【正文】 二層租金 80－ 120 元 /平米月 三層 雙流人民政府政務(wù)服務(wù)中心 五層 纖絲鳥豐胸減肥院、雙流工商事務(wù)所 七層 圣珈瑜伽 六至九層 商務(wù)辦公大樓，內(nèi)有語言專修學(xué)校、擔(dān)保公司、會計事務(wù)所、律師事務(wù)所、人壽保險、司法鑒定所、房地產(chǎn)評估公司、機(jī)械公司、化妝品經(jīng)營部、環(huán)境工程公司、機(jī)械公司、農(nóng)行雙流總部等 ? 社區(qū)級商業(yè)逐步形成 52 由于近幾年東升房地產(chǎn)發(fā)展的帶動，東升的商業(yè)物業(yè)也開始隨著城區(qū)范圍的不斷擴(kuò)大而向外擴(kuò)展，逐步形成以服務(wù)于周邊居民日常生活、購物、娛樂、休閑為主的社區(qū)級的商業(yè)中心。該項(xiàng)目 是 現(xiàn)今 雙流面積最大，建筑最高的 標(biāo)志性 項(xiàng)目 。 項(xiàng)目所在地商業(yè)地產(chǎn)市場現(xiàn)狀調(diào)研 東升商業(yè)發(fā)展特征分析 51 城市級商業(yè)中心還未形成，商業(yè)形態(tài)以“臨街小商鋪＋中小型超市”為主 東升的商業(yè)發(fā)展水平還較為初級，只是 在城市中心形成了“臨街小 商鋪 ＋中小型超市”為主要商業(yè)形態(tài)的商業(yè)集中區(qū)域 ， 并沒有大型的購物中心或大型商業(yè)賣場進(jìn)駐形成真正意義上的城市級的商業(yè)中心。樓盤一期開發(fā)規(guī)模較小，配套較少，品質(zhì)不高，主要依托項(xiàng)目周邊配套來提高本身品質(zhì)。 50 ? 和順天地 區(qū) 位 東升西安路 占地規(guī)模 一期 畝，二期不詳 開盤時間 07 年底 08 年初 容積率 產(chǎn)品形態(tài) 小高層電梯公寓 面積區(qū)間 56－ 120 平米 銷售均價 均價未定 主要賣點(diǎn) 以中小戶型為主，實(shí)用性較強(qiáng) 機(jī)動車位 212 開發(fā) / 銷售進(jìn)度 春節(jié)前后開盤 開 發(fā) 商 成都昌興投資開發(fā)有限公司 簡要評述： 項(xiàng)目位于老城區(qū)與新城的銜接地帶，城市干道西安路旁，交通便利，與未來的行政中心僅 10 分鐘的路程。項(xiàng)目占地面積僅 4畝，臨街獨(dú)棟，規(guī)模太小，無法體現(xiàn)樓盤品質(zhì)。 客群分析： 以雙流及成都為主，另外也有部分以養(yǎng)老為目的的甘孜州購買者。 48 ? 佳禾永 福 區(qū) 位 雙流縣東升鎮(zhèn)廣都大道 占地規(guī)模 26 畝 開盤時間 20xx 年 11 月底 容積率 產(chǎn)品形態(tài) 多層 主力戶型 70－ 123 平米 銷售均價 起價 3500 元 /平方米，均價未定 主要賣點(diǎn) 200 米原生景觀大道，綠地率 ％ 機(jī)動車位 212 開發(fā) / 銷售進(jìn)度 未開盤（預(yù)計 11 月底開盤） 開 發(fā) 商 四川鑫福投資管理有限公司 簡要評述： 原生態(tài)住宅社區(qū)，無航線噪音污染，緊鄰 250 畝市政規(guī)劃綠地，周邊規(guī)劃設(shè)施完善，客運(yùn)中心將 搬遷，在客運(yùn)中心原址將打造集中商業(yè)，將來很有可能成為本項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)之一。 客群分析： 投資客少（只占不足 10％），大部分為改善型換房客群，并且一次性付款的購買者居多。 客群分析： 總體看分布較分散（但省內(nèi)仍 占絕大多數(shù)） 47 ? 