【正文】 住宅用地依然是熱點(diǎn)，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu) 均衡 南寧市近年供應(yīng)地塊的用地性質(zhì)上一直以城鎮(zhèn)混合住宅性質(zhì)用地占首位，出讓面積大，范圍廣，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)均衡。可以預(yù)計，按照 06 年、 07 年這樣龐大的土地放量，為房地產(chǎn)市場的供應(yīng)充足定下了基調(diào)。 2021 年 1 月， 商品房均價出現(xiàn)反 彈，首次 超過 3000 元關(guān)口， 預(yù)示著 消費(fèi)者對房 地產(chǎn)發(fā)展的預(yù)期依然看好， 2021 年，南寧市的商品房的均價仍將保持在平穩(wěn)的軌道運(yùn)行。可見在年內(nèi)， 宏觀調(diào)控政策將會更深入地落實(shí)到1998 年 3 月 25 日起，存款年利率平均下調(diào)%；金融機(jī)構(gòu)的貸年利率平均下調(diào) % 1996 年 8 月 23 日起，存款利率水平平均降低 %，貸款利率水平平均降低 % 1997 年 10月 23 日起，各項存款年利率平均下調(diào)%； 各項貸款年利率平均下調(diào) % 2021 年 10 月 29 日起，存款基準(zhǔn)利率上調(diào) %，由 %提高到 %；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)%，由 %提高到% 2021 年 3 月 19 日起，將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率水平，實(shí)行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的 倍 1998 年 7 月 1 日起，金融機(jī)構(gòu)存款利率平均下調(diào) %，貸款利率平均下調(diào) % 1999 年 6 月 10 日起，金融機(jī)構(gòu)存款利率平均下降1%，貸款利率平均下降% 1998 年 12 月 7 日起，金融機(jī)構(gòu)存款利率平均下調(diào) % 2021 年 2 月 21 日起，存款利率平均下調(diào)了%，貸款利率平均下調(diào) % 2021 年央行提高人民幣貸款基準(zhǔn)利率 ； 提高首付比例 3；基準(zhǔn)利率上調(diào) ； 上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 2021 年 基準(zhǔn)利率上調(diào) ； 存款準(zhǔn)備金率上調(diào) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的整個流程中，執(zhí)行力度更強(qiáng)。 在經(jīng)濟(jì)增長的大環(huán)境中 ,南寧市房地產(chǎn)投資繼續(xù)保持著平穩(wěn)較快的增長， 房地產(chǎn)開發(fā)投資額 、 國內(nèi)生產(chǎn)總值和全社會固定資產(chǎn)投資也逐年上升 ，總體上呈現(xiàn)了一種需求拉動增長的好態(tài)勢。西鄉(xiāng)塘區(qū)人民政府駐大學(xué)路。良慶區(qū)人民政府駐良慶鎮(zhèn)。青秀區(qū)人民政府駐仙葫大道。 價格走勢： 06 年，青秀區(qū)整體價格穩(wěn)中有升，各 板塊 走勢存在一定差異。 ? 特征五： 整體消化速度放緩，銷售周期拉長。 住宅存量： 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)量大，但現(xiàn)有存量多。 ? 特征四： 與 2021 年比，區(qū)域的商業(yè)開發(fā)迅速減緩，熱點(diǎn) 不再。高校教師購房群是 06 年的最大亮點(diǎn)。 ? 特征四： 價格跨度大，名校效應(yīng)托升房價。商鋪的主要消費(fèi)群是符合項目商業(yè)定位的生意人。 樓市特征 ? 