【正文】 方案預(yù)判項(xiàng)目檔次：高端物業(yè)，高于東升區(qū)域現(xiàn)有樓盤(pán)品質(zhì)；項(xiàng)目客群：雙流區(qū)域內(nèi)的金字塔尖人群和次金字塔尖人群；容 積 率：用足項(xiàng)目指標(biāo)，作足容積率，通過(guò)總平布局等弱化其影響；總平布局：根據(jù)指標(biāo)來(lái)設(shè)定商業(yè)與住宅部分的。 方案三描述分析基于高端方案和常規(guī)方案的不足，通過(guò)對(duì)方案的深入分析和研討，世家機(jī)構(gòu)提出是否能通過(guò)走折中路線實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。3） 不能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化本方案中高端的定位將不得不降低產(chǎn)品的檔次，因此在售價(jià)上將無(wú)法同高端產(chǎn)品相比，無(wú)法達(dá)到項(xiàng)目產(chǎn)值最大化和利潤(rùn)最大化。方案劣勢(shì)1） 、二期的高端定位由于該方案小戶(hù)型占比較大，根據(jù)初級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)（東升房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處初級(jí)）的發(fā)展規(guī)律，小戶(hù)型占比大將會(huì)影響項(xiàng)目的高端定位，使其定位為中高端產(chǎn)品，此種定位無(wú)論在戶(hù)型舒適度上，還是在配置上都無(wú)法與大戶(hù)型相媲美，無(wú)法延續(xù)貴通御苑楓景一、二期的高端定位，不利于項(xiàng)目整體一致性。4） 較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力由于購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)目的大部分為自住，故，該方案的抗政策風(fēng)險(xiǎn)能力較高。2） 房屋總價(jià)低，購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻不高常規(guī)產(chǎn)品由于受90/70規(guī)定的限制，90平米以下小戶(hù)型占比較多，單位戶(hù)型面積較小，因此市場(chǎng)可接受度較高，購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻較低。雖然該類(lèi)產(chǎn)品在東升區(qū)域尚未成為主流，尤其是套一產(chǎn)品，但是從區(qū)域宏觀分析、政策研究和調(diào)研樓盤(pán)發(fā)展趨勢(shì)的歸總可以看出該類(lèi)產(chǎn)品將逐漸成為供應(yīng)主流。 方案分析 方案二描述分析基于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件，尤其是受“9070”政策的限制，提出在常規(guī)產(chǎn)品思路下較為貼近項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)限制的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)方案：216。5） 與東升內(nèi)其它項(xiàng)目的戶(hù)型面積的同質(zhì)化將帶來(lái)較大的競(jìng)爭(zhēng)和風(fēng)險(xiǎn)從雙流東升內(nèi)的現(xiàn)有產(chǎn)品來(lái)看，130平米以上的大戶(hù)型是地塊位置較好的項(xiàng)目的普遍戶(hù)型定位，并將在一定時(shí)段內(nèi)占據(jù)供應(yīng)主力。隨著幾個(gè)月前新一輪房?jī)r(jià)暴漲后，目前整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)處于穩(wěn)定發(fā)展期，房?jī)r(jià)漲幅呈現(xiàn)出平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，而成交量則小幅萎縮。4） 較大的市場(chǎng)和政策風(fēng)險(xiǎn)由于本方案所提供的產(chǎn)品并未在東升市場(chǎng)上得到檢驗(yàn)，因此，存在一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。