【正文】 務(wù)；對 項目籌建、在建及生產(chǎn)建設(shè)過程中遇到的各種困難和問題全程跟蹤協(xié)調(diào)服務(wù)，切實為投資者排憂解難，真正以儋州人的誠心熱心換來投資者的稱心放心 。 第五章 建設(shè)方案 方案綜述 儋州 市經(jīng)營城市意識日益加強， 市政府將牢牢把住掌控土地這一第一生產(chǎn)資料， 大力挖掘存量土地潛力，強力推進(jìn)城市更新改造，加大重點地區(qū)和重點項目的土地儲備整備力度，優(yōu)先推動對全市發(fā)展具有戰(zhàn)略意義的重點地區(qū)的土地整備工作，對居住、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)以及公共配套和交通市政設(shè)施項目中用地條件不成熟的地塊，提前開展土地整備工作。 通過加 大投入，搞好基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)；按照規(guī)劃策劃項目，經(jīng)營土地，促進(jìn)土地升值，獲取利益，推動地方經(jīng)濟發(fā)展。 本項目擬在那大城區(qū)收儲土地 2062 畝 ， 將收購集中起來的土地進(jìn)行開發(fā)和再開發(fā)，通過拆遷、平整、歸并整理和基礎(chǔ)設(shè)施的配套建設(shè)，形成可供出讓和出租的 “熟地 ”。根據(jù)社會發(fā)展、城市規(guī)劃和供地計劃，有計劃地將儲備土地出讓和出租， 具體方案為 2021 年出讓500 畝、 2021 年出讓 300 畝、 2021 年 2021 年各出讓 200 畝、 2021年出讓 262 畝， 出讓方式上采用市場化程度較高的招標(biāo)、拍賣和掛牌方式 。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 建 設(shè) 內(nèi)容為地塊區(qū)域道路工程（城市次干道、支路）、室外給排水工程（給水管、雨水管、污水管）、電力工程（含道路照明）、電信工程 以及區(qū)內(nèi)建（構(gòu)）物拆除、 區(qū)內(nèi)場地 土地平整 工程等。 項目開發(fā)建設(shè)的基本要求 擬建項目區(qū) 占地 2062 畝， 其建設(shè)的 目的在于把原來位于城區(qū)規(guī)劃建設(shè)范圍內(nèi)的園地、林地等農(nóng)用地 以及少部分村莊用地 開發(fā)建設(shè)、轉(zhuǎn)換成為城鎮(zhèn)建設(shè)用地 ，成為體育用地、居住用地、市場用地和商業(yè)金融和城市道路用地 。因此，綜合考慮 儋 州 市社會、經(jīng)濟發(fā)展趨向，以及 儋州 市生態(tài)環(huán)境需要等要求，結(jié)合 儋州 市城市總體規(guī)劃，對該地塊建設(shè)內(nèi)容以及 規(guī)模 加以控制。 土地供應(yīng)方案 為最大限度實現(xiàn) 儋州 市土地價值，確保 儋州 市城市發(fā)展資金持續(xù)穩(wěn)定， 儋州 市政府根據(jù)當(dāng)年項目建設(shè)資本金、土地儲備資金及貸款還本付息的需要擬定土地出讓計劃。根據(jù) 那大 城區(qū) 3 個片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)進(jìn)程，土地出讓同步（或滯后）于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的進(jìn)程。具體土地出讓時序如下： 具體方案為 2021 年出讓 500 畝、 2021 年出讓 300畝、 2021 年 2021 年各出讓 200 畝、 2021 年出讓 262 畝。 土地出讓價格予以 那大 城區(qū) 現(xiàn)有 土地出讓價格為基準(zhǔn)，考慮未來十年是 那大 市加快城市發(fā)展的主要時期，預(yù)測 前六年土地出讓價格每年遞增 10%，第七年之后土地出讓價格保持不變。 第六章 環(huán)境保護(hù) 項目地址與環(huán)境現(xiàn)狀 本項目 共收儲土地 3 宗， 分別位于 那大鎮(zhèn)園地路南側(cè)、文化路東側(cè)兩宗地，一宗北靠西部中心醫(yī)院，面積 498 畝；一宗北靠市人民廣場，面積 654 畝；站前地區(qū)一宗，面積 910 畝；一共 收儲面積 2062畝 。 項目各宗地塊周邊無工業(yè)污染，總體環(huán)境條件良好，大氣質(zhì)量優(yōu)良?？