【正文】 二層租金 80－ 120 元 /平米月 三層 雙流人民政府政務(wù)服務(wù)中心 五層 纖絲鳥(niǎo)豐胸減肥院、雙流工商事務(wù)所 七層 圣珈瑜伽 六至九層 商務(wù)辦公大樓，內(nèi)有語(yǔ)言專修學(xué)校、擔(dān)保公司、會(huì)計(jì)事務(wù)所、律師事務(wù)所、人壽保險(xiǎn)、司法鑒定所、房地產(chǎn)評(píng)估公司、機(jī)械公司、化妝品經(jīng)營(yíng)部、環(huán)境工程公司、機(jī)械公司、農(nóng)行雙流總部等 ? 社區(qū)級(jí)商業(yè)逐步形成 52 由于近幾年?yáng)|升房地產(chǎn)發(fā)展的帶動(dòng)，東升的商業(yè)物業(yè)也開(kāi)始隨著城區(qū)范圍的不斷擴(kuò)大而向外擴(kuò)展，逐步形成以服務(wù)于周邊居民日常生活、購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑為主的社區(qū)級(jí)的商業(yè)中心。該項(xiàng)目 是 現(xiàn)今 雙流面積最大，建筑最高的 標(biāo)志性 項(xiàng)目 。 項(xiàng)目所在地商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)研 東升商業(yè)發(fā)展特征分析 51 城市級(jí)商業(yè)中心還未形成，商業(yè)形態(tài)以“臨街小商鋪＋中小型超市”為主 東升的商業(yè)發(fā)展水平還較為初級(jí)，只是 在城市中心形成了“臨街小 商鋪 ＋中小型超市”為主要商業(yè)形態(tài)的商業(yè)集中區(qū)域 ， 并沒(méi)有大型的購(gòu)物中心或大型商業(yè)賣(mài)場(chǎng)進(jìn)駐形成真正意義上的城市級(jí)的商業(yè)中心。樓盤(pán)一期開(kāi)發(fā)規(guī)模較小，配套較少，品質(zhì)不高，主要依托項(xiàng)目周邊配套來(lái)提高本身品質(zhì)。 50 ? 和順天地 區(qū) 位 東升西安路 占地規(guī)模 一期 畝，二期不詳 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 07 年底 08 年初 容積率 產(chǎn)品形態(tài) 小高層電梯公寓 面積區(qū)間 56－ 120 平米 銷售均價(jià) 均價(jià)未定 主要賣(mài)點(diǎn) 以中小戶型為主，實(shí)用性較強(qiáng) 機(jī)動(dòng)車(chē)位 212 開(kāi)發(fā) / 銷售進(jìn)度 春節(jié)前后開(kāi)盤(pán) 開(kāi) 發(fā) 商 成都昌興投資開(kāi)發(fā)有限公司 簡(jiǎn)要評(píng)述： 項(xiàng)目位于老城區(qū)與新城的銜接地帶，城市干道西安路旁，交通便利，與未來(lái)的行政中心僅 10 分鐘的路程。項(xiàng)目占地面積僅 4畝，臨街獨(dú)棟，規(guī)模太小，無(wú)法體現(xiàn)樓盤(pán)品質(zhì)。 客群分析： 以雙流及成都為主，另外也有部分以養(yǎng)老為目的的甘孜州購(gòu)買(mǎi)者。 48 ? 佳禾永 福 區(qū) 位 雙流縣東升鎮(zhèn)廣都大道 占地規(guī)模 26 畝 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 20xx 年 11 月底 容積率 產(chǎn)品形態(tài) 多層 主力戶型 70－ 123 平米 銷售均價(jià) 起價(jià) 3500 元 /平方米，均價(jià)未定 主要賣(mài)點(diǎn) 200 米原生景觀大道，綠地率 ％ 機(jī)動(dòng)車(chē)位 212 開(kāi)發(fā) / 銷售進(jìn)度 未開(kāi)盤(pán)（預(yù)計(jì) 11 月底開(kāi)盤(pán)） 開(kāi) 發(fā) 商 四川鑫福投資管理有限公司 簡(jiǎn)要評(píng)述： 原生態(tài)住宅社區(qū)，無(wú)航線噪音污染，緊鄰 250 畝市政規(guī)劃綠地，周邊規(guī)劃設(shè)施完善，客運(yùn)中心將 搬遷，在客運(yùn)中心原址將打造集中商業(yè)，將來(lái)很有可能成為本項(xiàng)目的主要賣(mài)點(diǎn)之一。 