【文章內(nèi)容簡介】 第 二 部分 項目分析 及評價 一、項目區(qū)位情況 本項目位于河南科技商圈內(nèi)，河南科技商圈自 1993 年河南科技市場的開業(yè)起步，逐漸成行成市 ，隨著中關(guān)大廈、創(chuàng)新大廈， 及 04 年后建成的百腦匯、 07年開業(yè)的賽博數(shù)碼港，科技市場商圈越發(fā)成熟完善。 但由于河南科技市場（位于項 目地塊部分）內(nèi)部設(shè)備陳舊、人流動線混亂、配套不足等等問題，嚴(yán)重阻礙 科技市場的發(fā)展，因此，本項目擔(dān)負(fù)起河南科技市場改造的重?fù)?dān)。 二、項目基本情況 項目概況 項目 AB 地塊 規(guī)劃用地位于金水區(qū)，文化路東、文博東路西、東風(fēng)路南、白廟路北 ， 規(guī)劃總面積 ㎡。用地被文博西路分割為 A、 B 地 塊，總建筑面積為 1128544 ㎡，規(guī)劃建成一個以“ IT 數(shù)碼”為主題的復(fù)合型地產(chǎn)項目，建筑類型包含了商業(yè)、住宅、公寓、商務(wù)寫字樓等。 （項目 用地 規(guī)劃圖 ，相關(guān)資料于鄭州規(guī)劃局公示： ） ? 本項目作為科技市場改造項目，具有“科技產(chǎn)業(yè)”的獨(dú)有特色及獨(dú)有的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)收益，針對整個中原地區(qū)來說，具有唯一性、不可取代性，與其他一般大型城市綜合體相比，其更具特有的經(jīng)濟(jì)壁壘； ? 作為鄭州市中心區(qū)的大型綜合體，其地段所產(chǎn) 生商業(yè)價值同樣具有不可超越性，但在規(guī)劃上，將需要具有前瞻性以支撐整個項目的未來發(fā)展 。 地塊控制指標(biāo)一覽表 項 目 指 標(biāo) 總用地面積 ㎡ 地塊編號 A B 地塊面積 ㎡ 125903.4 48325.4 強(qiáng)制性用地性商業(yè)金二類居指標(biāo) 質(zhì) 融用地 住用地 用地代碼 C2 R2 用地兼容性 R2 C2 建筑密度≤ % 50 50 建筑高度≤ m 100 100 容積率≤ 6.2 7.2 綠地率≥ % 25 25 建筑容量≤ ㎡ 780601.1 347942.9 配建停車位≥ 個 3122 1550 配 市 變 變 項目周邊配套情況 ? 商業(yè)配套：以 IT、數(shù)碼為核心的科技商圈。 ? 生活配套：思達(dá)超市等小型超市。 ? 教育配套：周邊云集省財經(jīng)學(xué)院等十幾家高等院校工業(yè)學(xué)校；省實(shí)驗(yàn)中 學(xué)、文化路一小等省市名校。 ? 金融配套：興業(yè)、工行、交行、光大、中信、建行、郵政等多家銀行。 ? 飲食配套：周邊飲食配套嚴(yán)重不足，且檔次較低，衛(wèi)生狀況不佳 。 ? 醫(yī)療配套：省中醫(yī)院、省康復(fù)中心醫(yī)院、曙光醫(yī)院、煤炭醫(yī)院。 ? 休閑配套：數(shù)碼廣場、文化廣場、東風(fēng)渠公園，開放綠地大。 套設(shè)施 政基礎(chǔ)設(shè)施 電室、熱交換站 電室、熱交換站 公共服務(wù)設(shè)施 幼兒園、衛(wèi)生站、社區(qū)服務(wù)中心、便民店等 ? 交通配套： 9 6 7 8 1 2 20 21 4 50 8 8 7 806 等多條公交線路。 三 、項目 SWOT分析 優(yōu)勢 S ? 商圈優(yōu)勢 ： 項目位于科技市場商圈，成熟的商圈，濃厚的商業(yè)氛圍，是本項 目的最好的先天基因。 ? 