【文章內(nèi)容簡介】 縣帶來旺盛的人氣。人流的增加將拉動居住的需求，這無疑會給我們項目的開發(fā)建設(shè)帶來極好的契機。 國內(nèi)外商家對 ***市杞縣住房的需 求的調(diào)查分 17 析。 我們通過民間訪問、調(diào)查發(fā)現(xiàn)其中有相當(dāng)?shù)目蛻?，他們看好杞縣的房地產(chǎn)市場，對杞縣的發(fā)展和繁榮昌盛，對社會的安定和文明及和諧的社會環(huán)境，他們中的部分人都有在杞縣居住的愿望。據(jù)省內(nèi)外客戶向我們提供分析情況看愿茌杞縣購買花園式住宅。 住房消費市場的調(diào)查分析。 ***市杞縣是一個中原經(jīng)濟區(qū)城市，全縣總?cè)丝?1 12 萬，流動人口 12 萬。東臨 106 國道，南靠 327 省道。由于得天獨厚的地緣優(yōu)勢，和優(yōu)越的自然環(huán)境、氣候，同時又長期得益于改革開放三十幾年來的發(fā)展，杞縣已成為中原區(qū)上一顆璀爛的明珠。一個 112 萬 人口的縣城，居民的儲蓄存款余額達(dá) 30 億元，高于全國人均水平，這充分展示了居民的富裕程度及潛在的購買力水平，據(jù)調(diào)查 90%以上的城市居民均擁有人均 15 平方米的住房，住房條件相對內(nèi)地而言較為優(yōu)越。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，生活水平的為斷提高，人們對住房的需求也由過去住得下、分得開向舒適、寬敞、優(yōu)越、時尚的較高層次追求，計劃經(jīng)濟時期福利分房，按標(biāo)準(zhǔn)住房的觀念已被住房商品化、貨幣化所取代。在市場調(diào)查中發(fā)現(xiàn)為數(shù)不少的公職人員，他們都有改變現(xiàn)有住房狀況的愿望，尤其對住房按揭，花明天的錢提前享受個性化的高層次的居住，較有興趣。隨著“ 單位人’’這一觀念的弱化，“社會人”享受社區(qū)服務(wù)，享受方 18 便、周到、安全的物業(yè)管理服務(wù)也成為一種權(quán)力追求，這些都是住房商品化、居住小區(qū)化、住房個性化，環(huán)境園林化所帶來的新理念。開發(fā)部分適應(yīng)工薪階層承受能力的小康戶型的住宅，是有市場前景的。由于，相當(dāng)多的外來居民是在杞縣經(jīng)商貿(mào)易的，他們居住大部分是靠租房，有的經(jīng)過十幾年的發(fā)展和積累，也渴望擁有屬于白己的經(jīng)營店鋪和住房。在流動人口群體中盡管存在著分散零星和不確定性，但且有一定的市場潛力，問題的關(guān)鍵主要在于房地產(chǎn)商的項目吸引力和競爭力。 發(fā)展規(guī)劃分析 目前， 我國國民經(jīng)濟快速增長，綜合國力顯著增強，各項社會事業(yè)得到全面發(fā)展，人民生活水平大幅度提高。這將使城市的經(jīng)濟社會發(fā)展進(jìn)入一個工業(yè)化、城市化快速推進(jìn)，國際化、市場化整體提升的新階段，為杞縣在較短時期內(nèi)實現(xiàn)經(jīng)濟總量跨越式增長提供了良好的外部環(huán)境。 黨中央國務(wù)院關(guān)于 ?進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)通知 ? 中指出：穩(wěn)步推進(jìn)住房商品化、社會化、逐步建立適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟體制和我國國情的所需住房新制度；加快住房建設(shè)，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟增長點，不斷滿足城鎮(zhèn)居民日益增長的住房需求。 