【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 大道規(guī)劃為準(zhǔn)快速路。 德州特產(chǎn)： 德州扒雞 即德州五香脫骨扒雞，以熟爛脫骨、肉嫩松軟、清香不膩等特點(diǎn)而聞名，有神州一奇之美稱，已有三百多年的歷史。 1702 年康熙皇帝南巡時(shí)，嘗到了五香脫骨扒雞，龍顏大悅。從此，德州扒雞作為貢品進(jìn)入宮廷。乾隆年間，扒雞制作藝人又被召進(jìn)皇宮御膳房，從而德州扒雞名揚(yáng)天下。 20 世紀(jì)初，以扒雞傳人德州寶蘭齋飯莊的掌柜侯寶慶、德順齋燒雞鋪掌柜韓世功為代表的幾家作坊，認(rèn)真總結(jié)祖輩的制作經(jīng)驗(yàn)，多方摸索試制，完善了工藝，改進(jìn)了配方，逐漸形成了新一代扒雞雛形。建國(guó)前夕，德州已有?福順齋??德盛齋?等扒雞店鋪 20 余家，年銷售量約 40 萬只。建國(guó)以后，德州市建立了國(guó)營(yíng)食品公司，集名師于一家，采百家之長(zhǎng)，保持并發(fā)展了這一傳統(tǒng)名吃的獨(dú)特風(fēng)味。 除此之外，德州還有 德州西瓜 、 樂陵小棗 、 德州大驢 、 夏津白玉鳥 、 德州黑陶、 德州菊花 、 寧津景泰藍(lán) 、 慶云草帽辮 、 夏津印花藍(lán)布 、 草柳編制品 、 大尾寒羊 、 山羊板皮 紅荊 條 、 天花粉 、 禹城辣椒 、 禹城紅麻 、 枸杞 ...... 德州市市區(qū)概況： 區(qū) 位： 德州市區(qū)位于市域西部，冀魯兩省交界地帶，北距天津 257 公里，西距石家莊 215 公里，東南至濟(jì)南 120 公里，是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)重要的開發(fā)開放城市，是德州市委、市政府駐地，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯。 構(gòu) 成： 市區(qū)被京滬鐵路和岔河分割為三部分： ?一帶三心三城?結(jié)構(gòu)式新能源城市。規(guī)劃提出，德州為魯西北、冀東南交通樞紐和以新能源產(chǎn)業(yè)為特色中心城市，空間布局上以東西向依托原東風(fēng)路為主要發(fā)展軸形成?一帶三心三城?、水綠天然分 隔的組團(tuán)發(fā)展結(jié)構(gòu)。 ?一帶?即東西向發(fā)展帶，主軸從西向東依次串聯(lián)老城中心區(qū)、河?xùn)|新城中心區(qū)、高鐵新區(qū)中心區(qū)，并遠(yuǎn)景延展至陵縣城區(qū)；?三心?為三個(gè)市級(jí)發(fā)展核心， 即老城區(qū)商貿(mào)中心、河?xùn)|新區(qū)公共服務(wù)中心、高鐵新區(qū)商務(wù)中心。?三城?指從西到東由河流天然分隔形成的老城區(qū)、河?xùn)|新區(qū)、高鐵新區(qū)三大城區(qū)。三城以河流為自然分隔自成組團(tuán)，組團(tuán)間依托運(yùn)河、岔河、減河、馬頰河四條河流形成濱水生態(tài)廊道及景觀廊道。 二、 宏觀經(jīng)濟(jì)研究 2021 年 2021 年 GDP 總量發(fā)展趨勢(shì) （單位：億元） 2021年全市經(jīng)濟(jì)社會(huì) 處于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定轉(zhuǎn)型期，全市地區(qū)生產(chǎn)總值完成 億元。 2021 年 2021 年人均 GDP 發(fā)展走勢(shì) （ 單位：元） 人均 GDP 在 2021 年達(dá)到了 29772 元以上，德州已經(jīng)基本邁入經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)行列。 2021 年，國(guó)家為了抑制物價(jià)上漲壓力，出臺(tái)了一系列經(jīng)濟(jì)措施，使經(jīng)濟(jì)軟著地，人均 GDP 達(dá)到 24830 元。 2021 年 2021 年縣城 GDP 和財(cái)政收入占全市比重一覽表 固定投資 （ 單位：億元） 固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)。