【正文】 但經過 2022 年、2022 年，高檔住宅的價格已經有了普遍的大范圍拉升，這反映在三個方面：一是區(qū)域價格升值效應明顯，各高檔住宅板塊在近一年來普遍經。雖然高價房并不代表就是高檔房，但通過近幾年的住宅產品變化趨勢發(fā)現(xiàn)：高價同時帶來了更多相應的高檔住宅特征。26 / 84成都樓市步入高檔階段近幾年來，成都房地產市場上高價房的市場份額明顯增加，房地產市場呈現(xiàn)明顯地向高檔住宅市場過渡的形態(tài)。銷售額住宅中，價格主要分布在 6700—7600 元/㎡及 7600—9000 元/㎡，二者分別占住宅總銷售面積的 %和 37%。 、蜀都花園 5 期項目地址：水碾河路 14 號開發(fā)商：成都華盛實業(yè)有限公司 總戶數(shù)：約 2370 戶，五期 420 戶總占地面積：約 156 畝總建筑面積：約 30 萬㎡左右車位：1200 個容積率：綠化率：％樓盤形態(tài)：多層、小高層戶型區(qū)間：30222㎡項目價格：均價 4200 元/㎡簡述：小區(qū)內建有 3000㎡豪華會所、3000㎡幼兒園、中心音樂廣場、室內恒溫游泳池、網(wǎng)球場等設施； 擁有大型水景、坡式綠地；配套商業(yè)56000㎡，其中引入著名超市家樂福，并有銀行、證券、商務中心、郵政電信、電臺、電視臺等多家機構入駐。項目附近就是成仁路公交站，交通比較方便，配套相對成熟。云上項目地址：二環(huán)路外，錦華路 開發(fā)商：成都青年房產總戶數(shù)：425 戶總占地面積：約 130 畝總建筑面積：約 61000㎡車位：1：容積率：不詳綠化率：30%樓盤形態(tài)：高層項目均價：3800 元/㎡簡述：由高層電梯公寓組成，建筑密度僅為 20%左右，戶型建筑設計采用兩梯四戶式一梯三戶。、康郡項目地址：二環(huán)路側新沙河東籬翠湖景點旁開發(fā)商：成都東方名園房地產有限公司總戶數(shù)：約 1150 戶總占地面積：約 200 畝總建筑面積：約 21 萬余㎡車位：380 個容積率：綠化率：32%樓盤形態(tài)：聯(lián)排別墅、疊拼別墅、板式小高層戶型區(qū)間：小高層 75—225㎡項目價格：：小高層均價 3700 元/㎡簡述：22 / 84整個小區(qū)由別墅和小高層公寓組成，緊臨整治完成的沙河，外部環(huán)境不錯，小區(qū)內部景觀分為幾大組團，樓盤的整體品質不錯，目前的生活配套還需依托金象社區(qū)的成熟配套。城東作為成都市政府著力打造的生活居住、旅游休閑、教育科研等功能為主的區(qū)域，城東樓市具有較好的投資潛力。三環(huán)外十陵片區(qū)房價在 5900—7900 元/㎡之間，雖然房價穩(wěn)中有升，但比起其它同級區(qū)域，差距十分明顯。一環(huán)至二環(huán)間九眼橋片區(qū)樓盤售價在 8600—9500 元/㎡之間。而三環(huán)路、外環(huán)路、環(huán)城路（成環(huán)路） “三縱”的建設又使得東部片區(qū)與我市的各公路干線、航空港、火車站有便捷的聯(lián)系。四條放射線分別為成渝高速路、益州大道（老成渝路） 、萬方大道（成都——洛帶公路）及規(guī)劃的龍興大道（成都—龍泉驛交通主干道） 。城東發(fā)展規(guī)劃、成都市“向東發(fā)展”規(guī)劃概況成都市向東發(fā)展規(guī)劃區(qū)范圍一共 226 平方公里，其中外環(huán)路以內為 76 平方公里，外環(huán)路以外為 150 平方公里，范圍是西至沙河成仁公路，南至三環(huán)路成龍路南側控制界，東至龍泉驛東側成環(huán)路，北至成南高速公路。去年同期的供銷比為 ，今年則為，供銷比偏大。銷售方面。 住宅 2022 年前三季度交易面積占城東商品房總交易面積的 %，交易金額 億元，平均 8571 元/㎡，平均價格同比增加 %。與去年同期相比，供應套數(shù)和面積分別同比增加 %和 %。城東房地產市場保持供銷兩旺的態(tài)勢。 銷售方面，2022 年前三季度城東共銷售商品房面積 萬㎡，銷售面積同比增加%，銷售金額 億元，平均價格 3680 元/㎡，平均價格同比增加 %； 從供銷比來看，去年為 ，今年為 。、城南三環(huán)外和城東南的開發(fā)將急速升溫。、2022 年成都市房價仍將保持持續(xù)、穩(wěn)定地增長，但房價的漲幅不大。房地產拉動經濟增長每年是 15 個百分點，如果加上建材，大概能達到 30%。3） 、拉動國民經濟增長的需要。不算城市人口的自然增長，每年農村進城人口就是 1100 萬人。現(xiàn)在的建設數(shù)量是，每人每年可以增加 1㎡，按照這個建設速度，我國 12 年后才能達到預定的小康目標。1） 、我國已經確定了全面建設小康社會的奮斗目標和城市化戰(zhàn)略。目前，在90—120㎡及 121㎡—140㎡之間的戶型供應上還存在較大缺口。