3） 對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的要求較高項(xiàng)目受“9070”政策限制的開(kāi)發(fā)條件，使得項(xiàng)目的住宅部分中有70％是小戶(hù)型產(chǎn)品，而這與本方案的調(diào)性不符，故需采用負(fù)公攤設(shè)計(jì)以提升項(xiàng)目的使用面積。2） 單位開(kāi)發(fā)成本上升由于該方案為追求項(xiàng)目品質(zhì)將在規(guī)劃條件上做出讓步，這將會(huì)提升項(xiàng)目的單位開(kāi)發(fā)成本，同時(shí)，項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)環(huán)境的打造、相對(duì)完善的配套投入、較有難度的產(chǎn)品設(shè)計(jì)功底要求在產(chǎn)品上花費(fèi)更多的精力和金錢(qián)等，這些都將影響項(xiàng)目的單方成本。5） 提升項(xiàng)目的均價(jià)御苑楓景項(xiàng)目作為東升房地產(chǎn)界領(lǐng)軍集團(tuán)中的一份子，其優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品、獨(dú)特的定位，使項(xiàng)目成為區(qū)域內(nèi)名副其實(shí)的領(lǐng)頭羊，如何延續(xù)這一優(yōu)勢(shì)，保持較高的均價(jià)水平成為項(xiàng)目的關(guān)鍵。4） 能成為項(xiàng)目亮點(diǎn)從東升目前的樓盤(pán)現(xiàn)狀來(lái)看，贈(zèng)送觀景陽(yáng)臺(tái)和入戶(hù)花園的做法較為普遍，但“贈(zèng)送一個(gè)房間”、“贈(zèng)送一個(gè)客廳”的做法基本沒(méi)有。本案地塊位于御苑楓景一、二期地塊旁，可與上兩期并為同一項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，不僅能延承高端形象，而且能進(jìn)一步提升御苑楓景項(xiàng)目的區(qū)域影響力。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件中已經(jīng)分析到，項(xiàng)目周邊景觀資源豐富、交通便利、配套齊全，具備打造東升區(qū)域內(nèi)高端物業(yè)的外部條件。隨著東升新城規(guī)劃的提出，東升的地位和形象得以迅速提升。 方案分析 方案一描述分析基于項(xiàng)目基地條件分析和東升區(qū)域內(nèi)地塊條件較好的在售電梯項(xiàng)目現(xiàn)狀，提出較為貼近本案規(guī)劃指標(biāo)限制的方案一，此方案的典型特征為大戶(hù)型使用面積、高端電梯產(chǎn)品：216。商業(yè)部分將隨住宅部分的定位及投資收益情況進(jìn)行設(shè)計(jì)，此節(jié)占不考慮。對(duì)于9070限制，可借鑒萬(wàn)科金域藍(lán)灣的做法，需要時(shí)可以考慮贈(zèng)送灰空間、全送陽(yáng)臺(tái)面積等來(lái)突破項(xiàng)目指標(biāo)限制。規(guī)劃道路問(wèn)題不大，可以同棠湖柏林鎮(zhèn)共同修建。地塊周邊現(xiàn)狀項(xiàng)目地塊周邊雖然小區(qū)較多，品質(zhì)也較好，但是入住率低，區(qū)域人氣不旺，商業(yè)的打造將是一個(gè)較長(zhǎng)期的過(guò)程。項(xiàng)目地塊需要受到“9070”政策的限制，這將會(huì)嚴(yán)重影響到項(xiàng)目的戶(hù)型配比。地塊指標(biāo)限制項(xiàng)目地塊不足三十畝，這樣的規(guī)模對(duì)于高品質(zhì)社區(qū)的打造具有一定的阻力。同時(shí)由于無(wú)法整合化工建材廠地塊，導(dǎo)致本案地塊的規(guī)整性得到一定程度的破壞。 劣勢(shì)——W地塊現(xiàn)狀項(xiàng)目地路邊的高壓電線密集，將會(huì)影響項(xiàng)目的展示性，規(guī)劃條件要求妥善保護(hù)地塊內(nèi)高壓電力設(shè)施，因此還有待進(jìn)一步考慮。項(xiàng)目有優(yōu)越的區(qū)位條件，良好的交通狀況，緊鄰規(guī)劃中的新城區(qū)，可借助宣傳工具，對(duì)項(xiàng)目前景加以描繪，借以提升項(xiàng)目的整體價(jià)值。借 勢(shì)利借助開(kāi)發(fā)商在雙流東升的品牌優(yōu)勢(shì)，積極樹(shù)立東升精品項(xiàng)目的形象，、二期項(xiàng)目的高端定位，全盤(pán)占有東升高端客群。從總體看，項(xiàng)目的配套設(shè)施完善。