【正文】 但經(jīng)過 2021 年、 2021 年，高檔住宅的價格已經(jīng)有了普遍的大范圍拉升，這反映在三個方面： 一 是區(qū)域價格升值效應(yīng)明顯，各高檔住宅板塊在近一年來普遍經(jīng)歷了較大幅度的價格提 升，如城南副中心、神仙樹、金沙、望江片區(qū)、塔子山、城東副中心等等，有的區(qū)域升幅超過兩千元；二 是成都高檔住宅的頂價不斷被打破：中海格林威治城的均價 5400 元。雖然高價房并不代表就是高檔房，但通過近幾年的住宅產(chǎn)品變化趨勢發(fā)現(xiàn)：高價同時帶來了更多相應(yīng)的高檔住宅特征。 竹島置地 第 26 頁 共 76 頁 2021年上半年成都市區(qū)住宅銷售價格分布36005000%5 0 0 0 以上%1 8 0 0 以下%18002700%27003600% 成都樓市步入高檔階段 近幾年來，成都房地產(chǎn)市場上高價房的市場份額明顯增加，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)明顯地向高檔住宅 市場過渡的形態(tài)。銷售額住宅中，價格主要分布在 2700— 3600 元 /㎡及 3600— 5000 元 /㎡，二者分別占住宅總銷售面積的%和 37%。 、蜀都花園 5 期 項目地址： 水碾河路 14 號 開發(fā)商： 成都 華盛實業(yè) 有限公司 總戶數(shù)： 約 2370 戶 ， 五期 420 戶 總占地面積 ：約 156 畝 總建筑面積 ：約 30 萬㎡ 左右 車位： 1200 個 容積率： 綠化率： ％ 樓盤形態(tài)： 多層、小高層 竹島置地 第 22 頁 共 76 頁 戶型區(qū)間： 30222㎡ 項目價格： 均價 4200元 /㎡ 簡述： 小區(qū)內(nèi)建有 3000 ㎡豪華會所、 3000 ㎡幼兒園、中心音樂廣場、室內(nèi)恒溫游泳池、網(wǎng)球場等設(shè)施； 擁有大型水景、坡式綠地；配套 商業(yè) 56000㎡，其中引入著名超市家樂福，并有銀行、證券、商務(wù)中心、郵政電信、電臺、電視臺等多家機構(gòu)入駐。項 目附近就是成仁路公交站，交通 比較 方便，配套 相對 成熟。云上 項目地址： 二環(huán)路外， 錦華路 開發(fā)商： 成都青年房產(chǎn) 總戶數(shù)： 425戶 總占地面積： 約 130 畝 總建筑面積 ：約 61000 ㎡ 車位： 1： 容積率： 不詳 竹島置地 第 21 頁 共 76 頁 綠化率： 30% 樓盤形態(tài)： 高層 項目均價： 3800 元 /㎡ 簡述： 由高層電梯公寓組成，建筑密度僅為 20%左右，戶型建筑設(shè)計采用兩梯四戶式一梯三戶。 、康郡 項目地址： 二環(huán)路側(cè)新沙河?xùn)|籬翠湖景點旁 開發(fā)商： 成都東方名園房地產(chǎn)有限公司 總戶數(shù)： 約 1150 戶 總 占地面積 ：約 200 畝 總建筑面積 ：約 21 萬余㎡ 車位： 380 個 容積率： 綠化率： 32% 樓盤形態(tài)： 聯(lián)排別墅、疊拼別墅、板式小高層 戶型區(qū)間： 小高層 75— 225 ㎡ 項目價格：： 小高層均價 3700 元 /㎡ 簡述： 整個小區(qū)由別墅和小高層公寓組成，緊臨整治完成的沙河，外部環(huán)境不錯，小區(qū)內(nèi)部景觀分為幾大組團，樓盤的整體品質(zhì)不錯，目前的生活配套還需依托金象社區(qū)的成熟配套。 城東作為成都市政府著力打造的生活居住、旅游休閑、教育科研等功能為主的區(qū)域，城東樓市具有較好的投資潛力。三環(huán)外十陵片區(qū)房價在 1800— 元 /㎡之間，雖然房價穩(wěn)中有升，但比起其它同級區(qū)域，差距十分明顯。一環(huán)至二環(huán)間九眼橋片區(qū)樓盤售價在 3600— 元 /㎡之間。