【正文】 .......................................................................... 38 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 39 一、項(xiàng)目背景 ......................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。好的案名，不但能容易抓住開(kāi)發(fā)商的心理，輕松擊敗競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，而且在后期的廣告延展上也容易去發(fā)揮，所以一個(gè)好的案名的作用是巨大的。 六、 中英組合： 西貿(mào) DNA； 建外 SOHO：既說(shuō)名了地點(diǎn)，又說(shuō)明了項(xiàng)目市場(chǎng)定位； GOGO新世代：針對(duì) 80 年代后出生的時(shí)尚新一族開(kāi)發(fā)的小戶型； BOBO 自由城：自由城本已很普遍了，加上 BOBO 味道就不同了。 八、其他需提示的事項(xiàng) ........................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 （ 2） 成熟商業(yè)售價(jià)分析 分析： 同類成熟商業(yè)物業(yè)主要選取城市純商業(yè)部分作為參照，在均價(jià)上： 1F 基 本在 – 3 萬(wàn)元 /㎡； 2F： – 2 萬(wàn)元 /㎡； 3F： – 萬(wàn)元 /㎡。 三 、項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢(shì) S ? 商圈優(yōu)勢(shì) ： 項(xiàng)目位于科技市場(chǎng)商圈，成熟的商圈，濃厚的商業(yè)氛圍，是本項(xiàng) 目的最好的先天基因。 ? 與項(xiàng)目最為臨近的藍(lán)堡灣二期，將對(duì)本項(xiàng)目造成一定威脅。 ? 教育價(jià)值：入住即可獲名校名額，教育嫁接地產(chǎn)。按照保守預(yù)計(jì)增長(zhǎng)速率為 10%預(yù)算（以現(xiàn)時(shí)合理價(jià)格為基數(shù)），本項(xiàng)目到 08 年下半年的價(jià)格將達(dá)： 1F 價(jià)格 : 萬(wàn)元 /㎡ , 保守值 萬(wàn)元 /㎡ 2F 價(jià)格 : 萬(wàn)元 /㎡ , 保守值 萬(wàn)元 /㎡ 根據(jù) 鄭州 市場(chǎng) 情況 1F 比 2F 價(jià)格低 5000 元 /㎡； 3F 價(jià)格比 1F價(jià)格低 2021元 /㎡， 45F 在 8000 元 /㎡左右。 ? 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 包括供氣、采暖、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、排污排洪、電訊等。 項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃 根據(jù) 鄭州房地產(chǎn) 項(xiàng)目的正常銷售情況及本項(xiàng)目的實(shí)際情況， 計(jì)劃 2021 年底開(kāi)始一期項(xiàng)目銷售， 2021 年完成二期項(xiàng)目銷售， 銷售 回款 進(jìn)度計(jì)劃如下表： 2008年 2009年 2010年 2011年 合計(jì) 銷售面積 住宅 0.75 0.75 7.44 17.3 （萬(wàn)㎡） 5 商業(yè) 0.32 0.21 8.06 18.82 公寓 6.42 14.99 寫(xiě)字樓 1.53 3.56 回款金額(萬(wàn)元) 10840 8741 259835 606281 885697 項(xiàng)目銷售 利潤(rùn) 項(xiàng)目的利潤(rùn)總額、稅后凈利潤(rùn)、 開(kāi)發(fā) 成本利潤(rùn)率等指標(biāo)見(jiàn)下 表 ： 項(xiàng)目銷售 利潤(rùn) 測(cè) 算表 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算公式 