配套優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目處于東升老城區(qū)與新城區(qū)的交匯處，既可以依托東升老城區(qū)完善的配套，又可以借力東升新城高品質(zhì)的配套設(shè)施，從教育、醫(yī)療到體育場(chǎng)館、會(huì)議中心等一應(yīng)俱全。總之，項(xiàng)目的交通優(yōu)勢(shì)明顯。交通優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目緊鄰的兩條路――白河路和澗槽北街均為雙向六車(chē)道，通達(dá)性良好；環(huán)城公路，一桿旗路，西安路，棠中路等道路為項(xiàng)目編織出發(fā)達(dá)的道路交通網(wǎng)絡(luò)。位置優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目位于白河路與澗槽北街交匯處，擁有兩面共304米的展示面長(zhǎng)度。216。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)已經(jīng)有不少的高檔社區(qū)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。而且國(guó)家還可能繼續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策，本項(xiàng)目面臨的政策環(huán)境充滿(mǎn)變數(shù)。216。區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展決 策近年來(lái)雙流區(qū)域經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步快速發(fā)展，消費(fèi)者收入逐年增加，購(gòu)買(mǎi)能力在逐步提升，對(duì)住房需求及對(duì)高端物業(yè)的支撐力度加大。 機(jī)會(huì)——O新城規(guī)劃雙流縣政府規(guī)劃重點(diǎn)向西發(fā)展，新城區(qū)規(guī)劃配套及建設(shè)規(guī)模均高于其他區(qū)域，在這一區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)有著非常好的開(kāi)發(fā)前景，項(xiàng)目緊鄰新城區(qū)，對(duì)于項(xiàng)目品質(zhì)的提升是一個(gè)機(jī)會(huì)。通過(guò)指標(biāo)分析，發(fā)現(xiàn)容積率指標(biāo)是限制本案實(shí)際建筑面積提升的主要影響因素。 用地使用強(qiáng)度：，建筑密度不大于25％，建筑航空高度不大于45米，綠地率不小于25％178。 代征綠地面積約：178。 規(guī)劃建設(shè)凈用地面積約：178。216。 項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀項(xiàng)目地塊目前為待拆遷地塊，地塊沿澗槽北街一側(cè)散落的老林盤(pán)較多。項(xiàng)目附近的雙流縣中醫(yī)院、婦幼保健院、縣醫(yī)院近在咫尺，能最大限度地滿(mǎn)足醫(yī)療、衛(wèi)生方面的需求。 216。地塊兩側(cè)臨干道處存在高壓電線，對(duì)項(xiàng)目的展示性和品質(zhì)性較有影響。 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析項(xiàng)目周邊住宅（包括御苑楓景一、二期）建筑形式均為多層以及花園洋房，建筑修建年代較近，外立面情況良好，但區(qū)域住宅的入住率較低，人氣不足，都市氣息不濃厚?？梢哉f(shuō)項(xiàng)目所在地?zé)o論從現(xiàn)狀還是遠(yuǎn)期都有著良好的景觀資源優(yōu)勢(shì)。驅(qū)車(chē)從白河路和澗槽北街前往項(xiàng)目地塊，沿途景觀較好，有利于項(xiàng)目最初印象的提升。216。 項(xiàng)目交通狀況項(xiàng)目距成都市中心僅18公里，雙楠大道的開(kāi)通使東升鎮(zhèn)到紅牌樓、雙楠的時(shí)間縮短至15分鐘；同時(shí)，正在建設(shè)中的新川藏路、迎賓大道等交通要道也讓城市生活觸手可及；項(xiàng)目周?chē)R多條市政干道（一桿旗路、棠中路，環(huán)城路），交通通達(dá)，條件優(yōu)越。該地塊地處雙流規(guī)劃的新城東邊，與老城區(qū)連接；地塊東北面為一座四層獨(dú)立式商業(yè)建筑。216。五．項(xiàng)目定位分析為實(shí)現(xiàn)對(duì)本案的科學(xué)準(zhǔn)確定位，我司將根據(jù)成都市房地產(chǎn)發(fā)展格局以及雙流（東升）區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展格局、地塊開(kāi)發(fā)條件等對(duì)本案進(jìn)行深入解析，在此基礎(chǔ)上確定本案的最終定位。