【正文】 際化品質(zhì)理念和建筑法則標(biāo)準(zhǔn)打造的風(fēng)格多樣的高品質(zhì)生活住宅區(qū)，是一個(gè)具有國(guó)際化交流語(yǔ)言的社區(qū)。項(xiàng)目?jī)?nèi)設(shè)置有行政辦公大廈 (群 )、會(huì)議中心、商務(wù)辦公樓 (群 )、城市地標(biāo)、酒店、大型賣場(chǎng)、商業(yè)步行街、會(huì)展中心、博物館、音樂廳、影劇院、工人文化宮等。 ? 核心區(qū) 即城市中心區(qū) (創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心 )。 雙流國(guó)際新城功能定位 雙流國(guó)際新城的功能定位是：打造以運(yùn)動(dòng)型娛樂產(chǎn)業(yè)、健康型駐齡產(chǎn)業(yè)、國(guó)際商務(wù)型產(chǎn)業(yè)為支撐的國(guó)際化財(cái)富聚匯背景，形成健康、生態(tài)、宜居的成都南部園林城市。 該國(guó)際 新城不僅是雙流的新區(qū)，更是整個(gè)大成都的南部新城，是與華陽(yáng)這一成都行政新中心東西呼應(yīng)的南部財(cái)富新城，它緊臨成都市未來的行政中心和西南第一門戶 — 雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)，南接牧馬山國(guó)際高爾夫球場(chǎng)，更有四川大學(xué)、西南民族學(xué)院、成都信息工程學(xué)院等著名高校形成的“大學(xué)城”環(huán)繞周邊，地理位置得天獨(dú)厚。其中東升、華陽(yáng)兩大板塊均屬于成都市六大組團(tuán)，并且東升、華陽(yáng)、航空港三大板塊已全部納入成都市第二圈層的城市發(fā)展中，華陽(yáng)將以房產(chǎn)開發(fā)、教育科研為主，建設(shè)成為新的成都行政中心；航空港將依托雙流機(jī)場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)形成以物流配 送為主的工業(yè)集中區(qū)； 東升鎮(zhèn)則作為成都的衛(wèi)星城及雙流“核心樞紐”，向著城市多功能綜合性方向發(fā)展，形成成都南部新的財(cái)富聚匯中心 。 雙 流 作為成都市的南部重鎮(zhèn)， 雙流 在成都市未來向南向東的城市發(fā)展進(jìn)程中占據(jù)著重要地位。 雙流縣區(qū)域概況 雙流縣地處蜀中腹地，成都市西南角，屬于成都市中心城市規(guī)劃建設(shè) 27 區(qū)。 20xx 年 10 月，成都提出運(yùn)用“全域成都”理念建設(shè)“試驗(yàn)區(qū)”，逐步形成“一城兩帶六走廊”的發(fā)展格局：“一城”指中心城區(qū)；“兩帶”指的是位于成都平原東部的龍泉山脈和位于平原西部的龍門山脈；“六走廊”指的是中心城市向外輻射的六條主要交通干道帶動(dòng)的經(jīng)濟(jì)走廊。 20xx 年 7月 27 日，成都市國(guó)土資源局出臺(tái)了《成都市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法（試行）》的通知，按《辦法》要求：土地使用者可以通過與儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)協(xié)商或按市場(chǎng)配置資源的方式有償取得集體建設(shè)用地指標(biāo)。 由于“ 90/70” 政策實(shí)施效果的顯現(xiàn)， 90 平方米以下的市場(chǎng)供應(yīng)逐月提高，相應(yīng)成交面積占總成交面積比例自然有所提高，這樣就沖淡了 90 平米以下的戶型所受的實(shí)際影響。 主要原因可能有如下幾點(diǎn)： 對(duì)投資者而言，有一次付清 小戶型 的能力，但戶型越大總價(jià)越高，相應(yīng)對(duì)于新政的敏感度就越高，因此大戶型的產(chǎn)品下降最為明顯。 市區(qū)商品住宅戶型區(qū)間交易情況 60m2 以下 6090m2 90120m2 120144m2 144m2 以上 交易總面積（萬(wàn) m2） 交易總面積 （萬(wàn) m2） 交易總面積 （萬(wàn) m2） 交易總面積 （萬(wàn) m2） 交易總面積 （萬(wàn) m2） ９月 １０月 變動(dòng)幅度 ％ ％ ％ ％ ％ 25 市區(qū)住宅需求降溫，對(duì)政策反應(yīng)迅速。 市區(qū)、郊縣商品住宅交易面積 市區(qū)成交（萬(wàn) m2 ） 郊區(qū)成交 （萬(wàn) m2 ） 全市成交（萬(wàn) m2 ） ９月 １０月 變動(dòng)幅度 ％ ％ ％ 據(jù)成都市房管局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，新政的頒布使得全市商品住宅市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，成交明顯回落，成交量縮水達(dá) ％。