【正文】 3) 核對、接收各類設(shè)施設(shè)備； XXXX公司 檔案號 :dddddddddddd 11 4) 核對、接收各類標識。 一、接管驗收管理方案 XXXX公司 檔案號 :dddddddddddd 10 為確保大廈的環(huán)境、建筑和設(shè)施設(shè)備等符合有關(guān)法規(guī)政策及規(guī)劃設(shè)計的要求，維護業(yè)主的合法權(quán)益，為日后物業(yè)管理工作的展開奠定基礎(chǔ)，物業(yè)接管前必須進行嚴格的驗收工作。 一、管理內(nèi)容： (一 ) 從政策法規(guī)的角度，提供相應(yīng)物業(yè)管理意見及依據(jù)； (二 ) 參與評審物業(yè)規(guī)劃設(shè)計及建筑面積設(shè)計圖紙，提出相關(guān)改善及改良的建議； (三 ) 從管理的角度，評審設(shè)施設(shè)備的選配，減輕后期管理的壓力； (四 ) 提供有關(guān)公建配套設(shè)備設(shè)施的改良意見； (五 ) 提供大廈公共部位環(huán)境設(shè)計的相關(guān)意見； (六 ) 提供機電安裝及能源分配的相關(guān)管理意見； (七 ) 提供功能布局、用料更改的相關(guān)管理意見； (八 ) 提供有關(guān)樓宇材質(zhì)保護的具體管理意見，減少因施工 對材質(zhì)造成的損傷； (九 ) 提供標識系統(tǒng)設(shè)計、配置的相關(guān)管理意見； XXXX公司 檔案號 :dddddddddddd 9 (十 ) 參與開發(fā)商市場營銷中與物業(yè)管理有關(guān)事宜的協(xié)調(diào)和溝通； (十一 ) 參與開發(fā)商物業(yè)竣工驗收。在實際操作中，應(yīng)分階段有重點、有步驟地落實相應(yīng)工作。 二、 有償專項服務(wù)項目（可以提供的、大多數(shù)業(yè)主都能夠享受到的服務(wù)，具體價格在業(yè)主委員會成立前，由物管公司核定，報物價部門備案）： XXXX公司 檔案號 :dddddddddddd 7 (一 ) 大廈內(nèi)物品搬運； (二 ) 各項健身、娛樂活動（視大廈配置而定）； (三 ) 機動車輛清洗： (四 ) 提供大廈報 警室內(nèi)系統(tǒng)維護服務(wù)； (五 ) 提供小型商務(wù)會議場所及服務(wù)； (六 ) 商務(wù)中心服務(wù)； (七 ) 辦公區(qū)域綠化供應(yīng)及代為養(yǎng)護； (八 ) 辦公區(qū)域報警系統(tǒng)維護及接警服務(wù)； (九 ) 辦公區(qū)域設(shè)備設(shè)施上門維修安裝等； (十 ) 代訂車、船、機票； (十一 ) 代訂代送飲用水。 九、 依照市場化、企業(yè)化的運作方式，提供全方位服務(wù)，開展多元化經(jīng)營。 七、 采取智能化手段構(gòu)筑社區(qū)信息互動平臺，提高管理水平和管理效率。 五、 嚴格遵守《杭州市物業(yè)管理條例》等有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)，制定切實可行的管理方案；與業(yè)主簽訂各項協(xié)議，依法約束雙方行為。 三、 在公司現(xiàn)有管理資源的基礎(chǔ)上，充分借鑒行業(yè)先進管理經(jīng)驗，積極培養(yǎng)高素質(zhì)的管理人才，為 （大廈）組建一支高素質(zhì)的物業(yè)管理隊伍。 XXXX公司 檔案號 :dddddddddddd 4 ? 管理辦法 一、 實施全程物業(yè)管理，從開發(fā)商、業(yè)主及專業(yè)物業(yè)管理公司的角度對物業(yè)提出合理化建議，構(gòu)筑一個優(yōu)秀的物業(yè)管理硬件環(huán)境。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)尊重 并按照廣大業(yè)主的要求，通過管理處對物業(yè)實施專業(yè)化的管理，同時努力爭取業(yè)主（租戶）的支持配合，使其能正確使用和維護物業(yè)，并自覺遵守業(yè)主公約，共同創(chuàng)建文明的辦公環(huán)境。