【正文】 “ 貴通 ?映月灣 ” 項目 可行性研究 報告 2 目 錄 一．總論 ........................................... 6 項目背景 ................................................ 6 項目暫定名稱 ...................................... 6 項目公司簡介 ...................................... 6 可行性研究報告編制依據(jù) ............................ 6 項目概況 ................................................ 7 總體定位 .......................................... 7 擬建地點 .......................................... 7 主要技術經(jīng)濟指 標 .................................. 7 項目建設條件 ...................................... 8 項目投入總資金及效益情況 .......................... 8 二．宏觀投資環(huán)境分析 ............................... 10 成都市宏觀環(huán)境 ......................................... 10 成都城市發(fā)展方向及格局 ................................. 15 成都市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析 ............................... 17 近期重要政策解讀 ....................................... 22 三．項目所在區(qū)域概況 ............................... 26 區(qū)域發(fā)展背景 ........................................... 26 雙流縣區(qū)域概況 ......................................... 26 雙流國際新城發(fā)展規(guī)劃 ................................... 27 雙流國際新城功能定位 ............................. 28 雙流國際新城空間結構 ............................. 29 3 雙流國際新城交通規(guī)劃 ............................. 30 四．項目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 ..................... 32 房地產(chǎn)市場概況 ......................................... 32 土地市場情況 ........................................... 34 區(qū)域住宅市場現(xiàn)狀調查 ................................... 34 住宅產(chǎn)品供應情況 ................................. 35 住宅產(chǎn)品需求情況 ................................. 35 住宅產(chǎn)品價格情況 ................................. 35 客群分析 ......................................... 36 項目規(guī)模 ......................................... 37 戶型區(qū)間 ......................................... 38 容積率 ........................................... 39 典型樓盤戶型配比分析 ............................. 39 典型樓盤分析 ..................................... 40 項目所在地商業(yè)地產(chǎn)市場現(xiàn)狀調研 ......................... 50 東升商業(yè)發(fā)展特征分析 ............................. 50 項目所在地商業(yè)情況調研及分析 ..................... 52 五．項目定位分析 .................................. 58 項目開發(fā)條件 ........................................... 58 項目 SWOT 分析 .......................................... 62 項目發(fā)展策略分析 ....................................... 67 項目可選擇的發(fā)展方向 ............................. 67 方案一描述分析 ................................... 67 方案二描述分析 ................................... 71 方案三描述分析 ................................... 74 項目發(fā)展策略建議 ................................. 76 4 項目定位 ............................................... 76 項目總體定位 ..................................... 76 產(chǎn)品類型定位 ..................................... 77 住宅部分定位 ........................................... 78 項目指標分析 ..................................... 78 目標客群定位 ..................................... 79 戶型設計 ......................................... 84 價格定位 ......................................... 93 商業(yè)部分定位 ........................................... 95 總體檔次定位 ..................................... 95 商業(yè)形態(tài) SWOT 分析 ................................ 95 建筑 形態(tài)定位 ..................................... 97 業(yè)態(tài)定位 ......................................... 98 產(chǎn)品建議 ......................................... 98 價格定位 ......................................... 99 六．項目規(guī)劃設計建議 .............................. 101 項目總平規(guī)劃設計 ...................................... 101 項目配套物業(yè)功能設計 .................................. 104 項目立面及風格設計 .................................... 104 項目景觀設計 .......................................... 105 七．投資效益財務分析 .............................. 107 項目主要技術指標 ...................................... 107 項目投資概算 .......................................... 107 項目收益測算 .......................................... 108 項目盈利能力分析 ...................................... 108 不確定性分析 .......................................... 109 5 敏感性分析 ...................................... 109 盈虧平衡分析 .................................... 110 八．風險與不可行性研究 ............... 錯誤 !未定義書簽。 系統(tǒng)性風險 ............................. 錯誤 !未定義書簽。 國家宏觀調控風險 ................. 錯誤 !未定義書簽。 環(huán)境風險 ......................... 錯誤 !未定義書簽。 自然風險 ......................... 錯誤 !未定義書簽。 非系統(tǒng)風險 ............................. 錯誤 !未定義書簽。 競爭風險 ......................... 錯誤 !未定義書簽。 價格定位風險 ..................... 錯誤 !未定義書簽。 市場需求風險 ..................... 錯誤 !未定義書簽。 針對性建議 ............................. 錯誤 !未定義書簽。 九．結論 ............................ 錯誤 !未定義書簽。 6 一 ． 總論 項目背景 項目暫定名稱 項目公司簡介 四川貴通建設集團有限公司組建于一九八五年，于 20xx 年 11 月經(jīng)省工商行政管理局批準升格為“四川貴通建設集團有限公司”。 20xx 年 8月其質量體系通過 ISO9002： 1994 國際質 量認證， 20xx 年 4月率先通過 ISO9001： 20xx 國際質量認證， 20xx 年 6 月通過三峽認證中心ISO9001： 20xx、 ISO1400 和 OHSAS18001 三體系整合認證。公司為房屋建筑工程施工總承包壹級資質企業(yè)，可承擔 40層及以下各類跨度的房屋建筑工程、高度 240 米及以下的構建物、建筑面積 20 萬平方米及以下的住宅小區(qū)或建筑群體。同時具有公路工程施工總承包貳級資質、市政 公 用工程施工總承包貳級資質、建筑裝修裝飾專業(yè)承包貳級資質、建筑幕墻工程專業(yè)承包貳級資質和金屬門窗工程專業(yè)承包貳級資質與房地產(chǎn)開發(fā)貳級資質 。行業(yè)涉及房屋建筑、公路工程、房地產(chǎn)開發(fā)、園林綠化、建工建材、機具租賃、生物制藥、建設投資，形成了一條龍服務的總承包體系和有序發(fā)展的多元化結構。 可行性研究報告編制依據(jù) 7 ① 雙流縣人民政府與四川貴通建設集團有限公司簽訂的用地協(xié)議 ② 雙流縣規(guī)劃管理局規(guī)劃設計條件通知書 ③ 國家制定頒布的有關法規(guī)條例 ④ 本項目地塊的基本建設條件 項目概況 總體定位 “東升區(qū)域內(nèi)的高檔電梯社區(qū)” 擬建地點 “貴通 ?澗槽村 ”項目建設地址位于 東升鎮(zhèn)白河路四段與澗槽北街交匯處。地塊北面正對白河路四段，東面面向澗槽北街，西面緊鄰貴通 .御苑楓景 二 期，南面與棠湖 .柏林鎮(zhèn)毗鄰。 主要技術經(jīng)濟指標 序號 項目 數(shù)值 單位 1 總用地面積 畝 2 總建筑面積 ㎡ 地上建筑面積 ㎡ 住宅 ㎡ 商業(yè) ㎡ 8 地下建筑面積 ㎡ 3 車位 458 個 4 容積率 注： 車位個數(shù)按照統(tǒng)一標準 1： 計算， 與規(guī)劃通知書中的具體規(guī)定有一定偏差。這種情況下，投資成本將略高于現(xiàn)實情況。 項目建設條件 項目 處于雙流縣新老城區(qū)的過渡地帶，東升鎮(zhèn)白河路四段與澗槽北街交匯處，這樣的地理位置為項目未來提供了良好的客源基礎 。 同時，項目地 與體育中心 、 濕地公園距離較近 。 項目地至成都市中心僅 18公里，雙楠大道的開通使東升鎮(zhèn)到紅牌樓、雙楠的時間縮短至 15分鐘。 項目地緊鄰的兩條干道 均 為雙向六車道，交通方便 。 項目地塊目前為待拆遷