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成都市建設(shè)路項目地塊可研報告(參考版)

2025-02-28 02:22本頁面
  

【正文】 但經(jīng)過 2021 年、 2021 年,高檔住宅的價格已經(jīng)有了普遍的大范圍拉升,這反映在三個方面: 一 是區(qū)域價格升值效應(yīng)明顯,各高檔住宅板塊在近一年來普遍經(jīng)歷了較大幅度的價格提 升,如城南副中心、神仙樹、金沙、望江片區(qū)、塔子山、城東副中心等等,有的區(qū)域升幅超過兩千元;二 是成都高檔住宅的頂價不斷被打破:中海格林威治城的均價 5400 元。雖然高價房并不代表就是高檔房,但通過近幾年的住宅產(chǎn)品變化趨勢發(fā)現(xiàn):高價同時帶來了更多相應(yīng)的高檔住宅特征。 竹島置地 第 26 頁 共 76 頁 2021年上半年成都市區(qū)住宅銷售價格分布36005000%5 0 0 0 以上%1 8 0 0 以下%18002700%27003600% 成都樓市步入高檔階段 近幾年來,成都房地產(chǎn)市場上高價房的市場份額明顯增加,房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)明顯地向高檔住宅 市場過渡的形態(tài)。銷售額住宅中,價格主要分布在 2700— 3600 元 /㎡及 3600— 5000 元 /㎡,二者分別占住宅總銷售面積的%和 37%。 、蜀都花園 5 期 項目地址: 水碾河路 14 號 開發(fā)商: 成都 華盛實業(yè) 有限公司 總戶數(shù): 約 2370 戶 , 五期 420 戶 總占地面積 :約 156 畝 總建筑面積 :約 30 萬㎡ 左右 車位: 1200 個 容積率: 綠化率: % 樓盤形態(tài): 多層、小高層 竹島置地 第 22 頁 共 76 頁 戶型區(qū)間: 30222㎡ 項目價格: 均價 4200元 /㎡ 簡述: 小區(qū)內(nèi)建有 3000 ㎡豪華會所、 3000 ㎡幼兒園、中心音樂廣場、室內(nèi)恒溫游泳池、網(wǎng)球場等設(shè)施; 擁有大型水景、坡式綠地;配套 商業(yè) 56000㎡,其中引入著名超市家樂福,并有銀行、證券、商務(wù)中心、郵政電信、電臺、電視臺等多家機構(gòu)入駐。項 目附近就是成仁路公交站,交通 比較 方便,配套 相對 成熟。云上 項目地址: 二環(huán)路外, 錦華路 開發(fā)商: 成都青年房產(chǎn) 總戶數(shù): 425戶 總占地面積: 約 130 畝 總建筑面積 :約 61000 ㎡ 車位: 1: 容積率: 不詳 竹島置地 第 21 頁 共 76 頁 綠化率: 30% 樓盤形態(tài): 高層 項目均價: 3800 元 /㎡ 簡述: 由高層電梯公寓組成,建筑密度僅為 20%左右,戶型建筑設(shè)計采用兩梯四戶式一梯三戶。 、康郡 項目地址: 二環(huán)路側(cè)新沙河?xùn)|籬翠湖景點旁 開發(fā)商: 成都東方名園房地產(chǎn)有限公司 總戶數(shù): 約 1150 戶 總 占地面積 :約 200 畝 總建筑面積 :約 21 萬余㎡ 車位: 380 個 容積率: 綠化率: 32% 樓盤形態(tài): 聯(lián)排別墅、疊拼別墅、板式小高層 戶型區(qū)間: 小高層 75— 225 ㎡ 項目價格:: 小高層均價 3700 元 /㎡ 簡述: 整個小區(qū)由別墅和小高層公寓組成,緊臨整治完成的沙河,外部環(huán)境不錯,小區(qū)內(nèi)部景觀分為幾大組團,樓盤的整體品質(zhì)不錯,目前的生活配套還需依托金象社區(qū)的成熟配套。 城東作為成都市政府著力打造的生活居住、旅游休閑、教育科研等功能為主的區(qū)域,城東樓市具有較好的投資潛力。三環(huán)外十陵片區(qū)房價在 1800— 元 /㎡之間,雖然房價穩(wěn)中有升,但比起其它同級區(qū)域,差距十分明顯。