【文章內(nèi)容簡介】 調(diào)查，我們得到本項(xiàng)目的市場需求分析報告如下。 （ 1）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析（略） （ 2）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 從上述統(tǒng)計數(shù) 據(jù)中，我們可以把握到郊區(qū)樓盤潛在購買者的一些特征，作為目標(biāo)市場定位及產(chǎn)品設(shè)計的參考，如： 1）年輕的購房者占的比重大，項(xiàng)目開發(fā)中應(yīng)充分研究這一消費(fèi)群體的生活習(xí)慣與需要，如果適當(dāng)增加休閑娛樂設(shè)施與運(yùn)動設(shè)施。 2）購房者普遍受教育程度高，對居住文化有自己獨(dú)到的見解，屬于“行為積極”型消費(fèi)者，為他們設(shè)計住宅產(chǎn)品時，可沿用集團(tuán)過往項(xiàng)目成功的開發(fā)模式，注重射去文化的營造，分期分批開發(fā)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品差異化和精品化，迎合不同品味的需求。 3）郊區(qū)購房者中外地到穗發(fā)展的人口比重較大，沒有老城區(qū)情緒，在產(chǎn)品設(shè)計中應(yīng)關(guān)注“異鄉(xiāng)人” 的心理需求和家庭結(jié)構(gòu)特征；在針對這一群體做營銷時應(yīng)盡量少使用方言等。 4）企業(yè)管理人員購房比例高，他們收入較高而又相對穩(wěn)定，能承受中等偏上的樓價，并且更樂于采用“供樓”的付款方式。這類客戶往往在市區(qū)有固定的工作地點(diǎn)，對通勤的便捷性要求較高。往返市區(qū)的屋村巴士等交通設(shè)施必須在項(xiàng)目推出初期就配備。 5）在目前郊區(qū)住宅消費(fèi)市場來看，仍以自住為主，以投資為目的購置住房的比重只有 1％，說明消費(fèi)者對投資物業(yè)升值的期望低。故在進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計時，應(yīng)以自買家自用為基礎(chǔ)，突出“方便”、“舒適”等使用者關(guān)心的元素。 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究 8 6）用作“休閑 度假”的比例只占 8％，較去年同期的 27％有了較大的回落，差異如此巨大，可能與同時推出的項(xiàng)目類型或調(diào)查選取的樣本特征有關(guān)。但如果貴集團(tuán)擬開發(fā)此類物業(yè)，建議對市場需求作進(jìn)一步的研究。 7）從“影響購買因素”統(tǒng)計結(jié)果反映消費(fèi)者對“樓宇質(zhì)量”、“物業(yè)管理與服務(wù)”及“周邊環(huán)境及景觀”的最關(guān)注，體現(xiàn)了業(yè)主重視居住質(zhì)量的特點(diǎn)。建議項(xiàng)目的建設(shè)與管理交由知名的大公司進(jìn)行，這樣利于盡早取得購房者的認(rèn)同。 8）“對樓盤主題的偏好”統(tǒng)計反映出現(xiàn)在的購房者最重視生態(tài)與園林，這一需求恰與項(xiàng)目自然風(fēng)貌很契合。建議在項(xiàng)目開發(fā)中，盡可能保護(hù) 大洲島上的原生樹木，保留自然生態(tài)。同時，購房者對“江景”、“湖景”和“運(yùn)動”的喜好度也很高，正可充分利用項(xiàng)目臨近東江的獨(dú)特優(yōu)勢，開發(fā)堤岸，改善景觀，發(fā)展水上運(yùn)動，將“水”的主題與“動”的元素有機(jī)結(jié)合，甚至建立游艇俱樂部，從整體上提高項(xiàng)目品味。 市場供求關(guān)系預(yù)測 城南板塊房地產(chǎn)市場的發(fā)展與西安市基本同步。