【正文】 其中 1 開發(fā)成本 380779 見下述說(shuō)明 號(hào) 業(yè)類別 （元/㎡） [月 ]收入（萬(wàn)元） 3 商業(yè) 20210元 /㎡ 548045 2 管理、銷售費(fèi)用 15866 見下述說(shuō)明 3 銷售稅及附加 49599 4 財(cái)務(wù)費(fèi)用 31732 見下述說(shuō)明 5 扣除合計(jì) 477966 三 增值額 407721 四 增值比 85.3% 與扣除項(xiàng)目比 五 適用稅40% 速算扣率 除5% 六 增值稅 139190 土地增值稅在后述的現(xiàn)金流量測(cè)算時(shí)，對(duì)預(yù)征部分 24997 萬(wàn)元（鄭州現(xiàn)行預(yù)征率：商業(yè) %、 住宅 %）的現(xiàn)金流出安排在銷售對(duì)應(yīng)當(dāng)期，對(duì)清算部分 114193萬(wàn)元?jiǎng)t推后在全部物業(yè)銷售完成的 2021 年第二季度末流出，而在實(shí)際執(zhí)行時(shí)肯定會(huì)延至 2021 年 以 后，因此該項(xiàng)稅金基本不會(huì)造成項(xiàng)目的現(xiàn)金流量壓力。 資金籌措 項(xiàng)目開發(fā)總成本為 317316 萬(wàn)元，經(jīng)測(cè)算資金來(lái)源包括：現(xiàn)有股東投入、其他渠道融資、銷售凈利潤(rùn)（收入減各項(xiàng) 營(yíng)銷 稅金及期間 費(fèi)用 ） 。 （ 2） 開發(fā) 總 成本測(cè)算數(shù)據(jù) 說(shuō)明 ? 土地成本 土地成本 128696 萬(wàn)元，按開發(fā)商實(shí)際得到可用于營(yíng)銷物業(yè)面積計(jì)算 的 地價(jià) 為 元 /平方米 ，加上以全部可用于安置或營(yíng)銷物業(yè)面積計(jì) 算的單位建造成本 元，則可用于營(yíng)銷的 萬(wàn)㎡物業(yè)的平均單 位面積成本為 元。吸引年輕群體。 四、價(jià)格定位 商業(yè)售價(jià)定位 （ 1） 對(duì)比項(xiàng)目?jī)r(jià)格情況 根據(jù)鄭州市 商業(yè)市場(chǎng)情況我們選取目前市場(chǎng)上 較成熟的幾個(gè)項(xiàng)目作為價(jià)格參考對(duì)象，利用市場(chǎng)比較法測(cè)算出合理銷售價(jià)格。 專業(yè)投資群體 20% 無(wú)明顯的職業(yè)類別 以投資或投機(jī)為主要置業(yè)目的的人群，分布在鄭州各個(gè)區(qū)， IT 市場(chǎng)內(nèi)也有部分 。 ? 商業(yè)價(jià)值：中原科技數(shù)碼產(chǎn)品專業(yè)市場(chǎng)。 ? 疏導(dǎo)交通劣勢(shì)，注重項(xiàng)目整體的人流動(dòng)線設(shè)置。 ? 因需設(shè)計(jì)產(chǎn)品，為周邊購(gòu)房群體、鄭州投資群體量身定做產(chǎn)品，將使項(xiàng)目?jī)?yōu)點(diǎn)發(fā)揮到淋漓盡致。 ? 客戶優(yōu)勢(shì)： IT 專業(yè)市場(chǎng)內(nèi)商戶眾多，他們既充當(dāng)置業(yè)者的身份，又充當(dāng)投資 者的身份，既充當(dāng)業(yè)主的身份，又充當(dāng)租客的身份。 ? 醫(yī)療配套：省中醫(yī)院、省康復(fù)中心醫(yī)院、曙光醫(yī)院、煤炭醫(yī)院。 二、項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目 AB 地塊 規(guī)劃用地位于金水區(qū)，文化路東、文博東路西、東風(fēng)路南、白廟路北 ， 規(guī)劃總面積 ㎡。 （ 4） 城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 鄭州城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資走勢(shì)020040060080010001200億元0%10%20%30%40%50%60%70% 城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 1 5 9 . 3 6 1 8 8 . 3 3 2 2 6 . 0 5 3 7 3 . 4 0 4 8 5 . 4 0 6 1 0 . 2 0 8 4 0 . 0 0 9 7 0 . 8 6 同比增幅 2 . 4 0 % 1 8 . 1 8 % 2 0 . 0 3 % 6 5 . 1 8 % 3 0 . 