一環(huán)至二環(huán)間九眼橋片區(qū)樓盤售價在 3600— 元 /㎡之間。而三環(huán)路、外環(huán)路、環(huán)城路(成環(huán)路)“三縱”的建設(shè)又使得東部片區(qū)與我市的各公路干線、航空港、火車站有便捷的聯(lián)系。四條放射線分別為成渝高速路、益州大道(老成渝路)、萬方大道(成都 —— 洛帶公路)及規(guī)劃的龍興大道(成都 — 龍泉驛交通主干道)。 城東發(fā)展規(guī)劃 、成都市“向東發(fā)展” 規(guī)劃概況 成都市向東發(fā)展規(guī)劃區(qū)范圍一共 226 平方公里,其中外環(huán)路以內(nèi)為 76 平方公里,外環(huán)路以外為 150 平方公里,范圍是西至沙河成仁公路,南至三環(huán)路成龍路南側(cè)控制界,東至龍泉驛東側(cè)成環(huán)路,北至成南高速公路。去年同期的供銷比為 ,今年則為 ,供銷比偏大。銷售方面。 住宅 2021 年 前三季度交易面積占城東商品房總交易面積的 %,交易金額 億元,平均 3571 元 /㎡,平均價格同比增加 %。與去年同期相比,供應(yīng)套數(shù)和面積分別同比增加 %和 %。 城東房地產(chǎn)市場保持供銷兩旺的態(tài)勢。 銷售方面, 2021 年 前三季度城東共銷售商品房面積 萬㎡,銷售面積同比增加 %,銷售金額 億元,平均價格 3680 元 /㎡,平均價格同比增加 %; 從供銷比來看,去年為 ,今年為 。 、 城南三環(huán)外和城東南的開發(fā)將急速升溫。 、 2021 年成都市房價仍將保持持續(xù)、穩(wěn)定地增長,但房價的漲幅不大。房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟增長每年是 15 個百分點,如果加上建材,大概能達到 30%。 3)、拉動國民經(jīng)濟增長的需要。不算城市人口的自然增長,每年農(nóng)村進城人口就是 1100 萬人。現(xiàn)在的建設(shè)數(shù)量是,每人每年可以增加 1㎡,按照這個建設(shè)速度,我國 12 年后才能達到預(yù)定的小康目標(biāo)。 1)、我國已經(jīng)確定了全面建設(shè)小康社會的奮斗目標(biāo)和城市化戰(zhàn)略。目前,在 90— 120 ㎡及 121 ㎡ — 140 ㎡之間的戶型供應(yīng)上還存在較大缺口。 、 房者購買住宅期望價格在 3000 元 /㎡以下,但是縱觀目前在售樓盤價格普遍遠遠超過消費者的期望價格。 、 消費者對成都房地產(chǎn)市場信心度較高,買房需求強烈;持幣觀望的消費心理已經(jīng)逐步得到釋放。高品質(zhì)、高檔次的精品住房越來越引得消費者認同,競爭加劇促使開發(fā)商更加注重產(chǎn)品內(nèi)涵、質(zhì)量和外在形象。 、成都的住 房消費市場為增量市場,過去的存量市場到目前為止已基本被完全消化。 、房地產(chǎn)開發(fā)的重心由原來的城西向城南和城東轉(zhuǎn)移,城北也將是下一個開發(fā)的熱點區(qū)域。 普通樓盤: 二環(huán)路內(nèi)銷售均價在 3500 元 /㎡以下,二環(huán)路外銷售均價在 3000 元 /㎡以下。 注:成都市房產(chǎn)管理局對高質(zhì)樓盤、中質(zhì)樓盤和普通樓盤的定向界定標(biāo)準(zhǔn)如下: 高質(zhì)樓盤: 二環(huán)路以內(nèi)銷售均價在 4500 元 /㎡以上,二環(huán)路外銷售均價在 4000 元/㎡以上。 