地段優(yōu)勢： 本項目 地塊 位于鄭州 城市 主干道東風(fēng)路，文化路交叉口， 地 理位置顯赫，基本是鄭州環(huán)內(nèi)絕無 僅有的好地段大面積土地。其 具有唯一的不可替代性價值； ? 景觀優(yōu)勢 ：項目 地塊 靠近鄭州開放式綠地數(shù)碼廣場、東風(fēng)渠公園、文化廣 場，具有獨(dú)特的優(yōu)勢環(huán)境資源。 ? 教育優(yōu)勢： 項目周邊名學(xué)校云集 十六個 ，人文優(yōu)勢明顯。 ? 體量優(yōu)勢： 項目 地塊 體量大，有利于項目規(guī)?；_發(fā)，大體量的以“ IT” 為主題城市綜合體項目，更有利于增強(qiáng)項目在河南乃至全 國 地標(biāo) 地位。 ? 客戶優(yōu)勢： IT 專業(yè)市場內(nèi)商戶眾多，他們既充當(dāng)置業(yè)者的身份，又充當(dāng)投資 者的身份，既充當(dāng)業(yè)主的身份，又充當(dāng)租客的身份。 劣勢 W ? 人口劣勢： 項目 地塊 所在地是鄭州科 技專業(yè)市場，人流量大而雜，不利 于住宅社區(qū)的營造 ，對住宅銷售將有一定負(fù)面影響。 ? 配套劣勢： 項目 周邊生活配套、飲食配套十分匱乏 。 ? 環(huán)境劣勢： 科技市場周邊建筑 十分陳舊，不利于項目氛圍的營造。 ? 客戶劣勢： 本項目作為我司在鄭州的第一個項目，客戶資源必須從零積累。 ? 品牌 劣勢： 本項目作為我司在鄭州的第一個項目，鄭州消費(fèi)者不了解我司， 從開發(fā)企業(yè)品牌上即市場信任度上，需要加強(qiáng)宣傳力度。 機(jī)會 O ? 鄭州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)步增長，房地產(chǎn)發(fā)展勢頭良好。 ? 堅持客戶看得見得地方，做到做足，必須做為本項目營銷推廣的必備手段，全 景營銷、實(shí)景營銷將對項目起有利的作用。 ? 因需設(shè)計產(chǎn)品，為周邊購房群體、鄭州投資群體量身定做產(chǎn)品，將使項目優(yōu)點(diǎn)發(fā)揮到淋漓盡致。 ? 新“地王” （農(nóng)科院 379 畝地塊） 的即將面世，免不了市場的炒作使受眾眼光投向本區(qū)域；高價征地，未來售價同樣不低，正好反襯本項目的性價比高。 威脅 T ? 商用性強(qiáng)的商住樓必須重點(diǎn)考慮平面交通與垂直交通的要求，特別是電梯的設(shè)置，將直接威脅本項目成功與否。 ? 與項目最為臨近的藍(lán)堡灣二期，將對本項目造成一定威脅。 ? 回遷樓的面積之大，將會破壞周邊三級市場的供 需平衡，促使整體周邊市場的租賃 房源瞬時聚增 ，導(dǎo)致整體市場租金下降，影響本項目投資客的信心。 小 結(jié) ： 對本項目的現(xiàn)狀進(jìn)行了系統(tǒng)分析，本項目優(yōu)勢與機(jī)會大過于劣勢與威脅： ? 詳盡分析周邊市場的不足，進(jìn)行對周邊市場的彌補(bǔ)建設(shè)。 ? 遵循因地制宜，因需而建原則，根據(jù)市場實(shí)際所需，建設(shè)符合市場需求 產(chǎn)品。 ? 規(guī)避對項目造成嚴(yán)重影響的人口劣勢。 ? 疏導(dǎo)交通劣勢，注重項目整體的人流動線設(shè)置。 ? 項目規(guī)劃中，應(yīng)注重停車位的設(shè)置，注重平面交通與垂直交通的合理結(jié)合，特別是對垂直交通的要求。 ? 項目開發(fā)建設(shè)過程中，應(yīng)注重原有商戶的安置工作，盡量將流失商戶的可能性降到最小。 ? 