而三環(huán)路、外環(huán)路、環(huán)城路（成環(huán)路）“三縱”的建設(shè)又使得東部片區(qū)與我市的各公路干線、航空港、火車站有便捷的聯(lián)系。四條放射線分別為成渝高速路、益州大道（老成渝路）、萬方大道（成都 —— 洛帶公路）及規(guī)劃的龍興大道（成都 — 龍泉驛交通主干道）。 城東發(fā)展規(guī)劃 、成都市“向東發(fā)展” 規(guī)劃概況 成都市向東發(fā)展規(guī)劃區(qū)范圍一共 226 平方公里，其中外環(huán)路以內(nèi)為 76 平方公里，外環(huán)路以外為 150 平方公里，范圍是西至沙河成仁公路，南至三環(huán)路成龍路南側(cè)控制界，東至龍泉驛東側(cè)成環(huán)路，北至成南高速公路。去年同期的供銷比為 ，今年則為 ，供銷比偏大。銷售方面。 住宅 2021 年 前三季度交易面積占城東商品房總交易面積的 %，交易金額 億元，平均 3571 元 /㎡，平均價格同比增加 %。與去年同期相比，供應(yīng)套數(shù)和面積分別同比增加 %和 %。 城東房地產(chǎn)市場保持供銷兩旺的態(tài)勢。 銷售方面， 2021 年 前三季度城東共銷售商品房面積 萬㎡，銷售面積同比增加 %，銷售金額 億元，平均價格 3680 元 /㎡，平均價格同比增加 %； 從供銷比來看，去年為 ，今年為 。 、 城南三環(huán)外和城東南的開發(fā)將急速升溫。 、 2021 年成都市房價仍將保持持續(xù)、穩(wěn)定地增長，但房價的漲幅不大。房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟增長每年是 15 個百分點，如果加上建材，大概能達到 30%。 3）、拉動國民經(jīng)濟增長的需要。不算城市人口的自然增長，每年農(nóng)村進城人口就是 1100 萬人。現(xiàn)在的建設(shè)數(shù)量是，每人每年可以增加 1㎡，按照這個建設(shè)速度，我國 12 年后才能達到預(yù)定的小康目標(biāo)。 1）、我國已經(jīng)確定了全面建設(shè)小康社會的奮斗目標(biāo)和城市化戰(zhàn)略。目前，在 90— 120 ㎡及 121 ㎡ — 140 ㎡之間的戶型供應(yīng)上還存在較大缺口。 、 房者購買住宅期望價格在 3000 元 /㎡以下，但是縱觀目前在售樓盤價格普遍遠遠超過消費者的期望價格。 、 消費者對成都房地產(chǎn)市場信心度較高，買房需求強烈；持幣觀望的消費心理已經(jīng)逐步得到釋放。高品質(zhì)、高檔次的精品住房越來越引得消費者認同，競爭加劇促使開發(fā)商更加注重產(chǎn)品內(nèi)涵、質(zhì)量和外在形象。 、成都的住 房消費市場為增量市場，過去的存量市場到目前為止已基本被完全消化。 、房地產(chǎn)開發(fā)的重心由原來的城西向城南和城東轉(zhuǎn)移，城北也將是下一個開發(fā)的熱點區(qū)域。 普通樓盤： 二環(huán)路內(nèi)銷售均價在 3500 元 /㎡以下，二環(huán)路外銷售均價在 3000 元 /㎡以下。 注：成都市房產(chǎn)管理局對高質(zhì)樓盤、中質(zhì)樓盤和普通樓盤的定向界定標(biāo)準(zhǔn)如下： 高質(zhì)樓盤： 二環(huán)路以內(nèi)銷售均價在 4500 元 /㎡以上，二環(huán)路外銷售均價在 4000 元/㎡以上。 2021年前三季度成都市區(qū)商品房及商品住宅房價情況 單位：元 /㎡ 2021年 19 月 第一季度 第二季度 第三季度 同比 同比 同比 同比 商品房 4036 % 4015 % 4107 % 3991 % 商品住宅 3699 % 3553 % 3768 % 3743 % 、 2021 年前三季度單月商品房價 格變化情況 竹島置地 第 13 頁 共 76 頁 2021年前三季度單月價格變化30003400380042004600商品房 3964 3970 4042 4010 4130 4197 4062 4005 3912商品住宅 3460 3499 3618 3657 3887 3789 3690 3676 38651月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 數(shù)據(jù)來源：成都市房產(chǎn)管理局 、高質(zhì)樓盤和普通樓盤價格上升明顯，中質(zhì)樓盤價格下降 2021 年前三季度這些樓盤成交價格的月平均環(huán)比為 %，但不同檔次、不同區(qū)域的住宅項目價格走勢也存在著較明顯的差異。 