【正文】 興趣，而有 %的游客表示不一定，而這其中主要的原因是游客對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)知度不高，通過我們的經(jīng)驗(yàn)判斷，這其中有 5 成的游客將會(huì)成為我們的潛在市場(chǎng)，因此對(duì)于吸引力系數(shù)，我們共取 %作為我們的運(yùn)算的參考數(shù)據(jù)。41 / 174 市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè) 市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè)預(yù)測(cè)前提近期內(nèi)周邊地區(qū)、省市的經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持增長(zhǎng)，社會(huì)保持穩(wěn)定；近期內(nèi)不會(huì)發(fā)生大面積的災(zāi)害性疾病。結(jié)論：，旅游度假地產(chǎn)在市場(chǎng)上既受到歡迎，同時(shí)擁有比普通住宅高出幾倍的價(jià)格。（3） 別墅：鹽田別墅多為臨山、臨海而建，自然景觀是其最大的賣點(diǎn)。一般售價(jià)在 10000 元/平方米左右，未來還有此類項(xiàng)目陸續(xù)發(fā)售。（2）.酒店式/公寓：鹽田區(qū)因海濱旅游業(yè)日漸興旺，各房地產(chǎn)開發(fā)商瞄準(zhǔn)時(shí)機(jī)，掀起了東部沿海的酒店式公寓的熱潮。40 / 174 海濱度假地產(chǎn)市場(chǎng)目前珠三角的海濱度假地產(chǎn)主要集中在深圳東部的鹽田區(qū)，從其開發(fā)的方式來看，可以分為三類：（1）.普通住宅：這類物業(yè)主要集中在鹽田港后方、沙頭角和大、小梅沙附近，以居住為主，間隔多樣。38 / 174 高爾夫市場(chǎng)廣東主要高爾夫供給表名稱 規(guī)模 特色 球洞入會(huì)價(jià)格（個(gè)人/公司）個(gè)人套票（平時(shí)/周末） 經(jīng)營(yíng)方式 配套觀瀾湖高爾夫占地超過 10 平方公里世界規(guī)模最大，匯集五大洲球場(chǎng)風(fēng)格180 洞金卡 55 萬，商務(wù)通 萬1000 元/1300元不接待非會(huì)員（酒店住客除外）五星級(jí)酒店、豪宅、會(huì)所等中山溫泉高爾夫 750 畝內(nèi)地首家現(xiàn)代化俱樂部 36 洞35 萬港幣（個(gè)人名義） 680 元/1480元 公功假期不接待非會(huì)員溫泉酒店、浴池、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池等雅居樂長(zhǎng)江高爾夫 3600 畝毗鄰長(zhǎng)江水庫、景觀優(yōu)美 36 洞五星級(jí)酒店、會(huì)所、別墅等東莞峰景高爾夫 5000 畝場(chǎng)環(huán)繞于群山之中 36 洞 32 萬/35 萬750 元/1250元 開放式度假酒店、會(huì)所等長(zhǎng)安高爾夫球會(huì)俱樂部1500 畝 球場(chǎng)依山而建， 背襯蓮花山 27 洞 20 萬/21 萬 720 元/1320元 只接待會(huì)員度假酒店，療養(yǎng)中心，高爾夫?qū)W校等深圳高爾夫俱樂部 2065 畝國(guó)內(nèi)最臨近香港的高爾夫球會(huì) 27 洞個(gè)人會(huì)籍 60萬港幣1000 元/1800元會(huì)籍已滿（只售二手卡）會(huì)所、餐廳等深圳世紀(jì)海景高爾 2022 余畝深圳唯一山地海景球場(chǎng) 18 洞 28 萬/30 萬730 元/1030元 開放式酒店、游艇會(huì)所、別墅。37 / 174 運(yùn)動(dòng)休閑市場(chǎng)運(yùn)動(dòng)休閑項(xiàng)目列表名稱 水上項(xiàng)目 陸地項(xiàng)目川島旅游區(qū) 空中降落傘、小快艇、水上電單 車、水床、風(fēng)帆、橡皮艇等 沙灘露營(yíng)珠海飛沙灘 沖浪、垂釣、海上降落傘、水上 摩托車、香蕉船、橡皮艇等 騎馬、沙灘露營(yíng)等珠海海泉灣 海洋溫泉 高爾夫、網(wǎng)球、射箭、攀巖及 沙弧球室等廣州上下橫檔島 沙灘泳場(chǎng)等 騎馬深圳大小梅沙水上電單車、水上降落傘、快艇、香蕉船、水上蹦極跳、沙灘載人升空氣球等帳篷露營(yíng)等大亞灣游樂中心 飛艇、游泳等 碰碰車、騎馬、溜冰等巽寮灣旅游區(qū) 游艇、沙灘浴場(chǎng)、捕魚等 籃球、網(wǎng)球、燒烤、沙灘排球、 沙灘足球紅海灣旅游區(qū) 帆板、滑水、滑浪風(fēng)帆、摩托快 艇、水上摩托艇等 室內(nèi)健身、沙灘排球、沙灘足 球等結(jié)論：各大海濱度假區(qū)運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施種類豐富，但項(xiàng)目雷同，而且檔次偏低，受季節(jié)因素影響較大，旺季游客量比較穩(wěn)定，淡季大部分水上設(shè)施處于閑置狀態(tài)。