特征一： 區(qū)域內(nèi)各板塊房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)度差異較大。 總?cè)丝? 萬人 ， 人口密度每平方公里 151人，為南寧市面積最大、人口最少的城區(qū)。 ? 特征三： 以兩房、三房產(chǎn)品為主，消化速度較快。 2021 年 南寧市房地產(chǎn)市場發(fā)展特征總結(jié) 特點(diǎn)一： 房地產(chǎn)投資規(guī)模持續(xù)增加 在東盟經(jīng)濟(jì)的帶動下，南寧市城市化進(jìn)程及舊城改造步伐不斷加快，房地產(chǎn)投資規(guī)模持續(xù)增加， 2021 年，南寧 市 房地產(chǎn)投資 累計完成 億元，同比增長 %。一些本土的具有成長潛力的房地產(chǎn)開發(fā)商如榮和、金源、 嘉和 等，紛紛加強(qiáng)品牌建設(shè)以提升企業(yè)競爭力，而區(qū)外實(shí)力雄厚的品牌地產(chǎn)商的進(jìn)駐，則成為南寧市房地產(chǎn)市場的弄潮兒，引導(dǎo)南寧市房地產(chǎn)開發(fā)朝向更高層次的發(fā)展。在 2021 年所有成交的地塊中，有近一半的地塊被許多外來開發(fā)商納入囊中，可以預(yù)見未來郊區(qū)化發(fā)展將形成熱點(diǎn)，外來資金的介入將引發(fā)新的競爭。目前鳳嶺片區(qū)總體的交通道路設(shè)施已初具規(guī)模，以民族大道延長線為主干道的道路交通網(wǎng)絡(luò)已呈現(xiàn)在世人面前，與其緊密相連的南寧市 CBD 核心區(qū)良好的發(fā)展局面也對鳳 嶺片區(qū)的建設(shè)發(fā)展起到促進(jìn)作用。 新城 板塊 新城區(qū)板塊位于青秀區(qū)的西部 ， 東 臨南湖 ， 南與江南區(qū)隔江相望，西 面和北面接興寧區(qū)， 是南寧市中心城區(qū)之一 。整個片區(qū)規(guī)劃用地面積為 平方公里，規(guī)劃人口為 萬人。 趨勢四：房價繼續(xù)持穩(wěn)，需求回歸理性 南寧市向來以剛性需求為主導(dǎo)，近年來，受國家宏觀調(diào)控政策的影響以及土地取得成本 的提升，房價雖持續(xù)穩(wěn)步上升，但增幅已開始回落，面對日益增長的房價以及五花八門的產(chǎn)品，消費(fèi)者也日趨理性，國家出臺的諸多金融、稅收政策以及購房門檻的提高，讓許多消費(fèi)者望而卻步，同時也帶動了需求的理性回歸。其中有超過一半的地塊為外地開發(fā)商取得，紛紛看好南寧市房地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿?，掀起了一輪外來軍團(tuán)在南寧的投資熱潮。 市場分析 邕寧區(qū)一直以來房地產(chǎn)形態(tài)都是以居民在宅基地上自建住宅為主。 樓市特征 ? 特征一： 房地產(chǎn)項目開發(fā)集中在大沙田板塊。良慶區(qū)屬廣西自治區(qū)首府南寧市轄區(qū)，城區(qū)政府座落在邕江之畔的大沙田開發(fā)區(qū)。 銷售走 勢： 區(qū)域 06 年整體銷售情況良好，小戶型以及緊湊型二房、三房為興寧區(qū)通過市場速度較快的戶型。管轄三塘、四塘、五塘、昆侖 4 個鎮(zhèn)，朝陽、民生 2 個街道。 ? 特征二： 以住宅為主，小高層、高層建筑成為主流。 主要物業(yè)類型 高層、小高層 目前均價 （元 /㎡） 27003600 主力戶型 兩房（ 7090 ㎡）、三房（ 110130 ㎡） 主要消費(fèi)群 本區(qū)域原居民為主，并有不少外地客戶。 ? 特征二： 品牌開發(fā)商競相入駐，區(qū)域樓盤開發(fā)越趨成熟，品質(zhì)樓盤不斷呈現(xiàn)。 