展。 試驗(yàn)區(qū)成立之后,房?jī)r(jià)、地價(jià)開(kāi)始出現(xiàn)了加速上漲的趨勢(shì)。 22 小結(jié) 成都市近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)保持了超前于整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的高速增長(zhǎng),吸引了國(guó)內(nèi)外諸多品牌開(kāi)發(fā)商,房地產(chǎn)投資額、銷售額等主 要指標(biāo)已達(dá)到一線城市水平。 從上表中可以明顯看出,自 20xx 年住宅均價(jià)漲幅高達(dá) % 之后,相應(yīng)樓面地價(jià)在 20xx 年迅速攀升, 20xx 年上半年樓面地價(jià)增幅大致沿續(xù)了 20xx 年的趨勢(shì),但是自“試驗(yàn)區(qū)”這一重大利好于今年 6月公布之后,在其后的幾個(gè)月中迅速發(fā)酵,單就 79 月的樓面地價(jià)來(lái)說(shuō),高達(dá)20xx 年整年的三倍、 20xx 年上半年的兩倍。 從上表中可以看出,與商品房?jī)r(jià)格每年 10% 左右的上漲速度相比,近年來(lái)五城區(qū)的土地價(jià)格上漲形勢(shì)可以用“飆升”來(lái)形容,平均增長(zhǎng)幅度達(dá)到 % ,如果 20xx 年采用修正數(shù)據(jù)的話,更是高達(dá) % 。) ? 土地出讓價(jià)格水平 五城區(qū)住宅土地成交價(jià)格走勢(shì) 年份 20xx 20xx 20xx 20xx 平均成交價(jià) (萬(wàn)元 /畝 ) 原始: 修正: 增 長(zhǎng)率 / % % 原始: % 修正: % (數(shù)據(jù)來(lái)源:成都市國(guó)土資源局) 注: 列入表中的土地類型包括公開(kāi)出讓(拍賣、掛牌、招標(biāo))的土地; 成都市國(guó)土資源局對(duì)于郊區(qū)的土地成交情況公布相對(duì)零散而不全面,因此這里只列出五城區(qū)土地成交情況。如上圖所示,在 20xx 年上半年無(wú)論是商品房還是商品住宅其價(jià)格增幅都在 20xx 年基礎(chǔ)上有小幅回 20 落的趨勢(shì),但是自 6 月之后,房?jī)r(jià)開(kāi)始迅速上揚(yáng),經(jīng)過(guò) 79 三個(gè)月的帶動(dòng)使得 19 月的整體增幅反而呈現(xiàn)出加速上漲的趨勢(shì)。 ? 商 品房?jī)r(jià)格水平 歷年大成都商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)1590 1406 1512 14831842 1804 1850 19832096271332133592414405001000150020xx250030003500400045001995 1996 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx20xx年19月價(jià)格:元/平方米 19 歷年大成都商品房?jī)r(jià)格增幅走勢(shì) 1 99 71 99 81 99 92 00 02 00 12 00 22 00 32 00 42 00 52 00 62 00 7年1 9 月增幅(%) (數(shù)據(jù)來(lái)源:成都市統(tǒng)計(jì)局、成都市房管局) 從近 10 年來(lái)成都市整體范圍內(nèi)來(lái)講,商品房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)出穩(wěn)步上升的趨勢(shì),從價(jià)格增幅走勢(shì)來(lái)看,自 20xx20xx 年的平穩(wěn)調(diào)整之后, 20xx 年達(dá)到了一個(gè)高峰,隨后在 20xx20xx 年有一個(gè)溫和的回調(diào),但進(jìn)入 20xx年之后又開(kāi)始有加速上漲的趨勢(shì)。 城市 固定資產(chǎn) 投資額(億元) 房地產(chǎn)投 資額(億元) 房地產(chǎn)投資占 固定資產(chǎn)投資比重 上海 % 北京 % 重慶 % 成都 % 天津 % 廣州 % 深圳 % (數(shù)據(jù)來(lái)源:國(guó)家統(tǒng)計(jì)局) 從城市對(duì)比來(lái)看, 20xx 年成都市房地產(chǎn)投資額超越了廣州和深圳,在全國(guó)在副省級(jí)城市中穩(wěn)居第 1 位,超越直轄市天津,在全國(guó)城市整體排名第 4 位。 結(jié)合市場(chǎng)層面分析, 近年來(lái)包括凱德置地、鐵獅門、華人置業(yè)、新世界、新鴻基、雅居樂(lè)、恒大地產(chǎn)、珠江投資等等國(guó)內(nèi)外房產(chǎn)巨擘紛紛進(jìn)入成都,而早前的九龍倉(cāng)、中海、華潤(rùn)、萬(wàn)科等巨頭也加大了投資力度,將成都作為一個(gè)重要的戰(zhàn)略基地。