【文章內(nèi)容簡介】 西 成為 了 足球王國，維也納 成為了 音樂之都，在國內(nèi)有春城昆明、綠都長春、冰城哈爾濱、牡丹王國洛陽、東方圣城曲阜 ?? 。那么，位于湘、黔、渝邊陲的花垣在城市建設(shè)方面舉什么旗幟，創(chuàng)什么品牌，彰顯什么風格？ 用前任縣委 吳彥承書記 的話來 說： “ 歷史上從沒有像今天這樣，縣委、縣政府對城市建設(shè)認識更清楚、思想更統(tǒng)一、目標更明確、效果更顯現(xiàn)。 ” 的確，思想上的解放，帶來的是觀念上的更新和城建理論的創(chuàng)新。 把握苗疆邊城歷史文脈。 花垣是個以苗族為主的少數(shù)民族聚居山區(qū)，濃烈的苗族風情令人陶醉，文學巨匠沈從文小說中的邊城茶峒，更是令花垣充滿了無 限神秘之感。歷經(jīng)近現(xiàn)代兩百來年的風雨洗禮，凝練了豐富多彩的苗族文化和邊城文化，這些文化淵遠流長，是城市建設(shè)的內(nèi)在品格，該縣的一切建設(shè)活動都要與之相近，以其為蘊。 科學調(diào)整城市布局，合理確定城市分區(qū) 。在考證城市發(fā)展沿革史的基礎(chǔ)上，該縣廣泛征求城建專家、社會各界的意見和建議，在城市總體規(guī)劃布局中結(jié)合地域、人口、交通、資源、產(chǎn)業(yè)特點，十五期間提出了依托區(qū)位優(yōu)勢，著力推進城鎮(zhèn)化建設(shè)，打造明珠 雅苑 項目可行性研究報告 第 7 頁 共 62 頁 湘黔渝邊區(qū) “ 明珠縣城 ” 的口號，按照 “ 山區(qū)縣城，都市標準 ” 的要求，確定了 “ 打通東西、拓展南北，小縣建大市 ” 的思路和目標。 實現(xiàn)了城市 建設(shè)發(fā)展的戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)移。 推進市場經(jīng)濟以來，城市發(fā)展面臨許多新情況、新問題、新挑戰(zhàn)，如何主動適應(yīng)市場經(jīng)濟規(guī)律，縣委、縣政府高瞻遠矚地提出了五個戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)移：一是由舊城改造向新區(qū)開發(fā)轉(zhuǎn)移，吸納農(nóng)村剩余人口，提高城市化水平；二是由單純建設(shè)城市向全面經(jīng)營城市轉(zhuǎn)移，整合城市資源，著力突破困擾制約城建發(fā)展的資金 “ 瓶頸 ” ；三是由被動解決歷史遺留問題、還歷史欠債向完善城市功能轉(zhuǎn)移，提升城市建設(shè)品位；四是注重由局部區(qū)域建設(shè)向綜合整治、體現(xiàn)特色轉(zhuǎn)移，突出城市個性，向建設(shè)品牌城市邁進；五是由改善居住條件向改善人居環(huán)境轉(zhuǎn)移，改善城市面 貌，尤其是改善生態(tài)環(huán)境。 謀劃了城市化進程發(fā)展藍圖。 圍繞縣城檔次的提升，嚴格按照 “ 優(yōu)化城市環(huán)境，完善城市功能，塑造城市特色，提升城市檔次 ” 的思路狠抓規(guī)劃編制和規(guī)劃管理，做到 “ 規(guī)劃一張圖，審核一支筆，建設(shè)一盤棋，配套服務(wù)一條龍 ” ，其 “ 龍頭 ” 作用凸顯。 2021 年《花垣縣縣城總體規(guī)劃》通過縣人大常委會審查； 2021 年完成了《花垣縣邊城鎮(zhèn)總體規(guī)劃》、《城北控制詳細規(guī)劃》和縣郵政局等 7 個單位的測繪； 2021年上半年完成《團結(jié)鎮(zhèn)賴子堡村移民新區(qū)的總體平面設(shè)計》、《縣農(nóng)貿(mào)市場二期工程》等 8個規(guī)劃。 “ 依托經(jīng)濟發(fā)展為支撐 ” 的城建思想深入人心。 在城市建設(shè)過程中，花垣十分注重加大產(chǎn)業(yè)建設(shè)力度，以產(chǎn)業(yè)的做大做強推動經(jīng)濟的發(fā)展，以經(jīng)濟的發(fā)展推進城市化的進程。他們在做大工業(yè)產(chǎn)業(yè)的同時，做活商貿(mào)產(chǎn)業(yè)。 “ 十五 ” 期間，通過招商引資和聚集國有、集體及民間資本等方式先后籌集資金近 4億元，修建了城關(guān)集貿(mào)大市場、邊貿(mào)大市場、金三角大市場、商業(yè)中心、文化一條街、邊城步行街等商貿(mào)流通市場，新修了果雄、四方、古苗河度假村、太豐、天豐等一批較高檔次的賓館。