【正文】 “ 貴通 ?映月灣 ” 項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 2 目 錄 一．總論 ........................................... 6 項(xiàng)目背景 ................................................ 6 項(xiàng)目暫定名稱 ...................................... 6 項(xiàng)目公司簡介 ...................................... 6 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) ............................ 6 項(xiàng)目概況 ................................................ 7 總體定位 .......................................... 7 擬建地點(diǎn) .......................................... 7 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指 標(biāo) .................................. 7 項(xiàng)目建設(shè)條件 ...................................... 8 項(xiàng)目投入總資金及效益情況 .......................... 8 二．宏觀投資環(huán)境分析 ............................... 10 成都市宏觀環(huán)境 ......................................... 10 成都城市發(fā)展方向及格局 ................................. 15 成都市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析 ............................... 17 近期重要政策解讀 ....................................... 22 三．項(xiàng)目所在區(qū)域概況 ............................... 26 區(qū)域發(fā)展背景 ........................................... 26 雙流縣區(qū)域概況 ......................................... 26 雙流國際新城發(fā)展規(guī)劃 ................................... 27 雙流國際新城功能定位 ............................. 28 雙流國際新城空間結(jié)構(gòu) ............................. 29 3 雙流國際新城交通規(guī)劃 ............................. 30 四．項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ..................... 32 房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 ......................................... 32 土地市場(chǎng)情況 ........................................... 34 區(qū)域住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查 ................................... 34 住宅產(chǎn)品供應(yīng)情況 ................................. 35 住宅產(chǎn)品需求情況 ................................. 35 住宅產(chǎn)品價(jià)格情況 ................................. 35 客群分析 ......................................... 36 項(xiàng)目規(guī)模 ......................................... 37 戶型區(qū)間 ......................................... 38 容積率 ........................................... 39 典型樓盤戶型配比分析 ............................. 39 典型樓盤分析 ..................................... 40 項(xiàng)目所在地商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)研 ......................... 50 東升商業(yè)發(fā)展特征分析 ............................. 50 項(xiàng)目所在地商業(yè)情況調(diào)研及分析 ..................... 52 五．項(xiàng)目定位分析 .................................. 58 項(xiàng)目開發(fā)條件 ........................................... 58 項(xiàng)目 SWOT 分析 .......................................... 62 項(xiàng)目發(fā)展策略分析 ....................................... 67 項(xiàng)目可選擇的發(fā)展方向 ............................. 67 方案一描述分析 ................................... 67 方案二描述分析 ................................... 71 方案三描述分析 ................................... 74 項(xiàng)目發(fā)展策略建議 ................................. 76 4 項(xiàng)目定位 ............................................... 76 項(xiàng)目總體定位 ..................................... 76 產(chǎn)品類型定位 ..................................... 77 住宅部分定位 ........................................... 78 項(xiàng)目指標(biāo)分析 ..................................... 78 目標(biāo)客群定位 ..................................... 79 戶型設(shè)計(jì) ......................................... 84 價(jià)格定位 ......................................... 93 商業(yè)部分定位 ........................................... 95 總體檔次定位 ..................................... 95 商業(yè)形態(tài) SWOT 分析 ................................ 95 建筑 形態(tài)定位 ..................................... 97 業(yè)態(tài)定位 ......................................... 