2021年前三季度成都市區(qū)商品房及商品住宅房價情況 單位:元 /㎡ 2021年 19 月 第一季度 第二季度 第三季度 同比 同比 同比 同比 商品房 4036 % 4015 % 4107 % 3991 % 商品住宅 3699 % 3553 % 3768 % 3743 % 、 2021 年前三季度單月商品房價 格變化情況 竹島置地 第 13 頁 共 76 頁 2021年前三季度單月價格變化30003400380042004600商品房 3964 3970 4042 4010 4130 4197 4062 4005 3912商品住宅 3460 3499 3618 3657 3887 3789 3690 3676 38651月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 數(shù)據(jù)來源:成都市房產(chǎn)管理局 、高質(zhì)樓盤和普通樓盤價格上升明顯,中質(zhì)樓盤價格下降 2021 年前三季度這些樓盤成交價格的月平均環(huán)比為 %,但不同檔次、不同區(qū)域的住宅項目價格走勢也存在著較明顯的差異。 市區(qū)房地產(chǎn)價格特征 、整體房價上漲得到一定抑制 2021年前三季度,成都市區(qū)商品房總體銷售均價為 4036元 /㎡,同比增長 %,市區(qū)住宅均價 3699 元 /㎡ ,同比增長 %。 2021 年前三季度新增供應(yīng)面積為 萬㎡,同比增幅達到 %;銷售面積達 到 萬㎡,同比增長 %。 、二環(huán)至三環(huán)區(qū)域商品住宅供應(yīng)大幅增長,銷售小幅回落 2021 年前三季度一環(huán)至二環(huán)區(qū)域的商品住宅供應(yīng)大幅增長,新增供應(yīng)面積為 萬㎡,同比增長 %,銷售面積為 萬平方,同比下降 %,該區(qū)域是目前商品住宅的主要供應(yīng)和銷售區(qū)域,約占總供應(yīng)(銷售)的六成左右。詳情見下表: 2021年前三季度市區(qū)各方位商品房供求狀況 單位:萬㎡ 項 目 城東 城南 城西 城北 面積 同比 面積 同比 面積 同比 面積 同比 總 體 供給 % % % % 銷售 % % % % 住宅 供給 % % % % 竹島置地 第 11 頁 共 76 頁 銷售 % % % % 商業(yè) 用房 供 給 % % % % 銷售 % % % % 辦公用房 供給 % % % % 銷售 % % 132% % 、一環(huán)路內(nèi)商品住宅供應(yīng)增加,銷售回落;商業(yè)用房和辦公用房供應(yīng)同比下降,而銷售趨旺 2021年前三季度一環(huán)以內(nèi)區(qū)域商品住宅供應(yīng)面積為 ㎡,同比增長 %,而住宅銷售面積為 萬㎡,同比下降 %;商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)面積為 萬㎡,同比下降 %,銷售面積為 萬㎡,同比增長 %。而到了 2021 年前三季度,新增商品住宅面積與實際銷售面積基本相當(dāng),在供銷總量上商品住宅逐漸趨向平衡狀態(tài)。其中商品住宅累計銷售面積為 竹島置地 第 10 頁 共 76 頁 萬 ㎡ ,同比下降 %。 成都市的房地產(chǎn)市場一直保持著平穩(wěn)發(fā)展的趨勢,供求基本平衡、健康有序,沒有明顯的炒作和泡沫成分,現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場的消費者持幣觀望情緒不再繼續(xù),購買力得到了進一步釋放,十分有利于房地產(chǎn)的開發(fā)。 其中, 2021 年 4月 30日建設(shè)部 、 發(fā)展改革委 、 財政部 、 國土資源部 、 人民銀行 、稅務(wù)總局 、 銀監(jiān)會 聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于做好住房價格穩(wěn)定的意見》,對房地產(chǎn)市場局部地區(qū) 存在 的 房地產(chǎn)投資規(guī)模過大 、 商品住房價格上漲過快 、 供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理 、 市場秩序比較混亂等突出問題 進行強有力的行政 調(diào)控。 、土地政策 :實行土地垂直管理、嚴(yán)格土地保護制度、加強土地保護執(zhí)法力度 ,土地出讓采用“招、拍、掛”形式 ;等等。