【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 調(diào)查，我們得到本項(xiàng)目的市場(chǎng)需求分析報(bào)告如下。 （ 1）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析（略） （ 2）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 從上述統(tǒng)計(jì)數(shù) 據(jù)中，我們可以把握到郊區(qū)樓盤(pán)潛在購(gòu)買(mǎi)者的一些特征，作為目標(biāo)市場(chǎng)定位及產(chǎn)品設(shè)計(jì)的參考，如： 1）年輕的購(gòu)房者占的比重大，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中應(yīng)充分研究這一消費(fèi)群體的生活習(xí)慣與需要，如果適當(dāng)增加休閑娛樂(lè)設(shè)施與運(yùn)動(dòng)設(shè)施。 2）購(gòu)房者普遍受教育程度高，對(duì)居住文化有自己獨(dú)到的見(jiàn)解，屬于“行為積極”型消費(fèi)者，為他們?cè)O(shè)計(jì)住宅產(chǎn)品時(shí)，可沿用集團(tuán)過(guò)往項(xiàng)目成功的開(kāi)發(fā)模式，注重射去文化的營(yíng)造，分期分批開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品差異化和精品化，迎合不同品味的需求。 3）郊區(qū)購(gòu)房者中外地到穗發(fā)展的人口比重較大，沒(méi)有老城區(qū)情緒，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中應(yīng)關(guān)注“異鄉(xiāng)人” 的心理需求和家庭結(jié)構(gòu)特征；在針對(duì)這一群體做營(yíng)銷(xiāo)時(shí)應(yīng)盡量少使用方言等。 4）企業(yè)管理人員購(gòu)房比例高，他們收入較高而又相對(duì)穩(wěn)定，能承受中等偏上的樓價(jià)，并且更樂(lè)于采用“供樓”的付款方式。這類(lèi)客戶(hù)往往在市區(qū)有固定的工作地點(diǎn)，對(duì)通勤的便捷性要求較高。往返市區(qū)的屋村巴士等交通設(shè)施必須在項(xiàng)目推出初期就配備。 5）在目前郊區(qū)住宅消費(fèi)市場(chǎng)來(lái)看，仍以自住為主，以投資為目的購(gòu)置住房的比重只有 1％，說(shuō)明消費(fèi)者對(duì)投資物業(yè)升值的期望低。故在進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)以自買(mǎi)家自用為基礎(chǔ)，突出“方便”、“舒適”等使用者關(guān)心的元素。 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究 8 6）用作“休閑 度假”的比例只占 8％，較去年同期的 27％有了較大的回落，差異如此巨大，可能與同時(shí)推出的項(xiàng)目類(lèi)型或調(diào)查選取的樣本特征有關(guān)。但如果貴集團(tuán)擬開(kāi)發(fā)此類(lèi)物業(yè)，建議對(duì)市場(chǎng)需求作進(jìn)一步的研究。 7）從“影響購(gòu)買(mǎi)因素”統(tǒng)計(jì)結(jié)果反映消費(fèi)者對(duì)“樓宇質(zhì)量”、“物業(yè)管理與服務(wù)”及“周邊環(huán)境及景觀(guān)”的最關(guān)注，體現(xiàn)了業(yè)主重視居住質(zhì)量的特點(diǎn)。建議項(xiàng)目的建設(shè)與管理交由知名的大公司進(jìn)行，這樣利于盡早取得購(gòu)房者的認(rèn)同。 8）“對(duì)樓盤(pán)主題的偏好”統(tǒng)計(jì)反映出現(xiàn)在的購(gòu)房者最重視生態(tài)與園林，這一需求恰與項(xiàng)目自然風(fēng)貌很契合。建議在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，盡可能保護(hù) 大洲島上的原生樹(shù)木，保留自然生態(tài)。同時(shí)，購(gòu)房者對(duì)“江景”、“湖景”和“運(yùn)動(dòng)”的喜好度也很高，正可充分利用項(xiàng)目臨近東江的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，開(kāi)發(fā)堤岸，改善景觀(guān)，發(fā)展水上運(yùn)動(dòng)，將“水”的主題與“動(dòng)”的元素有機(jī)結(jié)合，甚至建立游艇俱樂(lè)部，從整體上提高項(xiàng)目品味。 市場(chǎng)供求關(guān)系預(yù)測(cè) 城南板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與西安市基本同步。