慎重分析考慮回遷樓問題，提前作好應(yīng)對措施，以作到將影響降到最低。 第 三 部分 項目整體定位 一、 市場定位 項目核心價值點(diǎn) （ 1） 外環(huán)境 ? 區(qū)域價值：鄭州市核心 IT 商圈。 ? 地段價值：兩大城市主干道交匯處。 ? 環(huán)境價值：三大市政開放式綠地廣場。 ? 人文價值：十幾家名校云集于此。 ? 商業(yè)價值：中原科技數(shù)碼產(chǎn)品專業(yè)市場。 （ 2） 內(nèi)環(huán)境 ? 商業(yè)價值：大型 ITMALL 崛起，中部硅谷中心。 ? 產(chǎn)品價值：塊具有科技市場各產(chǎn)業(yè)鏈為主專屬產(chǎn)品。 ? 教育價值：入住即可獲名校名額，教育嫁接地產(chǎn)。 ? 投資價值：專業(yè)是市場產(chǎn)業(yè)，固定穩(wěn)定租金收益，高回報，適 宜投資。 ? 配套價值：塑造大型綜合商業(yè)，含百貨、超市、電器、影院等。 ? 景觀價值：地塊雙層地面體系，空中森林。 項目市場定位 通過以上對項目的分析，結(jié)合市 場情況，在此可對項目的資源點(diǎn)作 整合，使其系統(tǒng)化的呈現(xiàn)；同時在尋求和分析項目亮點(diǎn)的基礎(chǔ)上，找出各資源點(diǎn)的內(nèi)部聯(lián)系，形成整體競爭優(yōu)勢，如下對本項目的市場定位： 市場定位 ： 打打 造造 中中 國國 最最 大大 最最 具具 體體 驗(yàn)驗(yàn) 特特 色色 的的 科科 技技 綜綜 合合 體體 （集 ITMALL、綜合商業(yè)、辦公樓、住宅、公寓為一體的大型綜合體） ? 它是 中國第一大科技市場 ? 它是中原商業(yè)地產(chǎn)的價值標(biāo)竿 ? 它是鄭 州的城市名片 ? 它是豫華公司品牌影響力的升華 分項市場定位： ? 科技商業(yè)市場定位： 中國第一大科技市場 ? 綜合商業(yè)市場定位： 體驗(yàn)式大型購物樂園 ? 寫字樓市場定位： 品牌 IT 企業(yè)的集合器 ? 商務(wù)公寓市場定位： 以 IT 行業(yè)為主導(dǎo)的創(chuàng)業(yè)孵化園 ? 住宅市場定位： 鄭州首創(chuàng)高檔智能化住宅 三、 客戶定位 目標(biāo)客戶群細(xì)分 通過對項目分析及對科技市場周邊的二手市場摸底調(diào)研，對本項目的目標(biāo)客戶進(jìn)行細(xì)分： 目標(biāo)客戶細(xì)分示意圖50%20%8%8%6%4%4%IT類企 業(yè)主投資客事業(yè)單位人員政府工職人員外地學(xué)生家長外來商務(wù)人士年輕群體 目標(biāo)客戶群寫真 目標(biāo)客戶分類 細(xì)分階層劃 預(yù)計比例 細(xì)分行業(yè) 來源說 明 核心客戶 企業(yè)主 5060% 私營企業(yè)主 主要來自于科技市場周邊從事經(jīng)營電子數(shù)碼 IT 產(chǎn)品的私企業(yè)主。 專業(yè)投資群體 20% 無明顯的職業(yè)類別 以投資或投機(jī)為主要置業(yè)目的的人群，分布在鄭州各個區(qū)， IT 市場內(nèi)也有部分 。 次核心客戶 事業(yè)單位人員 510% 教職員工 來自財院、輕工學(xué)院、農(nóng)大、信息學(xué)院等學(xué)校的教職員工 。 醫(yī)務(wù)人員 來自附近醫(yī)院的醫(yī)生及其他工作人員。 政府公職人員 510% 政府官員及公務(wù)員 主要來自于科技市場周邊的政府工職人員 。 學(xué)生家長 510% 無明顯的職業(yè) 類別 主要來自鄭州及鄭州地市 。 