【正文】 監(jiān)控設(shè)施，配有 臺電梯。 八、 運用 CIS 系統(tǒng)設(shè)計，進行整體形象策劃包裝，形式獨特、鮮明的形象系統(tǒng)，以提升物業(yè)的整體品位。 三、治安管理方案 在大廈物業(yè)管理中，適當(dāng)運用現(xiàn)有的科學(xué)技術(shù)手段與管理手段，依靠各種先進設(shè)備、工具和人的主觀能動性，維護物業(yè)和業(yè)主的安全，這是一項很重要的工作，最為廣大業(yè)主所關(guān)注，特制訂常規(guī)防范與技術(shù)防范相結(jié)合的 24小時全天候管理方案。 （二）管理措施： 建立綠化保潔制度，按月制訂養(yǎng)護計劃，按操作規(guī)程規(guī)范操作； 加強業(yè)務(wù)培訓(xùn)，增強專業(yè)技能，聘請專業(yè)人員指導(dǎo)養(yǎng)護； 落實“三查” （綠化清潔工自查、管理員巡查、管理處主任抽查），加強日常監(jiān)督檢查，按月考核，確保綠化服務(wù)滿意率 95%、保潔服務(wù)滿意率 95%； 強化行為規(guī)范管理，服裝統(tǒng)一、標識齊全、言行文明。 十、質(zhì)量管理方案： 導(dǎo)入 ISO9000 質(zhì)量體系標準，實施全面質(zhì)量管理，有助于實現(xiàn)“以人為本”的管理理念，有助 于實現(xiàn)決策、計劃與控制、協(xié)調(diào)的結(jié)合，實現(xiàn)既定的質(zhì)量目標。 ? 機構(gòu)設(shè)置及人員配置 （一）物業(yè)管理機構(gòu)設(shè)置及人員配備 機構(gòu)設(shè)置 根據(jù) _________物業(yè)管理的需要，現(xiàn)對物業(yè)管理機構(gòu)的設(shè)置和人員的配備作如下安排： …… 參考： XXXX公司 檔案號 :dddddddddddd 29 ? 此為工程部分 第一節(jié) 任務(wù)和崗位設(shè)置 一、任務(wù) 工程部是實施大廈工程管理，保障設(shè)備、設(shè)施正常運行的職能部門。 做好本班組的技術(shù)檔案、維修保養(yǎng)記錄和交接班記錄等原始記錄。 值班員工必須服從當(dāng)值主管的安排，聽從調(diào)配，執(zhí)行當(dāng)值主管的工作指令。如遇大暴雨天氣每隔一個小時巡視一次各管線、管井以及地下車庫。 配電室的全部機電設(shè)備，由專 業(yè)技術(shù)人員負責(zé)管理和值班。 空調(diào)機房 （ 1）主機是否正常，油溫是否在正常濕度，油位是否正常；三相電壓是否正常；水壓是否在正常壓力。 發(fā)現(xiàn)故障的技工將情況報告專業(yè)主管并聯(lián)系設(shè)備保養(yǎng)公司維 XXXX公司 檔案號 :dddddddddddd 41 修。 業(yè)主開門后，應(yīng)招呼一聲您好！說明自己的身份，告訴業(yè)主維修事項，得到業(yè)主認可后： （ 1）、脫鞋或帶鞋套進入； （ 2）、在業(yè)主帶領(lǐng)下進入維修房間，不隨意走動。 在發(fā)生突發(fā)事件處理的同時通知物業(yè)公司發(fā)放通知。當(dāng)觸電者無呼吸時，對其進行人工呼吸。 工程各系統(tǒng)配合滅火工作程序 在接到火情通知后，立即檢查本部門各個控制系統(tǒng)崗位，啟、閉消防設(shè)施達到自動滅火狀態(tài)；組織本 部員工義務(wù)趕赴火場，撲滅火災(zāi)；組織本部員工義務(wù)負責(zé)處理火場區(qū)域的水電等技術(shù)問題。 （三）火災(zāi)處理應(yīng)急方案 報警程序 一旦發(fā)現(xiàn)火災(zāi)苗頭，如煙、油、味、聲等異常狀態(tài)時， 每一位員 XXXX公司 檔案號 :dddddddddddd 48 工都有責(zé)任立即向消防監(jiān)控室報警，請其查明原因。然后對觸電人員施救。以最短時間恢復(fù)正常供水。 事件發(fā)生后，將情況通知物業(yè)公司及相關(guān)單位。 設(shè)備維修過程所要更換的零件，必須做詳細記錄。 