“管理從嚴”是服務(wù)的保障和基礎(chǔ)，包括對物業(yè)的維護管理、員工的管理以及對業(yè)主不適當(dāng)行為的管理和勸阻，建立嚴格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴管理、科學(xué)管理以確保物業(yè)管理服務(wù)收到應(yīng)有的成效。大廈交付兩年內(nèi)達到 （地區(qū)） 物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈標準，三年內(nèi)達到全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈標準。 ? 編制依據(jù) （按照國家或建設(shè)部等有關(guān)法律規(guī)定以及當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī) 定） ※ 《浙江省物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》 ※ 《杭州市物業(yè)管理條例》 ※ 《杭州市物業(yè)管理服務(wù)收費管理辦法》 ※ 樓書 ※ 浙江 XX 物業(yè)管理有限公司質(zhì)量手冊及其他規(guī)定 XXXX公司 檔案號 :dddddddddddd 2 ? 管理目標 （按照物業(yè)具體情況描述） 為充分體現(xiàn)開發(fā)商建造 的開發(fā)初衷，開創(chuàng)高檔寫字樓的新時代，我們將本著浙江 XX物管公司“真誠、善意、精致、完美”的企業(yè)精神，及“科學(xué)規(guī)范、竭誠高效、安全文明、持續(xù)發(fā)展”的質(zhì)量方針，堅持“以人為本”的服務(wù)管理理念，對 （小區(qū)）實施科學(xué)的管理 、提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并在現(xiàn)有管理經(jīng)驗及管理資源的基礎(chǔ)上，不斷調(diào)整更新，導(dǎo)入先進的管理理念，創(chuàng)建出一套與業(yè)主層次及辦公需求相符的管理模式，使廣大業(yè)主及使用人能真切地感受高品位的物業(yè)和高品質(zhì)的管理所帶來的超值享受。 XXXX公司 檔案號 :dddddddddddd 1 甲級寫字樓物業(yè)管理方案 ? 物業(yè)概況 （按照物業(yè)具體地理位置、周邊設(shè)施、具體情況及環(huán)境風(fēng)格描述） 位于 ，周邊設(shè)施 ，交通便利，地理條件優(yōu)越。 由 開發(fā)建設(shè)，占地面積 ______平方米，總建筑面積 ，大廈內(nèi)設(shè)中央空調(diào)、 24 小時熱水及消監(jiān)控設(shè)施，配有 臺電梯。 大廈管理工作將參照地方和全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈評定標準，確保業(yè)主綜合滿意率達到 93%— 95%以上。 ? 管理原則 為實現(xiàn)即定管理目標，追求最佳的環(huán)境效益、社會效益和經(jīng)濟效益，在物業(yè)管理過程將始終把握以下原則： XXXX公司 檔案號 :dddddddddddd 3 一、 服務(wù)第一、管理從嚴的原則： “服務(wù)第一”是物業(yè)管理的宗旨，因此管理中要繼續(xù)秉承“以人為本”的管理理念，從業(yè)主的需求出發(fā)，強化服務(wù)機能，豐富服務(wù)內(nèi)涵，提供優(yōu)質(zhì)、周到、及時的服務(wù)。 二、 專業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結(jié)合的原則： 在日常管理中，要充分發(fā)揮兩個積極性，即物業(yè)管理公司的積極性和業(yè)主（租戶）的積極性。 