【正文】 4） 要定期清理局部面天溝、污水坑井，使之疏通。 （ 7） 每年對各管線節(jié)門，水泵壓一次盤根，各節(jié)門水泵螺絲上機(jī)油一次。各種高壓設(shè)備配件，高壓安全用具嚴(yán)格管理，分類上鎖管理。送停電由值班人員在主管批準(zhǔn)后填寫操作票并完成。 嚴(yán)格遵守交接班制度和安全、防火、清潔衛(wèi)生制度。 XXXX公司 檔案號 :dddddddddddd 38 空調(diào)系統(tǒng)管理 一、 風(fēng)機(jī)房管理規(guī)定 嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入機(jī)房內(nèi)。 空調(diào)員工定期巡查風(fēng)機(jī)房，發(fā)現(xiàn)問題及時修理，并記錄在檢查表上。 XXXX公司 檔案號 :dddddddddddd 39 （ 2）巡查水泵運行狀態(tài)，檢查進(jìn)出水壓力、運轉(zhuǎn)馬達(dá)聲音是否正常，運行中有無過熱現(xiàn)象，檢查閥門等設(shè)備有無漏水、損壞、不能開啟等故障。 （ 2）分體機(jī)：運行時有無發(fā)出噪音，制冷能力是否良好，塵網(wǎng)有無堵塞，去水冷凝盤去水是否順暢。 在不影響大廈正常營運的前提下，積極探索并實施有效的節(jié)能方法。 注意用電、防火安全，如需燒焊，須辦理動火證，并嚴(yán)格遵守動火作業(yè)規(guī)定，配備滅火器施工。 設(shè)備保養(yǎng)公司接通知后，辦公時間內(nèi) 4 小時內(nèi)到場維修，非辦公時間 12小時內(nèi)到場維修，并在事后做維修報告。 （三）涼水塔 巡查發(fā)現(xiàn)運行中的水泵異常，應(yīng)先停該泵對應(yīng)的主機(jī)，后停異常水泵，開啟備用水泵，并啟動主機(jī)繼續(xù)供冷。 采取相關(guān)措施，以防水浸入電梯井和用戶單元，并將水引入地漏；如地漏排水量不夠，則將漫出的水導(dǎo)入走火梯。 第五節(jié) 維修管理細(xì)則 （一）工程部入戶維修流程圖 維修服務(wù)宗旨是“主動、熱情、耐心、周到”，做到維修問題及時解決，把業(yè)主的困難當(dāng)作自己的困難，方便業(yè)主是維修工作的惟一準(zhǔn)則。 修理 （ 1）、電氣修理必須按照“市低壓電氣標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定”進(jìn)行； （ 2）、在修理當(dāng)中必須移動有關(guān)物品時，應(yīng)先征行業(yè)主同意，并小心輕放。 XXXX公司 檔案號 :dddddddddddd 44 （二）其他區(qū)域維修管理 維修人員除上述直接為業(yè)主服務(wù)時需達(dá)到的服務(wù)規(guī)范處，在間接方面應(yīng)定期對泵房、配電室、消防設(shè)施進(jìn)行定期巡視，并做好記錄。 污 (雨 )水井溝定期清理，化糞池每年清理 23 次，嚴(yán)重的要用吸糞車進(jìn)行吸取，保證無污水外溢現(xiàn)象。同時組織人員清掃泄漏積水 ,防止連帶反應(yīng)。 在突發(fā)事件處理完成后，應(yīng)認(rèn)真填寫相應(yīng)記錄，要求詳細(xì)清楚。滅火完畢后，做好善后處理及填寫相關(guān)記錄 ,提交書面事故報告。 XXXX公司 檔案號 :dddddddddddd 46 觸電 事故緊急處理預(yù)案 如遇危害到人身或設(shè)備安全事故時，應(yīng)先處理事故，后向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報。當(dāng)無法找到或無法切斷漏電物體電源時，應(yīng)立即使用絕緣物體使觸電人員與漏電物體分離。無心跳時，對其進(jìn)行胸外積壓。 電梯緊急事故處理預(yù)案 電梯困人事故處理預(yù)案 1）工程維修人員在接到報修后 ,應(yīng)立即組織相關(guān)人員到達(dá)現(xiàn)場。 4）用電梯專用鑰匙開啟廳門 ,用人力開啟轎廂門 ,協(xié)助乘客離開轎廂 5）當(dāng)電梯遠(yuǎn)離平層位置時應(yīng) 進(jìn)入機(jī)房 ,按照操作規(guī)程盤車 ,使電梯轎廂到達(dá)最近樓層 ,救出被困人員。 發(fā)現(xiàn)火情的人應(yīng)保持鎮(zhèn)靜，并立即采取各種滅火措施： （ 1）立即通知消防監(jiān)控室。其他系統(tǒng)工作人員要做到： （ 1）配電室（高壓、低壓）：接到火情通知后，密切注意火場附近的電力運行情況，隨時準(zhǔn)備切斷火場的電力供給，當(dāng)接到切斷火場電源的指令后，應(yīng)立即按指令控制設(shè)備。 