但在成都市城市化水平不斷提高,國(guó)際化進(jìn)程加快的過(guò)程中,雙流 縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將取得前所未有的機(jī)遇。預(yù)計(jì)未來(lái) 30 年內(nèi),成都軌道交通建設(shè)的規(guī)劃總里程達(dá) 公里 ,其中新建地鐵 128 公里 ,輕軌 公里 。由原先的單中心發(fā)展模式逐漸演變?yōu)樯刃蔚亩嘀行母窬帧? 成都 市 主城區(qū)人均 GDP 平均 突破 3000 美元 ; 第二圈層 近郊區(qū)人均 GDP平均突破 2500 美元 ; 第三圈層 遠(yuǎn)郊區(qū) 平均 突破 1000 美元 。 近年來(lái)年均 10% 以上的 GDP 增速,超過(guò) 120 家的世界 500 強(qiáng)進(jìn)駐都證明了成都雄厚的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Α? 西部成都 將 走向中國(guó)成都。 27500100020xx30004000億元重慶 貴陽(yáng) 成都 昆明2 0 0 6 年西南主要城市G D P 情況 小結(jié) 由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)的不平衡,與國(guó)內(nèi)外發(fā)達(dá)城市相比,位處西部的成都市整體城市發(fā)展水平還處于一個(gè)相對(duì)落后的水平,但是與同處西部 15 的各主要城市相比較,成都市又體現(xiàn)出明顯的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。同時(shí),在上述報(bào)告中,三亞、成都、深圳三個(gè)城市位列城市包容性前三名。 20xx年成都市城市居民人均可支配收入為 12789 元,增長(zhǎng) %。 14 成都是國(guó)際零售企業(yè)進(jìn)入最多的城市,地處西部的成都市連 續(xù) 4 年躋身中國(guó)城市私家車擁有量 “ 三甲 ” 之列。而“ 揚(yáng)一益二 ” 的說(shuō)法,更說(shuō)明成都一直就是商賈名流聚集的地方。 城市性格 由于特定的歷史、文化以及地理環(huán)境,成都又顯示出其獨(dú)特的城市性格。 ? 城市 個(gè) 性 分析 除了經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)外,成都因其深厚的歷史與文化底蘊(yùn)而呈現(xiàn)出強(qiáng)大的綜 13 合實(shí)力和獨(dú)特的城市性格。 27500100020xx30004000億元重慶 貴陽(yáng) 成都 昆明2 0 0 6 年西南主要城市G D P 情況 1702524932196630 5000 10000 15000 20xx0 25000重慶貴陽(yáng)成都昆明元2 0 0 6 年西南主要城市人均G D P 情況 從上面的圖表中可以看出,成都市的經(jīng)濟(jì)總量在西部城市中僅次于重慶,位居第二,但是人均 GDP 則名列第一。 居民生活水平穩(wěn)步提高 根據(jù)聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn),恩格爾系數(shù)在 59% 以上為貧困, 12 5059% 為溫 飽, 4050% 為小康, 3040% 為富裕,低于 30% 為最富裕。從日本和韓國(guó)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,其城市化高潮時(shí)期的發(fā)展速度曾經(jīng)達(dá)到每年分別增長(zhǎng) 和 個(gè)百分點(diǎn)。人均可支配收入不斷增加,生活水平不斷提高;恩格爾系數(shù)從 20xx 年的 % 進(jìn)一步下降到 20xx 年的 %; 11 20xx 年成都市城市居民人均可支配收入為 12789 元。 成都市 宏觀環(huán)境 ? 經(jīng)濟(jì)總量- GDP (數(shù)據(jù)來(lái)源:成都市統(tǒng)計(jì)年鑒) 從總量指標(biāo)來(lái)看,成都近十年經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)較大規(guī)模增長(zhǎng), 20xx 年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 2750 億元。 投資評(píng)價(jià)指標(biāo)如下 : 9 成本利潤(rùn)率(稅前): % 成本利潤(rùn)率(稅后): % 項(xiàng)目具有較理想的投資經(jīng)濟(jì)效果,風(fēng)險(xiǎn)較小,項(xiàng)
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