諝赓|(zhì)量達(dá)到《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》 GB3095－ 1996 的一級標(biāo)準(zhǔn)。噪聲達(dá)到《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》 GB309693 的 I 類標(biāo)準(zhǔn)。 項目 建設(shè)對環(huán)境的影響 平整和挖填方時，所產(chǎn)生的粉塵，機械作業(yè)時的噪聲，廢氣對周圍環(huán)境的污染與影響 。包括：土地平整、道路、工程管線（給水、排污、電力、電信、消防）等鋪設(shè)。 開挖與填方對生態(tài)環(huán)境，自然植被的破壞與影響； 填方、取土、棄土對農(nóng)業(yè)資源、土壤耕作條件的影響； 工地廢棄物對城區(qū)交通、環(huán)境衛(wèi)生、市容市貌的影響； 取土、石沙、礫料對坡面植被、河道流向及水環(huán)境的污染與影響。 環(huán)境保護(hù)治理方案 區(qū)域噪聲控制指標(biāo) ： 噪聲的取值范圍：晝 60dB 夜＜ 55dB 施工中應(yīng)盡可能 選擇低噪聲施工機械及施工方法，并做好施工機械的保養(yǎng)和維護(hù)，使其運行良好，降低噪聲。 夜間不施工減少影響，如因連續(xù)作業(yè)確需在夜間施工，應(yīng)在開工前報當(dāng)?shù)丨h(huán)保部門批準(zhǔn)，并公告居民，以便取得諒解。 施工場地如施工營地、料場、材料預(yù)制場地的位置要遠(yuǎn)離居民生活區(qū)，避免物料運輸、裝卸產(chǎn)生的噪聲對周邊環(huán)境敏感點的攏動。要求上述場地必須布設(shè)在周邊 200m 范圍內(nèi)無居民區(qū)。 施工場地、施工道路的揚塵可用灑水和清掃措施予以抑止。另 外，運輸材料時最好被覆，避免敞開式運輸；石灰、吵等堆場盡可能不要露天堆放，如不得不敞開堆 放，應(yīng)對其進(jìn)行灑水、提高表面含水率，也能起到抑塵的效果。 施工中產(chǎn)生的建筑垃圾、棄土石、施工營地生活垃圾需定點堆放，及時清理，不得隨意占用未征土地。對于挖方中熟土，盡量可作為道路綠化用土，暫時選擇恰當(dāng)?shù)奈恢枚逊?，堆放時須加蓋塑料蓬布，避免雨中沖刷帶來的水土流失，同時保持土壤的養(yǎng)分。運輸、施工機械油污應(yīng)集中處理，揩擦有油污的廢棄物不得隨意丟棄，應(yīng)集中收集，運往垃圾處理場處理。 區(qū)域 平整 成后，環(huán)境衛(wèi)生 、給排水、供電等 設(shè)施，要做到合理布置、力求美觀、隱蔽和園林化 ，便于以后實體建筑 物 的建設(shè) 。 項目平整時所設(shè)置 的暫時性 公共廁所和垃圾收集場 應(yīng) 與周圍建筑物的間距應(yīng)符合相關(guān) 衛(wèi)生間距 的要求《城 市環(huán)境衛(wèi)生 設(shè)置標(biāo)準(zhǔn) 》（ C552789）的有關(guān)規(guī)定。 在 平整地塊 區(qū) 臨界處 應(yīng)保證足夠的綠地或林地，調(diào)節(jié)和改善城鎮(zhèn)的生態(tài)環(huán)境。綠化控制指標(biāo)，按《 儋州 市城市總體規(guī)劃》實施。 環(huán)境影響評價結(jié)論 本 項目 建設(shè) 只對土地進(jìn)行平整及基礎(chǔ)設(shè)施工程，建設(shè)施工 期對周邊環(huán)境影響較小 ， 不會對周邊環(huán)境造成 較大 污染， 運營時亦 可持續(xù)保持生態(tài)平衡發(fā)展。 第七章 工程招標(biāo) 招標(biāo)原則 所有工程的設(shè)計、施工、監(jiān)理等均應(yīng)采取公開招標(biāo)，其原 則是：委托招投標(biāo)辦公室編制標(biāo)底，標(biāo)底絕對保密；投標(biāo)單位要有相應(yīng)的資質(zhì)，而且防止資質(zhì)高的投標(biāo)，交給資質(zhì)低的單位施工現(xiàn)象；評標(biāo)活動遵循公平、科學(xué)、擇優(yōu)的原則；采取 “政府監(jiān)督、社會監(jiān)理 ”的原則，委托具有信譽的監(jiān)理公司或咨詢公司全權(quán)負(fù)責(zé)工程的質(zhì)量、進(jìn)度和支付管理。 