【文章內(nèi)容簡介】 ?（）前期物業(yè)管理階段?（）接管驗收管理方案 ??（）業(yè)主入伙管理方案 ??（）治安管理方案（）消防管理方案（）綠化保潔方案 ???（）房屋、設施設備管理方案 ??()娛樂設施管理方案 ?（）水系使用管理方案 ?（）財務管理方案 ???（）質(zhì)量管理方案 ???（）十一、檔案資料管理 ???（）十二、人力資源管理??（）◎智能化系統(tǒng)的管理和維護?（）◎機構(gòu)設置及人員配置??()◎物業(yè)管理收支預算 ???()物業(yè)概況（按照物業(yè)具體地理位置、周邊設施、具體情況及環(huán)境風格描述）位于，周邊周邊設施，交通便利，地理條件優(yōu)越。由 開發(fā)建設，占地面積平方米，『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』總建筑面積，大廈內(nèi)設中央空調(diào)、24小時熱水及消監(jiān)控設施，配有臺電梯。編制依據(jù)（按照國家或建設部等有關(guān)法律規(guī)定以及當?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定）《浙江省物業(yè)管理服務收費暫行辦法》《杭州市物業(yè)管理條例》《杭州市物業(yè)管理服務收費實施辦法》樓書浙江綠城物業(yè)管理有限公司質(zhì)量手冊及其他規(guī)定管理目標（按照物業(yè)具體情況描述）為充分體現(xiàn)開發(fā)商建造的開發(fā)初衷，開創(chuàng)高檔寫字樓的新時代，我們將本著浙江綠城物管公司“真誠、善意、精致、完美”的企業(yè)精神，及“科學規(guī)范、竭誠高效、安全文明、持續(xù)發(fā)展”的質(zhì)量方針，堅持“以人為本”的服務管理理念，對（小區(qū)）實施科學的管理、提供優(yōu)質(zhì)的服務，并在現(xiàn)有管理經(jīng)驗及管理資源的基礎上，不斷調(diào)整更新，導入先進的管理理念，創(chuàng)建出一套與業(yè)主層次及辦公需求相符的管理模式，使廣大業(yè)主及使用人能真切地感受高品位的物業(yè)和高品質(zhì)的管理所帶來的超值享受。大廈管理工作將參照地方和全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈評定標準，確保業(yè)主綜合滿意率達到93%—95%以上。大廈交付兩年內(nèi)達到（地區(qū)）物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈標準，三年內(nèi)達到全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈標準。管理原則為實現(xiàn)即定管理目標，追求最佳的環(huán)境效益、社會效益和經(jīng)濟效益，在物業(yè)管理過程將始終把握以下原則：（一）服務第一、管理從嚴的原則：“服務第一”是物業(yè)管理的宗旨，因此管理中要繼續(xù)秉承“以人為本”的管理理念，從業(yè)主的需求出發(fā)，強化服務機能，豐富服務內(nèi)涵，提供優(yōu)質(zhì)、周到、及時的服務?！肮芾韽膰馈笔欠盏谋Ｕ虾突A，包括對物業(yè)的維護管理、員工的管理以及對業(yè)主不適當行為的管理和勸阻，建立嚴格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴管理、科學管理以確保物業(yè)管理服務收到應有的成效?！簩W習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』（二）專業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結(jié)合的原則：在日常管理中，要充分發(fā)揮兩個積極性，即物業(yè)管理公司的積極性和業(yè)主（租戶）的積極性。物業(yè)管理公司應當尊重并按照廣大業(yè)主的要求，通過管理處對物業(yè)實施專業(yè)化的管理，同時努力爭取業(yè)主（租戶）的支持配合，使其能正確使用和維護物業(yè)，并自覺遵守業(yè)主公約，共同創(chuàng)建文明的辦公環(huán)境。（三）物管為主、多種經(jīng)營的原則：在搞好日常管理和常規(guī)服務的同時，從物業(yè)的實際出發(fā)，開展一系列服務性的多種經(jīng)營，既滿足廣大業(yè)主（租戶）不同需求，又增強物管公司的造血功能，增加經(jīng)濟積累，以利于更好地為業(yè)主（租戶）服務。