進入風(fēng)機房維修必須注意用電、防火安全。鐵門 鐵柜 鐵窗 。 所有記錄必須按時完成，不準弄虛作假。 做到日有日檢，周有周檢，發(fā)現(xiàn)問題及時匯報并處理，當(dāng)班發(fā)生的問題不得交班，應(yīng)配合下班完成修理任務(wù)。 XXXX公司 檔案號 :dddddddddddd 32 三、 領(lǐng)班崗位職責(zé) 在項目主管領(lǐng)導(dǎo)下，對所轄設(shè)備及員工進行管理。 （四） 建立設(shè)備運行檔案 XXXX公司 檔案號 :dddddddddddd 28 建立對消防監(jiān)控系統(tǒng)的實時運行檔案，使操作人員對系統(tǒng)的正常運行了如指掌，并對系統(tǒng)的報警信息作正確的分析及存盤。 （二）管理措施 測算水系運行成本，結(jié)合小區(qū)實際，制定使用規(guī)定； 建立設(shè)施設(shè)備檔案，做好巡檢記錄； XXXX公司 檔案號 :dddddddddddd 23 按規(guī)定操作，發(fā)現(xiàn)異常，及時報修。 （一）管理內(nèi)容： 綠化養(yǎng)護：綠化工應(yīng)做到管理日常化、養(yǎng)護科學(xué)化。 (二 ) 管理措施： 1. 組建接管驗收小組，負責(zé)接管驗收工作； 2. 開展接管驗收培訓(xùn)，提高對接管驗收重要性的認識； 3. 掌握物業(yè)驗收的標準和程序； 4. 制定接管驗收規(guī)程，按程序辦理接管驗收手續(xù)。 四、 導(dǎo)入 ISO9000 質(zhì)量管理理念，緊密結(jié)合物業(yè)具體實際，制定一套切合實際的規(guī)章制度，確定一系列高標準的物業(yè)管理行為規(guī)范，以制度促管理，寓管理于服務(wù)。 ? 編制依據(jù) （按照國家或建設(shè)部等有關(guān)法律規(guī)定以及當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī) 定） ※ 《浙江省物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》 ※ 《杭州市物業(yè)管理條例》 ※ 《杭州市物業(yè)管理服務(wù)收費管理辦法》 ※ 樓書 ※ 浙江 XX 物業(yè)管理有限公司質(zhì)量手冊及其他規(guī)定 XXXX公司 檔案號 :dddddddddddd 2 ? 管理目標 （按照物業(yè)具體情況描述） 為充分體現(xiàn)開發(fā)商建造 的開發(fā)初衷，開創(chuàng)高檔寫字樓的新時代，我們將本著浙江 XX物管公司“真誠、善意、精致、完美”的企業(yè)精神，及“科學(xué)規(guī)范、竭誠高效、安全文明、持續(xù)發(fā)展”的質(zhì)量方針，堅持“以人為本”的服務(wù)管理理念，對 （小區(qū)）實施科學(xué)的管理 、提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并在現(xiàn)有管理經(jīng)驗及管理資源的基礎(chǔ)上，不斷調(diào)整更新，導(dǎo)入先進的管理理念，創(chuàng)建出一套與業(yè)主層次及辦公需求相符的管理模式，使廣大業(yè)主及使用人能真切地感受高品位的物業(yè)和高品質(zhì)的管理所帶來的超值享受。 九、 依照市場化、企業(yè)化的運作方式，提供全方位服務(wù)，開展多元化經(jīng)營。 （一）管理內(nèi)容： 常規(guī)防范：采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式，協(xié)助公 XXXX公司 檔案號 :dddddddddddd 13 安機關(guān)維護大廈 公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業(yè)、業(yè)主（租戶）安全的行為。 