【正文】 ? 發(fā)布內(nèi)容：樓盤動(dòng)態(tài)新聞、軟性廣告。 ? 發(fā)布時(shí)間： 12月 10日后 ? 建議小區(qū)：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手小區(qū)，如朗悅君廷、云鋒花園等。 ? 發(fā)布內(nèi)容：根據(jù)樓盤最新動(dòng)態(tài)不斷變換主題。 ? 培訓(xùn)時(shí)間： 12月中旬 宣傳策略明細(xì) 1) 線上 媒體投放 A、電視媒體： 發(fā)布時(shí)間： 12月 17日 12月 31日 發(fā)布頻道：翡翠臺(tái)、本港臺(tái)、南方衛(wèi)視 宣傳內(nèi)容：項(xiàng)目形象、公開(kāi)發(fā)售信息 B、報(bào)紙廣告： 發(fā)布時(shí)間： 12月 21日、 12月 28日 發(fā)布頻道：考慮到花都本地報(bào)紙的可讀性不高，覆蓋范圍狹窄，而且我項(xiàng)目下一階 段的目標(biāo)客戶覆蓋廣州客戶，所以 建議選擇廣州日?qǐng)?bào) 。 工作人員形象提升： ? 更換保安、清潔人員的 工作服， 統(tǒng)一各自崗位制服、穿衣標(biāo)準(zhǔn)。 4) 樓體廣告 （建議位置：翠云閣、瑞云閣樓體） 5) 樓盤內(nèi)部、外圍廣告位： 將樓盤現(xiàn)場(chǎng)圍墻廣告、刀旗、指示牌，以及外圍所有的戶外廣告、車站廣告等，更換新的宣傳畫(huà)面。 ? 售樓部 模型往門口移動(dòng)，方便客戶看樓。 ? 可用升氣球拉起大型條幅，增加宣傳效果和銷售氣氛 ? 建議安排好自駕車客的停車問(wèn)題，一旦進(jìn)入熱銷期 售樓部外 的停車位將會(huì)非常擁擠 2) 售樓部外部： ? 內(nèi)部分區(qū)雜亂，建議劃 分區(qū)域管理：接待區(qū)、模型展覽區(qū)、洽談區(qū)（普通洽談區(qū)、 VIP洽談區(qū)）、清潔區(qū)等。 ? 關(guān)于累計(jì)凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)指標(biāo)的相關(guān)分析問(wèn)題，前文已述及，不再 贅述。 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 2021年及以前投入 2021年 2021年 2021年 1 現(xiàn)金流入 885697 10841 8741 259835 606281 銷售收入 885697 10841 8741 259835 606281 出租收入 自營(yíng)收入 凈轉(zhuǎn)售收入 2 現(xiàn)金流出 618034 75511 44882 156527 341115 開(kāi)發(fā)成本投資 317316 70483 37501 115145 94187 財(cái)務(wù)費(fèi)用 8174 178 3319 4831 154 銷售費(fèi)用 8660 1445 1791 3661 1764 管理費(fèi)用 5585 1941 1190 1221 1232 購(gòu)固定資產(chǎn) 289 225 48 8 8 銷售稅金及土地增值稅 188789 833 705 21918 165334 所得稅 89221 407 328 9744 78743 3 凈現(xiàn)金流量 267663 64670 36140 103308 265166 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 267663 64670 100810 2498 267663 5 累計(jì)凈現(xiàn)值 129081 6 折 現(xiàn)率 20% 注 解 ： ? 本表與利潤(rùn)表相關(guān)數(shù)據(jù)的差異在于：前文述及的土地增值稅、企業(yè) 所得稅，按銷售收入一定比例預(yù)征后待清算的 170200 萬(wàn)元，全部延 后于 2021 年項(xiàng)目全部銷售完畢后流出，而利潤(rùn)表則計(jì)入了銷售收入 實(shí)現(xiàn)的當(dāng)期。項(xiàng)目各期工程均未進(jìn)行準(zhǔn)確率較高的施 工圖預(yù)算。 ? 