龐大的會(huì)議市場(chǎng)能夠平抑季節(jié)性給度假區(qū)經(jīng)營(yíng)帶來的不利影響。珠三角濱海度假區(qū)酒店和會(huì)議設(shè)施的經(jīng)營(yíng)旺季集中在游客量較少的年底，經(jīng)營(yíng)狀況良好。 6000 元/半天/100 人 廣州、東莞大型企事業(yè)單位五星 海泉灣酒店區(qū)（2個(gè)正在建）四星 大梅沙海景酒店 11 月2 月80%以上 2022 元/100 人/半天 鹽田區(qū)各大企 業(yè)四星 雅蘭酒店 80%以上 1600 元/100 人/半天 深圳市各大企 業(yè)四星 大亞灣假日酒店 11 月2 月70%以上 4000 元/100 人/半天 殼牌石油以及附近其它公司會(huì)議配套設(shè)施狀況36 / 174星級(jí) 名稱 會(huì)議設(shè)施五星 廣州南沙大酒店 兩個(gè)可容納 500 人以上的大型宴會(huì)廳及多個(gè)多功能廳與會(huì)議室。綜上所述，產(chǎn)權(quán)式酒店在東部濱海地區(qū)，具有極佳的發(fā)展前景。淡季的經(jīng)營(yíng)只能維持酒店的基本運(yùn)營(yíng)，旺季則客房供不應(yīng)求，經(jīng)營(yíng)狀況比鬧市區(qū)較好，如雅蘭酒店。34 / 174珠三角主要產(chǎn)權(quán)式酒店酒店名稱 地址 占地面 積 建筑面 積 開盤時(shí)間 入伙時(shí)間 客房數(shù)量 客房面積 售價(jià) 銷售狀況丹楓白露 深圳羅湖深南 東路 1001 號(hào) 萬 萬 2022829 20221231 294 60～205 10800 售磬東方銀座 深圳市福田區(qū) 深南大道旁 20221115 2022630 556 42～62 12022 85%華樂星苑 深南東路 2022號(hào)華樂大廈 － － － 1996 222 － － －東方威斯 鹽田港 － － － － 117 － 57 萬元 /套 1 期售磬2 期在售虹樓 深圳市東門北 路 10 號(hào) 13196 2022 年底 － 108 40～80 10000 －三門島度假村 大亞灣 － － － － － － － －雅蘭酒店 大梅沙 11750 21900 202261 2022423 196 39～ 53 萬元 /套超過 60％后已停止銷售海景酒店 大梅沙 14088 202291 2022831 312 － 50～60 萬元/ 套 少量客房 在售產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營(yíng)狀況因其地理位置和客流量等因素，存在著較大差異性。33 / 174 專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研 度假酒店市場(chǎng)珠三角主要海濱度假酒店星級(jí) 名稱 區(qū)位五星 廣州南沙大酒店 廣州南沙五星 海泉灣酒店區(qū)（2 個(gè)正在建） 珠海平沙鎮(zhèn) 四星 千帆碧灣酒店 下川島四星 大梅沙海景酒店 深圳大梅沙 四星 雅蘭酒店 深圳大梅沙 四星 大亞灣假日酒店 惠州大亞灣三星 帝苑酒店 下川島三星 小梅沙假日酒店 深圳小梅沙三星 金沙灣酒店 深圳金沙灣三星 德澤園酒店 惠州巽寮灣三星 千帆閣酒店 惠州大亞灣三星 得勝賓館 汕尾遮浪總的來看，珠三角海濱度假酒店主要集中在深圳大小梅沙組團(tuán)，海濱度假酒店市場(chǎng)情況看好，入住率較高，五星級(jí)的度假酒店數(shù)量很少，特別是資源極為優(yōu)越的巽寮灣海濱度假區(qū)還沒有一家五星級(jí)酒店，市場(chǎng)潛力很大。本案在氣候和資源環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)力上無明顯優(yōu)勢(shì)，但優(yōu)良的度假氛圍和高素質(zhì)的旅游休閑服務(wù)將會(huì)彌補(bǔ)此劣勢(shì)。