【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 2月0%10%20%30%40%50%60%70%80%投資額（億元） 增長(zhǎng)率 數(shù)據(jù)來(lái)源：南寧市 統(tǒng)計(jì)局 2021 年至 2021 年，南寧市的房地產(chǎn)投資總量一直呈上升趨勢(shì)。2021 年前穩(wěn)步增長(zhǎng)，自 04 年開(kāi)始呈跳躍式發(fā)展。特別是 到 05 年，房地產(chǎn)投資突飛猛進(jìn)，總量超過(guò) 100 億元。 2021 年，南寧市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)投資 億元，同比增長(zhǎng) %，開(kāi)發(fā)供應(yīng)量充足 。我們從南寧市 房地產(chǎn)投資 增長(zhǎng)率的軌跡可以看出，在 2021 年，投資增長(zhǎng)率已經(jīng)攀到了一個(gè)頂峰。至 2021 年開(kāi)始，南寧的 房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度 每年都是以高于 GDP 增長(zhǎng)速度的 2 倍 以上遞增，投資增長(zhǎng)速度已超出 正常范圍，局部過(guò)熱的現(xiàn)象已潛伏于供求性結(jié)構(gòu)矛盾中。而從 2021 年開(kāi)始， 增長(zhǎng)速度 基本回落到 GDP 增長(zhǎng)速度的 2 倍 左右，是 2021 年開(kāi)始五年來(lái)的谷底，已回歸正常范圍。 2021 年 12 月，南寧市房地產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，增長(zhǎng)%。商品房施工面積 萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng) %，其中，住宅施工面積 萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng) %，業(yè)績(jī)不俗。按照房地產(chǎn) 發(fā)展的周期規(guī)律判斷， 2021 南寧房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率將再次堅(jiān)挺上揚(yáng)，新一輪的投資周期在 2021 年拉開(kāi)序幕。 （ 2） 南寧市土地供應(yīng)及發(fā)展趨勢(shì)分析 南 寧市 20212021 年土地市場(chǎng)供應(yīng)情況 050010001500202125003000350040002021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年20212021年 土地供應(yīng)情況單位:畝 數(shù)據(jù)來(lái)源：南寧市國(guó)土資源局 從 上圖 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)中可以看到，近幾年 的土地供應(yīng)隨著南寧市的發(fā)展，一直處于一個(gè)加速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。 2021 年由于嘉和城 畝的地塊出讓，致使該年土地出讓面積遠(yuǎn)高于其他年份。 2021 年 國(guó)家宏觀調(diào)控、匯率上調(diào)、七部委政策力度、銀行加息等一系列政策出臺(tái) 使得土地交易市場(chǎng)活躍度降低。 而 2021 年土地交易市場(chǎng)出現(xiàn)了一個(gè)井噴，土地供應(yīng)面積急劇放量。 2021 年，南寧市總計(jì)出讓土地 43 宗，其中成交地塊 42 宗，未成交 1 宗。 在 成交地塊中純住宅用地 4 宗，供應(yīng)面積 畝；住宅、商業(yè)用地 22 宗，供應(yīng)面積 畝；住宅、商業(yè)、辦公用地 14 宗，供應(yīng)面積 畝；住宅、辦公、商業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)用地 和 商 業(yè)、辦公用地供應(yīng) 各 1 宗，供應(yīng)面積分別為 畝、 畝 。合計(jì)供應(yīng)土地面積 畝， 可以預(yù)計(jì)，按照 06 年這樣龐大的土地放量，在今后的兩年內(nèi)，南寧的房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入一個(gè)高速發(fā)展的新時(shí)期。 