因項(xiàng)目 B地塊回遷區(qū)開(kāi)發(fā)成本預(yù)算是按上表費(fèi)用項(xiàng)目分類的；而 A 地塊綜合區(qū)成本僅為設(shè)計(jì)單位所提供概算數(shù)，未按上表成本項(xiàng)目分 類。 ? 上述回遷區(qū)建造成本僅作為測(cè)算土地總成本參考，是以總建設(shè)成本 除以可用于安置或營(yíng)銷的 萬(wàn)㎡物業(yè)測(cè)算的，第 4至 5 行建設(shè) 成本中已包含，合計(jì)數(shù)中不重復(fù)計(jì)算。 五 、 附表 項(xiàng)目用地規(guī)劃指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng) 目 總用地規(guī)劃指標(biāo) 指標(biāo) 1 用地面積 (㎡ ) 2 地塊面積 (㎡ ) 其中： ABC地塊面積 (㎡ ) 3 容積率 6 ABC地塊遵照容積率 6， D地塊遵照實(shí)際住宅、商業(yè)還遷面積 4 總建筑面積 5 其中：計(jì)容積率面積 (㎡ ) 6 住宅 (㎡ ) 其中：還遷房（㎡） 商品房（㎡） 7 商業(yè) (㎡ ) 其中 :還遷房 (㎡ ) 商品房 (㎡ ) 8 公寓 (㎡ )含酒店 其中：還遷房 (㎡ ) 商品房 (㎡ ) 9 寫字樓（㎡）－商品房 10 公共配套及車庫(kù)（㎡） * 備注：車庫(kù)面積共計(jì) 萬(wàn)㎡，未預(yù)計(jì)會(huì)產(chǎn)生的收益。 ? 增加財(cái)政稅收 本項(xiàng)目的建設(shè)預(yù)計(jì)將為國(guó)家創(chuàng)造銷售稅費(fèi)、所得稅等相關(guān)稅收278010 萬(wàn)元。 ? 上表累計(jì)現(xiàn)金凈流量現(xiàn)值是按 20%折現(xiàn)率計(jì)算的，僅供參考，折現(xiàn)率考慮的是：現(xiàn)階段房地產(chǎn)投資者普遍可以接受的年 均投資回報(bào)率。因此，如上表所示：無(wú)論何種情況、除非采用奇高的資金貼現(xiàn)率，不易出現(xiàn)累計(jì)凈現(xiàn)金流量貼現(xiàn)值接近于零的情況，因此測(cè)算項(xiàng)目?jī)?nèi)含報(bào)酬率意義不大。 ? 銷售價(jià)格和銷售率的 保證是關(guān)鍵 ， 同時(shí)有效 控 制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本 也 是項(xiàng)目盈利的保證。 （ 2） 項(xiàng) 目敏感性分析 參考項(xiàng)目詳細(xì)財(cái)務(wù)計(jì)劃的現(xiàn)金流量表等相關(guān)數(shù)據(jù)，對(duì) 銷售收入、開(kāi)發(fā)成本變化進(jìn)行 的 敏感性分析測(cè)算 結(jié)果如下： 因素變化 測(cè)算結(jié)果 現(xiàn)計(jì)劃方案 稅后利潤(rùn) (萬(wàn)元 ) 267663 開(kāi)發(fā)投資成本利潤(rùn)率 % 凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 (萬(wàn)元 ) 129081 內(nèi)部收益率 * 平均投資回收期 年 當(dāng)售價(jià)收入下降10% 稅后利潤(rùn) (萬(wàn)元 ) 227853 開(kāi)發(fā)成本利 潤(rùn)率 % 凈現(xiàn)值 (萬(wàn)元 ) 109883 內(nèi)部收益率 * 平均投資回收期 年 當(dāng)開(kāi)發(fā)成本上升10% 稅后利潤(rùn) (萬(wàn)元 ) 256111 成本利潤(rùn)率 % 凈現(xiàn)值 (萬(wàn)元 ) 123510 內(nèi)部收益率 * 平均投資回收期 年 經(jīng)測(cè)算可知： ? 銷售收入和開(kāi)發(fā)成本兩因素分別變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目效益會(huì)產(chǎn)生 一定 影響 ，但售價(jià)變動(dòng)影響明顯強(qiáng)于開(kāi)發(fā)成本。另一方面，假定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本及銷售率 、銷售物業(yè)類別組合比例 不變 的條件下 ， 保本銷售單價(jià)組合為：住宅 2649 元 、商業(yè) 8830元 、公寓 2870 元，寫字樓 3532 元，即全部平均保本銷售單價(jià) 為 4876 元。 