區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施成熟完善，文化教育氣息和生活氣息濃厚，明德門(mén)片區(qū)已形成西安市最大的居住生活區(qū)，區(qū)內(nèi)無(wú)房地產(chǎn)項(xiàng)目（尖端產(chǎn)品除外）始終處于供求兩旺的狀態(tài)。 受可開(kāi)發(fā)土地資源的局限，區(qū)內(nèi)上規(guī)模新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)現(xiàn)主 要分布于電視塔以西、丈八路以南、西萬(wàn)路以西區(qū)域，其均已被各類(lèi)型開(kāi)發(fā)商在丈八路和繞城高速未建成通車(chē)之前圈定，因此土地成本相對(duì)較低，如開(kāi)發(fā)商對(duì)利潤(rùn)抱平常心態(tài)，保持性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)，預(yù)計(jì)未來(lái) 23 年內(nèi)，項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)仍將保持供求兩旺的良好勢(shì)頭。 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究 9 4 項(xiàng)目 具體區(qū)位條件 和競(jìng)爭(zhēng)分析 項(xiàng)目 具體區(qū)位條件 分析 （ 1）該項(xiàng)目周邊配套設(shè)施有： 1）交通：交通便利，游 14 路、 201 路、 202 路、 225 路、 604 路、 711 路、721 路等交通工具直達(dá)門(mén)口，出行方便快捷。 2）商業(yè)配套：緊鄰易初蓮花、愛(ài)家 超市、世紀(jì)金花等，生活配套完備。 3）金融配套：項(xiàng)目附近有農(nóng)行、華夏銀行、中國(guó)銀行等商業(yè)性銀行。 4）醫(yī)療配套：有高新醫(yī)院、軍工三院、慶安醫(yī)院。 5）教育配套：高新一中、二中、高新一小、二??；西安外事學(xué)院。 （ 2）項(xiàng)目建設(shè)的市政配套條件 據(jù)調(diào)研結(jié)果可知，擬建項(xiàng)目市政建設(shè)條件有四通一平：水、電、電訊、煤氣； 1）供、排水：接市政供、排水。 2）供電：區(qū)內(nèi)供電可向供電局申辦。 3）道路：小區(qū)緊鄰科技路和團(tuán)結(jié)南路。 4）電話(huà)通訊：小區(qū)室外電話(huà)通訊網(wǎng)將在施工圖設(shè)計(jì)后期由市電信局配合設(shè)計(jì)實(shí)施。同時(shí)，小區(qū)的網(wǎng)絡(luò)配套設(shè) 施也會(huì)相對(duì)較完善。 5）煤氣：小區(qū)煤氣管線(xiàn)，將在施工圖設(shè)計(jì)后期由煤氣公司配合設(shè)計(jì)實(shí)施。 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng) 分析 區(qū)域內(nèi)廣園東路一線(xiàn)，隨著各種設(shè)施日益完備，近一、兩年來(lái)已成為繼華南板塊后的又一開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)地區(qū)。較大的樓盤(pán)就有：位于天河區(qū)的匯景新城、華景新城、中?？党?；位于增城新塘鎮(zhèn)的碧桂園鳳凰城、新世界花園、新康花園、紫云山莊。位于增城市內(nèi)的荔城碧桂園等。另?yè)?jù)悉香江集團(tuán)、雅居樂(lè)集團(tuán)和合生創(chuàng)展等大開(kāi)發(fā)商亦在新塘一帶劃取大片土地，積極入市，其中香江集團(tuán)開(kāi)發(fā)的廣園東錦繡香江項(xiàng)目預(yù)計(jì)年底上市，供應(yīng)量在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)將進(jìn)一步 放大。同質(zhì)樓盤(pán)供應(yīng)量大，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)將不可避免。由于新塘與本項(xiàng)目距離近，可以認(rèn)為項(xiàng)目的投建受此影響最大 。 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究 10 5 項(xiàng)目 STP 策劃 市場(chǎng)細(xì)分、目標(biāo)市場(chǎng)選擇及市場(chǎng)定位是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃的核心內(nèi)容。通過(guò)市場(chǎng)細(xì)分、目標(biāo)市場(chǎng)選擇與市場(chǎng)定位，從而真正做到依據(jù)市場(chǎng)需求解決為誰(shuí)建、建什么的問(wèn)題。 