管理辦法（一）實施全程物業(yè)管理，從開發(fā)商、業(yè)主及專業(yè)物業(yè)管理公司的角度對物業(yè)提出合理化建議，構(gòu)筑一個優(yōu)秀的物業(yè)管理硬件環(huán)境。（二）成立（大廈）管理處，配備專業(yè)管理人員，實施專業(yè)化管理。（三）在公司現(xiàn)有管理資源的基礎上，充分借鑒行業(yè)先進管理經(jīng)驗，積極培養(yǎng)高素質(zhì)的管理人才，為（大廈）組建一支高素質(zhì)的物業(yè)管理隊伍。（四）導入ISO9000質(zhì)量管理理念，緊密結(jié)合物業(yè)具體實際，制定一套切合實際的規(guī)章制度，確定一系列高標準的物業(yè)管理行為規(guī)范，以制度促管理，寓管理于服務。（五）嚴格遵守《杭州市物業(yè)管理條例》等有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)，制定切實可行的管理方案；與業(yè)主簽訂各項協(xié)議，依法約束雙方行為。（六）運用CS系統(tǒng)（顧客滿意戰(zhàn)略），建立富有親和力的管理和服務模式。（七）采取智能化手段構(gòu)筑社區(qū)信息互動平臺，提高管理水平和管理效率。（八）運用CIS系統(tǒng)設計，進行整體形象策劃包裝，形式獨特、鮮明的形象系統(tǒng)，以提升物業(yè)的整體品位。（九）依照市場化、企業(yè)化的運作方式，提供全方位服務，開展多元化經(jīng)營。物業(yè)管理服務項目『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』（一）公共服務項目（全體業(yè)主能夠享受的服務，費用納入物業(yè)管理費）：協(xié)助公安部門維護大廈內(nèi)的公共秩序，實行24小時保安值勤、消防和交通道路管理；公共場所保潔，辦公垃圾收集和清運；大廈共用部位和公共設施設備維護和保養(yǎng)；公共綠地園藝的培植和保養(yǎng)；室內(nèi)公共場所綠化擺放養(yǎng)護；對大廈的各類資料進行管理；未裝修房屋通風、打掃等服務；電話及訪客留言轉(zhuǎn)告；雨傘、雨衣臨時借用；節(jié)日環(huán)境布置；1重要時刻提醒服務；1代訂報刊、信件收發(fā)；1代聘鐘點工服務；1代收代繳水、電、寬帶網(wǎng)絡費、有線電視收視費和衛(wèi)星電視收視費；1代叫出租車；1代辦保險；1義務安全用電常識宣傳。（二）有償專項服務項目（可以提供的、大多數(shù)業(yè)主都能夠享受到的服務，具體價格在業(yè)主委員會成立前，由物管公司核定，報物價部門備案）：大廈內(nèi)物品搬運；各項健身、娛樂活動（視大廈配置而定）；機動車輛清洗：提供大廈報警室內(nèi)系統(tǒng)維護服務；提供小型商務會議場所及服務；商務中心服務；辦公區(qū)域綠化供應及代為養(yǎng)護；辦公區(qū)域報警系統(tǒng)維護及接警服務；辦公區(qū)域設備設施上門維修安裝等；代訂車、船、機票；1代訂代送飲用水?！簩W習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』具體方案大廈的物業(yè)管理由早期物業(yè)管理介入階段（物業(yè)預售至交付前三個月）與前期物業(yè)管理實施階段（物業(yè)交付前三個月至業(yè)主委員會成立）組成。在實際操作中，應分階段有重點、有步驟地落實相應工作。第一階段：早期物業(yè)管理介入階段從業(yè)主、開發(fā)商及物業(yè)管理專業(yè)角度，對物業(yè)的規(guī)劃設計、建筑安裝、設施配置、設備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業(yè)管理的要求，又滿足廣大業(yè)主的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質(zhì)量，節(jié)約成本。