項(xiàng)目不確定性分析 （ 1） 項(xiàng)目盈虧平衡 點(diǎn) 分析 項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)，是指項(xiàng)目銷售收入扣除銷售稅費(fèi) 、各項(xiàng) 營(yíng)銷、管理等 期間費(fèi)用 后 的凈利潤(rùn) 與 開(kāi)發(fā)成本 相等的 項(xiàng)目銷售 狀態(tài) ，由于房地產(chǎn)項(xiàng) 目銷售的土地增值稅及企業(yè)所得稅，是按收入一定比例先預(yù)征后清算的，而預(yù)征后不論項(xiàng)目銷售增值和盈利與否均不可能清算退回，因此對(duì)項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)進(jìn)行分析時(shí)，以上述 兩稅均以預(yù)征率為固定稅率 。開(kāi)發(fā) 期247。其中 :所得稅的預(yù)征部分 33214 萬(wàn)元 (鄭州現(xiàn)行：按收入的 15%所得稅率 25%)的現(xiàn)金流出安排在銷售對(duì)應(yīng)當(dāng)期，對(duì)清算部分 56007 萬(wàn)元?jiǎng)t延 后在全部物業(yè)銷售完成的 2021 年第二季度末流出，實(shí)際執(zhí)行中肯定會(huì)延至 2021 年以后，而且近幾年從未清算過(guò)，本分析穩(wěn)妥考慮，在利潤(rùn)測(cè)算時(shí)計(jì)入。 （ 5） 項(xiàng)目回遷安置物業(yè)相關(guān)稅金說(shuō)明 按稅法規(guī)定 安置房應(yīng)視同以房換地計(jì)交相關(guān)稅金，但在本項(xiàng)目合作協(xié)議中，政府承諾減免，故不測(cè)算。 （ 4） 項(xiàng)目銷售土地增值稅測(cè)算 序 號(hào) 項(xiàng) 目 金 額 (萬(wàn)元） 計(jì)算依據(jù) 一 銷售收入 885697 二 扣除項(xiàng)目 其中 1 開(kāi)發(fā)成本 380779 見(jiàn)下述說(shuō)明 號(hào) 業(yè)類別 （元/㎡） [月 ]收入（萬(wàn)元） 3 商業(yè) 20210元 /㎡ 548045 2 管理、銷售費(fèi)用 15866 見(jiàn)下述說(shuō)明 3 銷售稅及附加 49599 4 財(cái)務(wù)費(fèi)用 31732 見(jiàn)下述說(shuō)明 5 扣除合計(jì) 477966 三 增值額 407721 四 增值比 85.3% 與扣除項(xiàng)目比 五 適用稅40% 速算扣率 除5% 六 增值稅 139190 土地增值稅在后述的現(xiàn)金流量測(cè)算時(shí)，對(duì)預(yù)征部分 24997 萬(wàn)元（鄭州現(xiàn)行預(yù)征率：商業(yè) %、 住宅 %）的現(xiàn)金流出安排在銷售對(duì)應(yīng)當(dāng)期，對(duì)清算部分 114193萬(wàn)元?jiǎng)t推后在全部物業(yè)銷售完成的 2021 年第二季度末流出，而在實(shí)際執(zhí)行時(shí)肯定會(huì)延至 2021 年 以 后，因此該項(xiàng)稅金基本不會(huì)造成項(xiàng)目的現(xiàn)金流量壓力。其中：安置面積 萬(wàn)㎡，其中的 8萬(wàn)㎡商業(yè)按協(xié)議由開(kāi)發(fā)商以 27 元/㎡返租經(jīng)營(yíng) 20 年；開(kāi)發(fā)商實(shí)得可營(yíng)銷面積 萬(wàn)㎡（住宅 萬(wàn)㎡、公寓 萬(wàn)㎡、寫字樓 萬(wàn)㎡、商業(yè) 萬(wàn)㎡）。 項(xiàng)目資金來(lái)源表 序號(hào) 項(xiàng)目 資金（萬(wàn)元） 比例 1 自有資金 50000 15.76% 2 其他渠道融資 70000 22.06% 3 銷售 19 62凈利潤(rùn) 7316 .18% 4 總開(kāi)發(fā)成本 317316 100% 資金使用計(jì)劃 經(jīng)測(cè)算，剔除截止本分析日已支付投入的 13184 萬(wàn)元，其余 304132 萬(wàn)元，預(yù)計(jì)在 2021 年 5 月底項(xiàng)目地塊通過(guò)掛牌取得使用權(quán)證后，按計(jì)劃陸續(xù)投入，根據(jù)項(xiàng)目詳細(xì)財(cái)務(wù)計(jì)劃的分季度累計(jì)凈現(xiàn)金流量分析： 2021 年一季度前可收回全部投資，并 可 分期退回其他融資渠道所投入資金。 