19 堅持“改造舊區(qū)，控制新區(qū)，完 善功能，保持和諧”的原則，切實轉(zhuǎn)變住宅房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式，加快節(jié)能省地型住宅建設(shè)，積極推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化建設(shè)，大力發(fā)展普通商品房建設(shè)，嚴(yán)格控制套型標(biāo)準(zhǔn)，保持房地產(chǎn)市場供求總量基本平衡，保證房地產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展，提高居民居住生活水平，促進(jìn)經(jīng)濟社會和人的全面發(fā)展。由此可見，商品房的開發(fā)建設(shè)符合國家和地方的近遠(yuǎn)期發(fā)展規(guī)劃。 產(chǎn)業(yè)政策分析 建設(shè)商品房住宅，不但可以推動國民經(jīng)濟發(fā)展，而且可以改善人民居住條件，同時又能夠美化市容市貌。該項目的建設(shè)符合 ? 中華人民共和國房地產(chǎn)管理法 ?、 ?中華人民共和國土地管理法 ? 、 ? 中 華人民共和國建筑法 ?、 ?城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例 ?、?城市房屋拆遷管理條例 ?等國家相關(guān)法律法規(guī)。房地產(chǎn)業(yè)的建設(shè)是一件利國利民的好事，符合國家及地方相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的要求。房地產(chǎn)開發(fā)可以為廣大人民群眾提供良好的居住環(huán)境，屬于國家鼓勵和支持產(chǎn)業(yè)。 項目建設(shè)符合《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》 本項目按照國家級住宅示范工程和城鎮(zhèn)園林綠化及生態(tài)小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，項目位于南關(guān)大街，品質(zhì)生活典范，人性化綠化社區(qū)。根據(jù)國家《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》，本項目建設(shè)符合第一類鼓勵類中第十九條 20 城市基礎(chǔ)設(shè)施及房地產(chǎn)目錄中的第 12 項和第 21 項，即國家鼓勵建設(shè)國家住宅示范工程和城鎮(zhèn)園林綠化及生態(tài)小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。 20xx 年國土資源部和國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布的《限制用地項目目錄》和《禁止用地項目目錄》中，限制類項目被分為兩部分，一有限制條件的，同步增加用地條件，列入限制目錄；二是無限制條件的，則作為禁止用地項目列入禁止目錄。同時，結(jié)合土地資源狀況，依據(jù)土地供應(yīng)政策，將黨政機關(guān)新建辦公樓項目和低密度、大套型住宅項目等列入限制目錄；對別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目及黨政機關(guān)、國有企業(yè)、事業(yè)單位新建培訓(xùn)中心項目等國家明令禁止投資的項目，則列入禁止目錄，禁止用地。本項目不屬 于兩個目錄范疇。 項目建設(shè)符合《杞縣縣城總體規(guī)劃》 根據(jù)《杞縣城市總體規(guī)劃》，項目所處的區(qū)域為城市住宅用地，項目的建設(shè)是符合杞縣城市總體規(guī)劃。 ***市佰億房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 是經(jīng)工商部 門審查批準(zhǔn)注冊的合法房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。