淺談寫字樓操盤心得推薦5篇(編輯修改稿)
2024-10-17 23:58 本頁面
【文章內容簡介】 1．宏觀經濟運行情況2．三亞房地產市場概況及政府相關的政策法規(guī) 3．三亞房地產市場總體供求現狀4．三亞商品住宅市場板塊的化分及其差異 5．三亞商品住宅平均價格走勢及市場價值發(fā)現 6．三亞商品住宅客戶構成及購買實態(tài)分析三、土地SWOT分析 1．項目地塊的優(yōu)勢 2．項目地塊的劣勢 3．項目地塊的機會點 4．項目地塊的威脅及困難點四、項目市場地位 1．類比競爭樓盤調研 2．項目定位：a市場定位（區(qū)域定位、主力客戶群定位）b功能定位c建筑風格定位五、項目類比可實現價值分析 a選擇可類比項目b確定該類樓盤價值實現的各種要素及其在價值實現中的權重 c分析可類比項目價值實現的要素的對比值d對比并量化本項目同各類比項目諸價值實現要素的對比值 e根據價值要素對比值判斷本項目可實現的均價 類比土地價值決定因素a類比土地價值：地段資源差異※市政交通及直入交通的便利性的差異※項目周邊環(huán)境的差異，包括 ——周邊自然和綠化景觀的差異 ——教育、人文景觀的差異 ——各種污染程度的差異 ——周邊社區(qū)素質的差異 ※周邊市政配套便利性的差異b項目可提升價值判斷※建筑風格和立面的設計、材質 ※單體戶型設計※建筑空間布局和環(huán)藝設計 ※小區(qū)配套和物業(yè)管理 ※形象包裝和營銷策劃 ※發(fā)展商品牌和實力 c價值實現的經濟因素 ※經濟因素 ※政策因素2．項目可實現價值分析類比樓盤分析與評價項目價值類比分析a價值提升和實現要素對比分析 b項目類比價值計算六、項目定價模擬 1．均價的確定2．項目中具體單位的定價模擬七、項目投入產出分析1．項目經濟技術指標模擬項目總體經濟技術指標 首期經濟技術指標2．項目受期成本模擬 成本模擬表及其說明 3．項目收益部分模擬銷售收入模擬a銷售均價假設b銷售收入模擬表利潤模擬及說明a模擬說明 b利潤模擬表敏感性分析a可變成本變動時對利潤的影響 b銷售價格變動時對利潤的影響八、投資風險分析及其規(guī)避方式提示1．項目風險性評價價值提升及其實現的風險性a項目的規(guī)劃和建筑設計是否以提升項目同周邊項目的類比價值b項目形象包裝和營銷推廣是否成功2．資金運用的風險性減少資金占用比例，加速資金周轉速度，降低財務成本對銷售節(jié)奏和項目開發(fā)節(jié)奏進行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動項目，并在最短的時間內實現資金回籠3．經濟政策風險國際國內宏觀經濟形勢的變化國家、地方相關地產政策的出臺及相關市政配套設計建設九、開發(fā)節(jié)奏建議1．影響項目開發(fā)節(jié)奏的基本因素政策法規(guī)因素 地塊狀況因素發(fā)展商操作水平因素 自己投放量及資金回收要求銷售策略、銷售政策及價格控制因素 市場供求因素上市時間要求2．項目開發(fā)節(jié)奏及結果預測項目開發(fā)步驟項目投入產出評估結論 第二部分項目規(guī)劃設計策劃通過完整科學的投資可行性分析研究，可以明確市場定位，從而進入產品設計階段。目前消費者對房地產產品的建筑規(guī)劃和單體設計要求愈來愈理性，項目規(guī)劃設計策劃是以項目的市場定位為基礎，以滿足目標市場的需求為出發(fā)點，對項目地塊進行總體規(guī)劃布局，確定建筑風格和色彩計劃，緊緊圍繞目標客戶選定主力戶型，引導室內裝修風格，并對項目的環(huán)藝設計進行充分提示。項目規(guī)劃設計策劃的具體內容一、總體規(guī)劃1．項目地塊概述項目所屬區(qū)域現狀 項目臨界四周狀況 項目地貌狀況 2．項目地塊情況分析初步規(guī)劃及設想影響項目總體規(guī)劃的不可變的經濟技術因素土地SWOT分析在總體規(guī)劃上的利用或規(guī)避市場定位下的主要經濟指標參數 3．建筑空間布局總體平面規(guī)劃及其說明 功能分區(qū)示意及說明4．道路系統(tǒng)布局地塊周邊交通環(huán)境示意a地塊周邊基本路網 b道路建設及未來發(fā)展狀況項目道路設置及其說明a主要出入口設置 b主要干道設置c車輛分流情況說明 d停車場布置5．綠化系統(tǒng)布局地塊周邊景觀環(huán)境示意a地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述b市政規(guī)劃布局及未來發(fā)展方向項目環(huán)藝規(guī)劃及說明a綠化景觀系統(tǒng)分析 b主要公共場所的環(huán)藝設計6．公建與配套系統(tǒng)周邊市政配套設施調查配套功能配置及安排公共建筑外立面設計提示a會所外立面設計提示 b營銷中心外立面設計提示c物業(yè)管理、辦公室等建筑外立面設計提示d其它公建（如巴士站、圍墻）外立面設計提示公共建筑平面設計提示公共建筑風格設計的特別提示公共建筑外部環(huán)境概念設計 7．分期開發(fā)分期開發(fā)思路 首期開發(fā)思路 8．分組團開發(fā)強度二、建筑風格定位、色彩計劃1．總體建筑風格及色彩計劃總體建筑風格的構思 建筑色彩計劃 2．建筑單體外立面設計提示商品住宅房外立面設計提示a多層、小高層、高層外立面設計提示b不同戶型的別墅外立面設計提示c針對屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設計提示d其它
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