客群分析： 投資客少（只占不足 10％），大部分為改善型換房客群，并且一次性付款的購(gòu)買(mǎi)者居多。 客群分析： 總體看分布較分散（但省內(nèi)仍 占絕大多數(shù)） 47 ? 東升國(guó)瑞 區(qū) 位 雙流縣東升鎮(zhèn)長(zhǎng)冶路二段 占地規(guī)模 35 畝 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 07 年 3 月 容積率 產(chǎn)品形態(tài) 電梯公寓（ 11 層） 主力戶型 80 平米、 110 平米、 130 平米各占近 1/3 物業(yè)品質(zhì) 普通住宅 銷售均價(jià) 4300 元 /平方米 主要賣(mài)點(diǎn) 采取星級(jí)酒店式物管，社區(qū)配置了各種智能化配套設(shè)施 機(jī)動(dòng)車(chē)位 343 開(kāi)發(fā) / 銷售進(jìn)度 已售 90％ 開(kāi) 發(fā) 商 成都瑞耀置業(yè)有限公司 簡(jiǎn)要評(píng)述： 樓盤(pán) 規(guī)模不大，便于管理，星級(jí)酒店式物管，實(shí)行“點(diǎn)對(duì)點(diǎn)”服務(wù)；社區(qū)配置了各種智能化配套設(shè)施；周邊配套較為成熟，交通便利；產(chǎn)品設(shè)計(jì)合理，戶型利用率高，舒適度高。 46 ? 國(guó)棟 .南園五星城 區(qū) 位 雙流縣東升鎮(zhèn)廣都大道 占地規(guī)模 畝 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 20xx1028 容積率 4 產(chǎn)品形態(tài) 電梯公寓（ 15 層），酒店式公寓，五星級(jí)酒店 面積區(qū)間 80－ 180 平方米 銷售均價(jià) 4500 元 /平方米 主要賣(mài)點(diǎn) 水景廣場(chǎng)（全部為活水） 機(jī)動(dòng)車(chē)位 1195 開(kāi)發(fā) / 銷售進(jìn)度 第一批次推出 100 多套，當(dāng)天銷售不到 40 套，占比僅為 30％； 開(kāi) 發(fā) 商 四川國(guó)棟建設(shè)集團(tuán)有限公司 簡(jiǎn)要評(píng)述： 區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，音樂(lè)廣場(chǎng)旁，生活品質(zhì)較高，社區(qū)內(nèi)修有人工湖，活水景觀，配套設(shè)施齊全，建有網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)及地下恒溫室內(nèi)游泳池等，另配套一個(gè)五星級(jí)級(jí)酒店和國(guó)際會(huì)議中心，其休閑類設(shè)施對(duì)社區(qū)內(nèi)開(kāi)放。 上空有航線，噪音 污染大，對(duì)社區(qū)生活品質(zhì)的影響不可避免。 客群來(lái)源： 主要為雙流本地客群（開(kāi)盤(pán)價(jià)達(dá)同期雙流電梯產(chǎn)品最高價(jià)格，但雙流本地人很認(rèn)同，外地慕名咨詢者多，但考慮到一期 4700 多的均價(jià)，成交率 不高 ） 。 44 ? 