。 XXXX公司 檔案號 :dddddddddddd 49 （ 3）水系統(tǒng)：接到火情通知后，立即做好消防用水的供應(yīng)工作，并做好供水設(shè)備的搶修工作。 （ 3） 不要在火場附近區(qū)域高叫“著火了”，以免造成混亂。 事故處理完畢應(yīng)對事故處理過程進(jìn)行記錄備案 ,并上報領(lǐng)導(dǎo)提交書面事故報告。 XXXX公司 檔案號 :dddddddddddd 47 2）詢問轎廂內(nèi)是否有租戶或客人 ,安撫被困人員。醫(yī)務(wù)人員到來后要特別提醒傷者是觸電。打電話報 120 或 999。（同時防止觸電人員脫離電源后的二次傷害）。向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報，根據(jù)指示要求迅速、無誤的處理故障，嚴(yán)禁因值班人員誤操作面造成事故范圍擴(kuò)大和拖延停電時間。當(dāng)保安部人員到達(dá)時應(yīng)協(xié)助滅火，并做好現(xiàn)場配合如臨時照明，用電等。 在遇到消防、噴淋系統(tǒng)欠壓、起泵時應(yīng)立即報與專業(yè)領(lǐng)班組織人員進(jìn)行檢查，并與消防中控室等相關(guān)部門聯(lián)系，查明原因具體處理。 如發(fā)現(xiàn)滲漏嚴(yán)重應(yīng)及時報請專業(yè)施工隊修復(fù)，石材層面如破損開裂應(yīng)及時給予修復(fù) . 第六節(jié) 緊急情況處理方案 （一）水工緊急情況處理 跑水事故預(yù)案 發(fā)生跑水時 ,工程人員應(yīng)及時趕赴現(xiàn)場 ,檢查跑水情況 ,關(guān) 閉泄漏點最近上級截門、閥門進(jìn)行搶修 ,更換損壞零件。 北大堂吊頂發(fā)現(xiàn)不亮燈泡做記 錄，每半年組織搭腳手架統(tǒng)一維修更換一次。取得業(yè)主認(rèn)可后，填寫維修工作單，由業(yè)主簽字確認(rèn)。 從接到報修開始，一般無其他特殊情況，應(yīng)在 10分鐘內(nèi)到達(dá) XXXX公司 檔案號 :dddddddddddd 43 業(yè)主家； 敲門、按門鈴 到達(dá)業(yè)主家門口，先輕輕敲門或按一下門鈴，如無反應(yīng)，應(yīng)間歇 10 秒鐘后再敲門或按門鈴第二次，不要連續(xù)按或是按住不放。 報告專業(yè)主管，由其安排搶修并在事后作維修報告。 屬較嚴(yán)重的故障應(yīng)報告專業(yè)主管，由其組織維修，并在事后作維修報告。 發(fā)現(xiàn)故障的技工檢修，可當(dāng)場解決的問題即時修復(fù)，并記錄在當(dāng)值日志上。 五、 中央空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)爭處理方案 （一）冷水機(jī)組 巡查發(fā)現(xiàn)運行中的冷水機(jī)組故障，應(yīng)立即停止該機(jī)，轉(zhuǎn)開備用電機(jī)。 專業(yè)主管每年 12 月制訂下年度的空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)計劃，并負(fù)責(zé)組織實施。 每班當(dāng)值人員定期巡查空調(diào)機(jī)組和外圍設(shè)備一次，并將運行參數(shù)記錄在空調(diào)系統(tǒng)運行表上，未經(jīng)主管批準(zhǔn)，不得擅自更改運行參數(shù)。 （ 2）膨脹水箱：檢查有無 溢流、缺水、浮球是否正常工作。 （ 2）巡查設(shè)備是否在規(guī)定時間內(nèi)運行或停止。 風(fēng)機(jī)房內(nèi)必須保持整潔，各類標(biāo)志清晰，不得存放雜物或作其他用途。 在大風(fēng)、大雨、大雪等惡劣的氣候條件下，要加強(qiáng)對設(shè)備的巡視，當(dāng)發(fā)生事故時，應(yīng)保持冷 靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，并及時做好記錄。不能解決的問題及時上報主管部門。 嚴(yán)格實施要害部門的門禁制度，未經(jīng)項目經(jīng)理或主管批準(zhǔn)任何非本崗位人員一律禁止入內(nèi)。 配電室施行“三鐵”管理。在冬季來臨之前，做好保溫防凍工 作。 （ 2） 若遇水箱清潔或管道閥門維修停水時，應(yīng)事先與物業(yè)公司溝通，說明停水原因和停水時間。 