【文章內(nèi)容簡介】 ）對業(yè)主（租戶）自用水電設(shè)施報修，應(yīng)按規(guī)定填寫《有償服務(wù)聯(lián)系單》，確保維修及時率與合格率。 （二）管理措施： 加強裝修戶管理，督促業(yè)主做好裝修前期申報工作，并經(jīng)常進行現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時制止； 對所有的管理人員進行全面培訓(xùn)，清楚各隱蔽線路的具體位置，并對技術(shù)人員進行強化培訓(xùn)，確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護； 對系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細技術(shù)檔案，以便最快的 XXXX公司 檔案號 :dddddddddddd 21 速度查得設(shè)備的各項參數(shù)，確保 系統(tǒng)的最佳運行狀態(tài)； 對所有的設(shè)備幾配件建立詳細檔案，確保最快速度取得所需配件，并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代； 建立維修人員值班制度，確保維修及時率與合格率達 98%以上，且有回訪制度和記錄； 采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法，確保房屋及配套設(shè)施完好率達 98%以上。 七、娛樂設(shè)施管理方案（視大廈具體配套設(shè)施而定） 確保健身娛樂設(shè)施的安全使用，為業(yè)主提供一個豐富多彩的娛樂休閑環(huán)境。 （一）管理內(nèi)容 每周對健身娛樂設(shè)施進行不少于一次的安全檢查： （ 1）活動設(shè)施有無破損，有無因破損產(chǎn)生的尖角、裂縫等外露的鋒利部分，秋千的吊繩、吊環(huán)、螺絲的牢固程度等； （ 2）健身器械是否有松支，地面是否過滑，防護墊是否起到應(yīng)有作用； （ 3）臺球、乒乓球、棋牌室地面是否過滑，臺子是否松動，附屬的電器是否絕緣良好，球拍、球板及球桿是事有外露的鋒利部分等； XXXX公司 檔案號 :dddddddddddd 22 （ 4）網(wǎng)球場、籃球場的場地是否有不安全因素，球網(wǎng)、球架等有無破損和松動，是否牢固； 對存在不安全因素的娛樂設(shè)施及時做好停用標識，組織檢修；對無法修復(fù)的，按手續(xù)申請報廢； （二）管理措施 小區(qū)設(shè)安全檢查負責(zé)人，對健身娛樂設(shè)施正常使用行使一票否決權(quán)； 安全檢查人員須如 實填寫健身娛樂設(shè)施安全檢查表，并妥善保管，每月上報管理處主任。 八、水系使用管理方案（此項內(nèi)容視具體配套情況增減） 通過有序的管理，確保大廈水系運行正常，有效節(jié)省管理成本。 （一）管理內(nèi)容 定期巡查泵房設(shè)施，確保設(shè)施設(shè)備運行正常； 定期清潔蓄水池，保持水質(zhì)潔凈； 專人管理蓄水池，定時開放。 （二）管理措施 測算水系運行成本，結(jié)合小區(qū)實際，制定使用規(guī)定； 建立設(shè)施設(shè)備檔案，做好巡檢記錄； XXXX公司 檔案號 :dddddddddddd 23 按規(guī)定操作，發(fā)現(xiàn)異常，及時報修。 九、財務(wù)管理方案： 通過財務(wù)管理，在改善財務(wù)狀況的條件下，不斷擴 大財務(wù)成果，提高企業(yè)經(jīng)濟效益。 （一）管理內(nèi)容： 加強現(xiàn)金收支管理； 搞好財務(wù)核算； 及時統(tǒng)計物業(yè)維修更新費用使用情況，每半年公布一次（每年公布一次） 做好年度預(yù)算和決算工作； 認真審核報銷票據(jù)，嚴格控制費用報銷； 及時掌握財務(wù)收支狀況，做好財務(wù)分析，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)。 （二）管理措施： 根據(jù)財務(wù)法規(guī)政策，制定財務(wù)管理制度； 財務(wù)人員持證上崗，規(guī)范操作； 抓好財務(wù)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)； XXXX公司 檔案號 :dddddddddddd 24 加強成本控制； 加強財務(wù)監(jiān)督和財務(wù)檢查。 十、質(zhì)量管理方案： 導(dǎo)入 ISO9000 質(zhì)量體系標準，實施全面質(zhì)量管理，有助于實現(xiàn)“以人為本”的管理理念，有助 于實現(xiàn)決策、計劃與控制、協(xié)調(diào)的結(jié)合，實現(xiàn)既定的質(zhì)量目標。 （一）管理內(nèi)容： 參照 ISO9000 質(zhì)量體系標準要求，制定大廈質(zhì)量工作計劃； 實施所制訂的工作計劃和措施； 對照計劃，檢查執(zhí)行的情況和效果，及時發(fā)現(xiàn)和總結(jié)存在問題； 根據(jù)檢查的結(jié)果，采取相應(yīng)的措施，鞏固成績、吸取教訓(xùn)。 （二）管理措施： 抓好管理人員的質(zhì)量學(xué)習(xí)，開展質(zhì)量管理培訓(xùn)教育工作，不斷提高質(zhì)量意識； 制訂質(zhì)量責(zé)任制，保證質(zhì)量管理工作落到 實處； 接受公司對大廈管理工作的現(xiàn)場指導(dǎo)； XXXX公司 檔案號 :dddddddddddd 25 配合公司開展質(zhì)量體系審核，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，對系統(tǒng)性的問題制定整改方案。 十一、檔案資料管理方案： 加強檔案資料管理，有助于保存大廈的歷史資料，維護管理的連續(xù)性和規(guī)范化，便于房屋及設(shè)施設(shè)備的檢查、維護、更新和與業(yè)主的溝通、聯(lián)系 。 （一）管理內(nèi)容： 工程檔案：從接管開始的所有工程技術(shù)、維修、改造資料、各種竣工圖及各類設(shè)施設(shè)備資料等； 業(yè)主檔案：所有業(yè)主購、租房合同（復(fù)印件），業(yè)主基本情況登記表、裝修申請表和住戶健康狀況登記表等； 財務(wù)檔案：逐年 形成的園區(qū)財務(wù)收支報表、物業(yè)維修基金使用報表等； 文件檔案：有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)政策、公司文件等； 管理資料：綠化資料、日常巡查（清潔、維修、保安）記錄、值班記錄，車輛管理記錄、監(jiān)控記錄、榮譽資料等。 （二）管理措施： 制定檔案制度，并嚴格執(zhí)行； XXXX公司 檔案號 :dddddddddddd 26 專人管理（由負責(zé)內(nèi)勤的管理員擔(dān)任），專室專柜，編目造冊，存放有序并且尊重業(yè)主隱私，保守秘密； 科學(xué)管理，確保檔案資料完整、齊全，確保檔案完好率達 100%； 逐步實現(xiàn)智能化管理，計時可靠的掌握相關(guān)信息，提高管理水平。 十二、人力資源管理方案 一流 的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理需要一大批高素質(zhì)的管理人才和專業(yè)技術(shù)人才，而人才的管理與培訓(xùn)，對于保持員工的高質(zhì)量，提高物業(yè)管理的水平，具有十分重要的意義。 （一）管理內(nèi)容： 按照合理的人才結(jié)構(gòu)，配置各類人才； 任人唯賢，量材錄用； 開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，全面提高業(yè)務(wù)素質(zhì)； 進行業(yè)績考核，優(yōu)勝劣汰。 （二）管理措施： 制定崗位責(zé)任制，做到責(zé)、權(quán)、利分明； 建立約束與激勵相結(jié)合的運行機制，充分調(diào)動工作積極性； 加強思想作風(fēng)建設(shè)，樹立全心全意為業(yè)主服務(wù)的觀念和企業(yè) XXXX公司 檔案號 :dddddddddddd 27 的品牌意識； 崗前培訓(xùn)與在崗培訓(xùn)相結(jié)合，走出去培訓(xùn)與請進來培訓(xùn)相結(jié)合； 全面考核，做到公開、公平、公正。 ? 智能化系統(tǒng)的管理和維護 （一） 建立一支設(shè)備運行及維護人才隊伍 將組建一支精干的設(shè)備運行及維護專業(yè)技術(shù)隊伍，熟悉設(shè)備性能及隱蔽線路走向，并邀請相關(guān)單位（如系統(tǒng)設(shè)置、安裝單位）對所有技術(shù)人員進行強化培訓(xùn)，確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護。 （二） 管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)培訓(xùn) 對所有的管理人員進行全面培訓(xùn)，讓每一個人員都能清楚知道隱蔽線路的具體位置，保證隱蔽工程中的線路不受損。 （三） 建立設(shè)備技術(shù)檔案 對系統(tǒng)中所有的器件 、配件建立詳細技術(shù)檔案，包括型號、技術(shù)參數(shù)、外型尺寸、工作條件等等，以便以最快的速度查得設(shè)備的各項參數(shù)，確保系統(tǒng)的最佳運行狀態(tài)。 （四） 建立設(shè)備運行檔案 XXXX公司 檔案號 :dddddddddddd 28 建立對消防監(jiān)控系統(tǒng)的實時運行檔案，使操作人員對系統(tǒng)的正常運行了如指掌，并對系統(tǒng)的報警信息作正確的分析及存盤。 （五） 建立供貨商檔案 對所有的設(shè)備及配件建立詳細檔案，包括型號、產(chǎn)地、制造單位、供應(yīng)單位等等，并與供貨商、制造商保持聯(lián)系，確保以最快速度取得所需配件，并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代。 （六） 日常巡視與定期保養(yǎng) 日常的巡視檢查是及時發(fā)現(xiàn)問題的最佳途徑， 而定期維護是發(fā)現(xiàn)、解決軟性隱患的最佳辦法。對此將采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法以確保設(shè)備安全運行。 ? 機構(gòu)設(shè)置及人員配置 （一）物業(yè)管理機構(gòu)設(shè)置及人員配備 機構(gòu)設(shè)置 根據(jù) _________物業(yè)管理的需要，現(xiàn)對物業(yè)管理機構(gòu)的設(shè)置和人員的配備作如下安排： …… 參考： XXXX公司 檔案號 :dddddddddddd 29 ? 此為工程部分 第一節(jié) 任務(wù)和崗位設(shè)置 一、任務(wù) 工程部是實施大廈工程管理，保障設(shè)備、設(shè)施正常運行的職能部門。工程管理具有嚴密的科學(xué)性和較高的技術(shù)性，這是為用戶創(chuàng)造安全、文明、舒適、方便的商住環(huán)境的基本保證和堅強后盾，是反映大廈服務(wù)水準、良好形象和聲譽的重要標志。 工程部的職責(zé)范圍如下： 負責(zé)大廈電力系統(tǒng)、電訊系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、供水系統(tǒng)的運行管理， 維護保養(yǎng)和故障檢修； 負責(zé)大廈公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)； XXXX公司 檔案號 :dddddddddddd 30 負責(zé)對用戶室內(nèi)設(shè)施、設(shè)備提供有償維修服務(wù)； 負責(zé)大廈外派工程的監(jiān)管工作。 負責(zé)對用戶提供收費特色服務(wù)以及特約服務(wù)。 二、工程部架構(gòu)圖（ A 座） 工程人員結(jié)構(gòu)圖 人員配置說明 項目負責(zé)人： 1 人 工程專業(yè)工程師： 3 人 (土建、電氣、機電各 1 人 ) 綜合維修班： 15人 領(lǐng)班 :1 人（兼維修） 綜合維修工 :15 人 設(shè)備運行： 8 人 領(lǐng)班 :1 人（兼維修） 運行工 :7 人 配電室值班電工： 16 人 領(lǐng) 班 : 1 人（兼值班） BC 座配電室 8 人