《通知》對(duì)居民貸款購(gòu)房作出了較為詳盡的規(guī)定。提高存款準(zhǔn)備金率可能促使企業(yè)調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)資金來源結(jié)構(gòu)，也可能遏制房地產(chǎn)需求的 過度膨脹。 目的：收縮固定資產(chǎn)投資 銀根緊縮將凍結(jié)大量的銀行貸款，開發(fā)商從銀行貸款將會(huì)比以前更困難，項(xiàng)目開發(fā)資金難度就會(huì)增大。 20xx年 11月 上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 年內(nèi)第九次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，至此，存款準(zhǔn)備金率達(dá)到 ％ ，創(chuàng)下歷史最高紀(jì)錄。 目的：化解中國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn) 開征物業(yè)稅并不是針對(duì)房地產(chǎn)，是為了強(qiáng)化對(duì)財(cái)富的調(diào)節(jié)，緩解收入分配領(lǐng)域中的不合理狀 況。 打擊了投機(jī)炒房行為，抑制了過熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)；提高了銀行抵御房產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力。 20xx年 9月 上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率 加強(qiáng)貨幣信貸調(diào)控，引導(dǎo)投資合理增長(zhǎng)，穩(wěn)定通貨膨脹預(yù)期 目的：收縮固定資產(chǎn)投資 央行決定加息不僅僅是為了抑制投 資過熱、房地產(chǎn)過熱，主要目的是反通貨膨脹。 20xx年 8月 成都市房管局為穩(wěn)定成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)采取措施 房地產(chǎn)開發(fā)商銷售方案中的價(jià)格明顯高于同區(qū)域同品質(zhì)樓盤價(jià)格、或銷售價(jià)格上調(diào)過快、幅度過大的，由房管、物價(jià)、稅務(wù)、工商等部門以涉嫌“暴利”、“哄抬房?jī)r(jià)”等對(duì)其進(jìn)行調(diào)查。工商銀行、交通銀行等同時(shí)提高了貸款門檻。 20xx年 6月 《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于批準(zhǔn)重慶市和成都市設(shè)立全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的通知》 成、渝被設(shè)為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū) 提升了城市的整體地位和形象；得到了 寬松的發(fā)展環(huán)境 ，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)和健康發(fā)展有著積極的意義；成都市房地產(chǎn)需求將放量；房?jī)r(jià)本身會(huì)受政策變化影響，短期內(nèi)不會(huì)暴漲，但長(zhǎng)期內(nèi)會(huì)看漲；成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景看好，國(guó)內(nèi)外房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛加大在成都的投資力度，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，土地拍賣價(jià)格將得到強(qiáng) 23 力拉升；新城鎮(zhèn)體系脫穎而出；成都中心城區(qū)及城南中心區(qū)勢(shì)必崛起中央商務(wù)區(qū)；隨著中心城區(qū)向中央商務(wù)區(qū)轉(zhuǎn)變，地價(jià)和房?jī)r(jià)的上漲，近郊住宅看好；成德綿樂經(jīng)濟(jì)發(fā)展提速。 清算土地增值稅，房地產(chǎn)行業(yè)高額的利潤(rùn)會(huì)有所下降，商務(wù)、商業(yè)型自持物業(yè)可能會(huì)增加， 商務(wù)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)加劇。