XXXX公司 檔案號 :dddddddddddd 36 ① 水 工工作職責(zé)之一就是巡視檢查，一般每天不少于一次，一旦發(fā)現(xiàn)問題，及時維修解決。 設(shè)備月度檢查保養(yǎng)表填好后交領(lǐng)班，項目經(jīng)理審查后每月交物業(yè)公司存檔。 應(yīng)提前十五分鐘到崗，由交班人將交班事項交待清楚。 二、 交接班規(guī)定 交班人： l、必須在交班前認(rèn)真填寫好交班記錄，寫明運行情況及發(fā)現(xiàn)的問題 ，準(zhǔn)確無誤地寫明問題現(xiàn)象、解決辦法、建議并轉(zhuǎn)達(dá)上級對 員工下達(dá) 的指令。未經(jīng)批 XXXX公司 檔案號 :dddddddddddd 34 準(zhǔn)擅自脫離崗位者，作違反勞動紀(jì)律處理；造成損失的，追究其經(jīng)濟(jì)責(zé)任。 做好所屬設(shè)備的維修、保養(yǎng)工作，保證冷、熱及采暖系統(tǒng)的正常運行。 保證機(jī)房內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生。 必須按照安全操作規(guī)程操作，在值班時間內(nèi)值班人員對變配電室設(shè)備負(fù)有監(jiān)視、維修、保養(yǎng)、操作及事故處理并上報上級領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)任。 定期組織所轄員工進(jìn)行技術(shù)和安全生產(chǎn)等業(yè)務(wù)知識的交流。 負(fù)責(zé)與相關(guān)業(yè)務(wù)主管部門進(jìn)行業(yè)務(wù)聯(lián)系，負(fù)責(zé)本系統(tǒng)各類圖紙和資料的收集、分類。 二、 主管崗位職責(zé) 在工程部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，管理本系統(tǒng)的員工和所轄設(shè)備。 負(fù)責(zé)對用戶提供收費特色服務(wù)以及特約服務(wù)。對此將采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法以確保設(shè)備安全運行。 （三） 建立設(shè)備技術(shù)檔案 對系統(tǒng)中所有的器件 、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案，包括型號、技術(shù)參數(shù)、外型尺寸、工作條件等等，以便以最快的速度查得設(shè)備的各項參數(shù)，確保系統(tǒng)的最佳運行狀態(tài)。 （一）管理內(nèi)容： 按照合理的人才結(jié)構(gòu)，配置各類人才； 任人唯賢，量材錄用； 開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，全面提高業(yè)務(wù)素質(zhì)； 進(jìn)行業(yè)績考核，優(yōu)勝劣汰。 十一、檔案資料管理方案： 加強(qiáng)檔案資料管理，有助于保存大廈的歷史資料，維護(hù)管理的連續(xù)性和規(guī)范化，便于房屋及設(shè)施設(shè)備的檢查、維護(hù)、更新和與業(yè)主的溝通、聯(lián)系 。 （二）管理措施： 根據(jù)財務(wù)法規(guī)政策，制定財務(wù)管理制度； 財務(wù)人員持證上崗，規(guī)范操作； 抓好財務(wù)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)； XXXX公司 檔案號 :dddddddddddd 24 加強(qiáng)成本控制； 加強(qiáng)財務(wù)監(jiān)督和財務(wù)檢查。 （一）管理內(nèi)容 定期巡查泵房設(shè)施，確保設(shè)施設(shè)備運行正常； 定期清潔蓄水池，保持水質(zhì)潔凈； 專人管理蓄水池，定時開放。 （二）管理措施： 加強(qiáng)裝修戶管理，督促業(yè)主做好裝修前期申報工作，并經(jīng)常進(jìn)行現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時制止； 對所有的管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn)，清楚各隱蔽線路的具體位置，并對技術(shù)人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，確保諳熟該系