同時，放低農(nóng)民進城門坎，在入學、就業(yè)、保險等方面給進城農(nóng)民以優(yōu)惠，促進農(nóng)民向非農(nóng)方面轉(zhuǎn)移，城鎮(zhèn)常住人口 和流動人口已由 2021 年的 萬人發(fā)展到近 8 萬人。商貿(mào)設(shè)施的日趨完善和縣城人口的增加，既聚集了人氣，搞旺了財氣，又繁榮了縣城?，F(xiàn)在的花垣縣城，東起東門口，西到?jīng)鏊掀痂F合金廠，北至花果山，商店超市、飲食店、娛樂場所、賓館招待所，鱗次櫛比，熱鬧非凡。在城南、城北開發(fā)和舊城改造中，明珠 雅苑 項目可行性研究報告 第 8 頁 共 62 頁 他們實行舊城改造與新區(qū)開發(fā)并舉，個人修建和開發(fā)商連片開發(fā)互動，單位籌資和個人出資結(jié)合，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。通過五年的努力，投資近 2億元的邊城步行街已完成了第一期工程，投資 3000 萬元的城南紫竹園商住樓群銷售一空，城南安居小區(qū)、商業(yè) 中心、農(nóng)貿(mào)中心文化一條街、邊城公園等一批精品住宅小區(qū)房產(chǎn)交易十分火爆?；ㄔ康禺a(chǎn)市場已經(jīng)成為湘黔渝邊區(qū)最為活躍的市場之一。 交通是一個城市的名片，要讓所有經(jīng)過花垣的人，先從交通這張名片上認識花垣了解花垣。 隨著 城市道路的建設(shè)和竣工， 已經(jīng) 使 20 319 國道過境車輛全部繞城經(jīng)過，從而緩解了老城主街道的壓力，既有力地拓展了花垣縣城的空間，也大大提升了花垣城市建設(shè)的品位。 本案所在地的 建設(shè)路改造，既是打造美麗花垣縣城的世紀戰(zhàn)役，也是一項深受擁護的民心工程。整個工程拆遷 26個單位、 222 戶居民住宅、 萬平方米的黃 金鋪面，涉及到 1200 余人 。建設(shè)路的全面改造，寬闊的不僅是道路，快捷的不僅是交通，它還極大 地刺激了民間資本在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上的投入，拉動了內(nèi)需，激活了市場 ， 整個建設(shè)路的改造，拉動了民間資本投入 5000 萬元，臨街新建樓房 300 余棟，新增商業(yè)門面 1000 多間。 2021 年，全縣投入 420 萬元對縣城老街進行了改造，這是縣委、縣政府繼建設(shè)路改造后縣城升級提質(zhì)的又一項重大舉措?？h城老街東起河碼頭，西至花垣鎮(zhèn)小學，包括西長街、解放街、老正街、東正街、瓦廠坪，全長 公里，共有 2021 多戶居民， 萬人。因年久失修， 路面、排水系統(tǒng)及各類配套設(shè)施毀壞嚴重。老街改造擴建排水溝 5200 米，改造供水主管 2021 米，支管 12021 米；拆除占道臺階 10450 米；電力、廣播電視、電信 “ 三線 ” 全部下地，設(shè)置消防栓 28個，路面全部鋪上 15 厘米厚的青石板，改造后的老街干凈、整潔、古樸，成為縣城一道亮麗的風景。 2021 年，全縣又投入 900 萬元對縣城所有小街小巷進行了硬化改造。對 41條小街小巷 公里的路面進行高標準硬化，新修了排水溝，安裝路燈，一次性解決了小街小巷的泥巴路、斷頭路、死胡同和一些建筑障礙。老城水門洞一帶，此前因亂建亂占 ，小巷僅能容一兩人出入，消防車、救護車無法開進，老百姓形象地說，連棺材都抬不出來。通過建設(shè)者們艱苦細致的工作，硬是從老百姓的圍墻里拆出一條路來，全部硬化。 明珠 雅苑 項目可行性研究報告 第 9 頁 共 62 頁 通過大街小巷的改造，使縣城城區(qū)道路全部硬化，徹底告別了晴天一身灰，雨天一腳泥的歷史，提升了城市的檔次和品位，加快城市發(fā)展， 使 花垣 縣城 走上了一條良性循環(huán)發(fā)展的快車道。通過舊城改造，新建 了 一條長 980 米，寬 100 米的商業(yè)步行大街。主要建筑有市政道路、休閑廣場、商業(yè)步行街、批發(fā)市場及安置商住 小區(qū)等 。 步行街規(guī)劃設(shè)計理念獨特，集商貿(mào)、休閑、居住于一體，建筑風格既 有現(xiàn)代都市氣息，又有地方民族風情，并請著名藝術(shù)大師黃永玉先生題寫街名，堪稱一絕。 