98 產(chǎn)品建議 ......................................... 98 價(jià)格定位 ......................................... 99 六．項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 .............................. 101 項(xiàng)目總平規(guī)劃設(shè)計(jì) ...................................... 101 項(xiàng)目配套物業(yè)功能設(shè)計(jì) .................................. 104 項(xiàng)目立面及風(fēng)格設(shè)計(jì) .................................... 104 項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì) .......................................... 105 七．投資效益財(cái)務(wù)分析 .............................. 107 項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo) ...................................... 107 項(xiàng)目投資概算 .......................................... 107 項(xiàng)目收益測(cè)算 .......................................... 108 項(xiàng)目盈利能力分析 ...................................... 108 不確定性分析 .......................................... 109 5 敏感性分析 ...................................... 109 盈虧平衡分析 .................................... 110 八．風(fēng)險(xiǎn)與不可行性研究 ............... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn) ............................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 國家宏觀調(diào)控風(fēng)險(xiǎn) ................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 環(huán)境風(fēng)險(xiǎn) ......................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 自然風(fēng)險(xiǎn) ......................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn) ............................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn) ......................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 價(jià)格定位風(fēng)險(xiǎn) ..................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 市場(chǎng)需求風(fēng)險(xiǎn) ..................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 針對(duì)性建議 ............................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 九．結(jié)論 ............................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 6 一 ． 總論 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目暫定名稱 項(xiàng)目公司簡介 四川貴通建設(shè)集團(tuán)有限公司組建于一九八五年，于 20xx 年 11 月經(jīng)省工商行政管理局批準(zhǔn)升格為“四川貴通建設(shè)集團(tuán)有限公司”。 20xx 年 8月其質(zhì)量體系通過 ISO9002： 1994 國際質(zhì) 量認(rèn)證， 20xx 年 4月率先通過 ISO9001： 20xx 國際質(zhì)量認(rèn)證， 20xx 年 6 月通過三峽認(rèn)證中心ISO9001： 20xx、 ISO1400 和 OHSAS18001 三體系整合認(rèn)證。公司為房屋建筑工程施工總承包壹級(jí)資質(zhì)企業(yè)，可承擔(dān) 40層及以下各類跨度的房屋建筑工程、高度 240 米及以下的構(gòu)建物、建筑面積 20 萬平方米及以下的住宅小區(qū)或建筑群體。同時(shí)具有公路工程施工總承包貳級(jí)資質(zhì)、市政 公 用工程施工總承包貳級(jí)資質(zhì)、建筑裝修裝飾專業(yè)承包貳級(jí)資質(zhì)、建筑幕墻工程專業(yè)承包貳級(jí)資質(zhì)和金屬門窗工程專業(yè)承包貳級(jí)資質(zhì)與房地產(chǎn)開發(fā)貳級(jí)資質(zhì) 。行業(yè)涉及房屋建筑、公路工程、房地產(chǎn)開發(fā)、園林綠化、建工建材、機(jī)具租賃、生物制藥、建設(shè)投資，形成了一條龍服務(wù)的總承包體系和有序發(fā)展的多元化結(jié)構(gòu)。 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 7 ① 雙流縣人民政府與四川貴通建設(shè)集團(tuán)有限公司簽訂的用地協(xié)議 ② 雙流縣規(guī)劃管理局規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書 ③ 國家制定頒布的有關(guān)法規(guī)條例 ④ 本項(xiàng)目地塊的基本建設(shè)條件 項(xiàng)目概況 總體定位 “東升區(qū)域內(nèi)的高檔電梯社區(qū)” 擬建地點(diǎn) “貴通 ?澗槽村 ”項(xiàng)目建設(shè)地址位于 東升鎮(zhèn)白河路四段與澗槽北街交匯處。地塊北面正對(duì)白河路四段，東面面向澗槽北街，西面緊鄰貴通 .御苑楓景 二 期，南面與棠湖 .柏林鎮(zhèn)毗鄰。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)值 單位 1 總用地面積 畝 2 總建筑面積 ㎡ 地上建筑面積 ㎡ 住宅 ㎡ 商業(yè) ㎡ 8 地下建筑面積 ㎡ 3 車位 458 個(gè) 4 容積率 注： 車位個(gè)數(shù)按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn) 1： 計(jì)算， 與規(guī)劃通知書中的具體規(guī)定有一定偏差。這種情況下，投資成本將略高于現(xiàn)實(shí)情況。 項(xiàng)目建設(shè)條件 項(xiàng)目 處于雙流縣新老城區(qū)的過渡地帶，東升鎮(zhèn)白河路四段與澗槽北街交匯處，這樣的地理位置為項(xiàng)目未來提供了良好的客源基礎(chǔ) 。 同時(shí)，項(xiàng)目地 與體育中心 、 濕地公園距離較近 。 項(xiàng)目地至成都市中心僅 18公里，雙楠大道的開通使東升鎮(zhèn)到紅牌樓、雙楠的時(shí)間縮短至 15分鐘。 項(xiàng)目地緊鄰的兩條干道 均 為雙向六車道，交通方便 。 項(xiàng)目地塊目前為待拆遷