本項目的建設(shè)已經(jīng)規(guī)劃部門、土地部門、消防部門、環(huán)保部門、工程建設(shè)質(zhì)量管理部門等職能部門的審查批準(zhǔn)，符合行業(yè)準(zhǔn)入的條件。 21 第四章 建設(shè)地點和建設(shè)條件 建設(shè)地點 建設(shè)項目位于位于河南省 ***市 ***原杞縣工商行政管理局后面地塊；在上城公館南側(cè)。 該地塊四周環(huán)繞道路，交通便利，基 礎(chǔ)設(shè)施配套完善，適宜項目建設(shè)。 自然條件 氣象條件 杞縣的經(jīng)度： 度，緯度： 度，地處 豫東 平原，屬溫帶大陸性季風(fēng)氣候，光照充足，雨量充沛，四季分明。年平均氣溫 ℃ ， 年降水量 722 毫米，無霜期 210~214 天 。 地形地貌條件 根據(jù)場地附近建設(shè)工程巖土工程勘察報告顯示，金都雅苑小區(qū)建設(shè)項目選址區(qū)域?qū)儆谄皆?，場地?nèi)無活動斷層及地震斷層通過，沒有發(fā)現(xiàn)其他不良地質(zhì)現(xiàn)象，地勢平坦，土質(zhì)良好，適合項目建設(shè)。 抗震設(shè)防 根據(jù) 1994年河南省建設(shè)廳抗震辦編制的《河南省工程抗震設(shè)防烈度圖》規(guī)定，杞縣所在地抗震設(shè)防烈度為 7 度，設(shè)計基本地震動峰值加速度為 克 ,所有建筑物均需按規(guī)定 22 要求抗震設(shè)防，在建筑群體和總平面布置中，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)方針間距及其它規(guī)定。 基礎(chǔ)設(shè)施條件 給排水、供電、燃?xì)饬?yīng)條件 項 目供水、用電、用氣，已于當(dāng)?shù)毓╇姽獠块T協(xié)商好，能夠滿足項目需要。 網(wǎng)絡(luò)、通信條件 網(wǎng)絡(luò)建設(shè)：全國性廣電網(wǎng)絡(luò)的光纖鋪設(shè)已經(jīng)從場地周圍輻射完畢，連接十分便利。 通信建設(shè)：依托城市在該區(qū)域的通信網(wǎng)絡(luò)，在中心設(shè)程控電話。 交通運輸條件 項目選址在 ***市杞縣，周邊交通四通八達(dá)，交通運輸十分便利。 施工條件 該工程建設(shè)場地兩面環(huán)路，地形平坦、開闊，各種建材和機具進(jìn)出便利，施工條件良好。 外部條件 該項目建設(shè)提高了河南對外形象，改善了河南省投資環(huán)境，優(yōu)化河南省杞縣居住條件，較快促進(jìn)河南經(jīng)濟 發(fā)展。項目建設(shè)受到省委省政府、市委市政府及新區(qū)政府的大力支持，為項目建設(shè)提供了一個良好的政策環(huán)境。 23 綜合評價 綜合以上幾個方面，該選址符合 ***市杞縣總體布局規(guī)劃，在地理位置、周邊環(huán)境、交通條件和發(fā)展余地上均有一定的優(yōu)勢，是非常理想的住宅區(qū)建設(shè)區(qū)域。隨著 ***市市經(jīng)濟的發(fā)展和東西廣場的不斷繁榮，該區(qū)域基礎(chǔ)和服務(wù)設(shè)施將會更加齊全，為項目未來發(fā)展提供保障。 24 第 五 章 工程建設(shè) 方案 建設(shè)規(guī)模 擬建金都雅苑小區(qū)項目用地面積約為 10500 平方米，折合 畝，其中住宅建筑面積 31500 平方米 ，配套建設(shè)公共建筑和公共設(shè)施 500 平方米 ，根據(jù)國家建筑設(shè)計規(guī)范對各項用房建筑面積的控制性指標(biāo)，配套建設(shè)給排水、變配電系統(tǒng)、道路、停車場、衛(wèi)生設(shè)施、環(huán)衛(wèi)綠化、消防池、圍墻及保護系統(tǒng)。 設(shè)計理念 方案希望通過理性的設(shè)計，將這里變成居民生活休息和休閑的樂園，精神回歸的家園?！熬眯?、經(jīng)濟性”是規(guī)劃設(shè)計的出發(fā)點，“健康、活力、舒適”是規(guī)劃設(shè)計的目標(biāo)。 