項(xiàng)目市場(chǎng)細(xì)分 房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分如下： （ 1）國(guó)家與社會(huì)管理者階層：在城市中的比例為 1%5%；在城鄉(xiāng)的比例大約為 %。 （ 2）經(jīng)理階層：指大中型企業(yè)中非業(yè)主身份的中高層管理人員。目前社會(huì)階層結(jié)構(gòu)中所占的比例約為 %。 （ 3）私營(yíng)企業(yè)主階層：就全國(guó)而言，私營(yíng)企業(yè)階層在社會(huì)階層結(jié)構(gòu)中所占比例約為 %，在私營(yíng)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)，比例可達(dá) 3%， 在私營(yíng)經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的地區(qū)，比例在 %以下。 （ 4）專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員階層 目前，專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員在社會(huì)階層結(jié)構(gòu)中所占比例約為 %。在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的大中城市中，所占比例為 10%20%，而在城鄉(xiāng)合一的縣（市），其比例僅為%3%。 （ 4）辦事人員階層：目前在中國(guó)社會(huì)階層結(jié)構(gòu)中所占比例大約為 %。在城市中，其比例約為 10%15%；而在城鄉(xiāng)合一的縣（市），其比例在 2%~6%之間。 （ 6）個(gè)體工商戶(hù)階層 目前，個(gè)體工商戶(hù)階層在整個(gè)社會(huì)階層結(jié)構(gòu)中所占比例為 %。社會(huì)階層的細(xì)分法 （ 7）商業(yè)服務(wù)員工階層：目前，商業(yè)服務(wù)員工階層在社會(huì)階層結(jié)構(gòu)中所占比例約為 12%。 （ 8）產(chǎn)業(yè)工人階層：目前，整個(gè)產(chǎn)業(yè)工人階層在社會(huì)階層結(jié)構(gòu)中所占比例約為 %。 （ 9）農(nóng)業(yè)勞動(dòng)者階層： 這是目前中國(guó)規(guī)模最大的一個(gè)階層，從 1987 年的 70%以上已減少為 1999 年的 44%左右。 （ 10）城鄉(xiāng)無(wú)業(yè)、失業(yè)、半失業(yè)者階層：目前，這一階層在整個(gè)社會(huì)階層結(jié)構(gòu)中所占比例約為 %。 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究 11 項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)選擇 定位的原則： （ 1）對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域認(rèn)同感比較強(qiáng)，對(duì)高新區(qū)樓盤(pán)接受能力較強(qiáng)的客戶(hù)； （ 2）收入中等或中等偏上的消費(fèi)者，對(duì)精神生活向往比較高的客戶(hù)； （ 3）收入中高等，對(duì)高品質(zhì)產(chǎn)品比較向往的，喜歡相對(duì)較高性?xún)r(jià)的客戶(hù)。 由于本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的是商品住宅，結(jié)合本項(xiàng)目所在地周?chē)闆r及上文的市場(chǎng)分析，將項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)定位如下： （ 1）項(xiàng)目附近的中高收入家庭； （ 2）西安市高新區(qū)附近各高校具有中高收入水平的教師； （ 3）附近一部分有較高收入的醫(yī)生、白領(lǐng)等； （ 4）有意對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行保值、增值的投資商人； （ 5）有意在高新區(qū)進(jìn)行二 次置業(yè)的高收入者。 （ 6） 政府工作人員，這類(lèi)人群追求高的生活品質(zhì)，同時(shí)擁有少量的灰色收入，個(gè)人私生活不喜歡被別人打擾。 （ 7） 外地來(lái)西安經(jīng)商的個(gè)體商戶(hù)。該項(xiàng)目臨近西部電子商城等商業(yè)機(jī)構(gòu)，里面擁有大量外來(lái)的個(gè)體商戶(hù)，這部分人群在經(jīng)濟(jì)實(shí)力允許的情況下，通常都希望擁有一套屬于自己的住宅同時(shí)為子女提供良好的教育環(huán)境 。 項(xiàng)目 市場(chǎng)定位 在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，力求高綠化低密度；綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全；體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格；人車(chē)分流，動(dòng)靜結(jié)合。 