老農(nóng)貿(mào)市場改造項目。通過改造，市場面積由原來的 3000 多平方米增加到 21000平方米，成為全州獨體建筑最大的市場，經(jīng)營戶由原來的 600 多戶發(fā)展到 1300 多戶，年成交金額由 億元擴大到 2億多元。市場內(nèi)設(shè)有電梯 5臺，有各種超市、多功能購物中心，并實行全方位電子監(jiān)控，里面人流物流井然有序，一片繁榮景象。 商貿(mào)大廈項目。該項目地處建設(shè)路與趕秋路交匯處的黃金碼頭，總建筑面積 25000平方米，總造價 5800 萬元，主樓高 15 層，成為 目前花垣最高建筑，二樓門面拍出每平米上萬元的 “ 天價 ” ，創(chuàng)四省市邊區(qū)門面之最。 與此同時，城南、城北兩個新區(qū)開發(fā)也同步進行中。城南新區(qū)，位于縣城南部，與老城一河相隔，以前是一片不毛之地。通過政府規(guī)劃投資，大橋的修建，道路的拉通，民間資本紛紛涌入，現(xiàn)已投資近 4 億元，將城南打造成一個高樓林立，商貿(mào)繁榮的新區(qū)。同時，城北的開發(fā)項目也在分步實施中。 2021 年，縣委、政府又投資 1100 萬元建設(shè)邊城公園，位于縣城舊城區(qū)和城南新區(qū)之間，占地 250 畝。通過建設(shè)者的緊張施工，僅幾個月時間，已初具規(guī)模，公園內(nèi)茂林修竹、芳草 鮮美，亭臺樓閣，曲徑通幽，成為縣城最靚麗的風景。坐落園內(nèi)投資600 萬元的邊城圖書館也正在緊張地建設(shè)當中。 一分耕耘、一份收獲。今日的花垣縣城，確實呈現(xiàn)出日新月異的景象，已是今非昔比。游人們感悟花垣，說花垣變大氣了、變靚麗了；市民們感悟花垣，說家鄉(xiāng)天更藍、山更清、水更綠、路更寬、樓更美了。 人居環(huán)境水平有了質(zhì)的提升。 花垣 縣在房地產(chǎn)和住宅開發(fā)業(yè)逐步向支柱產(chǎn)業(yè)邁進的同時，人居環(huán)境更加注重人性化標準，營造親山、親水、親綠的和諧自然氛圍。目前，邊城廣場商品房、邊貿(mào)市場二期工程、紫竹園大市場和商貿(mào)大廈等 5個房 地產(chǎn)開發(fā)項目正如火如荼，令花垣的房地產(chǎn)市場也是一片風生水起，興旺發(fā)達。 明珠 雅苑 項目可行性研究報告 第 10 頁 共 62 頁 旅游景點日漸完善美麗。 花垣縣境內(nèi)雄奇挺拔的崇山峻嶺，溝壑縱橫的水色情調(diào)，構(gòu)成了豐富多彩的旅游風光。投資 2021 萬元的邊城茶峒第一期工程已全面完成，建成了中國邊城翠翠島、中國邊城百家書法園，完成了邊城古街青石磚的鋪設(shè)和部分民居的改造，以邊城（茶峒）為龍頭的文化旅游產(chǎn)業(yè)建設(shè)取得成效，為花垣帶來不少人氣和財氣。 悠久的歷史淵源，美麗的自然風光，豐富的礦產(chǎn)資源，繁榮的農(nóng)村景象，燦爛的地方文化，眾多的名勝古跡，獨特的民情風俗 ?? 如山花爛漫、群星閃 爍，告訴人們此景只應(yīng)天上有。漫步在這座天然花園里，給人一股沁人肺腑的清香，一種令人陶醉的感覺。 正是在這種良好的大環(huán)境中，本案的 明珠雅苑 項目 完全 符合 花垣縣城 城市建設(shè)總體規(guī)劃，貫徹了 國家西部大開發(fā)和大湘西規(guī)劃 城市群建設(shè) 的發(fā)展戰(zhàn)略，其對加快城鎮(zhèn)化進程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。 ③ 解決勞動就業(yè)的需要 由于我國目前正處于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整時期，部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問題已成為當前各級政府的頭等大事。而投資、消費、出口是國民經(jīng)濟增長的原 動力，因此國家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機會。 據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測算，我國 GDP 每增長 1 個百分點，全國可新提供 80 多萬個就業(yè)崗位，而住宅投資每增加 10%，大約可以拉動 GDP增長 ，則可提供 40多萬個就業(yè)崗位。