金額（萬(wàn)元） (1) 銷售收入 885697 (2) 開(kāi)發(fā)成本 317316 (3) 稅金及附加 48713 （ 4） 其他交易費(fèi) 用 886 (5) 土地增值稅 139190 (6) 銷售毛利 (1)(2)至 (5) 379592 (7) 銷售費(fèi)用 8660 （ 8） 管理費(fèi)用 5874 (9) 財(cái)務(wù)費(fèi)用 8174 (10) 利潤(rùn)總額 (6)(7)至 (9) 356884 (11) 所得稅 詳見(jiàn)項(xiàng)目詳細(xì)財(cái)務(wù)計(jì)劃 89221 (12) 凈利潤(rùn) (10)(11) 267663 (13) 投資利潤(rùn)率 凈利潤(rùn) /開(kāi)發(fā)成本 100% % 本表數(shù)據(jù)來(lái)源于項(xiàng)目詳細(xì)財(cái)務(wù)計(jì)劃。 （ 3） 社會(huì)效益和影響分析 ? 改善區(qū)域環(huán)境，完善城市功能 本項(xiàng)目的建成將進(jìn)一步改善區(qū)域環(huán)境，提升區(qū)域形象，加快片區(qū)的 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程。 ? 多布置綠化，點(diǎn)綴顏色鮮艷的花草，美觀、舒服、溫馨； ? 增加暖色調(diào)燈飾、藝術(shù)掛畫(huà)等，播放襯底音樂(lè)；營(yíng)造一個(gè)明朗、和諧的環(huán)境。 C、 媒體軟文發(fā)布 ? 發(fā)布時(shí)間： 12月 15日、 12月 22日、 12 月 28日、 12月 29日 ? 發(fā)布媒體：廣日、南都、 羊晚、新快報(bào)、買樓通、 搜房網(wǎng)、焦 點(diǎn)網(wǎng)、購(gòu)房者網(wǎng)站等。 ? 本表的財(cái)務(wù)費(fèi)用主要是：其他渠道融資 7 億元，因具體融資方式不 確定，故先按同期銀行貸款利率 %上浮 10%預(yù)算利息，具體計(jì)算 依據(jù)為項(xiàng)目詳細(xì)財(cái)務(wù)計(jì)劃的資金分季度投入、退還計(jì)劃。 ? 由于本分析是基于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商可 得 到物業(yè)全部銷售，不是 投資 后長(zhǎng)期收益項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期極短，全部開(kāi)發(fā)成本 隨著工程進(jìn)度陸續(xù)投入，并且項(xiàng)目可以預(yù)售，加上在建設(shè)過(guò)程中會(huì)適當(dāng)考慮工程進(jìn)度款在項(xiàng)目預(yù)售收款集中期間支付。 ? 銷售價(jià)格預(yù)測(cè) 根 據(jù)前述的市場(chǎng)情況， 在考慮市場(chǎng)自然增長(zhǎng)率的前提下， 按價(jià)格定位 保守預(yù)測(cè)項(xiàng)目銷售價(jià)格如下表： 序 物 均價(jià) 總備 注： 平均銷售期一年，數(shù)據(jù)來(lái)源于項(xiàng)目詳細(xì)財(cái)務(wù)計(jì)劃。 ? 開(kāi)發(fā)商實(shí)際可得到用于營(yíng)銷物業(yè) 萬(wàn)㎡（剔除公共配套及暫不計(jì)入營(yíng)銷的車庫(kù)面積），以此 計(jì)算樓面地價(jià)為 元 /㎡（見(jiàn)上表）。 公寓經(jīng)營(yíng)者 5% 酒店公寓 鄭州剛興起的酒店公寓，靠低日租金賺取利潤(rùn)的公寓經(jīng)營(yíng)者 。 ? 人文價(jià)值：十幾家名校云集于此。 ? 堅(jiān)持客戶看得見(jiàn)得地方，做到做足，必須做為本項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的必備手段，全 景營(yíng)銷、實(shí)景營(yíng)銷將對(duì)項(xiàng)目起有利的作用。 ? 飲食配套：周邊飲食配套嚴(yán)重不足，且檔次較低，衛(wèi)生狀況不佳 。 居 民收入的增加必然帶動(dòng)消費(fèi)需求的擴(kuò)張，進(jìn)而對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展起良好促進(jìn)作用，當(dāng)然也為房地產(chǎn)提供潛在需求，從而帶動(dòng)其新一輪 發(fā)展。 