棠湖帝景 區(qū) 位 雙流縣區(qū)棠湖南路 占地規(guī)模 60 畝 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 20xx0509 容積率 產(chǎn)品形態(tài) 5 幢 11+1 帶屋頂花園的小高層電梯 洋房 面積區(qū)間 139－ 180 平方米 銷售均價(jià) 一期均價(jià) 4700，二期預(yù)計(jì)均價(jià) 5000 主要賣(mài)點(diǎn) 10000m2 超大型園林景觀 再造雙流第二座公園 機(jī)動(dòng)車(chē)位 820（地下 680 輛 地面 140 輛） 開(kāi)發(fā) / 銷售進(jìn)度 一期基本售完，余下兩套頂層躍層 二期開(kāi)盤(pán)時(shí)間未定 開(kāi) 發(fā) 商 四川鑫龍實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 簡(jiǎn)要評(píng)述： 緊鄰棠湖公園是該項(xiàng)目最大的賣(mài)點(diǎn)，另外 項(xiàng)目處在 區(qū)域 核心商圈，周邊生活氛圍成熟，醫(yī)療配套完備 ，教育資源豐厚，交通便捷；產(chǎn)品本身品質(zhì) 在東升片區(qū)處于領(lǐng)先地位 ，雖為電梯公寓，但可充分享受多層品質(zhì)（公攤小，僅 9％；綠化率高， 40％以上； 米的層高；全部 1梯兩戶，板式 住宅 ），許多戶型正對(duì)棠湖公園，視野效果佳。 周邊配套有待完善， 二期規(guī)劃建設(shè)的高層電梯可能會(huì)對(duì)整體社區(qū)生活品質(zhì)有所影響。 43 ? 棠湖泊林鎮(zhèn) 區(qū) 位 雙流縣區(qū)東升澗槽中街 8 號(hào) (一桿旗路南段 ) 占地規(guī)模 230 畝 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 07 年 9 月中旬 容積率 1． 72 產(chǎn)品形態(tài) 洋房、多層 面積區(qū)間 72134 平方米 銷售均價(jià) 多層均價(jià) 4500，洋房均價(jià) 5500 主要賣(mài)點(diǎn) 緊鄰規(guī)劃的白河濕地公園，區(qū)域內(nèi)生態(tài)森林公園，體育中心，行政中心及相 關(guān)綠化帶的建設(shè) ，居住環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯 機(jī)動(dòng)車(chē)位 1445 個(gè) 開(kāi)發(fā) / 銷售進(jìn)度 一期已售 90％ 開(kāi) 發(fā) 商 成都棠湖屋業(yè)發(fā)展有限公司 簡(jiǎn)要評(píng)述： 交通便 利，緊鄰規(guī)劃的白河濕地公園；一期產(chǎn)品形態(tài)為花園洋房和多層， 注重舒適度 。周邊配套不多，建材市場(chǎng)影響大；部分戶型臨街，噪音污染較大 。 客群來(lái)源： 本地（雙流、成都）居多，外地客群較為分散 。 四期 日開(kāi)盤(pán)，總共 400 套，到 日銷售達(dá) 45％ 開(kāi) 發(fā) 商 成都市華興住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 （雙流本地開(kāi)發(fā)商） 簡(jiǎn)要評(píng)述： 社區(qū)內(nèi)景觀打造良好，前三期認(rèn)可度高，為四期聚集了不少人氣； 人車(chē)分流，商住分區(qū)；整體建筑色彩大氣，簡(jiǎn)潔明快 ； 綠化率達(dá) 50％ 以上，以陽(yáng)光、綠地、水三大元素為主題；前三期 以低端花園洋房為主，采用層層退臺(tái)，使建筑立面更加豐富， 具親地屬性的陽(yáng)光美墅、花園觀景洋房、多層陽(yáng)光公寓構(gòu)成了錦繡華都住區(qū)的高品質(zhì)元素。 項(xiàng)目名稱 套型 面積區(qū)間 （平方米） 配比 錦繡華都 套二 107 20％ 套三 116123 60％ 套四 152184 20％ 大成。同時(shí)，伴隨著電梯產(chǎn)品的推出，小戶型套二所占比例有所增加 ，區(qū)域樓盤(pán)典型代表為和順天地，實(shí)用性較強(qiáng)的中小戶型成為該項(xiàng)目的最大賣(mài)點(diǎn)。 