因此，住宅建設(shè)投資的增加對于增加社會就業(yè)機會有著不可忽視的作用，而本項目作為 花垣縣 重點商品住宅 兩用 建設(shè)項目工程之一，將為增加 花垣縣 當?shù)厣鐣蜆I(yè)崗位作出一定的貢獻。 擬建地點 本項目位于 花垣縣 建設(shè)東 路 主城區(qū)。中心地區(qū)商賈云集，人流、物流繁忙，項目所 在地段位于 兄弟河 東岸南段，總占地面積 16000 平方米， 建筑面積 80000 平方米。小區(qū)西隔 兄弟河 與 沿江 風光帶相連、南至 路、東隔規(guī)劃中的 小區(qū)與 路相連、北至小區(qū)北部主路口。本項目與 花垣縣 著名的 兄弟河依 河相 伴 ；距 吉渝高速公路入口 僅 10分鐘車程 ，自然環(huán)境優(yōu)越，道路交通便利。 明珠 雅苑 項目可行性研究報告 第 11 頁 共 62 頁 預(yù)期目標 明珠雅苑 項目 擬 在占地面積 18000 平方米的土地上，建設(shè)總?cè)莘e率為 ，建設(shè)密度為 %,總建筑面積為 平方米的 小 高層電梯住宅房（其中住宅面積65, 平方米， 13層商鋪面積 平方米，地下停車場面積 9,748平方米）。 主要建設(shè)條件 明珠雅苑建設(shè)項目是“明珠雅苑”房地產(chǎn)開發(fā)項目的一部分，該項目分城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（沿江風光帶）和商住房開發(fā)兩部 份 進行，項目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運動、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。為了加快招商引資力度，加快花垣縣城城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促 進經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展，把花垣縣城建設(shè)成為 縣 域性中心城市， 花垣縣 啟動了 兄弟河 沿江風光帶堤路工程的建設(shè)。 本案正好處于兄弟河沿江風光帶最佳位置，為花垣縣城區(qū)建設(shè) 重點項目 ，并受到了縣委、縣政府、國土、建設(shè)等部門的大力支持。 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 序號 項目 單位 數(shù)值 1 總用地面積 ㎡ 18, 2 規(guī)劃總建筑面積 ㎡ 明珠 雅苑 項目可行性研究報告 第 12 頁 共 62 頁 其中：住宅建筑面積 ㎡ 65, 其中： 13層商鋪建筑面積 ㎡ 其中：地下停車場建筑面積 ㎡ 9, 3 建筑密度 % 4 容積率 5 綠地率 % 6 項目總投資 萬元 11, 7 財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 3, 8 財務(wù)內(nèi)部收益率 % 9 靜態(tài)投資回收期 年 10 動態(tài)投資回收期 年 a) 問題與建議 項目開發(fā)商已合法取得本項目土地使用權(quán)，各項建設(shè)手續(xù)正在申辦中。分析測算過程假定本項目在土地取得、立項、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照國家及 花垣 城 的房地產(chǎn)項目開發(fā)程序及規(guī)定。 根據(jù)測算，在預(yù)計的銷售價格、銷售率條件下 ，本項目具備良好的可行性。 花垣縣 房地產(chǎn)市場正處于開發(fā)高潮時期，競爭日趨白熾化，因此需要切實考慮市場容量和市場銷售節(jié)奏；在建設(shè)過程中，需要嚴格控制工程成本和管理成本。 充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢和景觀資源；與知名專業(yè)設(shè)計公司、中介顧問公司合作，強強聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。 明珠 雅苑 項目可行性研究報告 第 13 頁 共