商業(yè)部分力求大開間，方便靈活布置，滿足大型商場入住需求；住宅部分力求各單元住宅具有較好的采光通風(fēng)條件，為形成和諧交流的鄰里關(guān)系提供舒適的空間和場所，為居民感 受美好生活提供精心細(xì)致的軟硬環(huán)境設(shè)計。采用簡潔現(xiàn)代的外觀設(shè)計手法創(chuàng)造居住環(huán)境的可識別性，鋪設(shè)生態(tài)健康形象特色的基礎(chǔ)。 設(shè)計指導(dǎo)思想 、配套公建，商業(yè)建筑設(shè)計應(yīng)滿足相應(yīng)功 25 能要求并滿足日常使用安全，合理利用規(guī)劃用地。 ，在遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)、各規(guī)章制度的前提下，從當(dāng)?shù)亟?jīng)濟技術(shù)條件出發(fā)，與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟及社會條件相適應(yīng)，因地制宜，做到安全、堅固、適用、經(jīng)濟、美觀。 ，工程設(shè)計體現(xiàn)環(huán)保節(jié)能、技術(shù)先進(jìn)和經(jīng)濟合理的原則。 、結(jié)構(gòu)、水、電等專業(yè)的設(shè)計中，認(rèn)真貫徹執(zhí)行國家有關(guān)節(jié)能減排的方針政策，使用節(jié)能型的建筑材料、器具和產(chǎn)品，盡可能利用自然通風(fēng)采光，滿足國家有關(guān)建筑節(jié)能設(shè)計規(guī)范的要求，減少能耗，節(jié)約能源。 ，并符合流程要求及消防要求，交通組織合理。 、市政、消防、環(huán)保等有關(guān)部門的要求和規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定進(jìn)行。保障居民的基本生活條件和環(huán)境，經(jīng)濟、合理、有效地使用土地和空間。 、建設(shè)和諧社會的指導(dǎo)思想。住宅按套型設(shè)計，套內(nèi)空間和設(shè)施滿足安全、舒適、衛(wèi)生等生活起居的要求，滿足人體健康所需的通風(fēng)、日照、自然采光和隔聲的要求。方案設(shè)計中充分考慮到老年人、兒童和殘疾人所需的無障礙設(shè)計。 26 ? 民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)實施細(xì)則 ?中關(guān)于夏熱冬暖居住建筑的節(jié)能設(shè)計要求。所選用的建筑材料對人體無毒副作用，對環(huán)境無污染。 、居民生活水平相適應(yīng)。在設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的確定過程中，充分考慮了合理性與經(jīng)濟性相結(jié)合。 合考慮了杞縣 自身的性質(zhì) 、氣候、傳統(tǒng)習(xí)俗等地方特點和規(guī)劃用地周圍的環(huán)境條件，完善方案設(shè)計，提升功能設(shè)計 。 、電力、給排水、供熱等市政基礎(chǔ)設(shè)施條件。 工程方案設(shè)計原則 （ 1）科學(xué)性：房屋開發(fā)這一支柱產(chǎn)業(yè)必須依靠科技進(jìn)步，方案設(shè)計中應(yīng)用新技術(shù)、新材料、新產(chǎn)品、新工藝、不僅能提高居住質(zhì)量，改善居住功能條件，而且可以帶來較好的經(jīng)濟效益和環(huán)境效益。 （ 2）經(jīng)濟性、合理性原則：合理使用土地，合理利用資源，執(zhí)行合理的綜合指標(biāo)，以達(dá)到環(huán)境效益、社會效益和經(jīng)濟效益的相統(tǒng)一。 （ 3）超前性和協(xié)調(diào)性：項目建設(shè)是城市建設(shè)的一部分，方案設(shè)計注意與區(qū)域整體規(guī)劃相協(xié)調(diào)。