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成都貴通映月灣可研報告(參考版)

2025-07-14 03:37本頁面
  

【正文】 二層租金 80- 120 元 /平米月 三層 雙流人民政府政務(wù)服務(wù)中心 五層 纖絲鳥豐胸減肥院、雙流工商事務(wù)所 七層 圣珈瑜伽 六至九層 商務(wù)辦公大樓,內(nèi)有語言專修學(xué)校、擔(dān)保公司、會計事務(wù)所、律師事務(wù)所、人壽保險、司法鑒定所、房地產(chǎn)評估公司、機(jī)械公司、化妝品經(jīng)營部、環(huán)境工程公司、機(jī)械公司、農(nóng)行雙流總部等 ? 社區(qū)級商業(yè)逐步形成 52 由于近幾年東升房地產(chǎn)發(fā)展的帶動,東升的商業(yè)物業(yè)也開始隨著城區(qū)范圍的不斷擴(kuò)大而向外擴(kuò)展,逐步形成以服務(wù)于周邊居民日常生活、購物、娛樂、休閑為主的社區(qū)級的商業(yè)中心。該項(xiàng)目 是 現(xiàn)今 雙流面積最大,建筑最高的 標(biāo)志性 項(xiàng)目 。 項(xiàng)目所在地商業(yè)地產(chǎn)市場現(xiàn)狀調(diào)研 東升商業(yè)發(fā)展特征分析 51 城市級商業(yè)中心還未形成,商業(yè)形態(tài)以“臨街小商鋪+中小型超市”為主 東升的商業(yè)發(fā)展水平還較為初級,只是 在城市中心形成了“臨街小 商鋪 +中小型超市”為主要商業(yè)形態(tài)的商業(yè)集中區(qū)域 , 并沒有大型的購物中心或大型商業(yè)賣場進(jìn)駐形成真正意義上的城市級的商業(yè)中心。樓盤一期開發(fā)規(guī)模較小,配套較少,品質(zhì)不高,主要依托項(xiàng)目周邊配套來提高本身品質(zhì)。 50 ? 和順天地 區(qū) 位 東升西安路 占地規(guī)模 一期 畝,二期不詳 開盤時間 07 年底 08 年初 容積率 產(chǎn)品形態(tài) 小高層電梯公寓 面積區(qū)間 56- 120 平米 銷售均價 均價未定 主要賣點(diǎn) 以中小戶型為主,實(shí)用性較強(qiáng) 機(jī)動車位 212 開發(fā) / 銷售進(jìn)度 春節(jié)前后開盤 開 發(fā) 商 成都昌興投資開發(fā)有限公司 簡要評述: 項(xiàng)目位于老城區(qū)與新城的銜接地帶,城市干道西安路旁,交通便利,與未來的行政中心僅 10 分鐘的路程。項(xiàng)目占地面積僅 4畝,臨街獨(dú)棟,規(guī)模太小,無法體現(xiàn)樓盤品質(zhì)。 客群分析: 以雙流及成都為主,另外也有部分以養(yǎng)老為目的的甘孜州購買者。 48 ? 佳禾永 福 區(qū) 位 雙流縣東升鎮(zhèn)廣都大道 占地規(guī)模 26 畝 開盤時間 20xx 年 11 月底 容積率 產(chǎn)品形態(tài) 多層 主力戶型 70- 123 平米 銷售均價 起價 3500 元 /平方米,均價未定 主要賣點(diǎn) 200 米原生景觀大道,綠地率 % 機(jī)動車位 212 開發(fā) / 銷售進(jìn)度 未開盤(預(yù)計 11 月底開盤) 開 發(fā) 商 四川鑫福投資管理有限公司 簡要評述: 原生態(tài)住宅社區(qū),無航線噪音污染,緊鄰 250 畝市政規(guī)劃綠地,周邊規(guī)劃設(shè)施完善,客運(yùn)中心將 搬遷,在客運(yùn)中心原址將打造集中商業(yè),將來很有可能成為本項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)之一。 客群分析: 投資客少(只占不足 10%),大部分為改善型換房客群,并且一次性付款的購買者居多。 客群分析: 總體看分布較分散(但省內(nèi)仍 占絕大多數(shù)) 47 ? 