一、管理內(nèi)容：從政策法規(guī)的角度，提供相應物業(yè)管理意見及依據(jù)；參與評審物業(yè)規(guī)劃設計及建筑面積設計圖紙，提出相關(guān)改善及改良的建議；從管理的角度，評審設施設備的選配，減輕后期管理的壓力；提供有關(guān)公建配套設備設施的改良意見；提供大廈公共部位環(huán)境設計的相關(guān)意見；提供機電安裝及能源分配的相關(guān)管理意見；提供功能布局、用料更改的相關(guān)管理意見；提供有關(guān)樓宇材質(zhì)保護的具體管理意見，減少因施工對材質(zhì)造成的損傷；提供標識系統(tǒng)設計、配置的相關(guān)管理意見；參與開發(fā)商市場營銷中與物業(yè)管理有關(guān)事宜的協(xié)調(diào)和溝通；1參與開發(fā)商物業(yè)竣工驗收。二、管理措施：熟悉、掌握物業(yè)管理法規(guī)政策，做到有法可依，有章可循；學習、運用各類專業(yè)技術(shù)知識，提高早期介入的專業(yè)技術(shù)含量； 制定早期介入計劃，積極穩(wěn)妥地開展工作；參與有關(guān)工程聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系；第二階段：前期物業(yè)管理階段前期物業(yè)管理階段可分為接管驗收管理、業(yè)主入伙管理、保安管理、消防管理、綠化保潔管理、房屋及公共設備設施管理、娛樂設施管理、水系使用管理、財務管理、質(zhì)量管理、檔案資料管理、人力資源管理等方面。一、接管驗收管理方案 篇三：辦公樓物業(yè)管理方案第一章提高物業(yè)管理服務水平的整體設想及策劃一、認識與定位（一）全國戰(zhàn)略長沙重點（二）項目定位二、工作重點和零風險工程（一）三個重點（二）零風險工程三、指導思想、管理模式、管理目標（一）指導思想：真誠合作、專業(yè)保障、長遠承擔（二）一種模式：[經(jīng)營型]物業(yè)管理模式（三）管理目標兩項承諾四、四大優(yōu)勢（一）觀念優(yōu)勢：滿意只是起點（以服務客戶為最高原則）（二）技術(shù)優(yōu)勢：樓宇設備管理技術(shù)支持（三）配套優(yōu)勢：提供綜合性物業(yè)管理服務（四）經(jīng)驗優(yōu)勢：外接項目管理服務的實踐五、八項措施第一章 管理方式、工作計劃和物資裝備一、管理方式二、工作計劃三、物資裝備第二章 管理人員配備、培訓與管理一、管理人員的配備（二）管理處人員配置（三）各部門人員素質(zhì)要求二、管理人員的培訓三、管理人員的管理第三章 管理規(guī)章制度和檔案的建立與管理一、管理規(guī)章制度的建立二、檔案資料的建立與管理第五章指標的承諾及其措施第六章管理成本測算和管理費標準一、物業(yè)管理費標準二、對物業(yè)管理處財務管理的認識三、管理處控制成本主要措施四、機關(guān)新大院物業(yè)管理有關(guān)費用測算第七章 辦公大樓物業(yè)管理的前期介入和后續(xù)工程的前期介入一、物業(yè)管理的前期介入（一）施工期的物業(yè)管理（二）辦公大樓設施設備調(diào)試期物業(yè)管理（三）辦公大樓施工驗收期及物業(yè)接管驗收的物業(yè)管理二、辦公大樓后續(xù)工程的前期介入三、處理辦公大樓與周邊施工現(xiàn)場之間各類矛盾的措施第八章社區(qū)文化和便民服務一、社區(qū)文化與物業(yè)管理關(guān)系的再認識（一）開展社區(qū)文化活動是文化需求的重要手段。（二）社區(qū)文化是實施物業(yè)管理的潤滑劑。（三）社區(qū)文化在內(nèi)容和形式上應和物業(yè)管理相聯(lián)系。（一）社區(qū)環(huán)境特點（二）社區(qū)總體目標（三）保證社區(qū)文化總體效果的主要措施三、便民服務第九章機電設備設施的管理一、系統(tǒng)的日常運行二、設備系統(tǒng)的應急處理方案（一）設備故障處理規(guī)程（二）發(fā)生火警處理規(guī)程（三）電梯困人救援規(guī)程（四）供電電源停電故障處理規(guī)程（五）停水及故障處理規(guī)程（六）空調(diào)故障處理規(guī)程三、系統(tǒng)的維護保養(yǎng)（一）維護保養(yǎng)工作方式（二）日常維護保養(yǎng)、定期維護保養(yǎng)的質(zhì)量控制（三）主要系統(tǒng)定檢工作要點（四）設備維護保養(yǎng)檢修計劃和標準四、節(jié)能管理五、技術(shù)改造、更新六、技術(shù)資料的收集、管理、使用第十章物業(yè)維修養(yǎng)護計劃和實施一、房屋本體及公用設施維修養(yǎng)護范圍二、房屋本體及公用設施維修養(yǎng)護運作三、房屋本體及公用設施維修養(yǎng)護周期四、房屋本體部分維修計劃、標準五、公用設施維修養(yǎng)護計劃及標準第十一章日常物業(yè)管理的綜合服務一、事務管理三、保安及消防管理五、設施管理第一章提高物業(yè)管理服務水平的整體設想及策劃零風險工程 —— 解除后顧之憂一種模式—— [經(jīng)營型]物業(yè)管理二項承諾—— 示范大廈、滿意率三個重點—— 整體形象、設備管理、配套服務四大優(yōu)勢—— 觀念、技術(shù)、經(jīng)驗、配套八項措施—— 精銳骨干、整體形象、設備管理、綜合服務、質(zhì)保體系、成本控制、遠程網(wǎng)絡、服務創(chuàng)新一、認識與定位（一）全國戰(zhàn)略長沙重點岳麓山下，群英聚會，橘子洲頭，百舸競流。