【文章內容簡介】 縣帶來旺盛的人氣。人流的增加將拉動居住的需求，這無疑會給我們項目的開發(fā)建設帶來極好的契機。 國內外商家對 ***市杞縣住房的需 求的調查分 17 析。 我們通過民間訪問、調查發(fā)現其中有相當的客戶，他們看好杞縣的房地產市場，對杞縣的發(fā)展和繁榮昌盛，對社會的安定和文明及和諧的社會環(huán)境，他們中的部分人都有在杞縣居住的愿望。據省內外客戶向我們提供分析情況看愿茌杞縣購買花園式住宅。 住房消費市場的調查分析。 ***市杞縣是一個中原經濟區(qū)城市，全縣總人口 1 12 萬，流動人口 12 萬。東臨 106 國道，南靠 327 省道。由于得天獨厚的地緣優(yōu)勢，和優(yōu)越的自然環(huán)境、氣候，同時又長期得益于改革開放三十幾年來的發(fā)展，杞縣已成為中原區(qū)上一顆璀爛的明珠。一個 112 萬 人口的縣城，居民的儲蓄存款余額達 30 億元，高于全國人均水平，這充分展示了居民的富裕程度及潛在的購買力水平，據調查 90%以上的城市居民均擁有人均 15 平方米的住房，住房條件相對內地而言較為優(yōu)越。隨著經濟的發(fā)展，生活水平的為斷提高，人們對住房的需求也由過去住得下、分得開向舒適、寬敞、優(yōu)越、時尚的較高層次追求，計劃經濟時期福利分房，按標準住房的觀念已被住房商品化、貨幣化所取代。在市場調查中發(fā)現為數不少的公職人員，他們都有改變現有住房狀況的愿望，尤其對住房按揭，花明天的錢提前享受個性化的高層次的居住，較有興趣。隨著“ 單位人’’這一觀念的弱化，“社會人”享受社區(qū)服務，享受方 18 便、周到、安全的物業(yè)管理服務也成為一種權力追求，這些都是住房商品化、居住小區(qū)化、住房個性化，環(huán)境園林化所帶來的新理念。開發(fā)部分適應工薪階層承受能力的小康戶型的住宅，是有市場前景的。由于，相當多的外來居民是在杞縣經商貿易的，他們居住大部分是靠租房，有的經過十幾年的發(fā)展和積累，也渴望擁有屬于白己的經營店鋪和住房。在流動人口群體中盡管存在著分散零星和不確定性，但且有一定的市場潛力，問題的關鍵主要在于房地產商的項目吸引力和競爭力。 發(fā)展規(guī)劃分析 目前， 我國國民經濟快速增長，綜合國力顯著增強，各項社會事業(yè)得到全面發(fā)展，人民生活水平大幅度提高。這將使城市的經濟社會發(fā)展進入一個工業(yè)化、城市化快速推進，國際化、市場化整體提升的新階段，為杞縣在較短時期內實現經濟總量跨越式增長提供了良好的外部環(huán)境。 黨中央國務院關于 ?進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設通知 ? 中指出：穩(wěn)步推進住房商品化、社會化、逐步建立適應社會主義市場經濟體制和我國國情的所需住房新制度；加快住房建設，促使住宅業(yè)成為新的經濟增長點，不斷滿足城鎮(zhèn)居民日益增長的住房需求。 19 堅持“改造舊區(qū)，控制新區(qū)，完 善功能，保持和諧”的原則，切實轉變住宅房地產業(yè)發(fā)展方式，加快節(jié)能省地型住宅建設，積極推進住宅產業(yè)化建設，大力發(fā)展普通商品房建設，嚴格控制套型標準，保持房地產市場供求總量基本平衡，保證房地產業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展，提高居民居住生活水平，促進經濟社會和人的全面發(fā)展。由此可見，商品房的開發(fā)建設符合國家和地方的近遠期發(fā)展規(guī)劃。 