東升國瑞 區(qū) 位 雙流縣東升鎮(zhèn)長冶路二段 占地規(guī)模 35 畝 開盤時間 07 年 3 月 容積率 產(chǎn)品形態(tài) 電梯公寓（ 11 層） 主力戶型 80 平米、 110 平米、 130 平米各占近 1/3 物業(yè)品質(zhì) 普通住宅 銷售均價 4300 元 /平方米 主要賣點(diǎn) 采取星級酒店式物管，社區(qū)配置了各種智能化配套設(shè)施 機(jī)動車位 343 開發(fā) / 銷售進(jìn)度 已售 90％ 開 發(fā) 商 成都瑞耀置業(yè)有限公司 簡要評述： 樓盤 規(guī)模不大，便于管理，星級酒店式物管，實(shí)行“點(diǎn)對點(diǎn)”服務(wù)；社區(qū)配置了各種智能化配套設(shè)施；周邊配套較為成熟，交通便利；產(chǎn)品設(shè)計合理，戶型利用率高，舒適度高。 46 ? 國棟 .南園五星城 區(qū) 位 雙流縣東升鎮(zhèn)廣都大道 占地規(guī)模 畝 開盤時間 20xx1028 容積率 4 產(chǎn)品形態(tài) 電梯公寓（ 15 層），酒店式公寓，五星級酒店 面積區(qū)間 80－ 180 平方米 銷售均價 4500 元 /平方米 主要賣點(diǎn) 水景廣場（全部為活水） 機(jī)動車位 1195 開發(fā) / 銷售進(jìn)度 第一批次推出 100 多套，當(dāng)天銷售不到 40 套，占比僅為 30％； 開 發(fā) 商 四川國棟建設(shè)集團(tuán)有限公司 簡要評述： 區(qū)位優(yōu)勢明顯，音樂廣場旁，生活品質(zhì)較高，社區(qū)內(nèi)修有人工湖，活水景觀，配套設(shè)施齊全，建有網(wǎng)球場、羽毛球場及地下恒溫室內(nèi)游泳池等，另配套一個五星級級酒店和國際會議中心，其休閑類設(shè)施對社區(qū)內(nèi)開放。 上空有航線，噪音 污染大，對社區(qū)生活品質(zhì)的影響不可避免。 客群來源： 主要為雙流本地客群（開盤價達(dá)同期雙流電梯產(chǎn)品最高價格，但雙流本地人很認(rèn)同，外地慕名咨詢者多，但考慮到一期 4700 多的均價，成交率 不高 ） 。 44 ? 棠湖帝景 區(qū) 位 雙流縣區(qū)棠湖南路 占地規(guī)模 60 畝 開盤時間 20xx0509 容積率 產(chǎn)品形態(tài) 5 幢 11+1 帶屋頂花園的小高層電梯 洋房 面積區(qū)間 139－ 180 平方米 銷售均價 一期均價 4700，二期預(yù)計均價 5000 主要賣點(diǎn) 10000m2 超大型園林景觀 再造雙流第二座公園 機(jī)動車位 820（地下 680 輛 地面 140 輛） 開發(fā) / 銷售進(jìn)度 一期基本售完，余下兩套頂層躍層 二期開盤時間未定 開 發(fā) 商 四川鑫龍實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 簡要評述： 緊鄰棠湖公園是該項(xiàng)目最大的賣點(diǎn)，另外 項(xiàng)目處在 區(qū)域 核心商圈，周邊生活氛圍成熟，醫(yī)療配套完備 ，教育資源豐厚，交通便捷；產(chǎn)品本身品質(zhì) 在東升片區(qū)處于領(lǐng)先地位 ，雖為電梯公寓，但可充分享受多層品質(zhì)（公攤小，僅 9％；綠化率高， 40％以上； 米的層高；全部 1梯兩戶，板式 住宅 ），許多戶型正對棠湖公園，視野效果佳。 周邊配套有待完善， 二期規(guī)劃建設(shè)的高層電梯可能會對整體社區(qū)生活品質(zhì)有所影響。 43 ? 棠湖泊林鎮(zhèn) 區(qū) 位 雙流縣區(qū)東升澗槽中街 8 號 (一桿旗路南段 ) 占地規(guī)模 230 畝 開盤時間 07 年 9 月中旬 容積率 1． 72 產(chǎn)品形態(tài) 洋房、多層 面積區(qū)間 72134 平方米 銷售均價 多層均價 4500，洋房均價 5500 主要賣點(diǎn) 緊鄰規(guī)劃的白河濕地公園，區(qū)域內(nèi)生態(tài)森林公園，體育中心，行政中心及相 關(guān)綠化帶的建設(shè) ，居住環(huán)境優(yōu)勢明顯 機(jī)動車位 1445 個 開發(fā) / 銷售進(jìn)度 一期已售 90％ 開 發(fā) 商 成都棠湖屋業(yè)發(fā)展有限公司 簡要評述： 交通便 利，緊鄰規(guī)劃的白河濕地公園；一期產(chǎn)品形態(tài)為花園洋房和多層， 注重舒適度 。