市場分析 江南區(qū) 星光大道板塊 壯錦大道板塊 白沙大道板塊 在售樓盤 3 個 8 個 7 個 新增項目 0 個 5 個 1 個 樓盤規(guī)模 星光大道板塊樓盤規(guī)模較小、建筑密度高； 壯錦大道樓盤規(guī)模大，以 300500 畝的項目為主； 白沙大道板塊的樓盤規(guī)模中等，占地面積普遍在 100 畝以下； 主要物業(yè)類型 星光大道板塊以高層住宅、公寓為主； 壯錦大道以多層住 宅為主、但小高層住宅、高層住宅也有分布； 白沙大道板塊以小高層住宅為主，有一棟寫字樓在售； 目前均價 （元 /㎡） 多層住宅： 22002300 小高層 /高層住宅： 25003250 寫字樓： 3500 主力戶型 二房（ 80 ㎡）、三房（ 100115 ㎡） 主要消費(fèi)群 本區(qū)客戶群主要為中低收入人群，人員的構(gòu)成主要為個體戶、私營業(yè)主、企事業(yè)單位工作者、公司職員。 ? 特征三： 市場供應(yīng)產(chǎn)品類型豐富，高層建筑逐漸占據(jù)主流地位。 在 07 年， 本區(qū)域仍將是推貨熱點(diǎn)， 東盟國際商務(wù)區(qū)中 潛在項目眾多 。是廣西首府南寧市黨政軍首腦機(jī) 關(guān)駐地，是南寧市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、教育、金融、信息中心。邕寧區(qū)人民政府駐蒲廟鎮(zhèn)。 二、 南寧市房地 產(chǎn)區(qū)域研究 南寧行政區(qū)劃調(diào)整后，目前南寧市轄 6 區(qū) 6 縣，但房地產(chǎn)發(fā)展則主要集中于 6 城區(qū)，而 6 縣的房地產(chǎn)開發(fā)尚未成形，因此在此方案中不對 6 縣進(jìn)行區(qū)域研究。綜合言之，宏觀調(diào)控政策對于本 項目仍是利大于弊的，但在實(shí)際的開發(fā)、銷售過程中仍審時度勢，在銷售速度與利潤之間尋找到平衡點(diǎn)。而在 07 年，盡管政策的出臺仍接連不斷，但已偏向于對此前發(fā)布的政策的細(xì)化、執(zhí)行及監(jiān)管。隨著南寧市各大產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對外來人口吸納力的不斷增強(qiáng)，由此而產(chǎn)生的住房需求也將逐步增加，預(yù)計2021 年，南寧市的商品房將還會呈現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢，但整體增幅放放緩。 由于南寧土地市場還是處于一個不太健全的機(jī)制環(huán)境中，根據(jù)我們的監(jiān)測，政府前期修路擴(kuò)建以“賣地”作為補(bǔ)償，因此在市場上囤積著相當(dāng)一部分的隱性土地源。在 2021 年出讓的 3000 多畝地塊中，位于城市快速環(huán)道外圍的地塊面積達(dá) 2021 多畝，包括東盟、相思湖、安吉等板塊，特別是東盟商務(wù)區(qū)， 06 年整體供應(yīng) 面積達(dá) 1158 畝，占06 年全年供應(yīng)土地面積的三分之一。 南寧市歷年土地價格走勢 2021 2021 2021 2021 2021 總成交金額 （萬元） 25702 47569 197826 137634 412422 平均價格（元 /平米） 1652 709 2396 2086 0200400600800100012001400各區(qū)域土地平均樓面地價單位: 元/ ㎡2021年 2021年 2021年2021年 02021年 0 02021年 0青秀區(qū) 江南區(qū) 西鄉(xiāng)塘區(qū) 興寧區(qū) 良慶區(qū) 數(shù)據(jù)來源：南寧市國土資源局 注：其中青秀區(qū)剔除了東盟商務(wù)區(qū)內(nèi)東盟各國聯(lián)絡(luò)部（辦事處）基地園區(qū)用地。按照房地產(chǎn) 發(fā)展的周期規(guī)律判斷， 2021 南寧房地產(chǎn)投資增長率將再次堅挺上揚(yáng)，新一輪的投資周期在 2021 年拉開序幕。2021 年前穩(wěn)步增長，自 04 年開始呈跳躍式發(fā)展。 根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門〈關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見〉的通知》（國辦發(fā)〔 2021〕 37 號）的要求，規(guī)劃新增的 1800 萬平方米的住宅建筑面積中，應(yīng)該有約 1260 萬平方米建筑面積的中低價位、中小套型普通商品住房 (含經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房 )。