市區(qū)房地產(chǎn)價格特征 、整體房價上漲得到一定抑制 2021年前三季度，成都市區(qū)商品房總體銷售均價為 4036元 /㎡，同比增長 %，市區(qū)住宅均價 3699 元 /㎡ ，同比增長 %。 2021 年前三季度新增供應(yīng)面積為 萬㎡，同比增幅達到 %；銷售面積達 到 萬㎡，同比增長 %。 、二環(huán)至三環(huán)區(qū)域商品住宅供應(yīng)大幅增長，銷售小幅回落 2021 年前三季度一環(huán)至二環(huán)區(qū)域的商品住宅供應(yīng)大幅增長，新增供應(yīng)面積為 萬㎡，同比增長 %，銷售面積為 萬平方，同比下降 %，該區(qū)域是目前商品住宅的主要供應(yīng)和銷售區(qū)域，約占總供應(yīng)（銷售）的六成左右。詳情見下表： 2021年前三季度市區(qū)各方位商品房供求狀況 單位：萬㎡ 項 目 城東 城南 城西 城北 面積 同比 面積 同比 面積 同比 面積 同比 總 體 供給 % % % % 銷售 % % % % 住宅 供給 % % % % 竹島置地 第 11 頁 共 76 頁 銷售 % % % % 商業(yè) 用房 供 給 % % % % 銷售 % % % % 辦公用房 供給 % % % % 銷售 % % 132% % 、一環(huán)路內(nèi)商品住宅供應(yīng)增加，銷售回落；商業(yè)用房和辦公用房供應(yīng)同比下降，而銷售趨旺 2021年前三季度一環(huán)以內(nèi)區(qū)域商品住宅供應(yīng)面積為 ㎡，同比增長 %，而住宅銷售面積為 萬㎡，同比下降 %；商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)面積為 萬㎡，同比下降 %，銷售面積為 萬㎡，同比增長 %。而到了 2021 年前三季度，新增商品住宅面積與實際銷售面積基本相當(dāng)，在供銷總量上商品住宅逐漸趨向平衡狀態(tài)。其中商品住宅累計銷售面積為 竹島置地 第 10 頁 共 76 頁 萬 ㎡ ，同比下降 %。 成都市的房地產(chǎn)市場一直保持著平穩(wěn)發(fā)展的趨勢，供求基本平衡、健康有序，沒有明顯的炒作和泡沫成分，現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場的消費者持幣觀望情緒不再繼續(xù)，購買力得到了進一步釋放，十分有利于房地產(chǎn)的開發(fā)。 其中， 2021 年 4月 30日建設(shè)部 、 發(fā)展改革委 、 財政部 、 國土資源部 、 人民銀行 、稅務(wù)總局 、 銀監(jiān)會 聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于做好住房價格穩(wěn)定的意見》，對房地產(chǎn)市場局部地區(qū) 存在 的 房地產(chǎn)投資規(guī)模過大 、 商品住房價格上漲過快 、 供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理 、 市場秩序比較混亂等突出問題 進行強有力的行政 調(diào)控。 、土地政策 ：實行土地垂直管理、嚴(yán)格土地保護制度、加強土地保護執(zhí)法力度 ，土地出讓采用“招、拍、掛”形式 ；等等。