【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 第 二 部分 項(xiàng)目分析 及評(píng)價(jià) 一、項(xiàng)目區(qū)位情況 本項(xiàng)目位于河南科技商圈內(nèi)，河南科技商圈自 1993 年河南科技市場(chǎng)的開業(yè)起步，逐漸成行成市 ，隨著中關(guān)大廈、創(chuàng)新大廈， 及 04 年后建成的百腦匯、 07年開業(yè)的賽博數(shù)碼港，科技市場(chǎng)商圈越發(fā)成熟完善。 但由于河南科技市場(chǎng)（位于項(xiàng) 目地塊部分）內(nèi)部設(shè)備陳舊、人流動(dòng)線混亂、配套不足等等問(wèn)題，嚴(yán)重阻礙 科技市場(chǎng)的發(fā)展，因此，本項(xiàng)目擔(dān)負(fù)起河南科技市場(chǎng)改造的重?fù)?dān)。 二、項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目 AB 地塊 規(guī)劃用地位于金水區(qū)，文化路東、文博東路西、東風(fēng)路南、白廟路北 ， 規(guī)劃總面積 ㎡。用地被文博西路分割為 A、 B 地 塊，總建筑面積為 1128544 ㎡，規(guī)劃建成一個(gè)以“ IT 數(shù)碼”為主題的復(fù)合型地產(chǎn)項(xiàng)目，建筑類型包含了商業(yè)、住宅、公寓、商務(wù)寫字樓等。 （項(xiàng)目 用地 規(guī)劃圖 ，相關(guān)資料于鄭州規(guī)劃局公示： ） ? 本項(xiàng)目作為科技市場(chǎng)改造項(xiàng)目，具有“科技產(chǎn)業(yè)”的獨(dú)有特色及獨(dú)有的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)收益，針對(duì)整個(gè)中原地區(qū)來(lái)說(shuō)，具有唯一性、不可取代性，與其他一般大型城市綜合體相比，其更具特有的經(jīng)濟(jì)壁壘； ? 作為鄭州市中心區(qū)的大型綜合體，其地段所產(chǎn) 生商業(yè)價(jià)值同樣具有不可超越性，但在規(guī)劃上，將需要具有前瞻性以支撐整個(gè)項(xiàng)目的未來(lái)發(fā)展 。 地塊控制指標(biāo)一覽表 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 總用地面積 ㎡ 地塊編號(hào) A B 地塊面積 ㎡ 125903.4 48325.4 強(qiáng)制性用地性商業(yè)金二類居指標(biāo) 質(zhì) 融用地 住用地 用地代碼 C2 R2 用地兼容性 R2 C2 建筑密度≤ % 50 50 建筑高度≤ m 100 100 容積率≤ 6.2 7.2 綠地率≥ % 25 25 建筑容量≤ ㎡ 780601.1 347942.9 配建停車位≥ 個(gè) 3122 1550 配 市 變 變 項(xiàng)目周邊配套情況 ? 商業(yè)配套：以 IT、數(shù)碼為核心的科技商圈。 ? 生活配套：思達(dá)超市等小型超市。 ? 教育配套：周邊云集省財(cái)經(jīng)學(xué)院等十幾家高等院校工業(yè)學(xué)校；省實(shí)驗(yàn)中 學(xué)、文化路一小等省市名校。 ? 金融配套：興業(yè)、工行、交行、光大、中信、建行、郵政等多家銀行。 ? 飲食配套：周邊飲食配套嚴(yán)重不足，且檔次較低，衛(wèi)生狀況不佳 。 ? 醫(yī)療配套：省中醫(yī)院、省康復(fù)中心醫(yī)院、曙光醫(yī)院、煤炭醫(yī)院。 ? 休閑配套：數(shù)碼廣場(chǎng)、文化廣場(chǎng)、東風(fēng)渠公園，開放綠地大。 套設(shè)施 政基礎(chǔ)設(shè)施 電室、熱交換站 電室、熱交換站 公共服務(wù)設(shè)施 幼兒園、衛(wèi)生站、社區(qū)服務(wù)中心、便民店等 ? 交通配套： 9 6 7 8 1 2 20 21 4 50 8 8 7 806 等多條公交線路。 三 、項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢(shì) S ? 商圈優(yōu)勢(shì) ： 項(xiàng)目位于科技市場(chǎng)商圈，成熟的商圈，濃厚的商業(yè)氛圍，是本項(xiàng) 目的最好的先天基因。 ? 地段優(yōu)勢(shì)： 本項(xiàng)目 地塊 位于鄭州 城市 主干道東風(fēng)路，文化路交叉口， 地 理位置顯赫，基本是鄭州環(huán)內(nèi)絕無(wú) 僅有的好地段大面積土地。其 具有唯一的不可替代性價(jià)值； ? 景觀優(yōu)勢(shì) ：項(xiàng)目 地塊 靠近鄭州開放式綠地?cái)?shù)碼廣場(chǎng)、東風(fēng)渠公園、文化廣 場(chǎng)，具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)環(huán)境資源。 ? 教育優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目周邊名學(xué)校云集 十六個(gè) ，人文優(yōu)勢(shì)明顯。 ? 體量?jī)?yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目 地塊 體量大，有利于項(xiàng)目規(guī)?；_發(fā)，大體量的以“ IT” 為主題城市綜合體項(xiàng)目，更有利于增強(qiáng)項(xiàng)目在河南乃至全 國(guó) 地標(biāo) 地位。 ? 客戶優(yōu)勢(shì)： IT 專業(yè)市場(chǎng)內(nèi)商戶眾多，他們既充當(dāng)置業(yè)者的身份，又充當(dāng)投資 者的身份，既充當(dāng)業(yè)主的身份，又充當(dāng)租客的身份。 劣勢(shì) W ? 人口劣勢(shì)： 項(xiàng)目 地塊 所在地是鄭州科 技專業(yè)市場(chǎng)，人流量大而雜，不利 于住宅社區(qū)的營(yíng)造 ，對(duì)住宅銷售將有一定負(fù)面影響。 ? 配套劣勢(shì)： 項(xiàng)目 周邊生活配套、飲食配套十分匱乏 。 ? 環(huán)境劣勢(shì)： 科技市場(chǎng)周邊建筑 十分陳舊，不利于項(xiàng)目氛圍的營(yíng)造。 ? 客戶劣勢(shì)： 本項(xiàng)目作為我司在鄭州的第一個(gè)項(xiàng)目，客戶資源必須從零積累。 ? 品牌 劣勢(shì)： 本項(xiàng)目作為我司在鄭州的第一個(gè)項(xiàng)目，鄭州消費(fèi)者不了解我司， 從開發(fā)企業(yè)品牌上即市場(chǎng)信任度上，需要加強(qiáng)宣傳力度。 機(jī)會(huì) O ? 鄭州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)步增長(zhǎng)，房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭良好。 ? 堅(jiān)持客戶看得見得地方，做到做足，必須做為本項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的必備手段，全 景營(yíng)銷、實(shí)景營(yíng)銷將對(duì)項(xiàng)目起有利的作用。 ? 因需設(shè)計(jì)產(chǎn)品，為周邊購(gòu)房群體、鄭州投資群體量身定做產(chǎn)品，將使項(xiàng)目?jī)?yōu)點(diǎn)發(fā)揮到淋漓盡致。 ? 新“地王” （農(nóng)科院 379 畝地塊） 的即將面世，免不了市場(chǎng)的炒作使受眾眼光投向本區(qū)域；高價(jià)征地，未來(lái)售價(jià)同樣不低，正好反襯本項(xiàng)目的性價(jià)比高。 威脅 T ? 商用性強(qiáng)的商住樓必須重點(diǎn)考慮平面交通與垂直交通的要求，特別是電梯的設(shè)置，將直接威脅本項(xiàng)目成功與否。 ? 與項(xiàng)目最為臨近的藍(lán)堡灣二期，將對(duì)本項(xiàng)目造成一定威脅。 ? 回遷樓的面積之大，將會(huì)破壞周邊三級(jí)市場(chǎng)的供 需平衡，促使整體周邊市場(chǎng)的租賃 房源瞬時(shí)聚增 ，導(dǎo)致整體市場(chǎng)租金下降，影響本項(xiàng)目投資客的信心。 小 結(jié) ： 對(duì)本項(xiàng)目的現(xiàn)狀進(jìn)行了系統(tǒng)分析，本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)大過(guò)于劣勢(shì)與威脅： ? 詳盡分析周邊市場(chǎng)的不足，進(jìn)行對(duì)周邊市場(chǎng)的彌補(bǔ)建設(shè)。 ? 遵循因地制宜，因需而建原則，根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際所需，建設(shè)符合市場(chǎng)需求 產(chǎn)品。 ? 規(guī)避對(duì)項(xiàng)目造成嚴(yán)重影響的人口劣勢(shì)。 ? 疏導(dǎo)交通劣勢(shì)，注重項(xiàng)目整體的人流動(dòng)線設(shè)置。 ? 項(xiàng)目規(guī)劃中，應(yīng)注重停車位的設(shè)置，注重平面交通與垂直交通的合理結(jié)合，特別是對(duì)垂直交通的要求。 ? 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過(guò)程中，應(yīng)注重原有商戶的安置工作，盡量將流失商戶的可能性降到最小。 ? 