六、房屋及公共設(shè)施設(shè)備管理方案： 房屋管理，尤其是共 用設(shè)施設(shè)備的管理，直接影響到大廈的形象、物業(yè)的使用年限及使用安全，直接關(guān)系到業(yè)主及使用人的安全，是大 XXXX公司 檔案號 :dddddddddddd 19 廈管理的重中之重。 （一）管理內(nèi)容： 參照 ISO9000 質(zhì)量體系標準要求，制定大廈質(zhì)量工作計劃； 實施所制訂的工作計劃和措施； 對照計劃，檢查執(zhí)行的情況和效果，及時發(fā)現(xiàn)和總結(jié)存在問題； 根據(jù)檢查的結(jié)果，采取相應(yīng)的措施，鞏固成績、吸取教訓(xùn)。工程管理具有嚴密的科學(xué)性和較高的技術(shù)性，這是為用戶創(chuàng)造安全、文明、舒適、方便的商住環(huán)境的基本保證和堅強后盾，是反映大廈服務(wù)水準、良好形象和聲譽的重要標志。 及時反饋常用物料、維修零件、工具等材料的品質(zhì)情況。 值班員工必須嚴格執(zhí)行巡檢制度，做到腿勤、眼尖、耳靈、腦活、手快，及時發(fā)現(xiàn)隱患，迅速扣除故障，保證設(shè)備安全運作。 ② 水箱清洗消毒，水箱定期進行清潔消毒工作，每一年消毒一次。送停電由值班人員在主管批準后填寫操作票并完成。 XXXX公司 檔案號 :dddddddddddd 39 （ 2）巡查水泵運行狀態(tài)，檢查進出水壓力、運轉(zhuǎn)馬達聲音是否正常，運行中有無過熱現(xiàn)象，檢查閥門等設(shè)備有無漏水、損壞、不能開啟等故障。 設(shè)備保養(yǎng)公司接通知后，辦公時間內(nèi) 4 小時內(nèi)到場維修，非辦公時間 12小時內(nèi)到場維修，并在事后做維修報告。 修理 （ 1）、電氣修理必須按照“市低壓電氣標準規(guī)定”進行； （ 2）、在修理當(dāng)中必須移動有關(guān)物品時，應(yīng)先征行業(yè)主同意，并小心輕放。 在突發(fā)事件處理完成后，應(yīng)認真填寫相應(yīng)記錄，要求詳細清楚。無心跳時，對其進行胸外積壓。其他系統(tǒng)工作人員要做到： （ 1）配電室（高壓、低壓）：接到火情通知后，密切注意火場附近的電力運行情況，隨時準備切斷火場的電力供給，當(dāng)接到切斷火場電源的指令后，應(yīng)立即按指令控制設(shè)備。 事故處理完畢應(yīng)對事故處理過程進行記錄備案 ,并上報領(lǐng)導(dǎo)提交書面事故報告。（同時防止觸電人員脫離電源后的二次傷害）。 如發(fā)現(xiàn)滲漏嚴重應(yīng)及時報請專業(yè)施工隊修復(fù)，石材層面如破損開裂應(yīng)及時給予修復(fù) . 第六節(jié) 緊急情況處理方案 （一）水工緊急情況處理 跑水事故預(yù)案 發(fā)生跑水時 ,工程人員應(yīng)及時趕赴現(xiàn)場 ,檢查跑水情況 ,關(guān) 閉泄漏點最近上級截門、閥門進行搶修 ,更換損壞零件。 報告專業(yè)主管，由其安排搶修并在事后作維修報告。 專業(yè)主管每年 12 月制訂下年度的空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)計劃，并負責(zé)組織實施。 風(fēng)機房內(nèi)必須保持整潔，各類標志清晰，不得存放雜物或作其他用途。 配電室施行“三鐵”管理。 設(shè)備月度檢查保養(yǎng)表填好后交領(lǐng)班，項目經(jīng)理審查后每月交物業(yè)公司存檔。 做好所屬設(shè)備的維修、保養(yǎng)工作，保證冷、熱及采暖系統(tǒng)的正常運行。 負責(zé)與相關(guān)業(yè)務(wù)主管部門進行業(yè)務(wù)聯(lián)系，負責(zé)本系統(tǒng)各類圖紙和資料的收集、分類。 （三） 建立設(shè)備技術(shù)檔案 對系統(tǒng)中所有的器件 、配件建立詳細技術(shù)檔案，包括型號、技術(shù)參數(shù)、外型尺寸、工作條件等等，以便以最快的速度查得設(shè)備的各項參數(shù)，確保系統(tǒng)的最佳運行狀態(tài)。