上述其他融資包括吸收新股東或銀行貸款，由于融資方式不確定，因此在后述的利潤(rùn)測(cè)算、現(xiàn)金流量及資金平衡計(jì)劃中，按同期銀行貸款利率上浮 10%預(yù)算了利息支出。 資金籌措 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總成本為 317316 萬(wàn)元，經(jīng)測(cè)算資金來(lái)源包括：現(xiàn)有股東投入、其他渠道融資、銷售凈利潤(rùn)（收入減各項(xiàng) 營(yíng)銷 稅金及期間 費(fèi)用 ） 。 ? 建設(shè)單位管理費(fèi) 指 項(xiàng)目 工程現(xiàn)場(chǎng)管理等費(fèi)用。 ? 公共配套設(shè)施費(fèi) 包括幼兒園、衛(wèi)生站、公廁、變電室、垃圾站等等。 ? 建安工程費(fèi) 包括基礎(chǔ)、主體、水電 設(shè)備及 安裝、 裝飾 等，此項(xiàng)費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目開(kāi) 發(fā)情況，結(jié)合工程施工進(jìn)度 計(jì)劃投入。 （ 2） 開(kāi)發(fā) 總 成本測(cè)算數(shù)據(jù) 說(shuō)明 ? 土地成本 土地成本 128696 萬(wàn)元，按開(kāi)發(fā)商實(shí)際得到可用于營(yíng)銷物業(yè)面積計(jì)算 的 地價(jià) 為 元 /平方米 ，加上以全部可用于安置或營(yíng)銷物業(yè)面積計(jì) 算的單位建造成本 元，則可用于營(yíng)銷的 萬(wàn)㎡物業(yè)的平均單 位面積成本為 元。 ? 上述回遷區(qū)建造成本僅作為測(cè)算土地總成本參考，以總建設(shè)成本除以可用于安置或營(yíng)銷的 萬(wàn)㎡測(cè)算，第 4至 5 行建設(shè)成本中已包含，合計(jì)數(shù)中不重復(fù)計(jì)算。 第 五 部分 項(xiàng)目整體 開(kāi)發(fā)營(yíng)銷及資金 計(jì)劃 一、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 項(xiàng)目工程劃分 A、 B地塊，分兩期開(kāi)發(fā) ： ? B地塊拆遷安置區(qū)截止 2021 年 3月已完成基礎(chǔ)施工，預(yù)計(jì) 2021 年 1季度竣工； ? A 地塊商業(yè)、寫字樓、住宅綜合區(qū)工程計(jì)劃于 2021 年 3 季度末開(kāi)工，預(yù)計(jì) 2021 年底竣工。 ? 大型書(shū)城，音像廳，為周邊十幾家大中院校學(xué)子提供文化“糧食”。吸引年輕群體。 綜合商業(yè)模式 ? 大型超市、 百貨店，為項(xiàng)目吸引更多的人流，并提升項(xiàng)目 整體商業(yè)價(jià)值。由此測(cè)算本項(xiàng)目商業(yè)部分均價(jià)： 樓層 建筑面積 可銷售面積 銷售均價(jià) 銷售收益 B1F 98300 86300 15000 +09 1F 89500 30000 +09 2F 72200 64200 20210 +09 3F 25500 15500 13000 +08 45F 21800 21800 8000 +08 總計(jì) 307300 20210 +09 備注： A 地塊商業(yè)可銷售面積為商業(yè)總建筑面積扣除回遷部分面積計(jì)算； B 地塊商業(yè)全部回遷此處不計(jì)。08年價(jià)格將有繼續(xù)攀升的趨勢(shì)。 四、價(jià)格定位 商業(yè)售價(jià)定位 （ 1） 對(duì)比項(xiàng)目?jī)r(jià)格情況 根據(jù)鄭州市 商業(yè)市場(chǎng)情況我們選取目前市場(chǎng)上 較成熟的幾個(gè)項(xiàng)目作為價(jià)格參考對(duì)象，利用市場(chǎng)比較法測(cè)算出合理銷售價(jià)格。 年輕群體 510% 脫離原家庭