【文章內(nèi)容簡介】 程款（進度 款、結(jié)算款）可能無法收回。第八是被訴巨額工期違約金和質(zhì)量賠償金。（二）施工企業(yè)與分包人、材料供應商、機械設備租賃單位之間的風險爭議管轄約定的風險：在合同中約定爭議管轄條款時，施工應該給予充分重視，因為這很可能是對方設計好的。授權(quán)不當引發(fā)的風險：對管理權(quán)限授權(quán)不當也很容易誘發(fā)風險案例：總承包單位因?qū)嶋H施工人的不當行為遭遇巨額訴訟的案件。某掛靠人以施工企業(yè)的名義承接了一個施工項目，項目造價為1500萬。在承接之后，此掛靠人沒有自行施工，而是轉(zhuǎn)交給他人進行施工，并將個人所欠債務，通過加蓋項目章的方式，向數(shù)十個債權(quán)人出具欠條，數(shù)額高達2000多萬元，借助這種手段把個人債務全部轉(zhuǎn)移到了施工企業(yè)身上。后來，這些債權(quán)人紛紛到法院起訴，要求施工企業(yè)承擔相應責任。從掛靠人那里接手項目的實際施工人則又拖欠材料商的供應款，拖欠工人工資，于是材料供應商和農(nóng)民工又把施工企業(yè)告上了法院，要求承擔付款責任。同時，由于建設單位從未向施工單位支付過工程款，當然該施工企業(yè)也未向接受轉(zhuǎn)包的實際施工人支付過任何款項，于是接受轉(zhuǎn)包的實際施工人又以施工單位未付款為由起訴至法院。一個1500萬的工程，卻因為掛靠人、實際施工人的不當行為引起了數(shù)十個訴訟，訴訟標的總計高達4500萬，相當于合同價款的3倍。其中包括個人債務轉(zhuǎn)化為工資債務的2000萬，農(nóng)民工和材料商索賠的1000萬，以及實際施工人所要求支付的1500萬。案例：兩次轉(zhuǎn)包一次掛靠導致總包對實際施工人失控引發(fā)重大風險某房地產(chǎn)企業(yè)將工程發(fā)包給當?shù)氐慕üぜ瘓F，該建工集團又將工程轉(zhuǎn)包給下屬的子公司，下屬子公司又以肢解分包的方式將50余棟待施工的房子一分為四，轉(zhuǎn)包給了四家單位，這四家單位中包含兩家特級企業(yè)和兩家一級企業(yè)。但這四家實際由5個實際施工人掛靠施工。由于經(jīng)過兩次轉(zhuǎn)包一次掛靠，建工集團對實際施工人完全失控，雖然本案中的發(fā)包單位按時支付工程進度款，甚至存在超付現(xiàn)象，但無論是工程質(zhì)量還是工期都沒能得到保證。在施工過程中實際施工人中途對一些項目以以約定價款過低為由拒絕施工，房地產(chǎn)企業(yè)只能委托第三人繼續(xù)施工。同時，有部分已完工的分部工程施工質(zhì)量較差，但實際施工人拒絕維修，于是房地產(chǎn)企業(yè)又委托他人進行維修，發(fā)生了300多萬元的維修費用。此外，本來約定的工期是11個月，結(jié)果做了3年半，工期的延誤直接導致向400多戶小業(yè)主交房逾期，預計產(chǎn)生違約金900多萬，同事為小業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證還需花費300多萬。此外，除了工期和工程質(zhì)量上存在問題，更為嚴重的是，一個掛靠人將竣工資料全部交付后拒絕交房，而其他的掛靠人雖然將工程交付了，但是拒絕交付竣工資料。因為經(jīng)過兩次轉(zhuǎn)包一次掛靠后，實際施工人獲得的價款很低，再加上當時原材料價格、人工工資上漲，實際施工人是要虧本的，所以用盡各種手段要求調(diào)價格。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，實際施工人沒有交付竣工資料，就無法進行備案，從而無法取的大產(chǎn)證，小業(yè)主更無法取得小產(chǎn)證。另外，接近年底，工人可能會主張拖欠工資，而小業(yè)主可能因拿不到產(chǎn)證而上訪，房產(chǎn)公司不但面臨著資金壓力，其信譽也受到了損害。在此情況下，房產(chǎn)公司決定提起訴訟，共計提出包括質(zhì)量、工期、交房和備案等在內(nèi)的10項訴訟請求，主張違約金和賠償金共計4000多萬。這個案子使建工集團在承擔了高額的違約金后，也很難向?qū)嶋H施工人追償，因為之前所進行的兩次轉(zhuǎn)包一次掛靠的行為所簽訂的合同都是無效的。在本案中，無論是對房地產(chǎn)企業(yè)還是對總承包企業(yè)，都存在一個不利因 素就是該工程實際控制權(quán)掌握在實際施工人手中，這也是導致項目管理完全失控 的直接原因，而多次轉(zhuǎn)包造成約定價格過低使實際 施工人虧本施工則是項目失控 的根本原因：第一，房地產(chǎn)企業(yè)和建工集團所訂立的合同價格在當?shù)氐亩~下浮 了 10%。第二，建工集團又從其下屬子公司收回了合同價款的 1%3%。