交通狀況對(duì)商業(yè)的影響分析一般交通條件好的道路，車(chē)流人流會(huì)較多，人氣也會(huì)較旺，商業(yè)氛圍較濃，商業(yè)吸引力也會(huì)增強(qiáng)。住宅對(duì)商業(yè)的影響分析住宅較陳舊的街區(qū)，商業(yè)以低矮的底商為主，甚至有些“家改商”后的商鋪出現(xiàn)，商業(yè)租金較低，商業(yè)品質(zhì)也較低，但是人氣較旺；住宅較新的街區(qū)，商業(yè)除了底商以外，出現(xiàn)了較高級(jí)的獨(dú)立商業(yè)形式。白河路由于為城市主干道，展示性和通達(dá)型均強(qiáng)，故街道內(nèi)的到達(dá)型商業(yè)較多。租金分布西安路的租金在1015元/月平米左右，白河路的租金1525元/月平米左右。216。獨(dú)立商業(yè)該種建筑形態(tài)的物業(yè)一般體量較大，經(jīng)營(yíng)業(yè)種較少，開(kāi)間及進(jìn)深較大，層高較高。部分街道的臨街商鋪與背后住宅或樓上住宅打通，故存在相鄰店鋪間的進(jìn)深長(zhǎng)度不相同的現(xiàn)象。項(xiàng)目所在區(qū)域的臨街底商一般只有一層，依附于住宅樓，開(kāi)間3－4米，進(jìn)深大小不等但基本集中在6－12米之間，層高一般在4米左右。獨(dú)立商業(yè)建筑層高在4米左右，面積根據(jù)業(yè)種需要進(jìn)行店鋪間的組合。從商業(yè)層數(shù)來(lái)看，底商基本為一層，單體商業(yè)建筑為四層，區(qū)域內(nèi)無(wú)地下或半地下商業(yè)建筑。216。其對(duì)面有修建稍早的鳥(niǎo)語(yǔ)花香小區(qū)，環(huán)境較好，建有臨街底商，租金在1525元/月平米之間，位于十字路口一側(cè)的紅旗連鎖超市規(guī)模較大，其余還建有餐飲、美容、汽配等業(yè)種。另，人民銀行金庫(kù)以及工商銀行分行均分布在白河路上，該路段商業(yè)開(kāi)店率較高。由于租金較高，較好的十字路口區(qū)域尚未出租，該區(qū)域以煙酒店、社區(qū)超市業(yè)種為主，空置率高。小區(qū)建筑年代較新，底層商業(yè)的入住率相對(duì)不高，道路兩側(cè)停車(chē)較多，該路段看起來(lái)比較悠閑，茶樓較為符合該路段特征，有開(kāi)發(fā)成休閑街區(qū)的潛力。 項(xiàng)目周邊主要街道商業(yè)調(diào)研結(jié)果棠中路四段棠中路三段白河路四段澗槽北街白河路三段車(chē)道雙向4 雙向4雙向6雙向6雙向6商業(yè)形式底商底商底商底商底商+集中商業(yè)樓層數(shù)11111+4主要業(yè)種茶樓、小超市煙酒餐飲、裝飾材料、美發(fā)、修車(chē)、日雜等餐飲、美發(fā)、化妝品、日雜等小型超市、裝飾材料、餐飲、美發(fā)、副食等主力業(yè)種面積區(qū)間110左右2030203030左右50左右租金（元/月平米）2020381530201525開(kāi)店率50％ 基本空置95％50％95％道路兩側(cè)小區(qū)現(xiàn)狀6層小區(qū)住宅，較新，入住率一般小區(qū)較陳舊、入住率高，店鋪?zhàn)饨疠^高六層住宅樓，較新，入住率較高鳥(niǎo)語(yǔ)花香小區(qū)6層住宅，較新6層住宅樓，較新，入住率不高其中：棠中路四段該路段主要為臨街底商，業(yè)態(tài)以茶樓為主，兼有一間小型超市，建筑面積在50平米左右。伴隨著區(qū)域內(nèi)不同類(lèi)型的街道，項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)衍生出眾多的商業(yè)業(yè)態(tài)。 項(xiàng)目所在區(qū)域路網(wǎng)交通分析項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)的交通道路網(wǎng)包括：白河路三段、白河路四段、澗槽北街等幾條較寬的道路，均為雙向六車(chē)道；棠中路四段、棠中路三段等幾條道路，均為雙向四車(chē)道；以及項(xiàng)目地旁的規(guī)劃路等。另外，東升市場(chǎng)缺乏品牌開(kāi)發(fā)商以及大型復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目推出，東升現(xiàn)在還沒(méi)有形成大型的主題性或特色性的商業(yè)項(xiàng)目。216。