項目包括居住建筑和公共建 筑，建設(shè)要有一定的彈性和靈活性，并具備一定的超前性，適應(yīng)未來城市發(fā)展的要求。 27 （ 4）堅持“以人為本”的原則：由于社會需求的多元化和人們文化素質(zhì)、經(jīng)濟條件、職業(yè)影響的差異，對居住房屋和環(huán)境的選擇有所不同。因此方案設(shè)計必須滿足不同層次居民的要求。 （ 5）花園式住宅小區(qū)在規(guī)劃建筑上著力于地方特色。既要體現(xiàn)杞縣古老的民族風(fēng)情，同時又能展示現(xiàn)代氣息和時代特征的現(xiàn)代住宅區(qū)：它既有別于大中城市的多層和高層住宅，又不同于散亂無章民居住宅；在滿足統(tǒng)一和諧的城市環(huán)境前提下，提倡建筑風(fēng)格多樣化，實現(xiàn)建筑技術(shù)和建筑藝術(shù)的完整統(tǒng)一。 在建筑的空間構(gòu)圖、創(chuàng)意新、體現(xiàn)精品意識，避免了單調(diào)雷同，使之形成一街一景，一個建筑組團體現(xiàn)一種格調(diào)，力求達(dá)到統(tǒng)一中有變化，變化中有統(tǒng)一。進(jìn)而使花園的建筑構(gòu)圖實現(xiàn)連續(xù)有序、靈活生動、豐富多彩的環(huán)境空間。 （ 6）環(huán)境規(guī)劃上注入了“以人為本，構(gòu)建和諧社會”的現(xiàn)代理念。體現(xiàn)出實用、自然、和諧的時代精神。杞縣是一個美麗城市，小區(qū)的環(huán)境在滿足本位功能的前提下適當(dāng)布置了一些綠化、建筑小品，進(jìn)而豐富大環(huán)境的內(nèi)涵；對活動空間、道路、綠化、建筑間距等諸方面實現(xiàn)全面統(tǒng)籌，做到設(shè)計適當(dāng)、布局合理。小區(qū)內(nèi)的生產(chǎn)環(huán)境與人文自然、民族風(fēng) 情有機地結(jié)合，進(jìn)而實現(xiàn)環(huán)境優(yōu)美，人與自然和諧的花園式小區(qū)。 （ 7）市政設(shè)施及路網(wǎng)建設(shè)，作為花園式小區(qū)須具 28 備良好的城市環(huán)境，市政設(shè)施頒配套完善、規(guī)范安全、城市空間文明有序。供水、供電均采用市政網(wǎng)絡(luò)，對供水、排污、電力、通訊、有線電視、信息寬帶等系統(tǒng)的所有管線按功能區(qū)分全部為地下管、溝埋設(shè)。對車流、人流交通路網(wǎng)的規(guī)劃應(yīng)滿足小區(qū)內(nèi)交通流暢、安全、迅速、經(jīng)濟及整潔、寧靜等要求，布置疏密相間的干道和支道，干道上可以通行一定流量的機動車，大部分支道作為人行通道，使所有的道路做到主次分明，分工明確互不干擾，進(jìn)而組成一個合理的交通網(wǎng)絡(luò)。 規(guī)劃設(shè)計原則 以景觀均好性及人性 化設(shè)計理念作為規(guī)劃設(shè)計總體原則。 所謂景觀均好性是指通過合理的規(guī)劃設(shè)計，使盡可能多的住戶能享受城市美景或小區(qū)內(nèi)景，使住宅的景觀價值最大化； 所謂人性化設(shè)計理念是指通過合理的規(guī)劃建筑設(shè)計使居民在小區(qū)生活、居住的每個技術(shù)細(xì)節(jié)都能滿足生理和心理的高層次需要。 （ 1）交通流線 交通系統(tǒng)的設(shè)計盡可能實現(xiàn)人車分流，并兼顧社區(qū)物業(yè)管理及統(tǒng)一智能化管理設(shè)計，從而在交通組織上形成一個有利于生態(tài)環(huán)境的交通系統(tǒng)，以提高機動 29 性和可達(dá)性，滿足住區(qū)居民生活出行的方便便捷、安全、安靜的需要。 住宅區(qū)人流主要由小區(qū)南面的主入口進(jìn)入，并通過 園林景觀內(nèi)的林蔭道和小徑向兩側(cè)住宅院落分流，形成安全獨立、便捷、步移景異、樹枝狀的景觀步行人流體系。 住宅區(qū)車流主要由小區(qū)西北角和東北角進(jìn)入，圍繞建筑周