產業(yè)政策分析 建設商品房住宅，不但可以推動國民經濟發(fā)展，而且可以改善人民居住條件，同時又能夠美化市容市貌。該項目的建設符合 ? 中華人民共和國房地產管理法 ?、 ?中華人民共和國土地管理法 ? 、 ? 中 華人民共和國建筑法 ?、 ?城市房地產開發(fā)經營管理條例 ?、?城市房屋拆遷管理條例 ?等國家相關法律法規(guī)。房地產業(yè)的建設是一件利國利民的好事，符合國家及地方相關產業(yè)政策的要求。房地產開發(fā)可以為廣大人民群眾提供良好的居住環(huán)境，屬于國家鼓勵和支持產業(yè)。 項目建設符合《產業(yè)結構調整指導目錄》 本項目按照國家級住宅示范工程和城鎮(zhèn)園林綠化及生態(tài)小區(qū)標準建設，項目位于南關大街，品質生活典范，人性化綠化社區(qū)。根據國家《產業(yè)結構調整指導目錄》，本項目建設符合第一類鼓勵類中第十九條 20 城市基礎設施及房地產目錄中的第 12 項和第 21 項，即國家鼓勵建設國家住宅示范工程和城鎮(zhèn)園林綠化及生態(tài)小區(qū)標準建設。 20xx 年國土資源部和國家發(fā)改委聯合發(fā)布的《限制用地項目目錄》和《禁止用地項目目錄》中，限制類項目被分為兩部分，一有限制條件的，同步增加用地條件，列入限制目錄；二是無限制條件的，則作為禁止用地項目列入禁止目錄。同時，結合土地資源狀況，依據土地供應政策，將黨政機關新建辦公樓項目和低密度、大套型住宅項目等列入限制目錄；對別墅類房地產開發(fā)項目及黨政機關、國有企業(yè)、事業(yè)單位新建培訓中心項目等國家明令禁止投資的項目，則列入禁止目錄，禁止用地。本項目不屬 于兩個目錄范疇。 項目建設符合《杞縣縣城總體規(guī)劃》 根據《杞縣城市總體規(guī)劃》，項目所處的區(qū)域為城市住宅用地，項目的建設是符合杞縣城市總體規(guī)劃。 ***市佰億房地產 開發(fā)有限公司 是經工商部 門審查批準注冊的合法房地產開發(fā)企業(yè)。本項目的建設已經規(guī)劃部門、土地部門、消防部門、環(huán)保部門、工程建設質量管理部門等職能部門的審查批準，符合行業(yè)準入的條件。 21 第四章 建設地點和建設條件 建設地點 建設項目位于位于河南省 ***市 ***原杞縣工商行政管理局后面地塊；在上城公館南側。 該地塊四周環(huán)繞道路，交通便利，基 礎設施配套完善，適宜項目建設。 自然條件 氣象條件 杞縣的經度： 度，緯度： 度，地處 豫東 平原，屬溫帶大陸性季風氣候，光照充足，雨量充沛，四季分明。年平均氣溫 ℃ ， 年降水量 722 毫米，無霜期 210~214 天 。 地形地貌條件 根據場地附近建設工程巖土工程勘察報告顯示，金都雅苑小區(qū)建設項目選址區(qū)域屬于平原，場地內無活動斷層及地震斷層通過，沒有發(fā)現其他不良地質現象，地勢平坦，土質良好，適合項目建設。 抗震設防 根據 1994年河南省建設廳抗震辦編制的《河南省工程抗震設防烈度圖》規(guī)定，杞縣所在地抗震設防烈度為 7 度，設計基本地震動峰值加速度為 克 ,所有建筑物均需按規(guī)定 22 要求抗震設防，在建筑群體和總平面布置中，應嚴格執(zhí)行有關方針間距及其它規(guī)定。 基礎設施條件 給排水、供電、燃氣力供應條件 項 目供水、用電、用氣，已于當地供電供氣部門協商好，能夠滿足項目需要。 網絡、通信條件 網絡建設：全國性廣電網絡的光纖鋪設已經從場地周圍輻射完畢，連接十分便利。 通信建設：依托城市在該區(qū)域的通信網絡，在中心設程控電話。 交通運輸條件 項目選址在 ***市杞縣，周邊交通四通八達，交通運輸十分便利。 