二層租金80－120元/平米月三層雙流人民政府政務(wù)服務(wù)中心五層纖絲鳥(niǎo)豐胸減肥院、雙流工商事務(wù)所七層圣珈瑜伽六至九層商務(wù)辦公大樓，內(nèi)有語(yǔ)言專(zhuān)修學(xué)校、擔(dān)保公司、會(huì)計(jì)事務(wù)所、律師事務(wù)所、人壽保險(xiǎn)、司法鑒定所、房地產(chǎn)評(píng)估公司、機(jī)械公司、化妝品經(jīng)營(yíng)部、環(huán)境工程公司、機(jī)械公司、農(nóng)行雙流總部等216。該項(xiàng)目是現(xiàn)今雙流面積最大，建筑最高的標(biāo)志性項(xiàng)目。216?？腿簛?lái)源：一期共100余套房源，咨詢(xún)客戶(hù)達(dá)幾百人，主要為30歲左右的縣城西門(mén)附近人群，以滿(mǎn)足居住需求為主，投資客較少。另外本項(xiàng)目以中小戶(hù)型為主，實(shí)用性較強(qiáng)?？腿簛?lái)源：目前剛開(kāi)始接受咨詢(xún)，具體客群不詳。n 怡景苑區(qū) 位雙流縣東升鎮(zhèn)長(zhǎng)冶路四段占地規(guī)模4畝開(kāi)盤(pán)時(shí)間2008年1月容積率不詳產(chǎn)品形態(tài)多層主力戶(hù)型80－123平米銷(xiāo)售均價(jià)未定主要賣(mài)點(diǎn)不詳機(jī)動(dòng)車(chē)位不詳開(kāi)發(fā)/銷(xiāo)售進(jìn)度開(kāi)盤(pán)時(shí)間未定開(kāi) 發(fā) 商成都市昌興投資開(kāi)發(fā)有限公司簡(jiǎn)要評(píng)述：地段不錯(cuò)，交通便利，緊鄰東升小學(xué)，并在其后規(guī)劃建設(shè)菜市場(chǎng)一個(gè)。所有配套均未呈現(xiàn)，與市區(qū)也有一定距離?？腿悍植急容^平均，東升、正興、航空港、華陽(yáng)、成都及省內(nèi)其他客群，尤其是阿甘孜自治州的客群在此有種“集群效應(yīng)”，省外主要為北京、上海等地，而且多數(shù)是四川人。因東升乃至整個(gè)雙流最初對(duì)電梯公寓存在抗性，銷(xiāo)售曾一度受到影響，而且樓盤(pán)規(guī)模不大，社區(qū)內(nèi)景觀打造欠缺。戶(hù)型設(shè)計(jì)不合理，空間浪費(fèi)大，公攤高?？腿簛?lái)源：雙流、成都、省內(nèi)外地、省外均有，客群分布比較平均。n 區(qū) 位雙流縣東升鎮(zhèn)廣都大道189號(hào)占地規(guī)模366畝開(kāi)盤(pán)時(shí)間06年11月容積率產(chǎn)品形態(tài)花園洋房、多層、疊拼別墅面積區(qū)間90160平方米銷(xiāo)售均價(jià)4000主要賣(mài)點(diǎn)全現(xiàn)房銷(xiāo)售；全多層生態(tài)住宅機(jī)動(dòng)車(chē)位850開(kāi)發(fā)/銷(xiāo)售進(jìn)度銷(xiāo)售率達(dá)80％開(kāi) 發(fā) 商成都大成置業(yè)有限公司（雙流本土開(kāi)發(fā)商）簡(jiǎn)要評(píng)述:社區(qū)配套較齊全，樓盤(pán)形象展示口岸好，容易在消費(fèi)者心目中形成品牌大盤(pán)的認(rèn)知；周邊配套成熟；全現(xiàn)房銷(xiāo)售；全多層生態(tài)住宅，綠化率高達(dá)41％。但戶(hù)型設(shè)計(jì)不夠合理，面積雖大但各功能間舒適度分布不均?？腿簛?lái)源：客群遍布雙流本地、成都市區(qū)及周邊縣市、甘阿涼地區(qū)，總體而言分布較為平均。宣傳力度大，影響面廣?？腿簛?lái)源：以雙流本地、成都市區(qū)及周邊縣市客群為主。n 區(qū) 位雙流藏衛(wèi)路北二段占地規(guī)模135畝開(kāi)盤(pán)時(shí)間06年4月容積率產(chǎn)品形態(tài)多層（地下一層）面積區(qū)間70－180平米物業(yè)品質(zhì)普通住宅銷(xiāo)售均價(jià)3500元/平方米主要賣(mài)點(diǎn)大規(guī)模水景園林景觀、多層形態(tài)、生活配套好（紅旗連鎖超市，電器建材市場(chǎng)，服飾街，雙流中學(xué)） 機(jī)動(dòng)車(chē)位438開(kāi)發(fā)/銷(xiāo)售進(jìn)度售磬開(kāi) 發(fā) 商成都瑞升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簡(jiǎn)要評(píng)述：水云花都位于川藏公路到東升的入口附近，交通便利；小區(qū)內(nèi)綠化好；緊臨雙流中學(xué)。周邊生活配套有待完善；四期產(chǎn)品類(lèi)型為電梯公寓，可能會(huì)對(duì)社區(qū)整體生活品質(zhì)造成影響；道路暢通，但由于地處環(huán)城路邊緣，造成諸如出行打車(chē)難等不便。天府景秀套一6010％套二8810％套三100－12440％套四124－25040％棠湖帝景套三120－150