在建筑設(shè)計(jì)上 專(zhuān)業(yè)代做奧鵬作業(yè)、畢業(yè)論文★☆寫(xiě)手價(jià)格，免去中間環(huán)節(jié)和費(fèi)用★ ☆通過(guò)后付款， 保障您的權(quán)益★☆需要作業(yè)答案請(qǐng)聯(lián)系 ： 1227258276 ，充分顯示人性化的居家住宅，提高使用率，降低公攤面積，綜合考慮住宅的使用功能和空間組合等因素。 在價(jià)格定位上，以中高檔住宅為基準(zhǔn)，結(jié)合市場(chǎng)和銷(xiāo)售情況，擬定相應(yīng)的價(jià)格策略。 在戶(hù)型面積上，為考慮到消費(fèi)者的接受程度，項(xiàng)目以中等戶(hù)型為主，降低置業(yè)者的購(gòu)買(mǎi)壓力。 項(xiàng)目檔次定位 項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值依據(jù)。核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)最能體現(xiàn)項(xiàng)目的特色，同時(shí)也直接區(qū)別或凌駕于競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品，通過(guò)對(duì) 西安 房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)研究，結(jié)合項(xiàng)目各項(xiàng)綜合某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究 12 優(yōu)勢(shì)，以確定本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。該項(xiàng)目的內(nèi)在優(yōu)勢(shì)是：擁有當(dāng)?shù)鬲?dú)一無(wú)二的山水資源；處于太白樓 漁梁壩旅游一條線(xiàn)上；有較好的歙硯加工經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)基礎(chǔ)。該項(xiàng)目的外在優(yōu)勢(shì)是：當(dāng)?shù)亟?jīng)營(yíng)戶(hù)對(duì)此地塊作為文房四寶或文化一條街的認(rèn)同度高；與政務(wù)新區(qū)、 西安 古城景區(qū)、汽車(chē)站隔岸相望；附近有披云山莊、正在建設(shè)的黃龍國(guó)際友好飯店作配套。 項(xiàng)目主題定位 本項(xiàng)目是新建項(xiàng)目，周邊在建的同類(lèi)型住宅小區(qū)頗多，為了引起人們的關(guān)注，據(jù)此提出項(xiàng)目的形象定位為：西安市高新區(qū)一個(gè) “現(xiàn)代中國(guó)、現(xiàn)代西安” 的特色小區(qū)。 項(xiàng)目功能定位 住宅的物業(yè)類(lèi)型主要是推出小高層和高層，結(jié)合國(guó)家的相關(guān)的條文規(guī)定，適當(dāng)?shù)奶岣吡诵?hù)型（ 90 m2以下）的比例。據(jù)調(diào)查資料顯示，建筑面積在 80130 m2的最受消費(fèi)者的歡迎，戶(hù)型主要為兩室和三室，其中以 80100 的兩室為主力戶(hù)型。其中，在板式小高層中全部是中小戶(hù)型，同時(shí)，在調(diào)研過(guò)程中可以發(fā)現(xiàn)有部分消費(fèi)者還是比較青睞大戶(hù)型的，所以在高層的設(shè)計(jì)中，考慮到了消費(fèi)者的這種消費(fèi)偏好，適當(dāng)?shù)脑O(shè)計(jì)了一些大戶(hù)型的住宅，這就可以滿(mǎn)足不同消費(fèi)者的消費(fèi)愛(ài)好。在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，充分考慮市場(chǎng) 需求，戶(hù)型主要設(shè)計(jì)成面積在 80 m2至 130 m2的兩室二廳和三室二廳的中戶(hù)型。 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 根據(jù)以上對(duì)潛在消費(fèi)者的分析，項(xiàng)目規(guī)劃方案應(yīng)做到： （ 1）小區(qū)的環(huán)境優(yōu)美，綠化水平高，配套設(shè)施完備。項(xiàng)目建成后應(yīng)為該片區(qū)的標(biāo)志性小區(qū)。 （ 2）戶(hù)型分布廣，戶(hù)型合理，可利用率高，套內(nèi)面積應(yīng)從 80~160m，以滿(mǎn)足不同消費(fèi)者的需求。 （ 3）在保證滿(mǎn)足規(guī)劃管理部門(mén)要求的建筑密度、綠化率和容積率的情況下，充分和規(guī)劃部門(mén)接觸，盡量提高土地的利用率。 （ 4）根據(jù)不同的潛在消費(fèi)者，合理建設(shè)各種不同的戶(hù)型數(shù)量。 