區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施成熟完善，文化教育氣息和生活氣息濃厚，明德門片區(qū)已形成西安市最大的居住生活區(qū)，區(qū)內(nèi)無房地產(chǎn)項(xiàng)目（尖端產(chǎn)品除外）始終處于供求兩旺的狀態(tài)。 受可開發(fā)土地資源的局限，區(qū)內(nèi)上規(guī)模新項(xiàng)目的開發(fā)現(xiàn)主 要分布于電視塔以西、丈八路以南、西萬路以西區(qū)域，其均已被各類型開發(fā)商在丈八路和繞城高速未建成通車之前圈定，因此土地成本相對較低，如開發(fā)商對利潤抱平常心態(tài)，保持性價比優(yōu)勢，預(yù)計未來 23 年內(nèi)，項(xiàng)目所在區(qū)域市場仍將保持供求兩旺的良好勢頭。 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究 9 4 項(xiàng)目 具體區(qū)位條件 和競爭分析 項(xiàng)目 具體區(qū)位條件 分析 （ 1）該項(xiàng)目周邊配套設(shè)施有： 1）交通：交通便利，游 14 路、 201 路、 202 路、 225 路、 604 路、 711 路、721 路等交通工具直達(dá)門口，出行方便快捷。 2）商業(yè)配套：緊鄰易初蓮花、愛家 超市、世紀(jì)金花等，生活配套完備。 3）金融配套：項(xiàng)目附近有農(nóng)行、華夏銀行、中國銀行等商業(yè)性銀行。 4）醫(yī)療配套：有高新醫(yī)院、軍工三院、慶安醫(yī)院。 5）教育配套：高新一中、二中、高新一小、二??；西安外事學(xué)院。 （ 2）項(xiàng)目建設(shè)的市政配套條件 據(jù)調(diào)研結(jié)果可知，擬建項(xiàng)目市政建設(shè)條件有四通一平：水、電、電訊、煤氣； 1）供、排水：接市政供、排水。 2）供電：區(qū)內(nèi)供電可向供電局申辦。 3）道路：小區(qū)緊鄰科技路和團(tuán)結(jié)南路。 4）電話通訊：小區(qū)室外電話通訊網(wǎng)將在施工圖設(shè)計后期由市電信局配合設(shè)計實(shí)施。同時，小區(qū)的網(wǎng)絡(luò)配套設(shè) 施也會相對較完善。 5）煤氣：小區(qū)煤氣管線，將在施工圖設(shè)計后期由煤氣公司配合設(shè)計實(shí)施。 項(xiàng)目競爭 分析 區(qū)域內(nèi)廣園東路一線，隨著各種設(shè)施日益完備，近一、兩年來已成為繼華南板塊后的又一開發(fā)熱點(diǎn)地區(qū)。較大的樓盤就有：位于天河區(qū)的匯景新城、華景新城、中?？党?；位于增城新塘鎮(zhèn)的碧桂園鳳凰城、新世界花園、新康花園、紫云山莊。位于增城市內(nèi)的荔城碧桂園等。另據(jù)悉香江集團(tuán)、雅居樂集團(tuán)和合生創(chuàng)展等大開發(fā)商亦在新塘一帶劃取大片土地，積極入市，其中香江集團(tuán)開發(fā)的廣園東錦繡香江項(xiàng)目預(yù)計年底上市，供應(yīng)量在可預(yù)見的未來將進(jìn)一步 放大。同質(zhì)樓盤供應(yīng)量大，價格競爭將不可避免。由于新塘與本項(xiàng)目距離近，可以認(rèn)為項(xiàng)目的投建受此影響最大 。 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究 10 5 項(xiàng)目 STP 策劃 市場細(xì)分、目標(biāo)市場選擇及市場定位是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃的核心內(nèi)容。通過市場細(xì)分、目標(biāo)市場選擇與市場定位，從而真正做到依據(jù)市場需求解決為誰建、建什么的問題。 項(xiàng)目市場細(xì)分 房地產(chǎn)市場細(xì)分如下： （ 1）國家與社會管理者階層：在城市中的比例為 1%5%；在城鄉(xiāng)的比例大約為 %。 （ 2）經(jīng)理階層：指大中型企業(yè)中非業(yè)主身份的中高層管理人員。目前社會階層結(jié)構(gòu)中所占的比例約為 %。 （ 3）私營企業(yè)主階層：就全國而言，私營企業(yè)階層在社會階層結(jié)構(gòu)中所占比例約為 %，在私營經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)，比例可達(dá) 3%， 在私營經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的地區(qū)，比例在 %以下。 （ 4）專業(yè)技術(shù)人員階層 目前，專業(yè)技術(shù)人員在社會階層結(jié)構(gòu)中所占比例約為 %。在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的大中城市中，所占比例為 10%20%，而在城鄉(xiāng)合一的縣（市），其比例僅為%3%。 （ 4）辦事人員階層：目前在中國社會階層結(jié)構(gòu)中所占比例大約為 %。在城市中，其比例約為 10%15%；而在城鄉(xiāng)合一的縣（市），其比例在 2%~6%之間。 （ 6）個體工商戶階層 目前，個體工商戶階層在整個社會階層結(jié)構(gòu)中所占比例為 %。社會階層的細(xì)分法 （ 7）商業(yè)服務(wù)員工階層：目前，商業(yè)服務(wù)員工階層在社會階層結(jié)構(gòu)中所占比例約為 12%。 （ 8）產(chǎn)業(yè)工人階層：目前，整個產(chǎn)業(yè)工人階層在社會階層結(jié)構(gòu)中所占比例約為 %。 （ 9）農(nóng)業(yè)勞動者階層： 這是目前中國規(guī)模最大的一個階層，從 1987 年的 70%以上已減少為 1999 年的 44%左右。 （ 10）城鄉(xiāng)無業(yè)、失業(yè)、半失業(yè)者階層：目前，這一階層在整個社會階層結(jié)構(gòu)中所占比例約為 %。 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究 11 項(xiàng)目目標(biāo)市場選擇 定位的原則： （ 1）對項(xiàng)目所在區(qū)域認(rèn)同感比較強(qiáng)，對高新區(qū)樓盤接受能力較強(qiáng)的客戶； （ 2）收入中等或中等偏上的消費(fèi)者，對精神生活向往比較高的客戶； （ 3）收入中高等，對高品質(zhì)產(chǎn)品比較向往的，喜歡相對較高性價的客戶。 由于本項(xiàng)目開發(fā)的是商品住宅，結(jié)合本項(xiàng)目所在地周圍情況及上文的市場分析，將項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定位如下： （ 1）項(xiàng)目附近的中高收入家庭； （ 2）西安市高新區(qū)附近各高校具有中高收入水平的教師； （ 3）附近一部分有較高收入的醫(yī)生、白領(lǐng)等； （ 4）有意對房地產(chǎn)進(jìn)行保值、增值的投資商人； （ 5）有意在高新區(qū)進(jìn)行二 次置業(yè)的高收入者。 （ 6） 政府工作人員，這類人群追求高的生活品質(zhì)，同時擁有少量的灰色收入，個人私生活不喜歡被別人打擾。 （ 7） 外地來西安經(jīng)商的個體商戶。該項(xiàng)目臨近西部電子商城等商業(yè)機(jī)構(gòu)，里面擁有大量外來的個體商戶，這部分人群在經(jīng)濟(jì)實(shí)力允許的情況下，通常都希望擁有一套屬于自己的住宅同時為子女提供良好的教育環(huán)境 。 項(xiàng)目 市場定位 在規(guī)劃設(shè)計上，力求高綠化低密度；綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全；體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格；人車分流，動靜結(jié)合。 