【文章內容簡介】 2月0%10%20%30%40%50%60%70%80%投資額（億元） 增長率 數據來源：南寧市 統計局 2021 年至 2021 年，南寧市的房地產投資總量一直呈上升趨勢。2021 年前穩(wěn)步增長，自 04 年開始呈跳躍式發(fā)展。特別是 到 05 年，房地產投資突飛猛進，總量超過 100 億元。 2021 年，南寧市房地產開發(fā)累計投資 億元，同比增長 %，開發(fā)供應量充足 。我們從南寧市 房地產投資 增長率的軌跡可以看出，在 2021 年，投資增長率已經攀到了一個頂峰。至 2021 年開始，南寧的 房地產投資增長速度 每年都是以高于 GDP 增長速度的 2 倍 以上遞增，投資增長速度已超出 正常范圍，局部過熱的現象已潛伏于供求性結構矛盾中。而從 2021 年開始， 增長速度 基本回落到 GDP 增長速度的 2 倍 左右，是 2021 年開始五年來的谷底，已回歸正常范圍。 2021 年 12 月，南寧市房地產業(yè)完成投資 億元，增長%。商品房施工面積 萬㎡，同比增長 %，其中，住宅施工面積 萬㎡，同比增長 %，業(yè)績不俗。按照房地產 發(fā)展的周期規(guī)律判斷， 2021 南寧房地產投資增長率將再次堅挺上揚，新一輪的投資周期在 2021 年拉開序幕。 （ 2） 南寧市土地供應及發(fā)展趨勢分析 南 寧市 20212021 年土地市場供應情況 050010001500202125003000350040002021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年20212021年 土地供應情況單位:畝 數據來源：南寧市國土資源局 從 上圖 數據統計中可以看到，近幾年 的土地供應隨著南寧市的發(fā)展，一直處于一個加速增長的態(tài)勢。 2021 年由于嘉和城 畝的地塊出讓，致使該年土地出讓面積遠高于其他年份。 2021 年 國家宏觀調控、匯率上調、七部委政策力度、銀行加息等一系列政策出臺 使得土地交易市場活躍度降低。 而 2021 年土地交易市場出現了一個井噴，土地供應面積急劇放量。 2021 年，南寧市總計出讓土地 43 宗，其中成交地塊 42 宗，未成交 1 宗。 在 成交地塊中純住宅用地 4 宗，供應面積 畝；住宅、商業(yè)用地 22 宗，供應面積 畝；住宅、商業(yè)、辦公用地 14 宗，供應面積 畝；住宅、辦公、商業(yè)、倉儲用地 和 商 業(yè)、辦公用地供應 各 1 宗，供應面積分別為 畝、 畝 。合計供應土地面積 畝， 可以預計，按照 06 年這樣龐大的土地放量，在今后的兩年內，南寧的房地產市場將進入一個高速發(fā)展的新時期。 南寧市歷年土地價格走勢 2021 2021 2021 2021 2021 總成交金額 （萬元） 25702 47569 197826 137634 412422 平均價格（元 /平米） 1652 709 2396 2086 0200400600800100012001400各區(qū)域土地平均樓面地價單位: 元/ ㎡2021年 2021年 2021年2021年 02021年 0 02021年 0青秀區(qū) 江南區(qū) 西鄉(xiāng)塘區(qū) 興寧區(qū) 良慶區(qū) 數據來源：南寧市國土資源局 注：其中青秀區(qū)剔除了東盟商務區(qū)內東盟各國聯絡部（辦事處）基地園區(qū)用地。因政府對這些用地開發(fā)有特別要求，成交價為 25 萬元 /畝，具有特殊性。 南寧市土地平均成交價格歷年來保持一個穩(wěn)定增長的態(tài)勢， 2021年由于九曲灣嘉和城地塊的出讓將當年價格大幅下拉， 2021年，土地市場大幅放 量，成交總金額也達到歷史最高值。在各城區(qū)出讓的樓面地價方面， 2021 年的土地市場 價格與前兩年相比， 除了青秀區(qū)是略有上漲外， 江南、西鄉(xiāng)塘的價格都有小幅下滑 。 