施工條件 該工程建設場地兩面環(huán)路，地形平坦、開闊，各種建材和機具進出便利，施工條件良好。 外部條件 該項目建設提高了河南對外形象，改善了河南省投資環(huán)境，優(yōu)化河南省杞縣居住條件，較快促進河南經濟 發(fā)展。項目建設受到省委省政府、市委市政府及新區(qū)政府的大力支持，為項目建設提供了一個良好的政策環(huán)境。 23 綜合評價 綜合以上幾個方面，該選址符合 ***市杞縣總體布局規(guī)劃，在地理位置、周邊環(huán)境、交通條件和發(fā)展余地上均有一定的優(yōu)勢，是非常理想的住宅區(qū)建設區(qū)域。隨著 ***市市經濟的發(fā)展和東西廣場的不斷繁榮，該區(qū)域基礎和服務設施將會更加齊全，為項目未來發(fā)展提供保障。 24 第 五 章 工程建設 方案 建設規(guī)模 擬建金都雅苑小區(qū)項目用地面積約為 10500 平方米，折合 畝，其中住宅建筑面積 31500 平方米 ，配套建設公共建筑和公共設施 500 平方米 ，根據國家建筑設計規(guī)范對各項用房建筑面積的控制性指標，配套建設給排水、變配電系統、道路、停車場、衛(wèi)生設施、環(huán)衛(wèi)綠化、消防池、圍墻及保護系統。 設計理念 方案希望通過理性的設計，將這里變成居民生活休息和休閑的樂園，精神回歸的家園?！熬眯?、經濟性”是規(guī)劃設計的出發(fā)點，“健康、活力、舒適”是規(guī)劃設計的目標。 商業(yè)部分力求大開間，方便靈活布置，滿足大型商場入住需求；住宅部分力求各單元住宅具有較好的采光通風條件，為形成和諧交流的鄰里關系提供舒適的空間和場所，為居民感 受美好生活提供精心細致的軟硬環(huán)境設計。采用簡潔現代的外觀設計手法創(chuàng)造居住環(huán)境的可識別性，鋪設生態(tài)健康形象特色的基礎。 設計指導思想 、配套公建，商業(yè)建筑設計應滿足相應功 25 能要求并滿足日常使用安全，合理利用規(guī)劃用地。 ，在遵守國家有關法律、法規(guī)、各規(guī)章制度的前提下，從當地經濟技術條件出發(fā)，與當地經濟及社會條件相適應，因地制宜，做到安全、堅固、適用、經濟、美觀。 ，工程設計體現環(huán)保節(jié)能、技術先進和經濟合理的原則。 、結構、水、電等專業(yè)的設計中，認真貫徹執(zhí)行國家有關節(jié)能減排的方針政策，使用節(jié)能型的建筑材料、器具和產品，盡可能利用自然通風采光，滿足國家有關建筑節(jié)能設計規(guī)范的要求，減少能耗，節(jié)約能源。 ，并符合流程要求及消防要求，交通組織合理。 、市政、消防、環(huán)保等有關部門的要求和規(guī)范、標準、規(guī)定進行。保障居民的基本生活條件和環(huán)境，經濟、合理、有效地使用土地和空間。 、建設和諧社會的指導思想。住宅按套型設計，套內空間和設施滿足安全、舒適、衛(wèi)生等生活起居的要求，滿足人體健康所需的通風、日照、自然采光和隔聲的要求。方案設計中充分考慮到老年人、兒童和殘疾人所需的無障礙設計。 26 ? 民用建筑節(jié)能設計標準實施細則 ?中關于夏熱冬暖居住建筑的節(jié)能設計要求。所選用的建筑材料對人體無毒副作用，對環(huán)境無污染。 、居民生活水平相適應。在設計標準的確定過程中，充分考慮了合理性與經濟性相結合。 合考慮了杞縣 自身的性質 、氣候、傳統習俗等地方特點和規(guī)劃用地周圍的環(huán)境條件，完善方案設計，提升功能設計 。 、電力、給排水、供熱等市政基礎設施條件。 