南寧市歷年土地價(jià)格走勢(shì) 2021 2021 2021 2021 2021 總成交金額 （萬(wàn)元） 25702 47569 197826 137634 412422 平均價(jià)格（元 /平米） 1652 709 2396 2086 0200400600800100012001400各區(qū)域土地平均樓面地價(jià)單位: 元/ ㎡2021年 2021年 2021年2021年 02021年 0 02021年 0青秀區(qū) 江南區(qū) 西鄉(xiāng)塘區(qū) 興寧區(qū) 良慶區(qū) 數(shù)據(jù)來(lái)源：南寧市國(guó)土資源局 注：其中青秀區(qū)剔除了東盟商務(wù)區(qū)內(nèi)東盟各國(guó)聯(lián)絡(luò)部（辦事處）基地園區(qū)用地。因政府對(duì)這些用地開(kāi)發(fā)有特別要求，成交價(jià)為 25 萬(wàn)元 /畝，具有特殊性。 南寧市土地平均成交價(jià)格歷年來(lái)保持一個(gè)穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)， 2021年由于九曲灣嘉和城地塊的出讓將當(dāng)年價(jià)格大幅下拉， 2021年，土地市場(chǎng)大幅放 量，成交總金額也達(dá)到歷史最高值。在各城區(qū)出讓的樓面地價(jià)方面， 2021 年的土地市場(chǎng) 價(jià)格與前兩年相比， 除了青秀區(qū)是略有上漲外， 江南、西鄉(xiāng)塘的價(jià)格都有小幅下滑 。 究其原因，青秀區(qū)是近年來(lái)發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域， 區(qū)域地位已經(jīng)得到了廣泛的認(rèn)同，特別是位于鳳嶺板塊的東盟商務(wù)區(qū)，已成為眾多開(kāi)發(fā)商追求的“香餑餑”，土地價(jià)格也是節(jié)節(jié)攀升，拉動(dòng)區(qū)域價(jià)格上漲 。 而江南區(qū)、西鄉(xiāng)塘區(qū) 06 年以來(lái)出讓的大面積的單個(gè)地塊較多，且逐漸往區(qū)域外圍轉(zhuǎn)移，將整體價(jià)格小幅下拉。 南寧市土地供應(yīng)及發(fā)展趨勢(shì)分析 城市快速環(huán)道外圍地塊面積 畝 其中東盟商務(wù)區(qū)出讓 畝 城區(qū)中心出讓 畝 2021 年南寧市出讓土地位置標(biāo)識(shí)圖 土地供應(yīng)大幅 放量，地價(jià)攀升 近年來(lái)，隨著南寧市 城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，土地供應(yīng)也逐年激增，特別是 2021 年，土地供應(yīng)出現(xiàn)大幅放量，雖然國(guó)家宏觀調(diào)控政策頻頻出臺(tái)，但面對(duì)日益升溫的房地產(chǎn)市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商投資熱情也分外高漲，成交地價(jià)屢創(chuàng)新高。 土地 供應(yīng)逐漸往外圍區(qū)域擴(kuò)充，城市發(fā)展改變郊區(qū)價(jià)值 從近年南寧市出讓的地塊范圍來(lái)看， 城市中心的地塊已日益稀缺，逐漸往外圍擴(kuò)張趨勢(shì)明顯。在 2021 年出讓的 3000 多畝地塊中，位于城市快速環(huán)道外圍的地塊面積達(dá) 2021 多畝，包括東盟、相思湖、安吉等板塊，特別是東盟商務(wù)區(qū)， 06 年整體供應(yīng) 面積達(dá) 1158 畝，占06 年全年供應(yīng)土地面積的三分之一。城市的快速發(fā)展，給郊區(qū)也帶來(lái)了新的發(fā)展機(jī)遇，區(qū)域價(jià)值也在不斷的提升。 住宅用地依然是熱點(diǎn)，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu) 均衡 南寧市近年供應(yīng)地塊的用地性質(zhì)上一直以城鎮(zhèn)混合住宅性質(zhì)用地占首位，出讓面積大，范圍廣，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)均衡。從 20212021年南寧市住房建設(shè)規(guī)劃中可以看到，在 規(guī)劃期內(nèi)，中心城區(qū) （六城區(qū)）將 新增住房用地供應(yīng)總量為 公頃 ， 可見(jiàn)，未來(lái)住房用地供應(yīng)仍將是主流。 土地市場(chǎng)大鱷角逐，外地實(shí)力企業(yè)成主角 隨著宏觀調(diào)控的深入，開(kāi)發(fā)商在土地市場(chǎng)上正面臨著優(yōu)勝劣汰的激烈競(jìng)爭(zhēng)，一些本地實(shí)力有限的中小型企業(yè)通過(guò)一級(jí)市場(chǎng)拿地的可能性逐步縮小，而大型開(kāi)發(fā)商壟斷競(jìng)爭(zhēng)的局 面正在形成，特別是外 地的實(shí)力企業(yè)競(jìng)相進(jìn)軍南寧，使得南寧市土地價(jià)格水漲船高。 