東升國瑞 區(qū) 位 雙流縣東升鎮(zhèn)長冶路二段 占地規(guī)模 35 畝 開盤時間 07 年 3 月 容積率 產(chǎn)品形態(tài) 電梯公寓( 11 層) 主力戶型 80 平米、 110 平米、 130 平米各占近 1/3 物業(yè)品質(zhì) 普通住宅 銷售均價 4300 元 /平方米 主要賣點(diǎn) 采取星級酒店式物管,社區(qū)配置了各種智能化配套設(shè)施 機(jī)動車位 343 開發(fā) / 銷售進(jìn)度 已售 90% 開 發(fā) 商 成都瑞耀置業(yè)有限公司 簡要評述: 樓盤 規(guī)模不大,便于管理,星級酒店式物管,實(shí)行“點(diǎn)對點(diǎn)”服務(wù);社區(qū)配置了各種智能化配套設(shè)施;周邊配套較為成熟,交通便利;產(chǎn)品設(shè)計合理,戶型利用率高,舒適度高。 46 ? 國棟 .南園五星城 區(qū) 位 雙流縣東升鎮(zhèn)廣都大道 占地規(guī)模 畝 開盤時間 20xx1028 容積率 4 產(chǎn)品形態(tài) 電梯公寓( 15 層),酒店式公寓,五星級酒店 面積區(qū)間 80- 180 平方米 銷售均價 4500 元 /平方米 主要賣點(diǎn) 水景廣場(全部為活水) 機(jī)動車位 1195 開發(fā) / 銷售進(jìn)度 第一批次推出 100 多套,當(dāng)天銷售不到 40 套,占比僅為 30%; 開 發(fā) 商 四川國棟建設(shè)集團(tuán)有限公司 簡要評述: 區(qū)位優(yōu)勢明顯,音樂廣場旁,生活品質(zhì)較高,社區(qū)內(nèi)修有人工湖,活水景觀,配套設(shè)施齊全,建有網(wǎng)球場、羽毛球場及地下恒溫室內(nèi)游泳池等,另配套一個五星級級酒店和國際會議中心,其休閑類設(shè)施對社區(qū)內(nèi)開放。 上空有航線,噪音 污染大,對社區(qū)生活品質(zhì)的影響不可避免。 客群來源: 主要為雙流本地客群(開盤價達(dá)同期雙流電梯產(chǎn)品最高價格,但雙流本地人很認(rèn)同,外地慕名咨詢者多,但考慮到一期 4700 多的均價,成交率 不高 ) 。 44 ? 棠湖帝景 區(qū) 位 雙流縣區(qū)棠湖南路 占地規(guī)模 60 畝 開盤時間 20xx0509 容積率 產(chǎn)品形態(tài) 5 幢 11+1 帶屋頂花園的小高層電梯 洋房 面積區(qū)間 139- 180 平方米 銷售均價 一期均價 4700,二期預(yù)計均價 5000 主要賣點(diǎn) 10000m2 超大型園林景觀 再造雙流第二座公園 機(jī)動車位 820(地下 680 輛 地面 140 輛) 開發(fā) / 銷售進(jìn)度 一期基本售完,余下兩套頂層躍層 二期開盤時間未定 開 發(fā) 商 四川鑫龍實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 簡要評述: 緊鄰棠湖公園是該項(xiàng)目最大的賣點(diǎn),另外 項(xiàng)目處在 區(qū)域 核心商圈,周邊生活氛圍成熟,醫(yī)療配套完備 ,教育資源豐厚,交通便捷;產(chǎn)品本身品質(zhì) 在東升片區(qū)處于領(lǐng)先地位 ,雖為電梯公寓,但可充分享受多層品質(zhì)(公攤小,僅 9%;綠化率高, 40%以上; 米的層高;全部 1梯兩戶,板式 住宅 ),許多戶型正對棠湖公園,視野效果佳。 周邊配套有待完善, 二期規(guī)劃建設(shè)的高層電梯可能會對整體社區(qū)生活品質(zhì)有所影響。 43 ? 棠湖泊林鎮(zhèn) 區(qū) 位 雙流縣區(qū)東升澗槽中街 8 號 (一桿旗路南段 ) 占地規(guī)模 230 畝 開盤時間 07 年 9 月中旬 容積率 1. 