0 0 % 2 5 . 7 1 % 3 7 . 6 6 % 3 8 . 8 0 %2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 數(shù)據(jù)來(lái)源：鄭州統(tǒng)計(jì)局（其中 07 年數(shù)據(jù)是 11 月份累計(jì)數(shù)據(jù) ） 由上圖看出，鄭州城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資在 03 年出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，而 04 年開始，增長(zhǎng)又趨向緩和，這說(shuō)明固定資產(chǎn)投資受政府宏觀調(diào)控政策的影響較大。 （ 2） 城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 鄭州三大產(chǎn)業(yè)占 G DP 比重走勢(shì)0%20%40%60%第一產(chǎn)業(yè) 5 . 8 2 % 5 . 3 2 % 4 . 9 8 % 4 . 5 9 % 4 . 7 3 % 4 . 3 6 % 3 . 8 5 % 3 . 8 0 %第二產(chǎn)業(yè) 4 7 . 1 3 % 4 8 . 9 0 % 4 8 . 9 4 % 4 8 . 7 1 % 5 0 . 2 1 % 5 2 . 5 6 % 5 3 . 4 8 % 5 3 . 2 0 %第三產(chǎn)業(yè) 4 7 . 0 5 % 4 5 . 7 8 % 4 6 . 0 8 % 4 6 . 7 0 % 4 5 . 0 6 % 4 3 . 0 8 % 4 2 . 6 6 % 4 3 . 0 0 %2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 數(shù)據(jù)來(lái)源：鄭州統(tǒng)計(jì)局（其中 07 年數(shù)據(jù)是 上半年數(shù)據(jù)） 從上表可以看出，二、三產(chǎn)業(yè)是鄭州經(jīng)濟(jì)支柱。 五、政策分析 ......................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。不能帶有反面意思，以及忌諱的意思等，總之一個(gè)好的案名是千呼萬(wàn)喚才使出來(lái)的。 三、 公司品牌延展： 珠江品牌：珠江駿景、珠江帝景、珠江綠洲等； 遠(yuǎn)洋品牌：遠(yuǎn)洋山水、遠(yuǎn)洋新干線、遠(yuǎn)洋風(fēng)景、遠(yuǎn)洋德邑等； 中海品牌：中海雅園、中海紫金苑； 光大品牌：光大花園、光大名筑； 四 、 豪華國(guó)際品質(zhì)： 萬(wàn)豪國(guó)際公寓； 通用時(shí)代國(guó)際中心； 棕櫚泉國(guó)際公寓；這些項(xiàng)目都處在寸土寸金的 CBD黃金地段上，而且從裝修檔次、配套設(shè)施、物業(yè)服務(wù)等方面都具有國(guó)際水準(zhǔn)，因此，豪華國(guó)際是與地段和品質(zhì)分不開的。 地產(chǎn)經(jīng)典文案專題 地產(chǎn)經(jīng)典文案專題 原創(chuàng)：案名策劃技巧 隨著地產(chǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，推廣技巧和手段成為了項(xiàng)目能否一舉成名擊敗對(duì)手關(guān)鍵，而項(xiàng)目案名又是關(guān)鍵中的關(guān)鍵。 二、 地域地段特色： 錦秋知春：中關(guān)村知春路上的項(xiàng)目； 紫金長(zhǎng)安：位于五棵松西長(zhǎng)安街旁的高檔項(xiàng)目； 百旺家苑：海淀百望山麓的低密項(xiàng)目， 03 年市場(chǎng)最熱銷項(xiàng)目； 陶然北岸：位于陶然亭公園旁的景觀高檔項(xiàng)目。閱讀上不能拗口，容易流傳和易于記憶等。 四 、 B 地塊規(guī)劃指標(biāo) .............................................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 統(tǒng)觀近幾年發(fā)展趨勢(shì)，鄭州 GDP 一直維持較好的增長(zhǎng)狀態(tài)，自 04 年起增幅保持在 15%16%。 居 民收入的增加必然帶動(dòng)消費(fèi)需求的擴(kuò)張，進(jìn)而對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展起良好促進(jìn)作用，當(dāng)然也為房地產(chǎn)提供潛在需求，從而帶動(dòng)其新一輪 發(fā)展。 