2021 年土地市場(chǎng)預(yù)測(cè) 在經(jīng)歷了 05 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱潮后，南寧市土地價(jià)值得到區(qū)內(nèi)外開(kāi)發(fā)商的廣泛認(rèn)可。土地成交量在 2021 年呈現(xiàn)井噴狀態(tài)，在土地出讓市場(chǎng)，土地價(jià)格水漲船高亦擋不住群雄逐鹿。另外僅在 2021 年前三月，土地成交面積即達(dá) 1873 畝，占去年五成以上，熱度有增無(wú)減。 由于南寧土地市場(chǎng)還是處于一個(gè)不太健全的機(jī)制環(huán)境中，根據(jù)我們的監(jiān)測(cè)，政府前期修路擴(kuò)建以“賣(mài)地”作為補(bǔ)償，因此在市場(chǎng)上囤積著相當(dāng)一部分的隱性土地源。比如 2021 年藥用植物園通過(guò)內(nèi)部運(yùn)作給航洋國(guó)際的 8000 畝等，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于目前官方提供的土地供應(yīng)面積?？梢灶A(yù)計(jì)，按照 06 年、 07 年這樣龐大的土地放量，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)充足定下了基調(diào)。在今后的兩年內(nèi)，南寧的房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入一個(gè)高速發(fā)展的新時(shí)期， 住宅用地的供應(yīng)依然是熱點(diǎn)。 隨著南寧市區(qū)內(nèi)土地的日益稀缺，地價(jià)也水漲船高，許多開(kāi)發(fā)商開(kāi)始把眼光投向郊區(qū)，政府在土地供應(yīng)上也著重于推廣主城區(qū)外圍地塊，并加大力度對(duì)邊遠(yuǎn)城區(qū)的交通配套的建設(shè)，在近期拍賣(mài)的相思湖的幾個(gè)商住性質(zhì)地塊中，均以高于起拍價(jià) 35%以上的價(jià)格成交，位于快環(huán)邊的魯班 路地塊更是炙手可熱。在 2021 年所有成交的地塊中，近 50%的地塊被外來(lái)開(kāi)發(fā)商納入囊中，可以預(yù)見(jiàn)未來(lái)郊區(qū)化發(fā)展將形成熱點(diǎn)， 外來(lái)資金的介入將引發(fā)新的競(jìng)爭(zhēng) 。 2021 年土地放量預(yù)計(jì)突破 4000 畝。 （ 3） 南寧市商品房供求分析 20212021年南 寧商品房供求關(guān)系（單位：萬(wàn)㎡）0100200300400500600預(yù)售面積 備案面積 2021年 2021年 2021年 2021年 數(shù)據(jù)來(lái)源：南寧 房產(chǎn)局 分析： 南寧商品房供求關(guān)系一直比較平衡， 0405 年基本上都呈現(xiàn)供略小于求的態(tài)勢(shì) ， 2021 年 全年 ， 南寧市商品房供求面積均大幅增長(zhǎng)，批準(zhǔn)預(yù)售面積達(dá)到 550 萬(wàn)平米，銷(xiāo)售面積約為 萬(wàn)平米，整體呈現(xiàn)出供略大于求的 局面。隨著南寧市各大產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)外來(lái)人口吸納力的不斷增強(qiáng)，由此而產(chǎn)生的住房需求也將逐步增加，預(yù)計(jì)2021 年，南寧市的商品房將還會(huì)呈現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢(shì)，但整體增幅放放緩。 （ 4） 南寧市商品房?jī)r(jià)格分析 南寧市歷年商品房成交均價(jià)（元／平方米）22282299225227682957 29773 1 9 5 . 805001000150020212500300035002021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2 0 0 7 年1 月 5 .0 0 %0 .0 0 %5 .0 0 %1 0 .0 0 %1 5 .0 0 %2 0 .0 0 %2 5 .0 0 %價(jià)格 增幅 數(shù)據(jù)來(lái)源：南寧 房產(chǎn)局 分析： 南寧市商品房?jī)r(jià)格自 2021 年以來(lái)一直呈現(xiàn)上揚(yáng)的態(tài) 勢(shì)， 但是0 06 年 國(guó)家宏觀調(diào)控力度增大，供應(yīng)的 保障類住宅 不斷 融入市場(chǎng)， 致使商品房?jī)r(jià)格的 增幅逐年降低。 