20xx 年以來(lái)，隨著東升片區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫，由低容積率向高容積率方向發(fā) 展，如最近開(kāi)發(fā)的國(guó)棟南園五星城等樓盤(pán)的容積率做到了，產(chǎn)品為 15 層電梯公寓，表明 東升片區(qū)隨著地價(jià)的攀升開(kāi)發(fā)商已經(jīng)轉(zhuǎn)向開(kāi)發(fā)電梯公寓，增大建筑面積，從而攤低樓面地價(jià)。這也是這個(gè)區(qū)域愈加成熟的標(biāo)志。地塊規(guī)模太小 ,無(wú)法打造出良好的社區(qū)配套以及相對(duì)優(yōu)雅宜居的優(yōu)雅環(huán)境，比如怡景苑占地僅 4 畝，只能打造臨街獨(dú)棟，根本無(wú)社區(qū)氛圍可言；相反中偏大規(guī)模地塊能突破此方面的瓶頸，有利于打造高品質(zhì)樓盤(pán)與完善的社區(qū)配套，如錦繡華都等。 同為電梯類產(chǎn)品 ， 棠湖帝景由于其不可復(fù)制的區(qū)位優(yōu)勢(shì)以及較高的品質(zhì)，4700元 /平方米的均 價(jià)明顯 高于同期同類產(chǎn)品 （ 其余電梯住宅售價(jià)多在 4500元以下 ） ， 將區(qū)域內(nèi) 電梯類產(chǎn)品均價(jià) 拉升至接近 4500元 /平方米 的水平 。 住宅產(chǎn)品價(jià)格情況 項(xiàng)目 物業(yè)形態(tài) 銷售價(jià)格（元 /平方米） 大成 .天府景秀 花園洋房、多層、疊拼別墅 多層均價(jià) 4000 元 /平方米 貴通御苑楓景 多層、洋房 多層 4850 元 /平方米 棠湖 .泊林鎮(zhèn) 洋房、多層、電梯 多層均價(jià) 4500，洋房均價(jià) 5500 錦繡華都 多層住宅、別墅 、電梯 前三期均價(jià) 3000 多， 四期電梯均價(jià) 4400 36 佳禾永福 多層 未定 怡景苑 多層 未定 瑞升 .水云花都 多層 (地下一層 ) 3500 元 /平方米 棠湖帝景 11+1 帶屋頂花園的小高層電梯洋房 一期均價(jià) 4700，二期預(yù)計(jì) 起 價(jià) 5000 東升國(guó)瑞 電梯公寓（ 11 層） 4300 元 /平方米 國(guó)棟 .南園五星城 電梯住宅（ 15 層），酒店式公寓，五星級(jí)酒店 4500 元 /平方米 和順天地 小高層電梯住宅 未定 同為多層產(chǎn)品 ， 瑞升水云花都 06年 4月開(kāi)盤(pán) ， 均價(jià) 3500元 /平方米 。根據(jù) 近期 東升 土地出讓情況以及區(qū)域特點(diǎn)（ 某些地塊 可能 受航空限高影響，容積率 很難做到 4），按平均 容積率 ，可 得供應(yīng)建筑面積達(dá) （其中有三宗地地塊面積都在 200畝以上，考慮到 分期開(kāi)發(fā)的因素，所以如此之大的面積不會(huì)同時(shí)面市） 。土地價(jià)格漲勢(shì)兇猛。 20xx年 7月地價(jià)約為 35萬(wàn) /畝，而在20xx年 10月東升鎮(zhèn)拍出 94萬(wàn) /畝的地價(jià)， 05年全年?yáng)|升平均地價(jià)約為 /畝； 06年?yáng)|升土地拍賣(mài)僅成交了東升鎮(zhèn)一桿旗北路 316畝的一塊宗地，起價(jià) 70萬(wàn) /畝，最后成交價(jià)高達(dá) 170萬(wàn) /畝； 07年 8月，一桿旗北街地塊拍賣(mài)價(jià)高達(dá) 360萬(wàn) /畝， 07年 18月，東升土地均價(jià)達(dá) /畝。因此， 就長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的趨勢(shì)來(lái)看 可以預(yù)言 ,隨著將來(lái)雙流縣新政府中心的西遷，體育中心與濕地公園的落成，新城區(qū)的樓市發(fā)展前景十分廣闊。 ? 隨著雙流國(guó)際新城的建設(shè) ， 新區(qū) 樓市發(fā)展前景廣闊 就目前的東升樓市而言， 老 城區(qū)范 圍內(nèi) 的樓盤(pán)仍是樓市供銷的主力。 ? 產(chǎn)品形態(tài) 由多層向高層電梯產(chǎn)品轉(zhuǎn)變 ,戶型面積 漸趨 多樣化 由于對(duì)高層電梯產(chǎn)品抗性與地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件（部分地塊直接位于航空線下）的關(guān)系，因此本區(qū)域 06年以前多層、花園洋房、疊拼別墅、雙拼別墅等產(chǎn)品占片區(qū)產(chǎn)品絕對(duì)主流 。 ? 規(guī)模大、品質(zhì)高樓盤(pán)較受追捧 ，住宅價(jià)格 上漲 較快 目前 規(guī)模 較大的樓盤(pán)在區(qū)域內(nèi)都取得了 不錯(cuò) 的成績(jī)，如 大成天府景秀、錦繡華都、 棠湖泊林鎮(zhèn) 、瑞升水云花都等 ； 另外以 棠湖帝景、貴通御苑楓景 為代表的高端樓盤(pán) 盡管價(jià)位 明顯高出普通樓盤(pán) ， 但憑借 優(yōu)勢(shì) 地段或者 上佳 的品質(zhì)仍然取得了很好的銷售業(yè)績(jī) ， 成為東升 片區(qū)內(nèi)標(biāo)志性樓盤(pán)，并帶動(dòng)區(qū)域房?jī)r(jià)迅速攀升。但是隨著主城區(qū)地價(jià)的飆升，東升片區(qū)也開(kāi)始受到異地開(kāi)發(fā)商的關(guān)注。消費(fèi)者以本地客群為主，開(kāi)發(fā)商也主要以本地中小企業(yè)為主。 小結(jié)： 成都市將運(yùn)用“全域成都”的理念建設(shè)“統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)”，在此背景下，雙流作為成都市南部重鎮(zhèn)，在大成都的未來(lái)發(fā)展進(jìn)程中占據(jù)著重要地位，而雙流國(guó)際新城勢(shì)必在運(yùn)動(dòng)型娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)、健康型駐齡產(chǎn)業(yè)、國(guó)際商務(wù)型產(chǎn)業(yè)的 支撐 下 ，在四大航空樞紐之一“雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)”的助推下，發(fā)展為成都市的南部財(cái)富新城。 雙流國(guó)際新城交通規(guī)劃 雙流國(guó)際新城距離中心城區(qū)天府廣場(chǎng)僅 10 公里，距西南地區(qū)最大的航空港 —— 雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅 2 公里，區(qū)域的交通日益完善，走廊方向（縱向）看包括成新快速路、規(guī)劃主干路、新川藏路、雙楠大道、貨運(yùn)路－川齒路、機(jī)場(chǎng)第二快速路、機(jī)場(chǎng)快速路、大件路、成雅成樂(lè)快速路 31 等 9 條主要道路；周邊組團(tuán)聯(lián)系方向（橫向 ）看，規(guī)劃有四環(huán)路、五環(huán)路；往西北，雙溫路至溫江；往北，雙懷路至崇州大邑；往東，川大路、雙中路、雙華路、華牧路至華陽(yáng)；另有一內(nèi)部轉(zhuǎn)換環(huán)－環(huán)港路，交通十分方便快捷。 城市組團(tuán) C 位于東升新區(qū)的東南部，近鄰老城區(qū)，是融體育娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)休閑于一體的住宅區(qū)，是生態(tài)建筑與高 尚生活完美結(jié)合的，離大自然最近的活力社區(qū)。 城市組團(tuán) A 位于整個(gè)城區(qū)的東北部，是連接成都中心城區(qū)的窗口，是一座按照國(guó)