在建筑設(shè)計上 專業(yè)代做奧鵬作業(yè)、畢業(yè)論文★☆寫手價格，免去中間環(huán)節(jié)和費(fèi)用★ ☆通過后付款， 保障您的權(quán)益★☆需要作業(yè)答案請聯(lián)系 ： 1227258276 ，充分顯示人性化的居家住宅，提高使用率，降低公攤面積，綜合考慮住宅的使用功能和空間組合等因素。 在價格定位上，以中高檔住宅為基準(zhǔn)，結(jié)合市場和銷售情況，擬定相應(yīng)的價格策略。 在戶型面積上，為考慮到消費(fèi)者的接受程度，項(xiàng)目以中等戶型為主，降低置業(yè)者的購買壓力。 項(xiàng)目檔次定位 項(xiàng)目的核心競爭價值依據(jù)。核心競爭優(yōu)勢最能體現(xiàn)項(xiàng)目的特色，同時也直接區(qū)別或凌駕于競爭產(chǎn)品，通過對 西安 房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場研究，結(jié)合項(xiàng)目各項(xiàng)綜合某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究 12 優(yōu)勢，以確定本項(xiàng)目的核心競爭優(yōu)勢。該項(xiàng)目的內(nèi)在優(yōu)勢是：擁有當(dāng)?shù)鬲?dú)一無二的山水資源；處于太白樓 漁梁壩旅游一條線上；有較好的歙硯加工經(jīng)營市場基礎(chǔ)。該項(xiàng)目的外在優(yōu)勢是：當(dāng)?shù)亟?jīng)營戶對此地塊作為文房四寶或文化一條街的認(rèn)同度高；與政務(wù)新區(qū)、 西安 古城景區(qū)、汽車站隔岸相望；附近有披云山莊、正在建設(shè)的黃龍國際友好飯店作配套。 項(xiàng)目主題定位 本項(xiàng)目是新建項(xiàng)目，周邊在建的同類型住宅小區(qū)頗多，為了引起人們的關(guān)注，據(jù)此提出項(xiàng)目的形象定位為：西安市高新區(qū)一個 “現(xiàn)代中國、現(xiàn)代西安” 的特色小區(qū)。 項(xiàng)目功能定位 住宅的物業(yè)類型主要是推出小高層和高層，結(jié)合國家的相關(guān)的條文規(guī)定，適當(dāng)?shù)奶岣吡诵粜停?90 m2以下）的比例。據(jù)調(diào)查資料顯示，建筑面積在 80130 m2的最受消費(fèi)者的歡迎，戶型主要為兩室和三室，其中以 80100 的兩室為主力戶型。其中，在板式小高層中全部是中小戶型，同時，在調(diào)研過程中可以發(fā)現(xiàn)有部分消費(fèi)者還是比較青睞大戶型的，所以在高層的設(shè)計中，考慮到了消費(fèi)者的這種消費(fèi)偏好，適當(dāng)?shù)脑O(shè)計了一些大戶型的住宅，這就可以滿足不同消費(fèi)者的消費(fèi)愛好。在規(guī)劃設(shè)計時，充分考慮市場 需求，戶型主要設(shè)計成面積在 80 m2至 130 m2的兩室二廳和三室二廳的中戶型。 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 根據(jù)以上對潛在消費(fèi)者的分析，項(xiàng)目規(guī)劃方案應(yīng)做到： （ 1）小區(qū)的環(huán)境優(yōu)美，綠化水平高，配套設(shè)施完備。項(xiàng)目建成后應(yīng)為該片區(qū)的標(biāo)志性小區(qū)。 （ 2）戶型分布廣，戶型合理，可利用率高，套內(nèi)面積應(yīng)從 80~160m，以滿足不同消費(fèi)者的需求。 （ 3）在保證滿足規(guī)劃管理部門要求的建筑密度、綠化率和容積率的情況下，充分和規(guī)劃部門接觸，盡量提高土地的利用率。 （ 4）根據(jù)不同的潛在消費(fèi)者，合理建設(shè)各種不同的戶型數(shù)量。 