本案屬于亞熱帶濱海旅游度假 resort，因此在同類市場(chǎng)上面臨的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是泰國(guó)、馬來西亞為代表的東南亞濱海度假區(qū)。主要的旅游地為泰國(guó)、馬來西亞、印度尼西亞、韓國(guó)、澳大利亞、馬爾代夫和日本等地。一流的區(qū)域級(jí)旅游度假勝地存在極大市場(chǎng)空缺。區(qū)域旅游度假 resort 類項(xiàng)目的資源絕大多數(shù)屬于低檔開發(fā)，度假功能尚未健全。汕尾位于珠三角最東邊，資源條件較好，適合開發(fā)海濱度假，但由于當(dāng)?shù)仞B(yǎng)殖業(yè)的發(fā)展，資源污染嚴(yán)重。目前開發(fā)比較完善的大小梅沙組團(tuán)城市化傾向明顯。廣州主要的海濱度假產(chǎn)品位于珠江出?？?，有最好的區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)與最大的市場(chǎng)，但沒有最好的資源。30 / 174 供給市場(chǎng)調(diào)查 珠三角主要海濱旅游度假區(qū)的特點(diǎn)珠三角海濱類產(chǎn)品分布圖江門川島旅游中心：江門川島旅游度假區(qū)資源條件優(yōu)越，遠(yuǎn)離城市鬧市區(qū)，島上住宿設(shè)施完善，是旅游度假的好去處，但該旅31 / 174游區(qū)的休閑娛樂業(yè)口碑不良，影響其在人們心目中的聲譽(yù)?；輺|現(xiàn)有高端客戶是典型的跟隨性客戶?；輺|缺乏有效供給來滿足地緣性的高端客戶置業(yè)需求。本案未來將會(huì)面臨潛在的企業(yè)住宅租賃和購買需求。公寓和普通住宅 ? ?? ??????? ? ? ??本項(xiàng)目所在地惠州，未來將進(jìn)一步承接廣州、深圳和東莞等城市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。別墅為主 ? ???????? ?? ???????29 / 174常住就業(yè)居民自用對(duì)資源條件要求較低。度假區(qū)的配套就業(yè)服務(wù)人口和傳統(tǒng)小鎮(zhèn)居民對(duì)普通住宅有需求。但需要公交系統(tǒng)的支持。本地中高收入者入住本案有賴于項(xiàng)目成熟社區(qū)和高品質(zhì)形象的形成。本地高端置業(yè)者自用兼投資以吉隆和黃埠為代表的惠東地緣性高收入客戶自主，主要集中在別墅類項(xiàng)目。珠三角地區(qū)為主的全國(guó)投資度假客戶本地產(chǎn)業(yè)人口租用北區(qū)配套和相關(guān)產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口投資自住中區(qū)和北區(qū)的公寓和較少比例別墅中后期 產(chǎn)業(yè)發(fā)展推動(dòng) 產(chǎn)業(yè)的形成，有賴于區(qū)域環(huán)境的成熟和周邊產(chǎn)業(yè)環(huán)境的改善。石化和工業(yè)園高管租用珠三角企業(yè)租用工作地在 40分鐘車程，中長(zhǎng)期居住員工度假、招待客戶；企業(yè)辦事處別墅和酒店公寓為主全程 稀缺資源、安全性、配套能力大亞灣周邊未來仍有大量土地儲(chǔ)備，且主要面向石化城的不同層次需求，相對(duì)于本案有距離上的優(yōu)勢(shì)。26 / 174巽寮 RESORT 中的物業(yè)需求和類型分析投資者 使用者 使用需求分析物業(yè)類型規(guī)模需求時(shí)期本案競(jìng)爭(zhēng)力 分析旅游度假客租用個(gè)人、家庭和團(tuán)體短假居住產(chǎn)權(quán)酒店、度假公寓全程 度假氣氛、高服務(wù)和硬件品質(zhì)絕大多數(shù)游客，特別是啟動(dòng)期旅游和度假客戶主要在酒店或度假公寓中過夜。本案所在地巽寮社會(huì)治安狀況良好，與整個(gè)惠州整體治安水平較差的現(xiàn)狀形成鮮明反差。本項(xiàng)目具備成為珠三角主要度假居所的潛力。從珠三角各城市度假物業(yè)的客戶構(gòu)成來看，香港客戶均為重要的置業(yè)力量。同時(shí)，調(diào)研顯示，珠三角客戶相對(duì)于北京和天津客戶表現(xiàn)出了更強(qiáng)的珠三角度假置業(yè)購買力，珠三角中高端客戶將是初期高品質(zhì)度假物業(yè)主要需求群體。餐飲人均日消費(fèi)費(fèi)用約為 225 元。在調(diào)查結(jié)果中，人均日消費(fèi)娛樂、餐飲總和約為 336 元。