由上表可見，南寧市居民 06 年住房支出占消 費(fèi)支出的比重已有較大幅度下降，說明居民的生活水平已經(jīng)有了較大幅度的提高。 （ 2）各片區(qū)道路系統(tǒng)建設(shè)和改善要點(diǎn)：加快環(huán)路系統(tǒng)的建設(shè)，充分發(fā)揮各環(huán)路的作用；加快軸向干道（東西向、南北向）系統(tǒng)建設(shè)，使城市各組團(tuán)通過干道系統(tǒng)和環(huán)路緊密聯(lián)系； 加強(qiáng)區(qū)域內(nèi)部、區(qū)域內(nèi)外部路網(wǎng)銜接結(jié)建設(shè)，使道路資 源利用率最大化； 加快中心城區(qū)對外通道的建設(shè)，解決好城市路網(wǎng)與對外公路的銜接問題；加強(qiáng)中心城區(qū)與外圍組團(tuán)（包括九曲灣、蒲廟、五合、那馬、吳圩組團(tuán)）的道路聯(lián)系。 （ 1）向東 —— 完善鳳嶺片區(qū)、仙葫片區(qū)，加快建設(shè)龍崗片區(qū)； （ 2）向西 —— 加快相思湖新區(qū)建設(shè)步伐； （ 3）向南 —— 提升江南片區(qū)，重點(diǎn)啟動建設(shè)五象新區(qū)。 這個新格局就是，由泛北部灣經(jīng)濟(jì)合作區(qū)、大湄公河次區(qū)域兩個板塊和南寧－新加坡經(jīng)濟(jì)走廊一個中軸組成，形成形似英文字母 “ Ｍ ” 的一軸兩翼大格局。廣西沿海港灣眾多，可開發(fā)的大小港口 21 個，開發(fā)后年吞吐能力可達(dá) 1 億噸以上，近期規(guī)劃建設(shè) 18 個萬噸至十萬噸的泊位。 截止到 2021 年 3 月 18 日，行政區(qū)劃調(diào)整后，全市總?cè)丝?648萬人，其中市區(qū)人口 245 萬人。 南寧市對廣西沿海城市發(fā)揮著中心城市的依托作用，對華南、西南經(jīng)濟(jì)圈發(fā)揮著樞紐城市的連接作用，對東南亞各國發(fā)揮著中國前沿城市的開放作用。 2021 年，全市實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額達(dá) 億元，增長 %，比上年提高 個百分點(diǎn)。 全市財政收入達(dá) 億元，增長%。 2021 年南寧 市 人均 GDP 達(dá)到 1542 美元， 按照發(fā)達(dá)國家城市房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律： 人均 GDP 在 800 美元以下，房地產(chǎn)市場處于啟動期； 8004000 美元，房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展期；40008000 美元，房地產(chǎn)市場處于平穩(wěn)發(fā)展期； 800012021 美元，發(fā)展速度逐漸回落。 如圖， 2021 年以來南寧的經(jīng)濟(jì) 一直都呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展的趨勢，2021 年開始進(jìn)入一個高速發(fā)展期，至 2021 年，生產(chǎn)總值同比增長%，增速比去年高 個百分點(diǎn) 。 我司在整個推導(dǎo)過程中，將遵循以下的推導(dǎo)思路： 市場分析 項目 SWOT 分析 項目資源 優(yōu)化利用 項目核心 競爭力 目標(biāo)客源 需求特點(diǎn) 項目市場 定位 1 2 3 4 5 6 項目推廣 形象定位 7 產(chǎn)品規(guī)劃 設(shè)計定位 8 第一部分 總體 市場 研究 分析 一、宏觀市場分析 南寧市經(jīng)濟(jì)狀況分析 20212021年南寧市經(jīng)濟(jì)總量與增長速度 南寧市近年 GDP 走勢 20212021年南寧GDP走勢0100200300400500600