各級政府相關(guān)法律、法規(guī)及政策的逐漸出臺和完善，加強了對房地竹島置地 第 9 頁 共 76 頁 產(chǎn)開發(fā)的管理和服務(wù)，使房地產(chǎn)市場的發(fā)展更加規(guī)范。 以上情況表明，前三季度成都市經(jīng)濟總體運行良好，呈現(xiàn)健康、良好發(fā)展態(tài)勢，預(yù)計 2021 年成都市經(jīng)濟增速在 13%左右。 、利用外資成效顯著 前三季度，全市合同外商直接投資金額 ，實際利用外商直接投資 億美元，分別增長 倍和 %。 、消費品市場持續(xù)旺盛，物價指數(shù)繼續(xù)趨穩(wěn) 前三季度，成都市實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，增長 %。一、二、三產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率分別為 %、 %和 %。 、經(jīng)濟總量不斷擴大 今年前三季度全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 1783 億元，同比增長 %。 預(yù)計今、明年成都宏觀經(jīng)濟將向著宏觀調(diào)控的預(yù)定目標(biāo)發(fā)展，繼續(xù)保持平穩(wěn)、適度的增速 。但是，我們也應(yīng)注意到，隨著經(jīng)濟增長速度提高，也出現(xiàn)了一些不穩(wěn)定、不和 諧的因素，特別是在個別地區(qū)、個別行業(yè)出現(xiàn)的一些盲目投資，低水平重復(fù)建設(shè)問題嚴(yán)重，從而導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)局部過熱的現(xiàn)象。 2021 年，成都市社會消費品零售總額為 億元，比上年增長 %；生活物價方面，市區(qū)居民人均可支配收入為 10394 元，人均消費性支出達到了 8997 元，同比增長 %； 2021 年成都市城市居民消費價格指數(shù)達到 ，高于 2021 年水平。 2021 年，成都市社會固定資產(chǎn)投資額為 億元，同比增長 %；其中房地產(chǎn)開發(fā)投資額為 億元，同比增長 %。 非城市建設(shè)用地規(guī)劃： 規(guī)劃非 城市建設(shè)用地控制分三級：絕對控制區(qū)、重點控制區(qū)、一般控制區(qū)，其中絕對控制區(qū)主要包含以下區(qū)域：非城市建成區(qū)中的密林地，外環(huán)路內(nèi)外兩側(cè) 500米區(qū)域內(nèi)地，沿河兩岸 200米范圍內(nèi)用地和東風(fēng)渠兩岸 100米內(nèi)用地，其他中小河流兩岸 50米，規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的沼澤用地以及生態(tài)高敏感區(qū)域。 “ 三片 ” 指浣花片區(qū)、十陵片區(qū)和北郊風(fēng)景片區(qū)， “ 一帶 ” 指以府南河為紐帶的環(huán)古城垣歷史文化風(fēng)光帶，全長 19公里。 城市交通： “ 井 ” 字加環(huán)狀加放射 “ 井 ” 字型道路。 、城市規(guī)劃 “扇葉綠楔，向東向南，七星拱月。 、城市建設(shè) 加快 建設(shè)城市中央商務(wù)區(qū)和城市副中心，城市功能分區(qū)總體合理，基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，城市管理科學(xué)規(guī)范有序，形成現(xiàn)代化城市的基本框架；建成以中心城區(qū)為核心、衛(wèi)星城市（鎮(zhèn)）為紐帶、遠郊中等城市為支撐、小城鎮(zhèn)和中心村為基礎(chǔ)的城鎮(zhèn)體系。 成都是西部大開發(fā)的龍頭城市，西部大開發(fā) 的“窗口”，隨著 WTO 和西部大開發(fā)的進程，其重要的城市地位必將吸引更多置業(yè)、投資者