慎重分析考慮回遷樓問(wèn)題，提前作好應(yīng)對(duì)措施，以作到將影響降到最低。 第 三 部分 項(xiàng)目整體定位 一、 市場(chǎng)定位 項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn) （ 1） 外環(huán)境 ? 區(qū)域價(jià)值：鄭州市核心 IT 商圈。 ? 地段價(jià)值：兩大城市主干道交匯處。 ? 環(huán)境價(jià)值：三大市政開放式綠地廣場(chǎng)。 ? 人文價(jià)值：十幾家名校云集于此。 ? 商業(yè)價(jià)值：中原科技數(shù)碼產(chǎn)品專業(yè)市場(chǎng)。 （ 2） 內(nèi)環(huán)境 ? 商業(yè)價(jià)值：大型 ITMALL 崛起，中部硅谷中心。 ? 產(chǎn)品價(jià)值：塊具有科技市場(chǎng)各產(chǎn)業(yè)鏈為主專屬產(chǎn)品。 ? 教育價(jià)值：入住即可獲名校名額，教育嫁接地產(chǎn)。 ? 投資價(jià)值：專業(yè)是市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)，固定穩(wěn)定租金收益，高回報(bào)，適 宜投資。 ? 配套價(jià)值：塑造大型綜合商業(yè)，含百貨、超市、電器、影院等。 ? 景觀價(jià)值：地塊雙層地面體系，空中森林。 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 通過(guò)以上對(duì)項(xiàng)目的分析，結(jié)合市 場(chǎng)情況，在此可對(duì)項(xiàng)目的資源點(diǎn)作 整合，使其系統(tǒng)化的呈現(xiàn)；同時(shí)在尋求和分析項(xiàng)目亮點(diǎn)的基礎(chǔ)上，找出各資源點(diǎn)的內(nèi)部聯(lián)系，形成整體競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，如下對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位： 市場(chǎng)定位 ： 打打 造造 中中 國(guó)國(guó) 最最 大大 最最 具具 體體 驗(yàn)驗(yàn) 特特 色色 的的 科科 技技 綜綜 合合 體體 （集 ITMALL、綜合商業(yè)、辦公樓、住宅、公寓為一體的大型綜合體） ? 它是 中國(guó)第一大科技市場(chǎng) ? 它是中原商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值標(biāo)竿 ? 它是鄭 州的城市名片 ? 它是豫華公司品牌影響力的升華 分項(xiàng)市場(chǎng)定位： ? 科技商業(yè)市場(chǎng)定位： 中國(guó)第一大科技市場(chǎng) ? 綜合商業(yè)市場(chǎng)定位： 體驗(yàn)式大型購(gòu)物樂(lè)園 ? 寫字樓市場(chǎng)定位： 品牌 IT 企業(yè)的集合器 ? 商務(wù)公寓市場(chǎng)定位： 以 IT 行業(yè)為主導(dǎo)的創(chuàng)業(yè)孵化園 ? 住宅市場(chǎng)定位： 鄭州首創(chuàng)高檔智能化住宅 三、 客戶定位 目標(biāo)客戶群細(xì)分 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目分析及對(duì)科技市場(chǎng)周邊的二手市場(chǎng)摸底調(diào)研，對(duì)本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶進(jìn)行細(xì)分： 目標(biāo)客戶細(xì)分示意圖50%20%8%8%6%4%4%IT類企 業(yè)主投資客事業(yè)單位人員政府工職人員外地學(xué)生家長(zhǎng)外來(lái)商務(wù)人士年輕群體 目標(biāo)客戶群寫真 目標(biāo)客戶分類 細(xì)分階層劃 預(yù)計(jì)比例 細(xì)分行業(yè) 來(lái)源說(shuō) 明 核心客戶 企業(yè)主 5060% 私營(yíng)企業(yè)主 主要來(lái)自于科技市場(chǎng)周邊從事經(jīng)營(yíng)電子數(shù)碼 IT 產(chǎn)品的私企業(yè)主。 專業(yè)投資群體 20% 無(wú)明顯的職業(yè)類別 以投資或投機(jī)為主要置業(yè)目的的人群，分布在鄭州各個(gè)區(qū)， IT 市場(chǎng)內(nèi)也有部分 。 次核心客戶 事業(yè)單位人員 510% 教職員工 來(lái)自財(cái)院、輕工學(xué)院、農(nóng)大、信息學(xué)院等學(xué)校的教職員工 。 醫(yī)務(wù)人員 來(lái)自附近醫(yī)院的醫(yī)生及其他工作人員。 