同時(shí)他們的消費(fèi)指向也相對(duì)觀光游客更為集中，大部分的度假客如找到一處心儀的度假地，會(huì)選擇重復(fù)進(jìn)行消費(fèi)，而不會(huì)花費(fèi)太多的費(fèi)用于分散消費(fèi)，因此他們也是度假區(qū)內(nèi)度假物業(yè)的主要置業(yè)群體，因?yàn)榉潘尚菹⑹撬麄兌燃僮钪饕哪康?。附游客偏好調(diào)查分析表19 / 174對(duì)度假區(qū)屬性的調(diào)查：%%75%%%% % % % %娛 樂 性 觀 賞 性 舒 適 性 參 與 性 性 價(jià) 比度假產(chǎn)品喜好調(diào)查：%%%%%自 然 觀 光 民 俗 欣 賞 康 體 運(yùn) 動(dòng)主 題 娛 樂 品 嘗 美 食 購 物20 / 174度假區(qū)特色偏好調(diào)查：%%%%%主 題 包 裝 文 化 性 生 態(tài) 保 護(hù)景 觀 設(shè) 計(jì) 休 閑 設(shè) 施 人 性 化 的 服 務(wù)濱海置業(yè)偏好調(diào)查：20%45%5%30%0% 公 寓 套 房濱 海 別 墅工 作 式 公 寓產(chǎn) 權(quán) 式 酒 店其 它項(xiàng)目認(rèn)知度調(diào)查：%%%%巽 廖 灣 大 小 梅 沙 金 沙 灘 東 、 西 沖大 甲 島 三 門 島 南 澳 島 其 它21 / 174 消費(fèi)水平調(diào)查調(diào)查結(jié)論游客對(duì)所熱衷的度假地忠誠度高，消費(fèi)指向集中，住宿和餐飲是度假游客的主要花費(fèi)。濱海別墅和產(chǎn)權(quán)式酒店會(huì)是游客選擇在濱海度假區(qū)置業(yè)的主要選擇對(duì)象。度假的游客表示，他們需要一個(gè)具有文化內(nèi)涵，有主題的度假區(qū)域，而不是一個(gè)嬌柔造作的經(jīng)過包裝的產(chǎn)品，因此未來項(xiàng)目應(yīng)在自然、原生、人性化服務(wù)上多做文章。同時(shí)，隨著生態(tài)環(huán)境越來越被人類所重視后，追求生態(tài)及自然的空間成為了現(xiàn)在都市人追求的主要度假特色和需求。16 / 174游客行為調(diào)查分析表出游目的度假專項(xiàng)游客調(diào)查VIP調(diào) 查 結(jié) 果%%%%% 追 求 健 康重 視 親 情社 會(huì) 交 往商 務(wù) 會(huì) 議消 磨 時(shí) 間追 求 清 凈游客出游季節(jié)調(diào)查：游 客 出 游 是 否 會(huì) 考 慮 季 節(jié)會(huì)73%不 會(huì)27%會(huì) 考 慮 季 節(jié) 游 客 的 選 擇夏 季秋 季冬 季 春 季17 / 174度假停留時(shí)間調(diào)查：%%%%%%%1天 以內(nèi)2—3天4—6天6天 以上18 / 174 游客偏好調(diào)查調(diào)查結(jié)論游客向往生態(tài)自然的度假氛圍，追求舒適的度假環(huán)境，渴望人性化的度假服務(wù)游客在度假項(xiàng)目的選擇上更傾向于自然與度假區(qū)內(nèi)的和諧。而在季節(jié)的選擇上，夏季和秋季將有可能成為未來項(xiàng)目的兩個(gè)人氣較旺的季節(jié)。而目前的珠三角地區(qū)還暫無一處可為自駕游客提供服務(wù)、娛樂和休閑的綜合性產(chǎn)品。附游客基本特征調(diào)查數(shù)據(jù)分析表14 / 174游客居住地調(diào)查：現(xiàn)居住地 廣東省 香港特別行政區(qū) 其他省市比例 % % %游客出游家庭結(jié)構(gòu)調(diào)查：家庭結(jié)構(gòu) 單身 二人世界 三口之家 三代同堂比例 % % % %15 / 174游客職業(yè)情況調(diào)查：職業(yè) 企事業(yè)單位職工 私營(yíng)業(yè)主 商務(wù)人員 農(nóng)民 公務(wù)員比例 % % % % %職業(yè) 服務(wù)行業(yè)人員 教師 離退休人員 其它 /比例 % 3% 10% % / 游客行為調(diào)查調(diào)查結(jié)論自駕出游是珠三角度假游客主要的選擇，夏秋兩季是出游選擇旺季。所以，從游客的基本特征上分析：本項(xiàng)目未來的一級(jí)市場(chǎng)將鎖定珠三角地區(qū)的高收入城市家庭游客及在粵工作的外籍人員。因此可以判斷，本項(xiàng)目未來的主要服務(wù)對(duì)象將來自珠三角地區(qū)。 對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的初步想法? 將巽