對(duì)未來住宅產(chǎn)品的發(fā)展方向，產(chǎn)品研發(fā)和消費(fèi)習(xí)慣引導(dǎo)意義重大。 調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展。 試驗(yàn)區(qū)成立之后，房?jī)r(jià)、地價(jià)開始出現(xiàn)了加速上漲的趨勢(shì)。 22 小結(jié) 成都市近年來房地產(chǎn)行業(yè)保持了超前于整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的高速增長(zhǎng)，吸引了國(guó)內(nèi)外諸多品牌開發(fā)商，房地產(chǎn)投資額、銷售額等主 要指標(biāo)已達(dá)到一線城市水平。 從上表中可以明顯看出，自 20xx 年住宅均價(jià)漲幅高達(dá) ％ 之后，相應(yīng)樓面地價(jià)在 20xx 年迅速攀升， 20xx 年上半年樓面地價(jià)增幅大致沿續(xù)了 20xx 年的趨勢(shì)，但是自“試驗(yàn)區(qū)”這一重大利好于今年 6月公布之后，在其后的幾個(gè)月中迅速發(fā)酵，單就 79 月的樓面地價(jià)來說，高達(dá)20xx 年整年的三倍、 20xx 年上半年的兩倍。 從上表中可以看出，與商品房?jī)r(jià)格每年 10％ 左右的上漲速度相比，近年來五城區(qū)的土地價(jià)格上漲形勢(shì)可以用“飆升”來形容，平均增長(zhǎng)幅度達(dá)到 ％ ，如果 20xx 年采用修正數(shù)據(jù)的話，更是高達(dá) ％ 。） ? 土地出讓價(jià)格水平 五城區(qū)住宅土地成交價(jià)格走勢(shì) 年份 20xx 20xx 20xx 20xx 平均成交價(jià) (萬(wàn)元 /畝 ) 原始： 修正： 增 長(zhǎng)率 / ％ ％ 原始： ％ 修正： ％ （數(shù)據(jù)來源：成都市國(guó)土資源局） 注： 列入表中的土地類型包括公開出讓（拍賣、掛牌、招標(biāo)）的土地； 成都市國(guó)土資源局對(duì)于郊區(qū)的土地成交情況公布相對(duì)零散而不全面，因此這里只列出五城區(qū)土地成交情況。如上圖所示，在 20xx 年上半年無(wú)論是商品房還是商品住宅其價(jià)格增幅都在 20xx 年基礎(chǔ)上有小幅回 20 落的趨勢(shì)，但是自 6 月之后，房?jī)r(jià)開始迅速上揚(yáng)，經(jīng)過 79 三個(gè)月的帶動(dòng)使得 19 月的整體增幅反而呈現(xiàn)出加速上漲的趨勢(shì)。 ? 商 品房?jī)r(jià)格水平 歷年大成都商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)1590 1406 1512 14831842 1804 1850 19832096271332133592414405001000150020xx250030003500400045001995 1996 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx20xx年19月價(jià)格：元/平方米 19 歷年大成都商品房?jī)r(jià)格增幅走勢(shì) 1 99 71 99 81 99 92 00 02 00 12 00 22 00 32 00 42 00 52 00 62 00 7年1 9 月增幅（%） （數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計(jì)局、成都市房管局） 從近 10 年來成都市整體范圍內(nèi)來講，商品房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)出穩(wěn)步上升的趨勢(shì)，從價(jià)格增幅走勢(shì)來看，自 20xx20xx 年的平穩(wěn)調(diào)整之后， 20xx 年達(dá)到了一個(gè)高峰，隨后在 20xx20xx 年有一個(gè)溫和的回調(diào)，但進(jìn)入 20xx年之后又開始有加速上漲的趨勢(shì)。 城市 固定資產(chǎn) 投資額（億元） 房地產(chǎn)投 資額（億元） 房地產(chǎn)投資占 固定資產(chǎn)投資比重 上海 ％ 北京 ％ 重慶 ％ 成都 ％ 天津 ％ 廣州 ％ 深圳 ％ （數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局） 從城市對(duì)比來看， 20xx 年成都市房地產(chǎn)投資額超越了廣州和深圳，在全國(guó)在副省級(jí)城市中穩(wěn)居第 1 位，超越直轄市天津，在全國(guó)城市整體排名第 4 位。 