但由于河南科技市場(chǎng)（位于項(xiàng) 目地塊部分）內(nèi)部設(shè)備陳舊、人流動(dòng)線混亂、配套不足等等問(wèn)題，嚴(yán)重阻礙 科技市場(chǎng)的發(fā)展，因此，本項(xiàng)目擔(dān)負(fù)起河南科技市場(chǎng)改造的重?fù)?dān)。 ? 飲食配套：周邊飲食配套嚴(yán)重不足，且檔次較低，衛(wèi)生狀況不佳 。 ? 體量?jī)?yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目 地塊 體量大，有利于項(xiàng)目規(guī)模化開發(fā)，大體量的以“ IT” 為主題城市綜合體項(xiàng)目，更有利于增強(qiáng)項(xiàng)目在河南乃至全 國(guó) 地標(biāo) 地位。 ? 堅(jiān)持客戶看得見得地方，做到做足，必須做為本項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的必備手段，全 景營(yíng)銷、實(shí)景營(yíng)銷將對(duì)項(xiàng)目起有利的作用。 ? 規(guī)避對(duì)項(xiàng)目造成嚴(yán)重影響的人口劣勢(shì)。 ? 人文價(jià)值：十幾家名校云集于此。 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 通過(guò)以上對(duì)項(xiàng)目的分析，結(jié)合市 場(chǎng)情況，在此可對(duì)項(xiàng)目的資源點(diǎn)作 整合，使其系統(tǒng)化的呈現(xiàn)；同時(shí)在尋求和分析項(xiàng)目亮點(diǎn)的基礎(chǔ)上，找出各資源點(diǎn)的內(nèi)部聯(lián)系，形成整體競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，如下對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位： 市場(chǎng)定位 ： 打打 造造 中中 國(guó)國(guó) 最最 大大 最最 具具 體體 驗(yàn)驗(yàn) 特特 色色 的的 科科 技技 綜綜 合合 體體 （集 ITMALL、綜合商業(yè)、辦公樓、住宅、公寓為一體的大型綜合體） ? 它是 中國(guó)第一大科技市場(chǎng) ? 它是中原商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值標(biāo)竿 ? 它是鄭 州的城市名片 ? 它是豫華公司品牌影響力的升華 分項(xiàng)市場(chǎng)定位： ? 科技商業(yè)市場(chǎng)定位： 中國(guó)第一大科技市場(chǎng) ? 綜合商業(yè)市場(chǎng)定位： 體驗(yàn)式大型購(gòu)物樂(lè)園 ? 寫字樓市場(chǎng)定位： 品牌 IT 企業(yè)的集合器 ? 商務(wù)公寓市場(chǎng)定位： 以 IT 行業(yè)為主導(dǎo)的創(chuàng)業(yè)孵化園 ? 住宅市場(chǎng)定位： 鄭州首創(chuàng)高檔智能化住宅 三、 客戶定位 目標(biāo)客戶群細(xì)分 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目分析及對(duì)科技市場(chǎng)周邊的二手市場(chǎng)摸底調(diào)研，對(duì)本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶進(jìn)行細(xì)分： 目標(biāo)客戶細(xì)分示意圖50%20%8%8%6%4%4%IT類企 業(yè)主投資客事業(yè)單位人員政府工職人員外地學(xué)生家長(zhǎng)外來(lái)商務(wù)人士年輕群體 目標(biāo)客戶群寫真 目標(biāo)客戶分類 細(xì)分階層劃 預(yù)計(jì)比例 細(xì)分行業(yè) 來(lái)源說(shuō) 明 核心客戶 企業(yè)主 5060% 私營(yíng)企業(yè)主 主要來(lái)自于科技市場(chǎng)周邊從事經(jīng)營(yíng)電子數(shù)碼 IT 產(chǎn)品的私企業(yè)主。 公寓經(jīng)營(yíng)者 5% 酒店公寓 鄭州剛興起的酒店公寓，靠低日租金賺取利潤(rùn)的公寓經(jīng)營(yíng)者 。 ? 大型影院，真冰溜冰場(chǎng)，豐富項(xiàng)目的休閑娛樂(lè)，同樣提升項(xiàng)目商業(yè)的多樣化。 ? 開發(fā)商實(shí)際可得到用于營(yíng)銷物業(yè) 萬(wàn)㎡（剔除公共配套及暫不計(jì)入營(yíng)銷的車庫(kù)面積），以此 計(jì)算樓面地價(jià)為 元 /㎡（見上表）。 ? 不可預(yù)見費(fèi) 指項(xiàng)目客觀因素可能造成的不可估計(jì)成本。 ? 銷售價(jià)格預(yù)測(cè) 根 據(jù)前述的市場(chǎng)情況， 在考慮市場(chǎng)自然增長(zhǎng)率的前提下， 按價(jià)格定位 保守預(yù)測(cè)項(xiàng)目銷售價(jià)格如下表： 序 物 均價(jià) 總備 注： 平均銷售期一年，數(shù)據(jù)來(lái)源于項(xiàng)目詳細(xì)財(cái)務(wù)計(jì)劃。開發(fā)成本 100%） 。 ? 由于本分析是基于項(xiàng)目開發(fā)商可 得 到物業(yè)全部銷售，不是 投資 后長(zhǎng)期收益項(xiàng)目，開發(fā)經(jīng)營(yíng)期極短，全部開發(fā)成本 隨著工程進(jìn)度陸續(xù)投入，并且項(xiàng)目可以預(yù)售，加上在建設(shè)過(guò)程中會(huì)適當(dāng)考慮工程進(jìn)度款在項(xiàng)目預(yù)售收款集中期間支付。 項(xiàng)目開發(fā)成本估算表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)算程式 單價(jià) (元 /㎡ ) 金額 (萬(wàn)元） 一 土地成本 128696 1 拆遷補(bǔ)償?shù)? 19432 2 土地掛牌費(fèi)用 11826 3 回遷區(qū)建造成本 97438 二 建造成本 286058 1 前期工程費(fèi) 6087 設(shè)計(jì)費(fèi) 5502 地質(zhì)勘察費(fèi) 84 文物鉆探費(fèi) 77 其他費(fèi)用 424 2 建安工程 240102 土建工程費(fèi) 202196 設(shè)備及安裝 18986 其他工程費(fèi) 20420 3 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 10920 供氣、采暖 4708 道路綠化等 2308 其他工程費(fèi) 3904 4 公共配套設(shè)施費(fèi) 3320 5 開發(fā)行政收費(fèi) 11858 6 建設(shè)單位管理費(fèi) 2046 7 不可預(yù)見費(fèi) 11725 合 計(jì) 317316 注 解 ： ? 上述 成本測(cè)算數(shù)來(lái)源于本項(xiàng)目詳細(xì)財(cái)務(wù)計(jì)劃，以總開發(fā)成本除以開 發(fā)商實(shí)際取得可用于營(yíng)銷的 萬(wàn)㎡物業(yè)測(cè)算，單位面積成本為 元 。 ? 本表的財(cái)務(wù)費(fèi)用主要是：其他渠道融資 7 億元，因具體融資方式不 確定，故先按同期銀行貸款利率 %上浮 10%預(yù)算利息，具體計(jì)算 依據(jù)為項(xiàng)目詳細(xì)財(cái)務(wù)計(jì)劃的資金分季度投入、退還計(jì)劃。 6) 板房氛圍的營(yíng)造 ： 建議對(duì)翠云閣四個(gè)板房進(jìn)行銷售氣氛的 營(yíng)造， 如增設(shè)音樂(lè)、燈光、綠化、花卉等 備注：整體廣告時(shí)間安排表 內(nèi)容 大項(xiàng) 小項(xiàng) 開始時(shí)間 完成時(shí)間 制作完成時(shí)間 廣告類 定位 項(xiàng)目定位語(yǔ) 12月 5 日 12月 8 日 \ 案名建議、項(xiàng)目 LOGO設(shè)計(jì) 12月 5 日 12月 8 日 \ 宣傳文稿 第一款單張 12月 5 日 12月 14日 12月 18日 認(rèn)購(gòu)資料（戶型圖） 12月 5 日 12月 14日 12月 18日 認(rèn)購(gòu)資料（認(rèn)購(gòu)須知、裝修標(biāo)準(zhǔn)等） 12月 5 日 12月 14日 12月 18日 報(bào)紙廣告 12月 10日 12月 19日 \ 巡展物 料 帳篷 /玻璃屋 12月 5 日 12月 7 日 12月 14日 傘 12月 5 日 12月 7 日 12月 14日 內(nèi)容 大項(xiàng) 小項(xiàng) 開始時(shí)間 完成時(shí)間 制作完成時(shí)間 包裝類 外圍 圍墻廣告 12月 10日 12月 17日 12月 21日 戶外廣告 12月 10日 12月 17日 12月 21日 公交車