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正文內(nèi)容

杭州某別墅項(xiàng)目可行性報(bào)告(存儲(chǔ)版)

  

【正文】 剔除上述因素的影響,統(tǒng)計(jì)該區(qū)域2004年年底的樓面地價(jià)在2000元/平方米的水平。根據(jù)2003年和2004年兩年的土地出讓情況,該區(qū)域非住宅用地供給十分有限,兩年僅推出6宗土地,由于2004年3宗用于商業(yè)的土地沒有轉(zhuǎn)讓成功,因此,實(shí)際轉(zhuǎn)讓成功的僅2003年3宗土地。第八部分:綜合分析與建議一、優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì):品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷、合作方式、大市政配套、生活配套等方面。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位數(shù)值(元/平方米)項(xiàng)目總金額(萬(wàn)元)銷售收入直接成本總投資成本毛利率%稅前利潤(rùn)稅后利潤(rùn)銷售凈利率投資回報(bào)率 項(xiàng)目開發(fā)各期的利潤(rùn)體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)期限 2006年5月——2008年10月日期結(jié)算面積(m2)747011200747074703724單位利潤(rùn)(元/m2)利潤(rùn)(萬(wàn)元) 敏感性分析,參照以下內(nèi)容及表格,可根據(jù)實(shí)際情況增減。周邊市政工程配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。目前,下沙核心組團(tuán)內(nèi)已有東海、大都、華元、野風(fēng)等多家房產(chǎn)公司進(jìn)行開發(fā),產(chǎn)品類型以小高層、高層為主,區(qū)域內(nèi)價(jià)格范圍為42006000元/平方米。因此,進(jìn)入2004年以來(lái),下沙政府頻繁地推出綜合商業(yè)、配套公建用地。三、 項(xiàng)目周邊的環(huán)境、配套交通狀況(1)公交系統(tǒng)非常便捷,主要線路有82858585525等;(2)離繞城公路入、出口約3公里,規(guī)劃中有地鐵1號(hào)線,地鐵出入口在該項(xiàng)目附近。第一部分:項(xiàng)目概況一、 宗地位置該項(xiàng)目位于中國(guó)杭州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)下沙范圍內(nèi),距杭州市中心商圈約20公里,距杭州蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng)約15公里,屬下沙副城中心?,F(xiàn)已有15所高等院校進(jìn)駐,使下沙在短短幾年之內(nèi)增加了10多萬(wàn)人口,帶動(dòng)了下沙商業(yè)、金融、貿(mào)易、服務(wù)等行業(yè)的發(fā)展,也為下沙區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了新的發(fā)展機(jī)遇。是長(zhǎng)江三角洲重要的中心城市。 “三面云山一面城“,湖光山色,美不勝收,是中國(guó)十大風(fēng)景名勝之一。 北銀別墅項(xiàng)目由杭州北銀房產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)公司開發(fā),地處杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)中心,位于下沙五號(hào)路西側(cè),具體四至為:開發(fā)區(qū)三號(hào)大街以東、二號(hào)大街以南、五號(hào)大街以西地區(qū)、四號(hào)大街以北,屬市區(qū)七級(jí)地段。 地面現(xiàn)狀:該項(xiàng)目主要建造21棟別墅及供氣站、變電站等附屬用房(),地塊土地使用年限至2063年2月20日止。第二部分:法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析一、 合作方式及條件雙方基本情況:名稱、主要股東投資情況、注冊(cè)資本,成立時(shí)間、特殊背景等 合作方式: 付款進(jìn)度及拿地程序的操作: 其他合作的主要條件: 與合作方式相關(guān)的其它法律規(guī)定二、 土地法律性質(zhì)評(píng)估(一)現(xiàn)狀 土地所有權(quán)歸屬 : 土地使用權(quán)歸屬: 土地的用途:居住用地(二)規(guī)劃規(guī)劃所有權(quán)歸屬:規(guī)劃使用權(quán)歸屬:規(guī)劃的用途:三、 取得土地使用權(quán)程序評(píng)估四、 土地性質(zhì)變更的評(píng)估五、 政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項(xiàng)目中斷開發(fā)、報(bào)批報(bào)建流程無(wú)法完成、項(xiàng)目開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫,從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。而從價(jià)格變動(dòng)幅度看,該區(qū)域地價(jià)將形成緩慢上升的走勢(shì)。四、 目標(biāo)市場(chǎng)定位及產(chǎn)品定位 市場(chǎng)定位: 中檔產(chǎn)品 目標(biāo)人群:主要考慮下沙的高校師生和部分市區(qū)首次購(gòu)房年輕人 產(chǎn)品建議:高層住宅小區(qū)第四部分:規(guī)劃設(shè)計(jì)分析一、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路 設(shè)計(jì)概念: 主要產(chǎn)品類型:高層節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮。 市場(chǎng)分析結(jié)果對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮,確定主要目標(biāo)客戶群。
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