【正文】 以上基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時(shí)的稅率，項(xiàng)目本身適用的稅率，若享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說(shuō)明該項(xiàng)優(yōu)惠與國(guó)家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過(guò)程是什么。因此，在重新規(guī)劃設(shè)計(jì)的過(guò)程中，應(yīng)考慮改變項(xiàng)目的產(chǎn)品及市場(chǎng)定位，根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求，建設(shè)建筑密度及容積率更高的小高層、高層產(chǎn)品，確保必要的利潤(rùn)水平。同時(shí)，該地塊具有以下特點(diǎn)：A、地處下沙工業(yè)園區(qū)核心區(qū)塊內(nèi)，周邊為大學(xué)城，對(duì)于小高層、高層中檔住宅產(chǎn)品潛在市場(chǎng)需求較大。第五部分：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)一、 土地升值潛力初步評(píng)估從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略等角度對(duì)土地升值潛力做出初步評(píng)估。二、 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征從區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀看，下沙房產(chǎn)品主要銷售給當(dāng)?shù)馗呓虉@內(nèi)的教師。 該項(xiàng)目現(xiàn)有居民1戶，可作為回遷或拆遷處理，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度基本不影響。杭州歷史悠久，是華夏文明的發(fā)祥地之一。依托杭州的區(qū)位、人才、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)等諸多優(yōu)勢(shì)，開(kāi)發(fā)區(qū)全力打造接軌國(guó)際的投資環(huán)境，已在34平方公里建成區(qū)構(gòu)建了一流的基礎(chǔ)設(shè)施、優(yōu)美的園區(qū)環(huán)境、完善的生活設(shè)施、高效規(guī)范的政府服務(wù)；建成了全國(guó)最大規(guī)模的杭州下沙高教園區(qū)及全國(guó)首批試點(diǎn)的浙江杭州出口加工區(qū)。需提供的附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)、地形地貌圖、地下?tīng)顩r圖。因此，下沙在與杭州其他城區(qū)相比，價(jià)格雖然有較大漲幅，但總體水平仍然較低。三、 經(jīng)濟(jì)效益分析 經(jīng)濟(jì)效益分析的假設(shè)條件，如：是否享受政府各種稅費(fèi)的減免等 項(xiàng)目利潤(rùn)率、投資回報(bào)率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。第九部分：在新區(qū)塊開(kāi)發(fā)需要補(bǔ)充的內(nèi)容一、區(qū)塊土地市場(chǎng)情況由于下沙地塊條件不成熟，配套設(shè)施有限，該區(qū)域2000年2002年沒(méi)有招、拍、掛的土地推出，進(jìn)入2003年后，由于周邊條件的逐漸成熟，以及政府土地轉(zhuǎn)讓的規(guī)范，招、拍、掛等方式方成為區(qū)域供地的主要方式。已銷售的1套別墅業(yè)主可回遷或拆遷處理。 市場(chǎng)分析結(jié)果對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮，確定主要目標(biāo)客戶群。而從價(jià)格變動(dòng)幅度看，該區(qū)域地價(jià)將形成緩慢上升的走勢(shì)。 地面現(xiàn)狀：該項(xiàng)目主要建造21棟別墅及供氣站、變電站等附屬用房（），地塊土地使用年限至2063年2月20日止。 “三面云山一面城“，湖光山色，美不勝收，是中國(guó)十大風(fēng)景名勝之一?，F(xiàn)已有15所高等院校進(jìn)駐，使下沙在短短幾年之內(nèi)增加了10多萬(wàn)人口，帶動(dòng)了下沙商業(yè)、金融、貿(mào)易、服務(wù)等行業(yè)的發(fā)展，也為下沙區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了新的發(fā)展機(jī)遇。三、 項(xiàng)目周邊的環(huán)境、配套交通狀況（1）公交系統(tǒng)非常便捷，主要線路有82858585525等；（2）離繞城公路入、出口約3公里，規(guī)劃中有地鐵1號(hào)線，地鐵出入口在該項(xiàng)目附近。目前，下沙核心組團(tuán)內(nèi)已有東海、大都、華元、野風(fēng)等多家房產(chǎn)公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)，產(chǎn)品類型以小高層、高層為主，區(qū)域內(nèi)價(jià)格范圍為42006000元/平方米。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位數(shù)值（元/平方米）項(xiàng)目總金額（萬(wàn)元）銷售收入直接成本總投資成本毛利率%稅前利潤(rùn)稅后利潤(rùn)銷售凈利率投資回報(bào)率 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各期的利潤(rùn)體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)期限 2006年5月——2008年10月日期結(jié)算面積（m2）747011200747074703724單位利潤(rùn)(元/m2)利潤(rùn)(萬(wàn)元) 敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減。根據(jù)2003年和2004年兩年的土地出讓情況，該區(qū)域非住宅用地供給十分有限，兩年僅推出6宗土地，由于2004年3宗用于商業(yè)的土地沒(méi)有轉(zhuǎn)讓成功，因此，實(shí)際轉(zhuǎn)讓成功的僅2003年3宗土地。三、結(jié)論和建議由于前述費(fèi)用因素，將地塊內(nèi)的