作為歷史名城的長沙，湖南省政治、經(jīng)濟、文化中心，在改革開放的進程中，又是敢于競爭、善于競爭、人才輩出的活躍城市。即將在新世紀之初全面啟用的長沙市委市政府機關(guān)新大院，項目占地40萬平方米，座落在長沙市山清水秀的岳麓區(qū)，建筑規(guī)模宏大，形象現(xiàn)代、壯觀，配套完善，屬于綜合型現(xiàn)代辦公物業(yè)，長沙市委、市政府為了推進政府機關(guān)后勤事務社會化改革，為該項目在全國范圍內(nèi)公開招聘專業(yè)的物業(yè)管家，充分體現(xiàn)了長沙市委、市政府領(lǐng)導進一步改革開放的魄力和長遠眼光。深圳市中航物業(yè)管理有限公司（CATIC PROPERTY MANAGEMENT，以下簡稱CPM）的發(fā)展戰(zhàn)略是：以深圳為基地，以內(nèi)陸經(jīng)濟、文化發(fā)達的中心城市為輻射，以綜合性寫字樓物業(yè)為業(yè)務重點，以社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益統(tǒng)一為目標，創(chuàng)造市場，引導消費，主動地拓展業(yè)務規(guī)模。近年來，按照這一發(fā)展戰(zhàn)略，我們已經(jīng)成功承接全國各地多項大型綜合物業(yè)管理項目，積累了豐富的異地管理服務寶貴經(jīng)驗。CPM將機關(guān)新大院項目作為跨世紀業(yè)務首選，高度重視這項著名物業(yè)的投標工作，對項目特點和自身實力等綜合因素進行了深入地研究和分析。我們有服務機關(guān)新大院的真誠愿望，更有信心為機關(guān)新大院提供全面、專業(yè)和高水準的物業(yè)管理服務。（二）項目定位長沙市委、市政府機關(guān)新大院作為一個國際化、多功能、大綠化、環(huán)保型的現(xiàn)代政府物業(yè)，整體形象應該著眼于全國，著眼于世界，著眼于未來。機關(guān)新大院項目整體形象定位是開放、高效、親和?開放體現(xiàn)長沙市委、市政府改革開放的思想和國際化的辦公方式?高效展示長沙市委、市政府進取、創(chuàng)新的精神狀態(tài)和高效率?親和象征長沙市委、市政府為民服務的宗旨及與外界的和諧關(guān)系二、工作重點和零風險工程（一）三個重點CPM以客戶導向理論為依據(jù)，從長沙市委、市政府的角度分析機關(guān)新大院的物業(yè)管理服務需求，確定了物業(yè)管理服務的三項工作重點：重點一：樹立政府物業(yè)整體形象通過環(huán)境形象樓宇形象控制、設備和公共設施管理、治安和交通控制、管理服務人員行為規(guī)范以及后續(xù)工程形象控制等專業(yè)管理和文化氣氛的融合，塑造機關(guān)新大院開放、高效、親和的整體形象。重點二：樓宇設備管理機關(guān)新大院樓宇設備的安裝、調(diào)試難度大，關(guān)鍵設備國產(chǎn)化程度高，而政府物業(yè)的特殊性又要求設備運行萬無一失，這對物業(yè)管理公司設備管理的技術(shù)實力是嚴峻的考驗。物業(yè)管理單位必須在前期介入期全面參與設備安裝、調(diào)試，熟悉設備特性，掌握運行規(guī)律；在正式運行后，要第四篇：寫字樓物業(yè)管理方案寫字樓物業(yè)管理方案.目錄◎ 物業(yè)概況?????????????????????()◎ 編制依據(jù)?????????????????????()◎ 管理目標?????????????????????()◎ 管理原則?????????????????????（）◎ 管理辦法?????????????????????（）◎ 服務項目?????????????????????（）◎ 具體方案?????????????????????（）早期物業(yè)管理介入階段???????????????（）前期物業(yè)管理階段?????????????????（）一、接管