、房者購買住宅期望價格在 7000 元/㎡以下，但是縱觀目前在售樓盤價格普遍遠遠超過消費者的期望價格。、消費者對成都房地產市場信心度較高，買房需求強烈；持幣觀望的消費心理已經逐步得到釋放。高品質、高檔次的精品住房越來越引得消費者認同，競爭加劇促使開發(fā)商更加注重產品內涵、質量和外在形象。、成都的住房消費市場為增量市場，過去的存量市場到目前為止已基本被完全消化。15 / 8房地產開發(fā)的重心由原來的城西向城南和城東轉移，城北也將是下一個開發(fā)的熱點區(qū)域。普通樓盤：二環(huán)路內銷售均價在 8000 元/㎡以下，二環(huán)路外銷售均價在 6500 元/㎡以下。注：成都市房產管理局對高質樓盤、中質樓盤和普通樓盤的定向界定標準如下：高質樓盤：二環(huán)路以內銷售均價在 9500 元/㎡以上，二環(huán)路外銷售均價在 8500 元/㎡以上。2022 年前三季度成都市區(qū)商品房及商品住宅房價情況單位：元/㎡ 2022 年 19 月 第一季度 第二季度 第三季度同比 同比 同比 同比商品房 4036 % 4015 % 4107 % 3991 %14 / 84商品住宅 3699 % 3553 % 3768 % 3743 %、2022 年前三季度單月商品房價格變化情況 2022年 前 三 季 度 單 月 價 格 變 化30003400380042004600商 品 房 3964 3970 4042 4010 4130 4197 4062 4005 3912商 品 住 宅 3460 3499 3618 3657 3887 3789 3690 3676 38651月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月數(shù)據(jù)來源：成都市房產管理局 、高質樓盤和普通樓盤價格上升明顯，中質樓盤價格下降2022 年前三季度這些樓盤成交價格的月平均環(huán)比為 %，但不同檔次、不同區(qū)域的住宅項目價格走勢也存在著較明顯的差異。市區(qū)房地產價格特征、整體房價上漲得到一定抑制2022 年前三季度，成都市區(qū)商品房總體銷售均價為 4036 元/㎡，同比增長 %，市區(qū)住宅均價 3699 元/㎡，同比增長 %。2022 年前三季度新增供應面積為 萬㎡，同比增幅達到 %；銷售面積達到 萬㎡，同比增長 %。13 / 8二環(huán)至三環(huán)區(qū)域商品住宅供應大幅增長，銷售小幅回落2022 年前三季度一環(huán)至二環(huán)區(qū)域的商品住宅供應大幅增長，新增供應面積為 萬㎡，同比增長 %，銷售面積為 萬平方，同比下降 %，該區(qū)域是目前商品住宅的主要供應和銷售區(qū)域，約占總供應（銷售）的六成左右。詳情見下表：2022 年前三季度市區(qū)各方位商品房供求狀況單 位 ： 萬 ㎡城 東 城 南 城 西 城 北項 目 面 積 同 比 面 積 同 比 面 積 同 比 面 積 同 比供 給 % % % %總體 銷 售 % % % %供 給 % % % %住 宅銷 售 % % % %供 給 % % % %商 業(yè)用 房 銷 售 % % % %供 給 % % % %辦 公用 房 銷 售 % % 132% %、一環(huán)路內商品住宅供應增加，銷售回落；商業(yè)用房和辦公用房供應同比下降，而銷售趨旺2022 年前三季度一環(huán)以內區(qū)域商品住宅供應面積為 萬㎡，同比增長 %，而住宅銷售面積為 萬㎡，同比下降 %；商業(yè)物業(yè)的供應面積為 萬㎡，同比下降%，銷售面積為 萬㎡，同比增長 %。而到了 2022 年前三季度，新增商品住宅面積與實際銷售面積基本相當，在供銷總量上商品住宅逐漸趨向平衡狀態(tài)。其中商品住宅累計銷售面積為 萬㎡，同比下降%。成都市的房地產市場一直保持著平穩(wěn)發(fā)展的趨勢，供求基本平衡、健康有序，沒有明顯的炒作和泡沫成分，現(xiàn)階段房地產市場的消費者持幣觀望情緒不再繼續(xù)，購買力得到了進一步釋放，十分有利于房地產的開發(fā)。10 / 84其中，2022 年 4 月 30 日建設部、發(fā)展改革委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的《關于做好住房價格穩(wěn)定的意見》 ，對房地產市場局部地區(qū)存在的房地產投資規(guī)模過大、商品住房價格上漲過快、供應結構不合理、市場秩序比較混亂等突出問題進行強有力的行政調控。、土地政策：實行土地垂直管理、嚴格土地保護制度、加強土地保護執(zhí)法力度，土地出讓采用“招、拍、掛”形式；等等。各級政府相關法律、法規(guī)及政策的逐漸出臺和完善，加強了對房地產開發(fā)的管理和服務，使房地產市場的發(fā)展更加規(guī)范。