招標(biāo)范圍 工程的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理、水電設(shè)備和主要建材采購。 招標(biāo)組織形式 招標(biāo)組織形式 由招標(biāo)單位 —儋州 市 城市建設(shè)投資有限公司組織 建設(shè)項目組負(fù)責(zé)組建，委托招標(biāo)。 組成評標(biāo)委員會 評標(biāo)委員會由五人組成，其中技術(shù)、經(jīng) 濟方面的專家不得少于三分之二，其人員在中標(biāo)結(jié)果確定前保密。 評標(biāo)專家的條件： （ 1） 從事相關(guān)專業(yè)領(lǐng)域工作滿八年，且具有高級職稱。 （ 2） 熟悉有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的法律法規(guī)，具有與招標(biāo)項目相關(guān)的實踐經(jīng)驗。 （ 3） 能認(rèn)真、公正、誠實和廉潔的履行職責(zé)。 （ 4） 遵守職業(yè)道德，對所提出的評審意見承擔(dān)個人責(zé)任。 招標(biāo)方式 向社會公開招標(biāo)，由評標(biāo)委員會向招標(biāo)人推薦中標(biāo)候選人。招標(biāo)人所設(shè)標(biāo)底，在評標(biāo)時作參考。 第八章 機構(gòu)設(shè)置及勞動定員 組織機構(gòu)與勞動定員 本項目建設(shè)期間應(yīng)在 儋州市城市 建設(shè)投資有限公司 的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下開展工作。成立一個項目管理小組，負(fù)責(zé)項目建設(shè)實施過程中的決策、指揮、協(xié)調(diào)和管理等工作。 項目承建單位可通過招標(biāo)方式選取。 本著精干、節(jié)約、高效的原則，基本勞動定員定為 3 人（不占編制），由 儋州市城市建設(shè)投資有限公司 抽調(diào)擔(dān)任。項目實施階段可以增加專業(yè)技術(shù)人員 25 人，負(fù)責(zé)項目的具體實施 的監(jiān)督 與管理。 建設(shè)管理 為加強項目的建設(shè)管理，建議建設(shè)單位采用如下管理辦法： 組織一支精干高效的管理隊伍 項目采用業(yè)主負(fù)責(zé)制，管理機構(gòu)應(yīng)配備相應(yīng)的基本工具，各管理部門協(xié)同配合，使管理機構(gòu) 良好運轉(zhuǎn)。 采用 “政府監(jiān)督，社會監(jiān)理 ”原則，切實實行招投標(biāo)辦法，引入競爭機制 工程設(shè)計、監(jiān)理、施工等應(yīng)采取公開招標(biāo)的辦法，委托招投標(biāo)辦公室編制標(biāo)底，具有相應(yīng)資質(zhì)的單位參加招標(biāo)，以公正、客觀的原則選擇相應(yīng)單位中標(biāo)。工程必須采用 “政府監(jiān)督、社會監(jiān)理 ”的原則，委托具有相應(yīng)資質(zhì)并具有信譽的監(jiān)理公司或咨詢公司全權(quán)負(fù)責(zé)工程的質(zhì)量、進(jìn)度、支付管理。 加強投資管理 工程款應(yīng)由業(yè)主實行?？顚Ｓ茫攧?wù)人員要把本項目的收支單獨列帳，嚴(yán)格控制工程造價，以批復(fù)的概算作為控制依據(jù)。 加強組織與計劃 在施工 過程中，應(yīng)加強組織與計劃工作。施工單位要加強施工組織設(shè)計，充分考慮季節(jié)等不利因素對工程的影響，減少工程對周圍環(huán)境的破壞，工程施工應(yīng)參加建筑保險，降低工程的風(fēng)險。 加強質(zhì)量、進(jìn)度、支付管理 監(jiān)理單位應(yīng)本著 “嚴(yán)格監(jiān)理，公正科學(xué)，熱情服務(wù)，一絲不茍 ”的監(jiān)理原則，對本工程的質(zhì)量進(jìn)度、支付進(jìn)行全面監(jiān)理。各分項工程必須嚴(yán)格按照設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。要樹立 “百年大計，質(zhì)量第一 ”的原則，避免趕工期，趕進(jìn)度等增加質(zhì)量隱患。精心設(shè)計，精心施工，精心管理，創(chuàng)造良好的工程形象。 