各級政府相關(guān)法律、法規(guī)及政策的逐漸出臺和完善,加強了對房地竹島置地 第 9 頁 共 76 頁 產(chǎn)開發(fā)的管理和服務(wù),使房地產(chǎn)市場的發(fā)展更加規(guī)范。 以上情況表明,前三季度成都市經(jīng)濟總體運行良好,呈現(xiàn)健康、良好發(fā)展態(tài)勢,預(yù)計 2021 年成都市經(jīng)濟增速在 13%左右。 、利用外資成效顯著 前三季度,全市合同外商直接投資金額 ,實際利用外商直接投資 億美元,分別增長 倍和 %。 、消費品市場持續(xù)旺盛,物價指數(shù)繼續(xù)趨穩(wěn) 前三季度,成都市實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元,增長 %。一、二、三產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率分別為 %、 %和 %。 、經(jīng)濟總量不斷擴大 今年前三季度全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 1783 億元,同比增長 %。 預(yù)計今、明年成都宏觀經(jīng)濟將向著宏觀調(diào)控的預(yù)定目標(biāo)發(fā)展,繼續(xù)保持平穩(wěn)、適度的增速 。但是,我們也應(yīng)注意到,隨著經(jīng)濟增長速度提高,也出現(xiàn)了一些不穩(wěn)定、不和 諧的因素,特別是在個別地區(qū)、個別行業(yè)出現(xiàn)的一些盲目投資,低水平重復(fù)建設(shè)問題嚴(yán)重,從而導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)局部過熱的現(xiàn)象。 2021 年,成都市社會消費品零售總額為 億元,比上年增長 %;生活物價方面,市區(qū)居民人均可支配收入為 10394 元,人均消費性支出達到了 8997 元,同比增長 %; 2021 年成都市城市居民消費價格指數(shù)達到 ,高于 2021 年水平。 2021 年,成都市社會固定資產(chǎn)投資額為 億元,同比增長 %;其中房地產(chǎn)開發(fā)投資額為 億元,同比增長 %。 非城市建設(shè)用地規(guī)劃: 規(guī)劃非 城市建設(shè)用地控制分三級:絕對控制區(qū)、重點控制區(qū)、一般控制區(qū),其中絕對控制區(qū)主要包含以下區(qū)域:非城市建成區(qū)中的密林地,外環(huán)路內(nèi)外兩側(cè) 500米區(qū)域內(nèi)地,沿河兩岸 200米范圍內(nèi)用地和東風(fēng)渠兩岸 100米內(nèi)用地,其他中小河流兩岸 50米,規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的沼澤用地以及生態(tài)高敏感區(qū)域。 “ 三片 ” 指浣花片區(qū)、十陵片區(qū)和北郊風(fēng)景片區(qū), “ 一帶 ” 指以府南河為紐帶的環(huán)古城垣歷史文化風(fēng)光帶,全長 19公里。 城市交通: “ 井 ” 字加環(huán)狀加放射 “ 井 ” 字型道路。 、城市規(guī)劃 “扇葉綠楔,向東向南,七星拱月。 、城市建設(shè) 加快 建設(shè)城市中央商務(wù)區(qū)和城市副中心,城市功能分區(qū)總體合理,基礎(chǔ)設(shè)施配套完善,城市管理科學(xué)規(guī)范有序,形成現(xiàn)代化城市的基本框架;建成以中心城區(qū)為核心、衛(wèi)星城市(鎮(zhèn))為紐帶、遠郊中等城市為支撐、小城鎮(zhèn)和中心村為基礎(chǔ)的城鎮(zhèn)體系。 成都是西部大開發(fā)的龍頭城市,西部大開發(fā) 的“窗口”,隨著 WTO 和西部大開發(fā)的進程,其重要的城市地位必將吸引更多置業(yè)、投資者
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