四 、 B 地塊規(guī)劃指標(biāo) .............................................................. 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 二、 地域地段特色： 錦秋知春：中關(guān)村知春路上的項(xiàng)目； 紫金長(zhǎng)安：位于五棵松西長(zhǎng)安街旁的高檔項(xiàng)目； 百旺家苑：海淀百望山麓的低密項(xiàng)目， 03 年市場(chǎng)最熱銷項(xiàng)目； 陶然北岸：位于陶然亭公園旁的景觀高檔項(xiàng)目。 三、 公司品牌延展： 珠江品牌：珠江駿景、珠江帝景、珠江綠洲等； 遠(yuǎn)洋品牌：遠(yuǎn)洋山水、遠(yuǎn)洋新干線、遠(yuǎn)洋風(fēng)景、遠(yuǎn)洋德邑等； 中海品牌：中海雅園、中海紫金苑； 光大品牌：光大花園、光大名筑； 四 、 豪華國(guó)際品質(zhì)： 萬(wàn)豪國(guó)際公寓； 通用時(shí)代國(guó)際中心； 棕櫚泉國(guó)際公寓；這些項(xiàng)目都處在寸土寸金的 CBD黃金地段上，而且從裝修檔次、配套設(shè)施、物業(yè)服務(wù)等方面都具有國(guó)際水準(zhǔn)，因此，豪華國(guó)際是與地段和品質(zhì)分不開(kāi)的。 五、政策分析 ......................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 （ 4） 城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 鄭州城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資走勢(shì)020040060080010001200億元0%10%20%30%40%50%60%70% 城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 1 5 9 . 3 6 1 8 8 . 3 3 2 2 6 . 0 5 3 7 3 . 4 0 4 8 5 . 4 0 6 1 0 . 2 0 8 4 0 . 0 0 9 7 0 . 8 6 同比增幅 2 . 4 0 % 1 8 . 1 8 % 2 0 . 0 3 % 6 5 . 1 8 % 3 0 . 0 0 % 2 5 . 7 1 % 3 7 . 6 6 % 3 8 . 8 0 %2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 數(shù)據(jù)來(lái)源：鄭州統(tǒng)計(jì)局（其中 07 年數(shù)據(jù)是 11 月份累計(jì)數(shù)據(jù) ） 由上圖看出，鄭州城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資在 03 年出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，而 04 年開(kāi)始，增長(zhǎng)又趨向緩和，這說(shuō)明固定資產(chǎn)投資受政府宏觀調(diào)控政策的影響較大。 ? 醫(yī)療配套：省中醫(yī)院、省康復(fù)中心醫(yī)院、曙光醫(yī)院、煤炭醫(yī)院。 ? 因需設(shè)計(jì)產(chǎn)品，為周邊購(gòu)房群體、鄭州投資群體量身定做產(chǎn)品，將使項(xiàng)目?jī)?yōu)點(diǎn)發(fā)揮到淋漓盡致。 ? 商業(yè)價(jià)值：中原科技數(shù)碼產(chǎn)品專業(yè)市場(chǎng)。 四、價(jià)格定位 商業(yè)售價(jià)定位 （ 1） 對(duì)比項(xiàng)目?jī)r(jià)格情況 根據(jù)鄭州市 商業(yè)市場(chǎng)情況我們選取目前市場(chǎng)上 較成熟的幾個(gè)項(xiàng)目作為價(jià)格參考對(duì)象，利用市場(chǎng)比較法測(cè)算出合理銷售價(jià)格。 （ 2） 開(kāi)發(fā) 總 成本測(cè)算數(shù)據(jù) 說(shuō)明 ? 