全市規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資完成 億元 ，同比增長(zhǎng) %，高于去年同期增幅 個(gè)百分點(diǎn)。 64 個(gè)市級(jí)重大項(xiàng)目已開工建設(shè)59 個(gè)，開工率達(dá)到 %，累計(jì)完成投資 億元，有 9 個(gè)已建成投產(chǎn)。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) （ 單位：億元） 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 增加值（億元） 增長(zhǎng) 2021年， 經(jīng)省統(tǒng)計(jì)局反饋 , 從三次產(chǎn)業(yè)對(duì) GDP 的貢獻(xiàn)看，第一產(chǎn)業(yè)對(duì)全市 GDP 的貢獻(xiàn)率為 %，拉動(dòng) GDP 增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)；第二產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)率為 %， 拉動(dòng) GDP 增長(zhǎng) ；第三產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)率為 %，拉動(dòng) GDP 增長(zhǎng) 。 第一產(chǎn)業(yè) % 第二產(chǎn)業(yè) % 第三產(chǎn)業(yè) % 市場(chǎng)分析篇 第三章 德州房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 一、市場(chǎng)綜述 近幾年，德州市房地產(chǎn)業(yè)保持了健康發(fā)展的運(yùn)行態(tài)勢(shì)，投資增勢(shì)平穩(wěn)快速，開發(fā)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，商品房銷售市場(chǎng)日趨活躍，房地產(chǎn)業(yè)逐漸發(fā)展成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)。 但隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策力度的逐步加大，房地產(chǎn)業(yè)目前出現(xiàn)投資快速增長(zhǎng)速度減緩、消費(fèi)者觀望情緒加重。 2021 年可以發(fā)現(xiàn)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控不斷加碼，三次加息后 5 年期以上的基準(zhǔn)利率達(dá)到 %，房貸利率 升至最近 10 年來的最高水平，加重了購(gòu)房者的還貸負(fù)擔(dān)，打擊了購(gòu)房者的購(gòu)房熱情；多次上調(diào)準(zhǔn)備金率又使得銀行放貸資金變少，開發(fā)商拿不到足夠的資金周轉(zhuǎn)。與此同時(shí)，國(guó)家大力加強(qiáng)保障房建設(shè)，加大對(duì)保障房建設(shè)的扶持力度，以吸引開發(fā)商的參與。2021 年全國(guó)下發(fā) 1000 萬套保障房建設(shè)指標(biāo)。由此可以看出，國(guó)家調(diào)控的主要目的是，在保障民生的同時(shí)，彌補(bǔ)近些年來房地產(chǎn)市場(chǎng)過快發(fā)展留下來的種種弊端，以促成一個(gè)成熟完善公平的房地產(chǎn)市場(chǎng)，這個(gè)理想的市場(chǎng)就是人人有所居，商品房從生存品轉(zhuǎn)化為消費(fèi)品，房地產(chǎn)市場(chǎng)不依賴政策調(diào)控，自發(fā)調(diào)節(jié)，健康發(fā)展 ，同時(shí)維護(hù)社會(huì)的發(fā)展和穩(wěn)定。 經(jīng)歷 2021 年房?jī)r(jià)下跌之后， 2021 年德州樓市成交量出現(xiàn)回暖，已是不爭(zhēng)的事實(shí)。民間統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和業(yè)內(nèi)人士分析則表明，盡管遭遇持續(xù)調(diào)控，德州房?jī)r(jià)仍以比較溫和的態(tài)勢(shì)上漲，新房全年每平方米上漲超過 300 元，一位分析人士總結(jié)：?