周邊配套不多，建材市場影響大；部分戶型臨街，噪音污染較大 。 客群來源： 本地（雙流、成都）居多，外地客群較為分散 。 四期 日開盤，總共 400 套，到 日銷售達(dá) 45％ 開 發(fā) 商 成都市華興住宅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 （雙流本地開發(fā)商） 簡要評述： 社區(qū)內(nèi)景觀打造良好，前三期認(rèn)可度高，為四期聚集了不少人氣； 人車分流，商住分區(qū)；整體建筑色彩大氣，簡潔明快 ； 綠化率達(dá) 50％ 以上，以陽光、綠地、水三大元素為主題；前三期 以低端花園洋房為主，采用層層退臺，使建筑立面更加豐富， 具親地屬性的陽光美墅、花園觀景洋房、多層陽光公寓構(gòu)成了錦繡華都住區(qū)的高品質(zhì)元素。 項(xiàng)目名稱 套型 面積區(qū)間 （平方米） 配比 錦繡華都 套二 107 20％ 套三 116123 60％ 套四 152184 20％ 大成。同時，伴隨著電梯產(chǎn)品的推出，小戶型套二所占比例有所增加 ，區(qū)域樓盤典型代表為和順天地，實(shí)用性較強(qiáng)的中小戶型成為該項(xiàng)目的最大賣點(diǎn)。 20xx 年以來，隨著東升片區(qū)的房地產(chǎn)市場的升溫，由低容積率向高容積率方向發(fā) 展，如最近開發(fā)的國棟南園五星城等樓盤的容積率做到了，產(chǎn)品為 15 層電梯公寓，表明 東升片區(qū)隨著地價的攀升開發(fā)商已經(jīng)轉(zhuǎn)向開發(fā)電梯公寓，增大建筑面積，從而攤低樓面地價。這也是這個區(qū)域愈加成熟的標(biāo)志。地塊規(guī)模太小 ,無法打造出良好的社區(qū)配套以及相對優(yōu)雅宜居的優(yōu)雅環(huán)境，比如怡景苑占地僅 4 畝，只能打造臨街獨(dú)棟，根本無社區(qū)氛圍可言；相反中偏大規(guī)模地塊能突破此方面的瓶頸，有利于打造高品質(zhì)樓盤與完善的社區(qū)配套，如錦繡華都等。 同為電梯類產(chǎn)品 ， 棠湖帝景由于其不可復(fù)制的區(qū)位優(yōu)勢以及較高的品質(zhì)，4700元 /平方米的均 價明顯 高于同期同類產(chǎn)品 （ 其余電梯住宅售價多在 4500元以下 ） ， 將區(qū)域內(nèi) 電梯類產(chǎn)品均價 拉升至接近 4500元 /平方米 的水平 。 住宅產(chǎn)品價格情況 項(xiàng)目 物業(yè)形態(tài) 銷售價格（元 /平方米） 大成 .天府景秀 花園洋房、多層、疊拼別墅 多層均價 4000 元 /平方米 貴通御苑楓景 多層、洋房 多層 4850 元 /平方米 棠湖 .泊林鎮(zhèn) 洋房、多層、電梯 多層均價 4500，洋房均價 5500 錦繡華都 多層住宅、別墅 、電梯 前三期均價 3000 多， 四期電梯均價 4400 36 佳禾永福 多層 未定 怡景苑 多層 未定 瑞升 .水云花都 多層 (地下一層 ) 3500 元 /平方米 棠湖帝景 11+1 帶屋頂花園的小高層電梯洋房 一期均價 4700，二期預(yù)計 起 價 5000 東升國瑞 電梯公寓（ 11 層） 4300 元 /平方米 國棟 .南園五星城 電梯住宅（ 15 層），酒店式公寓，五星級酒店 4500 元 /平方米 和順天地 小高層電梯住宅 未定 同為多層產(chǎn)品 ， 瑞升水云花都 06年 4月開盤 ， 均價 3500元 /平方米 。根據(jù) 近期 東升 土地出讓情況以及區(qū)域特點(diǎn)（ 某些地塊 可能 受航空限高影響，容積率 很難做到 4），按平均 容積率 ，可 得供應(yīng)建筑面積達(dá) （其中有三宗地地塊面積都在 200畝以上，考慮到 分期開發(fā)的因素，所以如此之大的面積不會同時面市） 。