杭州某別墅項(xiàng)目可行性報(bào)告-文庫(kù)吧
2025-04-29 01:49 本頁面
【正文】 里，距杭州蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng)約15公里，屬下沙副城中心。具體附圖如下：二、 宗地現(xiàn)狀 四至范圍：開發(fā)區(qū)三號(hào)大街以東、二號(hào)大街以南、五號(hào)大街以西地區(qū)、四號(hào)大街以北。 地勢(shì)平坦，自然標(biāo)高與周邊地勢(shì)齊平。 地面現(xiàn)狀：該項(xiàng)目主要建造21棟別墅及供氣站、變電站等附屬用房（），地塊土地使用年限至2063年2月20日止。 該項(xiàng)目現(xiàn)有居民1戶，可作為回遷或拆遷處理，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度基本不影響。 地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑、結(jié)構(gòu)等（缺相關(guān)資料），估計(jì)地上地下所有工程、建筑全部可重新建造。 地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求（缺相關(guān)資料）。需提供的附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)、地形地貌圖、地下狀況圖。三、 項(xiàng)目周邊的環(huán)境、配套交通狀況（1）公交系統(tǒng)非常便捷，主要線路有82858585525等；（2）離繞城公路入、出口約3公里，規(guī)劃中有地鐵1號(hào)線，地鐵出入口在該項(xiàng)目附近。教育：15所高等院校。醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平大型購(gòu)物中心、主要商業(yè)和菜市場(chǎng)文化、體育、娛樂設(shè)施公園：銀行：工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行郵局：四、 大市政配套 道路現(xiàn)狀：5號(hào)大街及周邊道路全部建設(shè)完畢 供水狀況： 污水、雨水排放： 通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）： 永久性供電和臨時(shí)施工用電： 燃?xì)猓? 供熱及生活熱水： 五、 規(guī)劃控制要點(diǎn)容積率：總建筑面積：37334平方米，擴(kuò)征后的總建筑面積：56000平方米建筑密度：控高：綠化率：其他：六、 土地價(jià)格，進(jìn)行敏感性分析，詳見第六部分投資收益分析。第二部分：法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析一、 合作方式及條件雙方基本情況：名稱、主要股東投資情況、注冊(cè)資本，成立時(shí)間、特殊背景等 合作方式： 付款進(jìn)度及拿地程序的操作： 其他合作的主要條件： 與合作方式相關(guān)的其它法律規(guī)定二、 土地法律性質(zhì)評(píng)估（一）現(xiàn)狀 土地所有權(quán)歸屬 ： 土地使用權(quán)歸屬： 土地的用途：居住用地（二）規(guī)劃規(guī)劃所有權(quán)歸屬：規(guī)劃使用權(quán)歸屬：規(guī)劃的用途：三、 取得土地使用權(quán)程序評(píng)估四、 土地性質(zhì)變更的評(píng)估五、 政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項(xiàng)目中斷開發(fā)、報(bào)批報(bào)建流程無法完成、項(xiàng)目開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷?？傮w評(píng)價(jià)對(duì)各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評(píng)價(jià)。如：簽約合同中明顯對(duì)我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對(duì)開發(fā)進(jìn)度的影響等。第三部分：市場(chǎng)分析一、 區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況從區(qū)域發(fā)展情況來看，下沙的生活配套及服務(wù)設(shè)施遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于住宅的開發(fā)速度。而當(dāng)?shù)卣舱J(rèn)識(shí)到這一問題。因此，進(jìn)入2004年以來，下沙政府頻繁地推出綜合商業(yè)、配套公建用地。而從城市的功能定位上，下沙正向一個(gè)綜合性的、真正有產(chǎn)業(yè)支撐的衛(wèi)星城方向發(fā)展。在這一發(fā)展思路的指導(dǎo)下，該區(qū)域未來非住宅類用地將大量增加，區(qū)域的各種行政商貿(mào)設(shè)施將日漸完善。而從價(jià)格變動(dòng)幅度看，該區(qū)域地價(jià)將形成緩慢上升的走勢(shì)。二、 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征從區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀看，下沙房產(chǎn)品主要銷售給當(dāng)?shù)馗呓虉@內(nèi)的教師。同時(shí)，某些樓盤也利用下沙與市內(nèi)房?jī)r(jià)的差距，吸引部分市內(nèi)迫切希望擁有住房的消費(fèi)者入住。但由于下沙距市中心約20公里，同時(shí)與市區(qū)交通不方便，造成了距離很遠(yuǎn)的心理感覺。因此，下沙在與杭州其他城區(qū)相比，價(jià)格雖然有較大漲幅，但總體水平仍然較低。目前，下沙核心組團(tuán)內(nèi)已有東海、大都、華元、野風(fēng)等多家
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