工程方案設計原則 （ 1）科學性：房屋開發(fā)這一支柱產業(yè)必須依靠科技進步，方案設計中應用新技術、新材料、新產品、新工藝、不僅能提高居住質量，改善居住功能條件，而且可以帶來較好的經濟效益和環(huán)境效益。 （ 2）經濟性、合理性原則：合理使用土地，合理利用資源，執(zhí)行合理的綜合指標，以達到環(huán)境效益、社會效益和經濟效益的相統一。 （ 3）超前性和協調性：項目建設是城市建設的一部分，方案設計注意與區(qū)域整體規(guī)劃相協調。項目包括居住建筑和公共建 筑，建設要有一定的彈性和靈活性，并具備一定的超前性，適應未來城市發(fā)展的要求。 27 （ 4）堅持“以人為本”的原則：由于社會需求的多元化和人們文化素質、經濟條件、職業(yè)影響的差異，對居住房屋和環(huán)境的選擇有所不同。因此方案設計必須滿足不同層次居民的要求。 （ 5）花園式住宅小區(qū)在規(guī)劃建筑上著力于地方特色。既要體現杞縣古老的民族風情，同時又能展示現代氣息和時代特征的現代住宅區(qū)：它既有別于大中城市的多層和高層住宅，又不同于散亂無章民居住宅；在滿足統一和諧的城市環(huán)境前提下，提倡建筑風格多樣化，實現建筑技術和建筑藝術的完整統一。 在建筑的空間構圖、創(chuàng)意新、體現精品意識，避免了單調雷同，使之形成一街一景，一個建筑組團體現一種格調，力求達到統一中有變化，變化中有統一。進而使花園的建筑構圖實現連續(xù)有序、靈活生動、豐富多彩的環(huán)境空間。 （ 6）環(huán)境規(guī)劃上注入了“以人為本，構建和諧社會”的現代理念。體現出實用、自然、和諧的時代精神。杞縣是一個美麗城市，小區(qū)的環(huán)境在滿足本位功能的前提下適當布置了一些綠化、建筑小品，進而豐富大環(huán)境的內涵；對活動空間、道路、綠化、建筑間距等諸方面實現全面統籌，做到設計適當、布局合理。小區(qū)內的生產環(huán)境與人文自然、民族風 情有機地結合，進而實現環(huán)境優(yōu)美，人與自然和諧的花園式小區(qū)。 （ 7）市政設施及路網建設，作為花園式小區(qū)須具 28 備良好的城市環(huán)境，市政設施頒配套完善、規(guī)范安全、城市空間文明有序。供水、供電均采用市政網絡，對供水、排污、電力、通訊、有線電視、信息寬帶等系統的所有管線按功能區(qū)分全部為地下管、溝埋設。對車流、人流交通路網的規(guī)劃應滿足小區(qū)內交通流暢、安全、迅速、經濟及整潔、寧靜等要求，布置疏密相間的干道和支道，干道上可以通行一定流量的機動車，大部分支道作為人行通道，使所有的道路做到主次分明，分工明確互不干擾，進而組成一個合理的交通網絡。 規(guī)劃設計原則 以景觀均好性及人性 化設計理念作為規(guī)劃設計總體原則。 所謂景觀均好性是指通過合理的規(guī)劃設計，使盡可能多的住戶能享受城市美景或小區(qū)內景，使住宅的景觀價值最大化； 所謂人性化設計理念是指通過合理的規(guī)劃建筑設計使居民在小區(qū)生活、居住的每個技術細節(jié)都能滿足生理和心理的高層次需要。 （ 1）交通流線 交通系統的設計盡可能實現人車分流，并兼顧社區(qū)物業(yè)管理及統一智能化管理設計，從而在交通組織上形成一個有利于生態(tài)環(huán)境的交通系統，以提高機動 29 性和可達性，滿足住區(qū)居民生活出行的方便便捷、安全、安靜的需要。 住宅區(qū)人流主要由小區(qū)南面的主入口進入，并通過 園林景觀內的林蔭道和小徑向兩側住宅院落分流，形成安全獨立、便捷、步移景異、樹枝狀的景觀步行人流體系。 住宅區(qū)車流主要由小區(qū)西北角和東北角進入，圍繞建筑周