究其原因，青秀區(qū)是近年來發(fā)展的熱點區(qū)域， 區(qū)域地位已經得到了廣泛的認同，特別是位于鳳嶺板塊的東盟商務區(qū)，已成為眾多開發(fā)商追求的“香餑餑”，土地價格也是節(jié)節(jié)攀升，拉動區(qū)域價格上漲 。 而江南區(qū)、西鄉(xiāng)塘區(qū) 06 年以來出讓的大面積的單個地塊較多，且逐漸往區(qū)域外圍轉移，將整體價格小幅下拉。 南寧市土地供應及發(fā)展趨勢分析 城市快速環(huán)道外圍地塊面積 畝 其中東盟商務區(qū)出讓 畝 城區(qū)中心出讓 畝 2021 年南寧市出讓土地位置標識圖 土地供應大幅 放量，地價攀升 近年來，隨著南寧市 城鎮(zhèn)化進程的加快，土地供應也逐年激增，特別是 2021 年，土地供應出現大幅放量，雖然國家宏觀調控政策頻頻出臺，但面對日益升溫的房地產市場，開發(fā)商投資熱情也分外高漲，成交地價屢創(chuàng)新高。 土地 供應逐漸往外圍區(qū)域擴充，城市發(fā)展改變郊區(qū)價值 從近年南寧市出讓的地塊范圍來看， 城市中心的地塊已日益稀缺，逐漸往外圍擴張趨勢明顯。在 2021 年出讓的 3000 多畝地塊中，位于城市快速環(huán)道外圍的地塊面積達 2021 多畝，包括東盟、相思湖、安吉等板塊，特別是東盟商務區(qū)， 06 年整體供應 面積達 1158 畝，占06 年全年供應土地面積的三分之一。城市的快速發(fā)展，給郊區(qū)也帶來了新的發(fā)展機遇，區(qū)域價值也在不斷的提升。 住宅用地依然是熱點，土地供應結構 均衡 南寧市近年供應地塊的用地性質上一直以城鎮(zhèn)混合住宅性質用地占首位，出讓面積大，范圍廣，土地供應結構均衡。從 20212021年南寧市住房建設規(guī)劃中可以看到，在 規(guī)劃期內，中心城區(qū) （六城區(qū)）將 新增住房用地供應總量為 公頃 ， 可見，未來住房用地供應仍將是主流。 土地市場大鱷角逐，外地實力企業(yè)成主角 隨著宏觀調控的深入，開發(fā)商在土地市場上正面臨著優(yōu)勝劣汰的激烈競爭，一些本地實力有限的中小型企業(yè)通過一級市場拿地的可能性逐步縮小，而大型開發(fā)商壟斷競爭的局 面正在形成，特別是外 地的實力企業(yè)競相進軍南寧，使得南寧市土地價格水漲船高。 2021 年土地市場預測 在經歷了 05 年房地產開發(fā)的熱潮后，南寧市土地價值得到區(qū)內外開發(fā)商的廣泛認可。土地成交量在 2021 年呈現井噴狀態(tài)，在土地出讓市場，土地價格水漲船高亦擋不住群雄逐鹿。另外僅在 2021 年前三月，土地成交面積即達 1873 畝，占去年五成以上，熱度有增無減。 由于南寧土地市場還是處于一個不太健全的機制環(huán)境中，根據我們的監(jiān)測，政府前期修路擴建以“賣地”作為補償，因此在市場上囤積著相當一部分的隱性土地源。比如 2021 年藥用植物園通過內部運作給航洋國際的 8000 畝等，遠遠大于目前官方提供的土地供應面積?？梢灶A計，按照 06 年、 07 年這樣龐大的土地放量，為房地產市場的供應充足定下了基調。在今后的兩年內，南寧的房地產市場將進入一個高速發(fā)展的新時期， 住宅用地的供應依然是熱點。 隨著南寧市區(qū)內土地的日益稀缺，地價也水漲船高，許多開發(fā)商開始把眼光投向郊區(qū)，政府在土地供應上也著重于推廣主城區(qū)外圍地塊，并加大力度對邊遠城區(qū)的交通配套的建設，在近期拍賣的相思湖的幾個商住性質地塊中，均以高于起拍價 35%以上的價格成交，位于快環(huán)邊的魯班 路地塊更是炙手可熱。在 2021 年所有成交的地塊中，近 50%的地塊被外來開發(fā)商納入囊中，可以預見未來郊區(qū)化發(fā)展將形成熱點， 外來資金的介入將引發(fā)新的競爭 。 2021 年土地放量預計突破 4000 畝。 （ 3） 南寧市商品房供求分析 20212021年南 寧商品房供求關系（單位：萬㎡）0100200300400500600預售面積 備案面積 2021年 2021年 2021年 2021年 數據來源：南寧 房產局 分析： 南寧商品房供求關系一直比較平衡， 0405 年基本上都呈現供略小于求的態(tài)勢 ， 2021 年 全年 ， 南寧市商品房供求面積均大幅增長，批準預售面積達到 550 萬平米，銷售面積約為 萬平米，整體呈現出供略大于求的 局面。