結(jié)合市場(chǎng)層面分析， 近年來包括凱德置地、鐵獅門、華人置業(yè)、新世界、新鴻基、雅居樂、恒大地產(chǎn)、珠江投資等等國(guó)內(nèi)外房產(chǎn)巨擘紛紛進(jìn)入成都，而早前的九龍倉(cāng)、中海、華潤(rùn)、萬(wàn)科等巨頭也加大了投資力度，將成都作為一個(gè)重要的戰(zhàn)略基地。但在成都市城市化水平不斷提高，國(guó)際化進(jìn)程加快的過程中，雙流 縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將取得前所未有的機(jī)遇。預(yù)計(jì)未來 30 年內(nèi)，成都軌道交通建設(shè)的規(guī)劃總里程達(dá) 公里 ，其中新建地鐵 128 公里 ，輕軌 公里 。由原先的單中心發(fā)展模式逐漸演變?yōu)樯刃蔚亩嘀行母窬帧? 成都 市 主城區(qū)人均 GDP 平均 突破 3000 美元 ； 第二圈層 近郊區(qū)人均 GDP平均突破 2500 美元 ； 第三圈層 遠(yuǎn)郊區(qū) 平均 突破 1000 美元 。 近年來年均 10％ 以上的 GDP 增速，超過 120 家的世界 500 強(qiáng)進(jìn)駐都證明了成都雄厚的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Α? 西部成都 將 走向中國(guó)成都。 27500100020xx30004000億元重慶 貴陽(yáng) 成都 昆明2 0 0 6 年西南主要城市G D P 情況 小結(jié) 由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)的不平衡，與國(guó)內(nèi)外發(fā)達(dá)城市相比，位處西部的成都市整體城市發(fā)展水平還處于一個(gè)相對(duì)落后的水平，但是與同處西部 15 的各主要城市相比較，成都市又體現(xiàn)出明顯的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，在上述報(bào)告中，三亞、成都、深圳三個(gè)城市位列城市包容性前三名。 20xx年成都市城市居民人均可支配收入為 12789 元，增長(zhǎng) ％。 14 成都是國(guó)際零售企業(yè)進(jìn)入最多的城市，地處西部的成都市連 續(xù) 4 年躋身中國(guó)城市私家車擁有量 “ 三甲 ” 之列。而“ 揚(yáng)一益二 ” 的說法，更說明成都一直就是商賈名流聚集的地方。 城市性格 由于特定的歷史、文化以及地理環(huán)境，成都又顯示出其獨(dú)特的城市性格。 ? 城市 個(gè) 性 分析 除了經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)外，成都因其深厚的歷史與文化底蘊(yùn)而呈現(xiàn)出強(qiáng)大的綜 13 合實(shí)力和獨(dú)特的城市性格。 27500100020xx30004000億元重慶 貴陽(yáng) 成都 昆明2 0 0 6 年西南主要城市G D P 情況 1702524932196630 5000 10000 15000 20xx0 25000重慶貴陽(yáng)成都昆明元2 0 0 6 年西南主要城市人均G D P 情況 從上面的圖表中可以看出，成都市的經(jīng)濟(jì)總量在西部城市中僅次于重慶，位居第二，但是人均 GDP 則名列第一。 居民生活水平穩(wěn)步提高 根據(jù)聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù)在 59％ 以上為貧困， 12 5059％ 為溫 飽， 4050％ 為小康， 3040％ 為富裕，低于 30％ 為最富裕。從日本和韓國(guó)的經(jīng)驗(yàn)來看，其城市化高潮時(shí)期的發(fā)展速度曾經(jīng)達(dá)到每年分別增長(zhǎng) 和 個(gè)百分點(diǎn)。人均可支配收入不斷增加，生活水平不斷提高；恩格爾系數(shù)從 20xx 年的 ％ 進(jìn)一步下降到 20xx 年的 ％； 11 20xx 年成都市城市居民人均可支配收入為 12789 元。 成都市 宏觀環(huán)境 ? 經(jīng)濟(jì)總量－ GDP （數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計(jì)年鑒） 從總量指標(biāo)來看，成都近十年經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)較大規(guī)模增長(zhǎng)， 20xx 年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 2750 億元。 投資評(píng)價(jià)指標(biāo)如下 ： 9 成本利潤(rùn)率（稅前）： ％ 成本利潤(rùn)率（稅后）： ％ 項(xiàng)目具有較理想的投資經(jīng)濟(jì)效果，風(fēng)險(xiǎn)較小，項(xiàng)