目 前在項(xiàng)目附近，主要在建的和己經(jīng)建成正在銷(xiāo)售的樓盤(pán)主要包括：夢(mèng)澤園、新秀佳園、康美花園等項(xiàng)目，以下是這些樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)規(guī)模，戶(hù)型基本結(jié)構(gòu)及銷(xiāo)售情況如表所示。 從以上的分析可以看到，由于目前項(xiàng)目所在的區(qū)域房?jī)r(jià)相對(duì)較低，升值空間某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究 13 大，并且隨著西鄉(xiāng)塘區(qū)改造的完成及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，該區(qū)域的商品房開(kāi)發(fā)必將進(jìn)入一輪熱潮。 在該區(qū)域目前銷(xiāo)售較好的項(xiàng)目有以下的特點(diǎn)： ①戶(hù)型分布廣，從小戶(hù)型的 60 m2到大戶(hù)型的 160 m2。 ②小區(qū)規(guī)劃環(huán)境好。 ③配套設(shè)施齊全。 ④項(xiàng)目的升值空間大，租售前景較好。 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究 14 6 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) 項(xiàng)目 規(guī)劃設(shè)計(jì) 主要內(nèi)容包括確定項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行平面布置、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行環(huán)境景觀(guān)設(shè)計(jì)等 。 項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案 本項(xiàng)目工程總建筑面積 66012 m2。沿城市道路布置三棟 30 層塔式高層，臨東北面道路布置 1， 2 號(hào)樓， 1， 2 號(hào)樓群樓相連，臨西北面道路布置 3 號(hào)樓，帶獨(dú)立群樓口 2， 3 號(hào)樓問(wèn)，城市道路交匯處設(shè) 600 m2公共綠地和小區(qū)景觀(guān)梯道入口。背街設(shè)計(jì)為內(nèi)部生態(tài)綠化中庭，布置有綠樹(shù)、水池、休閑小品。建筑布局以點(diǎn)線(xiàn)結(jié)合為主圍合中心綠化，平面上的錯(cuò)動(dòng)與高度的變化形成錯(cuò)落有序變化豐富的建筑空間格局和開(kāi)闊的視線(xiàn)通廊口城市公共 綠地，小區(qū)中心綠化以及保留綠地得到充分的融匯和貫通。 1， 2 號(hào)樓負(fù)一層平街設(shè)小商鋪，一，二層為商業(yè)用房，三層以上為住宅 ； 3號(hào)樓一，二層為商業(yè) 專(zhuān)業(yè)代做奧鵬作業(yè)、畢業(yè)論文★☆寫(xiě)手價(jià)格，免去中間環(huán)節(jié)和費(fèi)用★☆通過(guò)后付款， 保障您的權(quán)益★☆需要作業(yè)答案請(qǐng)聯(lián)系 ： 1227258276 用房，三層以上為住宅 。小區(qū)中庭設(shè)二層地下車(chē)庫(kù)。 住宅小區(qū)步行景觀(guān)入口設(shè)于 2， 3 號(hào)樓問(wèn)，車(chē)行及消防入口設(shè)在用地西南角，地下車(chē)庫(kù)出入口分別設(shè)于東面和西南角，平街為商業(yè)入口，住宅門(mén)廳朝向小區(qū)中庭，小區(qū)獨(dú)立封閉。 住宅均為點(diǎn)式平面， 1， 3 號(hào)樓每 層六戶(hù)， 2 號(hào)樓每層八戶(hù)，戶(hù)型以套內(nèi)建筑面積 5090m2 左右二室一廳為主，輔以少量的一室一廳和三室一廳，本設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)住宅的居住性、安全性、舒適性，解決高層住宅中的房間對(duì)視問(wèn)題及穿堂風(fēng)的形成，各戶(hù)均爭(zhēng)取良好的景觀(guān)視線(xiàn)和采光通風(fēng)。 項(xiàng)目總平面布置 該小區(qū)共有 14 棟樓，包含 11 高層， 3 棟小高層，其中，小高層位于小區(qū)的入口處，高層的層高由南向北依次為 16 層、 16 層、 18 層在小區(qū)的最北邊設(shè)計(jì)了三棟點(diǎn)式高層，其層高為 26 層在三棟點(diǎn)式高層中間又建有兩棟層高為 18 層高層。它們依小區(qū)地形由南向北、由低到高并排堆成依次 排開(kāi)，位置大都為坐北朝南；小區(qū)的中央是一個(gè)公園，為人們的休閑娛樂(lè)提供方便的場(chǎng)所，同時(shí)，在小區(qū)內(nèi)還建有幼兒園，為小區(qū)的適齡兒童的就學(xué)提供方便條件。各棟樓之間均用綠地連接，既美觀(guān)環(huán)境，又增