72 產(chǎn)品形態(tài) 洋房、多層 面積區(qū)間 72134 平方米 銷售均價 多層均價 4500,洋房均價 5500 主要賣點(diǎn) 緊鄰規(guī)劃的白河濕地公園,區(qū)域內(nèi)生態(tài)森林公園,體育中心,行政中心及相 關(guān)綠化帶的建設(shè) ,居住環(huán)境優(yōu)勢明顯 機(jī)動車位 1445 個 開發(fā) / 銷售進(jìn)度 一期已售 90% 開 發(fā) 商 成都棠湖屋業(yè)發(fā)展有限公司 簡要評述: 交通便 利,緊鄰規(guī)劃的白河濕地公園;一期產(chǎn)品形態(tài)為花園洋房和多層, 注重舒適度 。周邊配套不多,建材市場影響大;部分戶型臨街,噪音污染較大 。 客群來源: 本地(雙流、成都)居多,外地客群較為分散 。 四期 日開盤,總共 400 套,到 日銷售達(dá) 45% 開 發(fā) 商 成都市華興住宅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 (雙流本地開發(fā)商) 簡要評述: 社區(qū)內(nèi)景觀打造良好,前三期認(rèn)可度高,為四期聚集了不少人氣; 人車分流,商住分區(qū);整體建筑色彩大氣,簡潔明快 ; 綠化率達(dá) 50% 以上,以陽光、綠地、水三大元素為主題;前三期 以低端花園洋房為主,采用層層退臺,使建筑立面更加豐富, 具親地屬性的陽光美墅、花園觀景洋房、多層陽光公寓構(gòu)成了錦繡華都住區(qū)的高品質(zhì)元素。 項(xiàng)目名稱 套型 面積區(qū)間 (平方米) 配比 錦繡華都 套二 107 20% 套三 116123 60% 套四 152184 20% 大成。同時,伴隨著電梯產(chǎn)品的推出,小戶型套二所占比例有所增加 ,區(qū)域樓盤典型代表為和順天地,實(shí)用性較強(qiáng)的中小戶型成為該項(xiàng)目的最大賣點(diǎn)。 20xx 年以來,隨著東升片區(qū)的房地產(chǎn)市場的升溫,由低容積率向高容積率方向發(fā) 展,如最近開發(fā)的國棟南園五星城等樓盤的容積率做到了,產(chǎn)品為 15 層電梯公寓,表明 東升片區(qū)隨著地價的攀升開發(fā)商已經(jīng)轉(zhuǎn)向開發(fā)電梯公寓,增大建筑面積,從而攤低樓面地價。這也是這個區(qū)域愈加成熟的標(biāo)志。地塊規(guī)模太小 ,無法打造出良好的社區(qū)配套以及相對優(yōu)雅宜居的優(yōu)雅環(huán)境,比如怡景苑占地僅 4 畝,只能打造臨街獨(dú)棟,根本無社區(qū)氛圍可言;相反中偏大規(guī)模地塊能突破此方面的瓶頸,有利于打造高品質(zhì)樓盤與完善的社區(qū)配套,如錦繡華都等。 同為電梯類產(chǎn)品 , 棠湖帝景由于其不可復(fù)制的區(qū)位優(yōu)勢以及較高的品質(zhì),4700元 /平方米的均 價明顯 高于同期同類產(chǎn)品 ( 其余電梯住宅售價多在 4500元以下 ) , 將區(qū)域內(nèi) 電梯類產(chǎn)品均價 拉升至接近 4500元 /平方米 的水平 。 住宅產(chǎn)品價格情況 項(xiàng)目 物業(yè)形態(tài) 銷售價格(元 /平方米) 大成 .天府景秀 花園洋房、多層、疊拼別墅 多層均價 4000 元 /平方米 貴通御苑楓景 多層、洋房 多層 4850 元 /平方米 棠湖 .泊林鎮(zhèn) 洋房、多層、電梯 多層均價 4500,洋房均價 5500 錦繡華都 多層住宅、別墅 、電梯 前三期均價 3000 多, 四期電梯均價 4400 36 佳禾永福 多層 未定 怡景苑 多層 未定 瑞升 .水云花都 多層 (地下一層 ) 3500 元 /平方米 棠湖帝景 11+1 帶屋頂花園的小高層電梯洋房 一期均價 4700,二期預(yù)計 起 價 5000 東升國瑞 電梯公寓( 11 層) 4300 元 /平方米 國棟 .南園五星城 電梯住宅( 15 層),酒店式公寓,五星級酒店 4500 元 /平方米 和順天地 小高層電梯住宅 未定 同為多層產(chǎn)品 , 瑞升水云花都 06年 4月開盤 , 均價 3500元 /平方米 。根據(jù) 近期 東升 土地出讓情況以及區(qū)域特點(diǎn)( 某些地塊 可能 受航空限高影響,容積率 很難做到 4),按平均 容積率 ,可 得供應(yīng)建筑面積達(dá) (其中有三宗地地塊面積都在 200畝以上,考慮到 分期開發(fā)的因素,所以如此之大的面積不會同時面市) 。