第三，子 公司又要收取肢解分包單位 5%的價款作為管理費。第四，實際施工人需要被扣 除的管理費又占到合同價款的 5%。所以，最終到達實際施工人手上的價款基本 上只有原合同價款的 77%79%，此外還要扣除 4%的稅金和其他相關(guān)費用。更為糟 糕的是，在施工過程中，材料價格、人工工資上漲，而工期的延長也增加了施工 成本，所以實際施工人是肯定要虧本的。于是，綜合以上情況，建工集團需要承 擔巨額的違約金和賠償金，雖然之后有部分損失可以進行追償，但有些是根本不 能夠?qū)崿F(xiàn)的。三、如何防范施工企業(yè)所面臨的法律風險（一）謹慎承接墊資或要求放棄優(yōu)先受償權(quán)的項目在當前形勢下，建設單位已將自身生存放在第一位，施工企業(yè)也要有相應的意識，對一些要求墊資的項目審核要更加嚴格，風險太大的不要去做。對要求施工修正放棄優(yōu)先受償權(quán)的項目也要仔細分析考量。假如施工企業(yè)放棄優(yōu)先受償權(quán)，一旦建設單位破產(chǎn)，那么施工企業(yè)的債權(quán)就排在銀行抵押權(quán)之后。（豐臣南群項目與金壇奧金項目）對于建設單位堅決要求施工企業(yè)放棄優(yōu)先受償權(quán)的項目，可要求對方提供擔保。關(guān)于優(yōu)先受償權(quán)問題要注意以下幾點： 第一是關(guān)于優(yōu)先受償權(quán)的規(guī)定：《中華人民共和國合同法》第286條：最高人民法院關(guān)于286條的司法解釋江蘇省高級人民法院關(guān)于審理建設工程施工合同糾紛案件若干問題的意見：第二是關(guān)于優(yōu)先受償權(quán)實務中需注意的問題：施工合同被認定無效時不能享受優(yōu)先受償權(quán)；在工期違約金訴訟中一定要注意。通過合同約定或承諾放棄優(yōu)先受償權(quán)；建設工程所有權(quán)已被法院生效法律文書確認轉(zhuǎn)移的；分包人不享有優(yōu)先受償權(quán)。第三是困擾施工企業(yè)優(yōu)先受償權(quán)的問題：結(jié)算過程太長延誤了優(yōu)先受償權(quán)行使，從而導致失權(quán)。未在提起訴訟時請求優(yōu)先受償權(quán)。（二）針對每個項目，從工程款收取、費用支付、資金使用、工期質(zhì)量、安全等角度進行風險摸底、評估，也可以從與發(fā)包人關(guān)系、與實際施工人關(guān)系、與材料設備供應商之間的關(guān)系角度，依次排查是否存在上述風險。（三）對風險重大的項目進行持續(xù)跟進。安排與甲方熟悉的人員持續(xù)了解開發(fā)商的狀況，包括其資產(chǎn)狀況、房屋銷售的狀況，以及相關(guān)的融資情況，一旦發(fā)現(xiàn)問題或進展變化，便能夠采取措施，將風險控制在最小程度。（四）確定風險化解及防范思路及方法停工或不停工的問題施工企業(yè)協(xié)助房產(chǎn)公司變通融資以房抵債而清償工程款第一，真正的以房抵債，即施工企業(yè)真的要去拿房子，并辦理了預告登記，從而以此抵償進度款或者結(jié)算款。第二，暫時的以房抵債，即施工單位與房地產(chǎn)公司簽訂以房抵債合同以及預售合同。保證或者重新獲得優(yōu)先受償權(quán)延期付款與價款調(diào)整問題假如施工單位合同價款較低，施工企業(yè)虧本，且房地產(chǎn)公司還支付工程款有困難，施工企業(yè)可以與房地產(chǎn)公司協(xié)商，以時間換取價款調(diào)整，即調(diào)整合同價款，延后付款時間，進而做到雙贏，避免兩敗俱傷。（五）及時提起訴訟或仲裁施工企業(yè)要消除慣性思維：第一，認為訴訟時間長、費用高、不公正，只有出現(xiàn)質(zhì)量問題、事故或者造價有重大爭議才考慮通過訴訟途徑解決糾紛。第二，認為工程款收回是遲早的事情。根據(jù)經(jīng)驗判斷認為，工程款是遲早都能收回來的。這些都是我們原來的判斷，假如房地產(chǎn)調(diào)控政策還不放松的話，這種慣性思維勢必要要得到改變。前面我已經(jīng)提到，當前房子的價格已經(jīng)很高，一旦出現(xiàn)爛尾樓、房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，工程款很可能收不回來。關(guān)于訴訟或仲裁提幾點建議：第一，通過自力救濟的辦法，看看能否解決拖欠施工款的問題，當然這也是施工單位常用的方法，即以要求支付民工工資的方式來主張相應的工程款；第二，看看是否能夠?qū)嵭幸苑康謧?，也就是退而求次之，通過約定相對較低的房價來保全自己大部分的施工款項。