政府公職人員 510% 政府官員及公務(wù)員 主要來(lái)自于科技市場(chǎng)周邊的政府工職人員 。 學(xué)生家長(zhǎng) 510% 無(wú)明顯的職業(yè) 類別 主要來(lái)自鄭州及鄭州地市 。 其他客戶 外來(lái)人員 510% 企業(yè)商務(wù)外來(lái)人員 周邊各企業(yè)外來(lái)技術(shù)人員，特別與 IT 有關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)者 。 年輕群體 510% 脫離原家庭年輕一族 鄭州年輕群體，由于結(jié)婚等原因脫離原家庭 一族。 公寓經(jīng)營(yíng)者 5% 酒店公寓 鄭州剛興起的酒店公寓，靠低日租金賺取利潤(rùn)的公寓經(jīng)營(yíng)者 。 四、價(jià)格定位 商業(yè)售價(jià)定位 （ 1） 對(duì)比項(xiàng)目?jī)r(jià)格情況 根據(jù)鄭州市 商業(yè)市場(chǎng)情況我們選取目前市場(chǎng)上 較成熟的幾個(gè)項(xiàng)目作為價(jià)格參考對(duì)象，利用市場(chǎng)比較法測(cè)算出合理銷售價(jià)格。 樓層 曼哈頓廣場(chǎng) 大上海 鄭州國(guó)貿(mào)中心 1F 2F 3F （ 2）項(xiàng)目現(xiàn)時(shí)價(jià)格測(cè)算 1F： 40% + 25% + 35% = 萬(wàn)元 /㎡ 2F： 40% + 25% + 35% = 萬(wàn)元 /㎡ (3)價(jià)格趨勢(shì)預(yù)測(cè) 評(píng)判因素 本項(xiàng)目 曼哈頓廣場(chǎng) 大上海 鄭州國(guó)貿(mào)中心 地理位置 20 20 25 23 周邊交通 20 18 25 23 區(qū)域商業(yè) 20 15 25 20 消費(fèi)潛力 20 25 25 20 整體檔次 20 20 20 20 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 20 18 15 18 相關(guān)配套 20 20 18 15 特色功能 20 20 18 18 管理模式 20 15 18 20 營(yíng)運(yùn)推廣 20 20 23 18 經(jīng)營(yíng)檔次 20 23 20 18 統(tǒng)計(jì) 220 214 232 213 系數(shù) 1 可對(duì)比性 —— 40% 25% 35% 從 0607 年商鋪銷售價(jià)格情況 , 2021 年商鋪 銷售均價(jià)的漲幅 達(dá)到 %。08年價(jià)格將有繼續(xù)攀升的趨勢(shì)。按照保守預(yù)計(jì)增長(zhǎng)速率為 10%預(yù)算（以現(xiàn)時(shí)合理價(jià)格為基數(shù)），本項(xiàng)目到 08 年下半年的價(jià)格將達(dá)： 1F 價(jià)格 : 萬(wàn)元 /㎡ , 保守值 萬(wàn)元 /㎡ 2F 價(jià)格 : 萬(wàn)元 /㎡ , 保守值 萬(wàn)元 /㎡ 根據(jù) 鄭州 市場(chǎng) 情況 1F 比 2F 價(jià)格低 5000 元 /㎡； 3F 價(jià)格比 1F價(jià)格低 2021元 /㎡， 45F 在 8000 元 /㎡左右。由此測(cè)算本項(xiàng)目商業(yè)部分均價(jià)： 樓層 建筑面積 可銷售面積 銷售均價(jià) 銷售收益 B1F 98300 86300 15000 +09 1F 89500 30000 +09 2F 72200 64200 20210 +09 3F 25500 15500 13000 +08 45F 21800 21800 8000 +08 總計(jì) 307300 20210 +09 備注： A 地塊商業(yè)可銷售面積為商業(yè)總建筑面積扣除回遷部分面積計(jì)算； B 地塊商業(yè)全部回遷此處不計(jì)。 以上測(cè)算求得， A地塊商業(yè)部分的均價(jià)為： 2 萬(wàn)元 /㎡ 三 、項(xiàng)目未來(lái)的商業(yè)模式 科技專業(yè)市場(chǎng)模式 集科技?xì)v史展示中心、科技成果體驗(yàn)中心、 國(guó)際孵化 園、科技創(chuàng)業(yè)基地于一體，在展示河南科技市場(chǎng)發(fā)展歷史、現(xiàn)代高新科技成果的同時(shí)，發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，整合各方資源，為科技類創(chuàng)業(yè)人才提供培訓(xùn)、研發(fā)、創(chuàng)業(yè)服務(wù)，吸引和培養(yǎng)國(guó)際化人才和創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)，產(chǎn)出高端科技項(xiàng)目和成果，創(chuàng)