以上情況表明，前三季度成都市經濟總體運行良好，呈現(xiàn)健康、良好發(fā)展態(tài)勢，預計 2022年成都市經濟增速在 13%左右。、利用外資成效顯著前三季度，全市合同外商直接投資金額 億美元，實際利用外商直接投資 億美元，分別增長 倍和 %。、消費品市場持續(xù)旺盛，物價指數(shù)繼續(xù)趨穩(wěn)前三季度，成都市實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，增長 %。一、二、三產業(yè)對經濟增長的貢獻率分別為 %、%和 %。、經濟總量不斷擴大今年前三季度全市實現(xiàn)地區(qū)生產總值 1783 億元，同比增長 %。預計今、明年成都宏觀經濟將向著宏觀調控的預定目標發(fā)展，繼續(xù)保持平穩(wěn)、適度的增速。但是，我們也應注意到，隨著經濟增長速度提高，也出現(xiàn)了一些不穩(wěn)定、不和諧的因素，特別是在個別地區(qū)、個別行業(yè)出現(xiàn)的一些盲目投資，低水平重復建設問題嚴重，從而導致宏觀經濟出現(xiàn)局部過熱的現(xiàn)象。2022 年，成都市社會消費品零售總額為 億元，比上年增長 %；生活物價方面，市區(qū)居民人均可支配收入為 10394 元，人均消費性支出達到了 8997 元，同比增長 %；2022年成都市城市居民消費價格指數(shù)達到 ，高于 2022 年水平。2022 年，成都市社會固定資產投資額為 億元，同比增長 %；其中房地產開發(fā)投資額為 億元，同比增長%。7 / 84非城市建設用地規(guī)劃：規(guī)劃非城市建設用地控制分三級：絕對控制區(qū)、重點控制區(qū)、一般控制區(qū)，其中絕對控制區(qū)主要包含以下區(qū)域：非城市建成區(qū)中的密林地，外環(huán)路內外兩側 500 米區(qū)域內地，沿河兩岸 200 米范圍內用地和東風渠兩岸 100 米內用地，其他中小河流兩岸 50 米，規(guī)劃區(qū)域內的沼澤用地以及生態(tài)高敏感區(qū)域。 “三片”指浣花片區(qū)、十陵片區(qū)和北郊風景片區(qū)，“一帶”指以府南河為紐帶的環(huán)古城垣歷史文化風光帶，全長 19 公里。城市交通：“井”字加環(huán)狀加放射“井”字型道路。、城市規(guī)劃“扇葉綠楔，向東向南，七星拱月。、城市建設加快建設城市中央商務區(qū)和城市副中心，城市功能分區(qū)總體合理，基礎設施配套完善，城市管理科學規(guī)范有序，形成現(xiàn)代化城市的基本框架；建成以中心城區(qū)為核心、衛(wèi)星城市（鎮(zhèn)）為紐帶、遠郊中等城市為支撐、小城鎮(zhèn)和中心村為基礎的城鎮(zhèn)體系。成都是西部大開發(fā)的龍頭城市，西部大開發(fā)的“窗口” ，隨著 WTO 和西部大開發(fā)的進程，其重要的城市地位必將吸引更多置業(yè)、投資者的青睞。、人口狀況2022 年末，成都市總人口約為 1600 萬人，在全國特大城市中，人數(shù)僅次于重慶、北京、上海，居第四位?，F(xiàn)有公共汽車 1202 輛，營運線路 99 條。雙流國際機場是全國四大空港之一，已開通國際國內航線 240 多條，年客流量 500 萬人次；鐵路有成渝、寶成、成昆和達成鐵路交匯于此；公路除成渝、成綿、成樂、成雅、成灌高速公路外，還有 3 條國道通過，形成了以川陜、川藏、川甘和成渝、成阿等 23 條省級以上公路為骨干的放射型公路網(wǎng)絡。隨著西部大開發(fā)的進程和發(fā)展，成都城市地位將進一步提升，成都在中國和世界的重要地位必將吸引更多的投資商進入，進一步提升整個城市的影響離和社會經濟水平。是西部大開發(fā)的龍頭城市，是西部重要的科技、商貿、金融中心和交通、通信樞紐，中國的特大城市之一，先后榮獲聯(lián)合國“人居獎”和“最佳范例獎”兩項殊譽。1 / 84目 錄第一章 成都市宏觀環(huán)境及房地產市場分析 ....................................................................................................4第一節(jié)、成都市宏觀經濟環(huán)境概述 ...............................................................................................................4城市概況 ...................................................................................................................................