其他客戶 外來人員 510% 企業(yè)商務(wù)外來人員 周邊各企業(yè)外來技術(shù)人員，特別與 IT 有關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)的經(jīng)營者 。 年輕群體 510% 脫離原家庭年輕一族 鄭州年輕群體，由于結(jié)婚等原因脫離原家庭 一族。 公寓經(jīng)營者 5% 酒店公寓 鄭州剛興起的酒店公寓，靠低日租金賺取利潤的公寓經(jīng)營者 。 四、價格定位 商業(yè)售價定位 （ 1） 對比項目價格情況 根據(jù)鄭州市 商業(yè)市場情況我們選取目前市場上 較成熟的幾個項目作為價格參考對象，利用市場比較法測算出合理銷售價格。 樓層 曼哈頓廣場 大上海 鄭州國貿(mào)中心 1F 2F 3F （ 2）項目現(xiàn)時價格測算 1F： 40% + 25% + 35% = 萬元 /㎡ 2F： 40% + 25% + 35% = 萬元 /㎡ (3)價格趨勢預(yù)測 評判因素 本項目 曼哈頓廣場 大上海 鄭州國貿(mào)中心 地理位置 20 20 25 23 周邊交通 20 18 25 23 區(qū)域商業(yè) 20 15 25 20 消費(fèi)潛力 20 25 25 20 整體檔次 20 20 20 20 產(chǎn)品設(shè)計 20 18 15 18 相關(guān)配套 20 20 18 15 特色功能 20 20 18 18 管理模式 20 15 18 20 營運(yùn)推廣 20 20 23 18 經(jīng)營檔次 20 23 20 18 統(tǒng)計 220 214 232 213 系數(shù) 1 可對比性 —— 40% 25% 35% 從 0607 年商鋪銷售價格情況 , 2021 年商鋪 銷售均價的漲幅 達(dá)到 %。08年價格將有繼續(xù)攀升的趨勢。按照保守預(yù)計增長速率為 10%預(yù)算（以現(xiàn)時合理價格為基數(shù)），本項目到 08 年下半年的價格將達(dá)： 1F 價格 : 萬元 /㎡ , 保守值 萬元 /㎡ 2F 價格 : 萬元 /㎡ , 保守值 萬元 /㎡ 根據(jù) 鄭州 市場 情況 1F 比 2F 價格低 5000 元 /㎡； 3F 價格比 1F價格低 2021元 /㎡， 45F 在 8000 元 /㎡左右。由此測算本項目商業(yè)部分均價： 樓層 建筑面積 可銷售面積 銷售均價 銷售收益 B1F 98300 86300 15000 +09 1F 89500 30000 +09 2F 72200 64200 20210 +09 3F 25500 15500 13000 +08 45F 21800 21800 8000 +08 總計 307300 20210 +09 備注： A 地塊商業(yè)可銷售面積為商業(yè)總建筑面積扣除回遷部分面積計算； B 地塊商業(yè)全部回遷此處不計。 以上測算求得， A地塊商業(yè)部分的均價為： 2 萬元 /㎡ 三 、項目未來的商業(yè)模式 科技專業(yè)市場模式 集科技?xì)v史展示中心、科技成果體驗(yàn)中心、 國際孵化 園、科技創(chuàng)業(yè)基地于一體，在展示河南科技市場發(fā)展歷史、現(xiàn)代高新科技成果的同時，發(fā)揮自身優(yōu)勢，整合各方資源，為科技類創(chuàng)業(yè)人才提供培訓(xùn)、研發(fā)、創(chuàng)業(yè)服務(wù)，吸引和培養(yǎng)國際化人才和創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊，產(chǎn)出高端科技項目和成果，創(chuàng)