三、 物管為主、多種經(jīng)營的原則： 在搞好日常管理和常規(guī)服務(wù)的同時，從物業(yè)的實際出發(fā)，開展一系列服務(wù)性的多種經(jīng)營，既滿足廣大業(yè)主（租戶）不同需求，又增強物管公司的造血功能，增加經(jīng)濟積累，以利于更好地為業(yè)主（租戶）服務(wù)。 二、 成立 （大廈）管理處，配備專業(yè)管理人員，實施專業(yè)化管理。 四、 導(dǎo)入 ISO9000 質(zhì)量管理理念，緊密結(jié)合物業(yè)具體實際，制定一套切合實際的規(guī)章制度，確定一系列高標準的物業(yè)管理行為規(guī)范，以制度促管理，寓管理于服務(wù)。 六、 運用 CS 系統(tǒng)（顧客滿意戰(zhàn)略），建立富有親和力的管理和 XXXX公司 檔案號 :dddddddddddd 5 服務(wù) 模式。 八、 運用 CIS 系統(tǒng)設(shè)計，進行整體形象策劃包裝，形式獨特、鮮明的形象系統(tǒng)，以提升物業(yè)的整體品位。 ? 物業(yè)管理服務(wù)項目 一、 公共服務(wù)項目（全體業(yè)主能夠享受的服務(wù)，費用納入物業(yè)管理費）： (一 ) 協(xié)助公安部門維護大廈內(nèi)的公共秩序，實行 24 小時保安值勤、消防和交通道路管理； (二 ) 公共場所保潔，辦公垃圾收集和清運； (三 ) 大廈共用部位和公共設(shè)施設(shè)備維護和保養(yǎng)； (四 ) 公共綠地園藝的培植和保養(yǎng)； XXXX公司 檔案號 :dddddddddddd 6 (五 ) 室內(nèi)公共場所綠化擺放養(yǎng) 護； (六 ) 對大廈的各類資料進行管理； (七 ) 未裝修房屋通風(fēng)、打掃等服務(wù)； (八 ) 電話及訪客留言轉(zhuǎn)告； (九 ) 雨傘、雨衣臨時借用； (十 ) 節(jié)日環(huán)境布置； (十一 ) 重要時刻提醒服務(wù)； (十二 ) 代訂報刊、信件收發(fā)； (十三 ) 代聘鐘點工服務(wù)； (十四 ) 代收代繳水、電、寬帶網(wǎng)絡(luò)費、有線電視收視費和衛(wèi)星電視收視費； (十五 ) 代叫出租車； (十六 ) 代辦保險； (十七 ) 義務(wù)安全用電常識宣傳。 ? 具體方案 大廈的物業(yè)管理由早期物業(yè)管理介入階段（物業(yè)預(yù)售至交付前三個月）與前期物業(yè)管理實施階段（物業(yè)交付前三個月至業(yè)主委員會成立）組成。 XXXX公司 檔案號 :dddddddddddd 8 第一階段：早期物業(yè)管理介入階段 從業(yè)主、開發(fā)商及物業(yè)管理專業(yè)角度，對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計、建筑安裝、設(shè)施配置、設(shè)備選型等方 面提出合理化意見和建議，使之既符合物業(yè)管理的要求，又滿足廣大業(yè)主的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質(zhì)量，節(jié)約成本。 二、管理措施： (一 ) 熟悉、掌握物業(yè)管理法規(guī)政策，做到有法可依，有章可循； (二 ) 學(xué)習(xí)、運用各類專業(yè)技術(shù)知識，提高早期介入的專業(yè)技術(shù)含量； (三 ) 制定早期介入計劃，積極穩(wěn)妥地開展工作； (四 ) 參與有關(guān)工程聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系； 第二階段：前期物業(yè)管理階段 前期物業(yè)管理階段可分為接管驗收管理、業(yè)主入伙管理、保安管理、消防管理、綠化保潔管理、房屋及公共設(shè)備設(shè)施管理、娛樂設(shè)施管理、水系使用管理、 財務(wù)管理、質(zhì)量管理、檔案資料管理、人力資源管理等方面。物業(yè)接管驗收標準作業(yè)程序 (一 ) 管理內(nèi)容：