目 前在項(xiàng)目附近，主要在建的和己經(jīng)建成正在銷售的樓盤主要包括：夢澤園、新秀佳園、康美花園等項(xiàng)目，以下是這些樓盤的開發(fā)規(guī)模，戶型基本結(jié)構(gòu)及銷售情況如表所示。 從以上的分析可以看到，由于目前項(xiàng)目所在的區(qū)域房價相對較低，升值空間某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究 13 大，并且隨著西鄉(xiāng)塘區(qū)改造的完成及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，該區(qū)域的商品房開發(fā)必將進(jìn)入一輪熱潮。 在該區(qū)域目前銷售較好的項(xiàng)目有以下的特點(diǎn)： ①戶型分布廣，從小戶型的 60 m2到大戶型的 160 m2。 ②小區(qū)規(guī)劃環(huán)境好。 ③配套設(shè)施齊全。 ④項(xiàng)目的升值空間大，租售前景較好。 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究 14 6 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計 項(xiàng)目 規(guī)劃設(shè)計 主要內(nèi)容包括確定項(xiàng)目設(shè)計方案、對項(xiàng)目進(jìn)行平面布置、對項(xiàng)目進(jìn)行環(huán)境景觀設(shè)計等 。 項(xiàng)目設(shè)計方案 本項(xiàng)目工程總建筑面積 66012 m2。沿城市道路布置三棟 30 層塔式高層，臨東北面道路布置 1， 2 號樓， 1， 2 號樓群樓相連，臨西北面道路布置 3 號樓，帶獨(dú)立群樓口 2， 3 號樓問，城市道路交匯處設(shè) 600 m2公共綠地和小區(qū)景觀梯道入口。背街設(shè)計為內(nèi)部生態(tài)綠化中庭，布置有綠樹、水池、休閑小品。建筑布局以點(diǎn)線結(jié)合為主圍合中心綠化，平面上的錯動與高度的變化形成錯落有序變化豐富的建筑空間格局和開闊的視線通廊口城市公共 綠地，小區(qū)中心綠化以及保留綠地得到充分的融匯和貫通。 1， 2 號樓負(fù)一層平街設(shè)小商鋪，一，二層為商業(yè)用房，三層以上為住宅 ； 3號樓一，二層為商業(yè) 專業(yè)代做奧鵬作業(yè)、畢業(yè)論文★☆寫手價格，免去中間環(huán)節(jié)和費(fèi)用★☆通過后付款， 保障您的權(quán)益★☆需要作業(yè)答案請聯(lián)系 ： 1227258276 用房，三層以上為住宅 。小區(qū)中庭設(shè)二層地下車庫。 住宅小區(qū)步行景觀入口設(shè)于 2， 3 號樓問，車行及消防入口設(shè)在用地西南角，地下車庫出入口分別設(shè)于東面和西南角，平街為商業(yè)入口，住宅門廳朝向小區(qū)中庭，小區(qū)獨(dú)立封閉。 住宅均為點(diǎn)式平面， 1， 3 號樓每 層六戶， 2 號樓每層八戶，戶型以套內(nèi)建筑面積 5090m2 左右二室一廳為主，輔以少量的一室一廳和三室一廳，本設(shè)計強(qiáng)調(diào)住宅的居住性、安全性、舒適性，解決高層住宅中的房間對視問題及穿堂風(fēng)的形成，各戶均爭取良好的景觀視線和采光通風(fēng)。 項(xiàng)目總平面布置 該小區(qū)共有 14 棟樓，包含 11 高層， 3 棟小高層，其中，小高層位于小區(qū)的入口處，高層的層高由南向北依次為 16 層、 16 層、 18 層在小區(qū)的最北邊設(shè)計了三棟點(diǎn)式高層，其層高為 26 層在三棟點(diǎn)式高層中間又建有兩棟層高為 18 層高層。它們依小區(qū)地形由南向北、由低到高并排堆成依次 排開，位置大都為坐北朝南；小區(qū)的中央是一個公園，為人們的休閑娛樂提供方便的場所，同時，在小區(qū)內(nèi)還建有幼兒園，為小區(qū)的適齡兒童的就學(xué)提供方便條件。各棟樓之間均用綠地連接，既美觀環(huán)境，又增