土地成本 土地成本 128696 萬(wàn)元，按開(kāi)發(fā)商實(shí)際得到可用于營(yíng)銷物業(yè)面積計(jì)算 的 地價(jià) 為 元 /平方米 ，加上以全部可用于安置或營(yíng)銷物業(yè)面積計(jì) 算的單位建造成本 元，則可用于營(yíng)銷的 萬(wàn)㎡物業(yè)的平均單 位面積成本為 元。 （ 4） 項(xiàng)目銷售土地增值稅測(cè)算 序 號(hào) 項(xiàng) 目 金 額 (萬(wàn)元） 計(jì)算依據(jù) 一 銷售收入 885697 二 扣除項(xiàng)目 其中 1 開(kāi)發(fā)成本 380779 見(jiàn)下述說(shuō)明 號(hào) 業(yè)類別 （元/㎡） [月 ]收入（萬(wàn)元） 3 商業(yè) 20210元 /㎡ 548045 2 管理、銷售費(fèi)用 15866 見(jiàn)下述說(shuō)明 3 銷售稅及附加 49599 4 財(cái)務(wù)費(fèi)用 31732 見(jiàn)下述說(shuō)明 5 扣除合計(jì) 477966 三 增值額 407721 四 增值比 85.3% 與扣除項(xiàng)目比 五 適用稅40% 速算扣率 除5% 六 增值稅 139190 土地增值稅在后述的現(xiàn)金流量測(cè)算時(shí)，對(duì)預(yù)征部分 24997 萬(wàn)元（鄭州現(xiàn)行預(yù)征率：商業(yè) %、 住宅 %）的現(xiàn)金流出安排在銷售對(duì)應(yīng)當(dāng)期，對(duì)清算部分 114193萬(wàn)元?jiǎng)t推后在全部物業(yè)銷售完成的 2021 年第二季度末流出，而在實(shí)際執(zhí)行時(shí)肯定會(huì)延至 2021 年 以 后，因此該項(xiàng)稅金基本不會(huì)造成項(xiàng)目的現(xiàn)金流量壓力。因此，如上表所示：無(wú)論何種情況、除非采用奇高的資金貼現(xiàn)率，不易出現(xiàn)累計(jì)凈現(xiàn)金流量貼現(xiàn)值接近于零的情況，因此測(cè)算項(xiàng)目?jī)?nèi)含報(bào)酬率意義不大。 ? 關(guān)于累計(jì)凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)指標(biāo)的相關(guān)分析問(wèn)題，前文已述及，不再 贅述。 ? 發(fā)布內(nèi)容：樓盤(pán)動(dòng)態(tài)新聞、軟性廣告。 ? 可用升氣球拉起大型條幅，增加宣傳效果和銷售氣氛 ? 建議安排好自駕車客的停車問(wèn)題，一旦進(jìn)入熱銷期 售樓部外 的停車位將會(huì)非常擁擠 2) 售樓部外部： ? 內(nèi)部分區(qū)雜亂，建議劃 分區(qū)域管理：接待區(qū)、模型展覽區(qū)、洽談區(qū)（普通洽談區(qū)、 VIP洽談區(qū)）、清潔區(qū)等。 ? 上表累計(jì)現(xiàn)金凈流量現(xiàn)值是按 20%折現(xiàn)率計(jì)算的，僅供參考，折現(xiàn)率考慮的是：現(xiàn)階段房地產(chǎn)投資者普遍可以接受的年 均投資回報(bào)率。 （ 5） 項(xiàng)目回遷安置物業(yè)相關(guān)稅金說(shuō)明 按稅法規(guī)定 安置房應(yīng)視同以房換地計(jì)交相關(guān)稅金，但在本項(xiàng)目合作協(xié)議中，政府承諾減免，故不測(cè)算。 ? 建安工程費(fèi) 包括基礎(chǔ)、主體、水電 設(shè)備及 安裝、 裝飾 等，此項(xiàng)費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目開(kāi) 發(fā)情況，結(jié)合工程施工進(jìn)度 計(jì)劃投入。08年價(jià)格將有繼續(xù)攀升的趨勢(shì)。 ? 產(chǎn)品價(jià)值：塊具有科技市場(chǎng)各產(chǎn)業(yè)鏈為主專屬產(chǎn)品。 威脅 T ? 商用性強(qiáng)的商住樓必須重點(diǎn)考慮平面交通與垂直交通的要求，特別是電梯的設(shè)置，將直接威脅本項(xiàng)目成功與否。 套設(shè)施 政基礎(chǔ)設(shè)施 電室、熱交換站 電室、熱交換站 公共服務(wù)設(shè)施 幼兒園、衛(wèi)生站、社區(qū)服務(wù)中心、便民店等 ? 交通配套： 9 6 7 8 1