隨著南寧市各大產業(yè)的發(fā)展，對外來人口吸納力的不斷增強，由此而產生的住房需求也將逐步增加，預計2021 年，南寧市的商品房將還會呈現供需兩旺的態(tài)勢，但整體增幅放放緩。 （ 4） 南寧市商品房價格分析 南寧市歷年商品房成交均價（元／平方米）22282299225227682957 29773 1 9 5 . 805001000150020212500300035002021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2 0 0 7 年1 月 5 .0 0 %0 .0 0 %5 .0 0 %1 0 .0 0 %1 5 .0 0 %2 0 .0 0 %2 5 .0 0 %價格 增幅 數據來源：南寧 房產局 分析： 南寧市商品房價格自 2021 年以來一直呈現上揚的態(tài) 勢， 但是0 06 年 國家宏觀調控力度增大，供應的 保障類住宅 不斷 融入市場， 致使商品房價格的 增幅逐年降低。 2021 年 1 月， 商品房均價出現反 彈，首次 超過 3000 元關口， 預示著 消費者對房 地產發(fā)展的預期依然看好， 2021 年，南寧市的商品房的均價仍將保持在平穩(wěn)的軌道運行。 房地產政策 分析 近年房地產政策 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021年第一季度 土地 政策 《關于清理各類園區(qū)用地加強土地供應調控的緊急通知》 《關于繼續(xù)開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》 部、監(jiān)察部 71 號令（ 大限） 《關于開展全國城鎮(zhèn)建設存量用地情況專項調查工作的緊急通知》 1.《 國務院關于加強土地調控有關問題的通知》 2.《關于開展 2021 年度土地變更調查工作的通知》 3. 提高了土地有償使用費標準 —— 金融 政策 《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》，提高行業(yè)經營門檻，抑制消費需求 10 年來首次加息 地產開發(fā)項目資本金比例 調存貸款基準利率 《商業(yè)銀行房地產貸款風險管理指引》 房貸款利率 整首付比例 準利率 款準備金率 利率上調 上調 財稅 政策 —— —— 調整房地產購買、轉讓稅 1.《國家稅務總局關于房地產開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》 地產轉讓稅收 《關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理通知》 行政 法規(guī) 1.《國務院關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》 2.《物業(yè)管理條例》 1.《經濟適用住房管理辦法》以及《關于已購經濟適用住房上市出售有關問題的通知》 七部委《關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》 國六條，國十五條 —— 調控 控制投資過快增長，要求 控制投 資過快增長，控制信貸風險 抑制投機，穩(wěn)定房 調整結構，抑制投機，穩(wěn)定 將以落實細化嚴 目的 房地產行業(yè)可持續(xù) 發(fā)展 價 房價 格執(zhí)行之前政策 近年房地產宏觀調控特點 ，調控范圍不斷擴大 從參與宏觀調控的國家行政部門的數量不斷增加可以看出， 全國對房地產行業(yè)的宏觀調控從原先單一只是從土地以及銀根上對房地 產行業(yè)進行調控，過渡至多部門運用多種綜合手段對房地產行業(yè)進行全范圍的調控，且調控范圍在不斷的擴大。 國家宏觀調控政策 不斷出臺 ， 且調控的力度不