第九章 項目實施 進(jìn)度建議 根據(jù)本項目的實際情況及本項目所在地區(qū)類似項目開發(fā)期估算，本項目計算期定為 8 年，其中：第 1～ 3 年為建設(shè)期，第 2～ 8 年為經(jīng)營期 ，詳見下表 。 項目實施進(jìn)度見下表 ： 表 91 項目實施進(jìn)度建議 年 項目 1 2 3 4 5 6 7 8 實施準(zhǔn)備 征地 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 土地出讓 第十章 投資估算與資金籌措 投資估算 本項目 的 投 資估算 是根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定要求，并參照有關(guān)工程資料及現(xiàn)行的基本費用定額進(jìn)行編制的。 土地征地成本 是 根據(jù)目前 儋州 市土地儲備平均成本（主要包括 土地補償費、安置補助費、青苗補償費、征地管理費、耕地占用稅、耕地開墾費、新增建設(shè)用地有償使用費 等） 進(jìn)行估算，詳見 土地開發(fā)分年度資金投入計劃表 。 基礎(chǔ)設(shè)施費（五通一平）按 現(xiàn)有類似工程 單位成本 進(jìn)行估算，并按 每年 5%遞增 ，詳見 項目土地“五通一平”的開發(fā)成本 。 企業(yè)管理費 按 征地安置補償 費、 耕地占用稅 、 耕地開墾費 、基礎(chǔ)設(shè)施費 之和的 2%估算 。 不可預(yù)見費 按以上各項費用之 和的 3%估算 。 銀行貸款利息為年利率 %，各年財務(wù)費用詳見 還款計劃及利息計算表 。 本項目 開發(fā) 總投資額為人民幣 。其中 征地安置補償 , 耕地占用稅 ， 耕地開墾費 ，基礎(chǔ)設(shè)施費用 ；企業(yè)管理費 ； 不可預(yù)見 費；財務(wù)費用 。 詳見建設(shè)投資估算表 101。 表 101 投資估算表 單位： 萬 元 序號 項目名稱 合計 1 開發(fā)土地面積 2 開發(fā)投資額 征地安置補償 耕地占用稅 耕地開墾費 基礎(chǔ)設(shè)施費 企業(yè)管理費 不可預(yù)見費 財務(wù)費用（利息） 資金籌措 本項目開發(fā) 總投資 ， 申請銀行貸款 30000萬元，其中：15000萬元用于征地， 15000萬元用于基礎(chǔ)設(shè)施投入。其余 萬元全部由建設(shè) 單位自籌解決。 第十一章 財務(wù) 分析 財務(wù) 分析 原則和方法 本項目財務(wù) 分析 是依據(jù)國家現(xiàn)行的《企業(yè)會計準(zhǔn)則》、《企業(yè)財務(wù)通則》和國家發(fā)改委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》第三版的有關(guān)規(guī)定和方法進(jìn)行的。 本項目土地收益納入財政預(yù)算管理，為財政收入，因此不征收任何稅費。 根據(jù)本項目的實際情況及本項目所在地區(qū)類似項目開發(fā)期估算，本項目計算期定為 8年，其中：第 1～ 3年為建設(shè)期，第 2～ 8年為經(jīng)營期。 土地出讓金收入估算 本項目收入來自國有土 地使用權(quán)出讓，項目建成后地價將大幅度增值。本次財務(wù)評價采用比較保守的計算，出讓價格按 30萬元 /畝計算，考慮未來十年是 儋州 市加快城市發(fā)展的主要時期，預(yù)測前六年土地出讓價格每年遞增 10%，第七年之后土地出讓價格保持不變 。 項目土地預(yù)計在 八 年內(nèi)售完， 總收入為 。 成本的計算 本項目的成本包括產(chǎn)品的開發(fā)成本及運營費用。開發(fā)成本即建設(shè)投資，運營費用包括管理費用、銷售費用和財務(wù)費用等，管理費用、銷售費用按銷售收入的 1%計， 財務(wù)費用為貸款利息詳見還款計劃及利息計算表 。 財務(wù)盈利能力分析 根據(jù)前述已給的條件和計算的結(jié)果，進(jìn)行全部投資現(xiàn)金流量表計算分析，得出如下經(jīng)濟效果指標(biāo)： 全部投資經(jīng)濟效果指標(biāo) 財務(wù)內(nèi)部收益率 （ FIRR） = %； 財務(wù)凈現(xiàn)值 （ FNPV ic=12%） =12628萬元； 投資回收期 （ Pt)） = （ 含建設(shè)期 ） 。 從上述指標(biāo)可以看出，該項目財務(wù)盈利能力強，遠(yuǎn)高于設(shè)定的行業(yè)基準(zhǔn)值；財務(wù)凈現(xiàn)值遠(yuǎn)大于零；投資