排除成交環(huán)比下跌因素，單從 2021 年來看，德州樓市在持續(xù)調(diào)控中呈現(xiàn)‘量?jī)r(jià)齊升’態(tài)勢(shì)。? 就目前來說，分析國(guó)內(nèi)某個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，多從宏觀環(huán)境（經(jīng)濟(jì)、政策、市場(chǎng)）、城市背景與發(fā)展、地方市場(chǎng)發(fā)展及影響市場(chǎng)的各種主被動(dòng)作用力幾個(gè)方面著手。德州市房地產(chǎn)發(fā)展相對(duì) 較慢，就目前來看，德州仍處于城市?蛻變?的階段，舊城區(qū)的改造、新城區(qū)的建設(shè)尚有較大的提升空間，隨著? 東拓、西進(jìn)、 ? 進(jìn)入實(shí)質(zhì)性進(jìn)展階段，城市綜合體、交通等大型項(xiàng)目將成為城市建設(shè)重點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)也將隨著城市的快速成長(zhǎng)步入快車道，未來將呈現(xiàn)出?多中心?發(fā)展態(tài)勢(shì)，逐漸向規(guī)范階段過渡。 2021 年又是中國(guó)房地產(chǎn)面臨多重挑戰(zhàn)與調(diào)整的一年，在宏觀環(huán)境研究的背景下，認(rèn)清德州市當(dāng)?shù)氐奶厥馐袌?chǎng)特征，可以更有助于準(zhǔn)確判斷德州市 2021 年的市場(chǎng)發(fā)展變化。 從 2021 年德州房地產(chǎn)的種種表現(xiàn)可以看出來，德州房地產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)家政 策的調(diào)控下，正逐漸向合理、完善、成熟的方向轉(zhuǎn)變，在保障房的補(bǔ)充之下，未來的商品房市場(chǎng)將轉(zhuǎn)變成自發(fā)調(diào)節(jié)、資源合理分配的真正意義上的商品房市場(chǎng)，開發(fā)商應(yīng)該抓住這一時(shí)機(jī)，緊跟國(guó)家保障房建設(shè)的步伐，以合理的價(jià)格消化手中的產(chǎn)品存量，增強(qiáng)品牌力、產(chǎn)品力和營(yíng)銷力，在逆境中積累優(yōu)勢(shì)，才能在未來成熟完善的商品房市場(chǎng)中抓住先機(jī)，站穩(wěn)腳跟。 但是隨著德州市今年來經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，市民的剛性需求仍然強(qiáng)勁，如青年人結(jié)婚購(gòu)房和德州大型企業(yè)的中層管理人員安家置業(yè)，這部分群體需求特征為價(jià)格在 4000 左右，面積為 75— 90 平方米兩房和 125— 135 平方米三房為主，項(xiàng)目整體綜合素質(zhì)較高、性價(jià)比高的多層項(xiàng)目，此類項(xiàng)目多分布在河?xùn)|開發(fā)區(qū)及新城區(qū)內(nèi)，這個(gè)層面的需求占德州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流。 同時(shí)消費(fèi)趨勢(shì)也呈現(xiàn)出兩極分化的明顯跡象，一些城區(qū)中心核心地段，綜合素質(zhì)高，周邊配套齊全，品牌高端的小高層和高層豪宅項(xiàng)目，均價(jià)在 5000 元 /平方米左右，面積 90— 105 的小三房和 125— 135 的三房的項(xiàng)目也出現(xiàn)了熱銷；另外一些鐵西區(qū)的地段多層項(xiàng)目和城北工業(yè)區(qū)（天衢工業(yè)園）內(nèi)，均價(jià)格在 4000元左右，面積 75— 90 的兩房為主的低端項(xiàng)目；此類項(xiàng)目也在下半年取得了不 俗的銷售業(yè)績(jī)。 第四章 土地市場(chǎng) 一、 市場(chǎng)概述 土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)