土地價格漲勢兇猛。 20xx年 7月地價約為 35萬 /畝，而在20xx年 10月東升鎮(zhèn)拍出 94萬 /畝的地價， 05年全年東升平均地價約為 /畝； 06年東升土地拍賣僅成交了東升鎮(zhèn)一桿旗北路 316畝的一塊宗地，起價 70萬 /畝，最后成交價高達(dá) 170萬 /畝； 07年 8月，一桿旗北街地塊拍賣價高達(dá) 360萬 /畝， 07年 18月，東升土地均價達(dá) /畝。因此， 就長遠(yuǎn)發(fā)展的趨勢來看 可以預(yù)言 ,隨著將來雙流縣新政府中心的西遷，體育中心與濕地公園的落成，新城區(qū)的樓市發(fā)展前景十分廣闊。 ? 隨著雙流國際新城的建設(shè) ， 新區(qū) 樓市發(fā)展前景廣闊 就目前的東升樓市而言， 老 城區(qū)范 圍內(nèi) 的樓盤仍是樓市供銷的主力。 ? 產(chǎn)品形態(tài) 由多層向高層電梯產(chǎn)品轉(zhuǎn)變 ,戶型面積 漸趨 多樣化 由于對高層電梯產(chǎn)品抗性與地塊規(guī)劃設(shè)計條件（部分地塊直接位于航空線下）的關(guān)系，因此本區(qū)域 06年以前多層、花園洋房、疊拼別墅、雙拼別墅等產(chǎn)品占片區(qū)產(chǎn)品絕對主流 。 ? 規(guī)模大、品質(zhì)高樓盤較受追捧 ，住宅價格 上漲 較快 目前 規(guī)模 較大的樓盤在區(qū)域內(nèi)都取得了 不錯 的成績，如 大成天府景秀、錦繡華都、 棠湖泊林鎮(zhèn) 、瑞升水云花都等 ； 另外以 棠湖帝景、貴通御苑楓景 為代表的高端樓盤 盡管價位 明顯高出普通樓盤 ， 但憑借 優(yōu)勢 地段或者 上佳 的品質(zhì)仍然取得了很好的銷售業(yè)績 ， 成為東升 片區(qū)內(nèi)標(biāo)志性樓盤，并帶動區(qū)域房價迅速攀升。但是隨著主城區(qū)地價的飆升，東升片區(qū)也開始受到異地開發(fā)商的關(guān)注。消費(fèi)者以本地客群為主，開發(fā)商也主要以本地中小企業(yè)為主。 小結(jié)： 成都市將運(yùn)用“全域成都”的理念建設(shè)“統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)”，在此背景下，雙流作為成都市南部重鎮(zhèn)，在大成都的未來發(fā)展進(jìn)程中占據(jù)著重要地位，而雙流國際新城勢必在運(yùn)動型娛樂產(chǎn)業(yè)、健康型駐齡產(chǎn)業(yè)、國際商務(wù)型產(chǎn)業(yè)的 支撐 下 ，在四大航空樞紐之一“雙流國際機(jī)場”的助推下，發(fā)展為成都市的南部財富新城。 雙流國際新城交通規(guī)劃 雙流國際新城距離中心城區(qū)天府廣場僅 10 公里，距西南地區(qū)最大的航空港 —— 雙流國際機(jī)場僅 2 公里，區(qū)域的交通日益完善，走廊方向（縱向）看包括成新快速路、規(guī)劃主干路、新川藏路、雙楠大道、貨運(yùn)路－川齒路、機(jī)場第二快速路、機(jī)場快速路、大件路、成雅成樂快速路 31 等 9 條主要道路；周邊組團(tuán)聯(lián)系方向（橫向 ）看，規(guī)劃有四環(huán)路、五環(huán)路；往西北，雙溫路至溫江；往北，雙懷路至崇州大邑；往東，川大路、雙中路、雙華路、華牧路至華陽；另有一內(nèi)部轉(zhuǎn)換環(huán)－環(huán)港路，交通十分方便快捷。 城市組團(tuán) C 位于東升新區(qū)的東南部，近鄰老城區(qū)，是融體育娛樂、運(yùn)動休閑于一體的住宅區(qū)，是生態(tài)建筑與高 尚生活完美結(jié)合的，離大自然最近的活力社區(qū)。 城市組團(tuán) A 位于整個城區(qū)的東北部，是連接成都中心城區(qū)的窗口，是一座按照國