土地價格漲勢兇猛。 20xx年 7月地價約為 35萬 /畝,而在20xx年 10月東升鎮(zhèn)拍出 94萬 /畝的地價, 05年全年東升平均地價約為 /畝; 06年東升土地拍賣僅成交了東升鎮(zhèn)一桿旗北路 316畝的一塊宗地,起價 70萬 /畝,最后成交價高達(dá) 170萬 /畝; 07年 8月,一桿旗北街地塊拍賣價高達(dá) 360萬 /畝, 07年 18月,東升土地均價達(dá) /畝。因此, 就長遠(yuǎn)發(fā)展的趨勢來看 可以預(yù)言 ,隨著將來雙流縣新政府中心的西遷,體育中心與濕地公園的落成,新城區(qū)的樓市發(fā)展前景十分廣闊。 ? 隨著雙流國際新城的建設(shè) , 新區(qū) 樓市發(fā)展前景廣闊 就目前的東升樓市而言, 老 城區(qū)范 圍內(nèi) 的樓盤仍是樓市供銷的主力。 ? 產(chǎn)品形態(tài) 由多層向高層電梯產(chǎn)品轉(zhuǎn)變 ,戶型面積 漸趨 多樣化 由于對高層電梯產(chǎn)品抗性與地塊規(guī)劃設(shè)計條件(部分地塊直接位于航空線下)的關(guān)系,因此本區(qū)域 06年以前多層、花園洋房、疊拼別墅、雙拼別墅等產(chǎn)品占片區(qū)產(chǎn)品絕對主流 。 ? 規(guī)模大、品質(zhì)高樓盤較受追捧 ,住宅價格 上漲 較快 目前 規(guī)模 較大的樓盤在區(qū)域內(nèi)都取得了 不錯 的成績,如 大成天府景秀、錦繡華都、 棠湖泊林鎮(zhèn) 、瑞升水云花都等 ; 另外以 棠湖帝景、貴通御苑楓景 為代表的高端樓盤 盡管價位 明顯高出普通樓盤 , 但憑借 優(yōu)勢 地段或者 上佳 的品質(zhì)仍然取得了很好的銷售業(yè)績 , 成為東升 片區(qū)內(nèi)標(biāo)志性樓盤,并帶動區(qū)域房價迅速攀升。但是隨著主城區(qū)地價的飆升,東升片區(qū)也開始受到異地開發(fā)商的關(guān)注。消費(fèi)者以本地客群為主,開發(fā)商也主要以本地中小企業(yè)為主。 小結(jié): 成都市將運(yùn)用“全域成都”的理念建設(shè)“統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)”,在此背景下,雙流作為成都市南部重鎮(zhèn),在大成都的未來發(fā)展進(jìn)程中占據(jù)著重要地位,而雙流國際新城勢必在運(yùn)動型娛樂產(chǎn)業(yè)、健康型駐齡產(chǎn)業(yè)、國際商務(wù)型產(chǎn)業(yè)的 支撐 下 ,在四大航空樞紐之一“雙流國際機(jī)場”的助推下,發(fā)展為成都市的南部財富新城。 雙流國際新城交通規(guī)劃 雙流國際新城距離中心城區(qū)天府廣場僅 10 公里,距西南地區(qū)最大的航空港 —— 雙流國際機(jī)場僅 2 公里,區(qū)域的交通日益完善,走廊方向(縱向)看包括成新快速路、規(guī)劃主干路、新川藏路、雙楠大道、貨運(yùn)路-川齒路、機(jī)場第二快速路、機(jī)場快速路、大件路、成雅成樂快速路 31 等 9 條主要道路;周邊組團(tuán)聯(lián)系方向(橫向 )看,規(guī)劃有四環(huán)路、五環(huán)路;往西北,雙溫路至溫江;往北,雙懷路至崇州大邑;往東,川大路、雙中路、雙華路、華牧路至華陽;另有一內(nèi)部轉(zhuǎn)換環(huán)-環(huán)港路,交通十分方便快捷。 城市組團(tuán) C 位于東升新區(qū)的東南部,近鄰老城區(qū),是融體育娛樂、運(yùn)動休閑于一體的住宅區(qū),是生態(tài)建筑與高 尚生活完美結(jié)合的,離大自然最近的活力社區(qū)。 城市組團(tuán) A 位于整個城區(qū)的東北部,是連接成都中心城區(qū)的窗口,是一座按照國
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