2021 年 1 月， 商品房均價(jià)出現(xiàn)反 彈，首次 超過(guò) 3000 元關(guān)口， 預(yù)示著 消費(fèi)者對(duì)房 地產(chǎn)發(fā)展的預(yù)期依然看好， 2021 年，南寧市的商品房的均價(jià)仍將保持在平穩(wěn)的軌道運(yùn)行。 房地產(chǎn)政策 分析 近年房地產(chǎn)政策 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021年第一季度 土地 政策 《關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》 《關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》 部、監(jiān)察部 71 號(hào)令（ 大限） 《關(guān)于開(kāi)展全國(guó)城鎮(zhèn)建設(shè)存量用地情況專項(xiàng)調(diào)查工作的緊急通知》 1.《 國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》 2.《關(guān)于開(kāi)展 2021 年度土地變更調(diào)查工作的通知》 3. 提高了土地有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) —— 金融 政策 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，提高行業(yè)經(jīng)營(yíng)門(mén)檻，抑制消費(fèi)需求 10 年來(lái)首次加息 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例 調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率 《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》 房貸款利率 整首付比例 準(zhǔn)利率 款準(zhǔn)備金率 利率上調(diào) 上調(diào) 財(cái)稅 政策 —— —— 調(diào)整房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)、轉(zhuǎn)讓稅 1.《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》 地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅收 《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理通知》 行政 法規(guī) 1.《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》 2.《物業(yè)管理?xiàng)l例》 1.《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》以及《關(guān)于已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問(wèn)題的通知》 七部委《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》 國(guó)六條，國(guó)十五條 —— 調(diào)控 控制投資過(guò)快增長(zhǎng)，要求 控制投 資過(guò)快增長(zhǎng)，控制信貸風(fēng)險(xiǎn) 抑制投機(jī)，穩(wěn)定房 調(diào)整結(jié)構(gòu)，抑制投機(jī)，穩(wěn)定 將以落實(shí)細(xì)化嚴(yán) 目的 房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù) 發(fā)展 價(jià) 房?jī)r(jià) 格執(zhí)行之前政策 近年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控特點(diǎn) ，調(diào)控范圍不斷擴(kuò)大 從參與宏觀調(diào)控的國(guó)家行政部門(mén)的數(shù)量不斷增加可以看出， 全國(guó)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控從原先單一只是從土地以及銀根上對(duì)房地 產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控，過(guò)渡至多部門(mén)運(yùn)用多種綜合手段對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行全范圍的調(diào)控，且調(diào)控范圍在不斷的擴(kuò)大。 國(guó)家宏觀調(diào)控政策 不斷出臺(tái) ， 且調(diào)控的力度不