杭州某別墅項(xiàng)目可行性報(bào)告-wenkub
2023-05-29 01:49:24 本頁面
【正文】 化破損嚴(yán)重，基本處于爛尾狀態(tài)，因此開發(fā)商決定進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。第一部分：項(xiàng)目概況一、 宗地位置該項(xiàng)目位于中國杭州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)下沙范圍內(nèi)，距杭州市中心商圈約20公里，距杭州蕭山國際機(jī)場約15公里，屬下沙副城中心。 該項(xiàng)目現(xiàn)有居民1戶，可作為回遷或拆遷處理，對項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度基本不影響。三、 項(xiàng)目周邊的環(huán)境、配套交通狀況（1）公交系統(tǒng)非常便捷，主要線路有82858585525等；（2）離繞城公路入、出口約3公里，規(guī)劃中有地鐵1號線，地鐵出入口在該項(xiàng)目附近?？傮w評價(jià)對各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評價(jià)。因此，進(jìn)入2004年以來，下沙政府頻繁地推出綜合商業(yè)、配套公建用地。二、 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征從區(qū)域房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀看，下沙房產(chǎn)品主要銷售給當(dāng)?shù)馗呓虉@內(nèi)的教師。目前，下沙核心組團(tuán)內(nèi)已有東海、大都、華元、野風(fēng)等多家房產(chǎn)公司進(jìn)行開發(fā)，產(chǎn)品類型以小高層、高層為主，區(qū)域內(nèi)價(jià)格范圍為42006000元/平方米。二、劃設(shè)計(jì)的可行性分析在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，主要從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品的可能性。周邊市政工程配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。第五部分：項(xiàng)目開發(fā)一、 土地升值潛力初步評估從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位數(shù)值（元/平方米）項(xiàng)目總金額（萬元）銷售收入直接成本總投資成本毛利率%稅前利潤稅后利潤銷售凈利率投資回報(bào)率 項(xiàng)目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)期限 2006年5月——2008年10月日期結(jié)算面積（m2）747011200747074703724單位利潤(元/m2)利潤(萬元) 敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減。 啟動資金及啟動時(shí)占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時(shí)間、資金占用月平均額。第八部分：綜合分析與建議一、優(yōu)勢、劣勢：品牌、設(shè)計(jì)、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套等方面。同時(shí)，該地塊具有以下特點(diǎn)：A、地處下沙工業(yè)園區(qū)核心區(qū)塊內(nèi)，周邊為大學(xué)城，對于小高層、高層中檔住宅產(chǎn)品潛在市場需求較大。根據(jù)2003年和2004年兩年的土地出讓情況，該區(qū)域非住宅用地供給十分有限，兩年僅推出6宗土地，由于2004年3宗用于商業(yè)的土地沒有轉(zhuǎn)讓成功，因此，實(shí)際轉(zhuǎn)讓成功的僅2003年3宗土地。二、區(qū)塊內(nèi)其它樓盤情況樓盤情況匯總表項(xiàng)目名稱位置占地建筑面積建筑形態(tài)均價(jià)開盤時(shí)間交付時(shí)間主力戶型下沙2號大街和3號大街交叉口52畝11萬平米多層、小高層6500元基本售完2005年底剩余130140野風(fēng)海天城下沙10號路之間。因此，剔除上述因素的影響，統(tǒng)計(jì)該區(qū)域2004年年底的樓面地價(jià)在2000元/平方米的水平。因此，在重新規(guī)劃設(shè)計(jì)的過程中，應(yīng)考慮改變項(xiàng)目的產(chǎn)品及市場定位，根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鲂枨螅ㄔO(shè)建筑密度及容積率更高的小高層、高層產(chǎn)品，確保必要的利潤水平。三、結(jié)論和建議由于前述費(fèi)用因素，將地塊內(nèi)的現(xiàn)有存量房全部予以拆除，并重新進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。二、 人力資源需求：總經(jīng)理室、辦公室、財(cái)務(wù)、工程、設(shè)計(jì)等部門共計(jì)7人。 資金回款計(jì)劃：各期銷售回款計(jì)劃。二、工程計(jì)劃工期總計(jì)劃：三通一平：2006年5月開工日期：2006年7月
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