第三，如果前面兩項都不能夠做到，并遭遇了惡意拖欠工程款，特別是房地產(chǎn)企業(yè)有轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的情況時，我們就要通過訴訟或者仲裁來解決相應的糾紛了。第四，我們要判斷工程款優(yōu)先受償權(quán)是不是將要喪失。（六）實際施工人對外簽約導致施工企業(yè)被訴的風險化解 目前法院審理此類案件的思路為：第一，查清基礎事實，比如在借款糾紛中，首先要對借款發(fā)生所依據(jù)的事實進行詳細的調(diào)查。第二，要調(diào)查清楚是職務代理還是表見代理。如果是職務代理的話，會導致公司來承擔責任。如果不是這個公司的員工，而是掛靠人、轉(zhuǎn)包人或者分包人的行為，就要看是否能夠構(gòu)成表見代理，如果連表見代理也不能成立的話，施工單位是不需要承擔相應責任的。第三，要考慮合同的相對性，即要確定是以單位還是以個人的名義來對外簽訂的合同。第四篇：企業(yè)法律風險防范80條（企業(yè)家必藏）！企業(yè)法律風險防范80條各位企業(yè)家：市場經(jīng)濟就是法治經(jīng)濟，市場主體無時不在同法律打交道，諸如物權(quán)法、合同法、公司法、破產(chǎn)法、勞動法、勞動合同法等均是企業(yè)常用的法律。為了依法保護企業(yè)產(chǎn)權(quán)、防范企業(yè)經(jīng)營法律風險，幫助企業(yè)獲得更加安全穩(wěn)定的發(fā)展，我院對長期以來法院審理的大量案件中反映出的企業(yè)經(jīng)營管理中存在的各類問題進行了歸納分析。在此基礎上，就您在經(jīng)營管理企業(yè)過程中更好地防范法律風險提出建議和提示，供您參考。一、企業(yè)物權(quán)保護方面的提示、買賣、共有物的分割、投資等方式取得土地、房屋等不動產(chǎn)，法律規(guī)定應當辦理登記的，應及時辦理不動產(chǎn)物權(quán)登記，取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書。切勿為不正當目的而與他人達成不辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的“內(nèi)部協(xié)議”，這種協(xié)議既不受法律保護，也可能給您的企業(yè)帶來很大的風險。通過買賣、共有物的分割、融資租賃、投資等方式取得的動產(chǎn)，應當及時辦理交付手續(xù)，實際占有動產(chǎn)。對于法律規(guī)定需要辦理登記的船舶、航空器、機動車等特殊動產(chǎn)，應當及時辦理變更登記，以避免發(fā)生權(quán)屬爭議的風險。，應當仔細審查不動產(chǎn)權(quán)屬是否清晰、有無爭議、不動產(chǎn)上是否存在擔保物權(quán)等其他物權(quán)。您可以要求不動產(chǎn)所有人協(xié)助您到登記機關(guān)查詢不動產(chǎn)的權(quán)屬狀況，對于交易金額較大的不動產(chǎn)，您還可以委托律師就不動產(chǎn)權(quán)屬是否清晰、是否涉訴、是否設立擔保物權(quán)進行盡職調(diào)查。受讓權(quán)屬不清、有爭議或者設立有其他物上權(quán)利的不動產(chǎn)可能會讓您陷入糾紛，帶來財產(chǎn)損失。、建設行政部門核準審批建造的房屋（除歷史形成的合法建筑外），通常屬于違法建筑。租賃或受讓違法建筑，既可能面臨該建筑物被拆除而無法獲得補償?shù)娘L險，也要承擔違法建筑因建筑質(zhì)量安全、消防安全引發(fā)的人身傷亡、財產(chǎn)損失的巨大風險，請您務必慎重。、以物抵債等方式受讓他人的土地使用權(quán)、房屋時，應審查是否為集體土地使用權(quán),是否為在集體土地修建對外出售的房屋（俗稱小產(chǎn)權(quán)房）。除法律另有規(guī)定外，您與他人簽署的有關(guān)受讓集體土地使用權(quán)、買賣小產(chǎn)權(quán)房或以物抵債協(xié)議均無法得到法律保護。，預告登記可以保障買受人將來取得物權(quán)，建議您向登記機關(guān)申請預告登記。但您應該清楚預告登記并不直接具有排他的物權(quán)效力，您應在能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)向登記機關(guān)辦理所有權(quán)登記；否則，如他人在該房屋或其他不動產(chǎn)上設定了所有權(quán)或擔保物權(quán)，您將無法取得協(xié)議約定的不動產(chǎn)。、采礦權(quán)上有建設項目立項，您可以要求建設企業(yè)委托具備資質(zhì)的地質(zhì)勘查單位對建設項目是否對礦產(chǎn)資源構(gòu)成壓覆進行地質(zhì)調(diào)查，并要求建設企業(yè)向省級國土部門評審中心