【文章內(nèi)容簡介】 和諧發(fā)展具有重要意義。天橋灣社區(qū)位于通州區(qū)繁華地帶，與區(qū)政府緊一路之隔，地理位臵優(yōu)越，交通便利。小區(qū)建成于90年代，共計14棟住宅樓，常住人口855戶、1932人，外地來京人員573人，轄區(qū)范圍內(nèi)有通州區(qū)體育局、游泳中心、武術(shù)學(xué)校、以及海爾通州旗艦店等幾十家單位門店。多年來，天橋灣小區(qū)也像很多老舊小區(qū)一樣，存在著物業(yè)管理不到位，小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生、治安秩序、車輛管理、綠地美化等諸多問題存在著很大的管理難度，嚴重影響著社區(qū)居民生活質(zhì)量和社區(qū)和諧，已成為居民群眾反應(yīng)強烈、各級領(lǐng)導(dǎo)關(guān)注的現(xiàn)實問題。一、相關(guān)概念（一）、老舊小區(qū)《北京市老舊小區(qū)綜合整治工作實施意見》規(guī)定，老舊小區(qū)包括1990年（含）以前建成的、建設(shè)標準不高、設(shè)施設(shè)備落后、功能配套不全、沒有建立長效管理機制的老舊小區(qū)（含單棟住宅樓），以及1990年以后建成、存在上述問題的老舊小區(qū)。相關(guān)學(xué)者認為老舊小區(qū)在建設(shè)之初主要是為了解決居民的住房困難問題，社區(qū)的規(guī)劃方案比較簡單。隨著城市人民生活水平的提高，老舊小區(qū)的外部設(shè)施已經(jīng)跟不上時代。我國老舊小區(qū)的管理一直有三種典型的模式：一是由社區(qū)居委會進行管理；二是物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位組建內(nèi)部服務(wù)機構(gòu)管理；另一種就是“多單位管理”，即一個小區(qū)有房管、園林、供電及水務(wù)等多單位管理。（二）、社區(qū)服務(wù)在社會學(xué)上社區(qū)服務(wù)就是指一個社區(qū)為滿足其成員物質(zhì)生活與精神生活需要而進行的社會性福利服務(wù)活動。按照社會學(xué)的概念，社區(qū)服務(wù)可以分為滿足社區(qū)居民精神生活需要為目的的社區(qū)基本公共服務(wù)和以滿足社區(qū)居民物質(zhì)生活為目的的社區(qū)基本物業(yè)服務(wù)。二、分析天橋灣小區(qū)作為老舊小區(qū)的管理服務(wù)現(xiàn)狀及對策（一）居民多元化結(jié)構(gòu)，物業(yè)管理惡性循環(huán)。通過調(diào)查走訪，天橋灣小區(qū)中的房屋結(jié)構(gòu)復(fù)雜，包括回遷戶、單位房、商品房、商用房、外地購房等。也正是此情況導(dǎo)致了老小區(qū)的居民結(jié)構(gòu)相對復(fù)雜。居民的生活背景、知識結(jié)構(gòu)、行為習(xí)慣，消費觀念，自身素質(zhì)參差不齊，不能充分認識物業(yè)管理的真正含義。一些居民只愛護自家衛(wèi)生，忽視了自己應(yīng)盡的義務(wù)，不關(guān)心小區(qū)的整潔建設(shè)。由于歷史遺留問題，這些年小區(qū)物業(yè)又屬于政府托管，管理人員有限，服務(wù)質(zhì)量跟不上，造成了居民多數(shù)不繳費，物業(yè)收費難度大，便以降低服務(wù)標準來維持現(xiàn)狀，服務(wù)管理狀況越來越差，從而使小區(qū)物業(yè)管理步入惡性循環(huán)。所以導(dǎo)致小區(qū)出現(xiàn)了很多棘手的問題。名詞解釋：物業(yè)管理惡性循環(huán)物業(yè)管理服務(wù)水平不高——業(yè)主不滿拒繳物業(yè)費——物業(yè)虧損減少服務(wù)項目——更多業(yè)主不繳費——矛盾激化——物業(yè)公司退出——陷入真空狀態(tài)——新物業(yè)公司（或政府接管）進入——再次循環(huán)。這樣的輪回被業(yè)界稱之為“物業(yè)管理惡性循環(huán)”。針對此情況，居委會做了冷靜的分析，通過利用宣傳欄、倡議書、座談會等多種形式，努力向居民宣傳物業(yè)管理方面法規(guī)政策和權(quán)利義務(wù)，引領(lǐng)廣大居民正視老小區(qū)管理中存在的現(xiàn)實問題，樹立正確的消費觀念。并引導(dǎo)物業(yè)不斷提高管理服務(wù)水平，強化物管工作人員的行為和素質(zhì)，努力促進社區(qū)的和諧穩(wěn)定。目前也借助網(wǎng)格化工作，加強入戶，不斷推動居民“花錢買服務(wù)”意識的深入，提高精細化服務(wù)水準，使物業(yè)管理逐步走向良性循環(huán)軌道。（二）小區(qū)物業(yè)管理的突出問題及對策社區(qū)物業(yè)管理應(yīng)包括常規(guī)服務(wù)、專項服務(wù)和委托特約服務(wù)等方面的內(nèi)容。一般社區(qū)能夠提供的常規(guī)性服務(wù)是對業(yè)主提供的基本服務(wù)，主要包括：（1）治安管理；（4）車輛道路管理等；（2）綠化管理；（3）環(huán)境衛(wèi)生的管理多年來，天橋灣小區(qū)正是由于缺乏正規(guī)的物業(yè)管理，又存在著諸多歷史遺留問題，這些常規(guī)服務(wù)管理無序，小區(qū)的居住環(huán)境、和諧環(huán)境成為居民日益關(guān)注的焦點，影響了居民的歸屬感和幸福感。由于我社區(qū)緊鄰西海子早市、西海子公園，人員出入流動性和流量極大。小區(qū)沒有完全封閉，沒有技防設(shè)施，單元門未安裝門禁，2個出入口沒有人員值守，夜間路燈照明也有過5年不亮的記錄。小商販自由出入，還經(jīng)常發(fā)生自行車丟失、汽車被劃、被砸、入室盜、上門推銷等事情，社區(qū)不穩(wěn)定因素較多。整體治安存在隱患。居民不滿情緒越發(fā)顯現(xiàn)。嚴重影響天橋灣小區(qū)和諧的另一個問題是車輛管理。一是小區(qū)內(nèi)兩處簡陋存車棚不能滿足千余戶居民的存車需求，很多居民將車放臵樓道等公共空間，或樓上樓下的搬動，也避免不了丟失，居民意見紛紛。二是由于生活條件不斷提高，小區(qū)的機動車輛極具增多，但小區(qū)沒有規(guī)劃的停放場地，私家車亂停亂放、居民私裝地鎖、甚至占用消防通道等現(xiàn)象嚴重。又由于無人管理收費、不限車輛入內(nèi)，外來車輛也不斷入侵。這就不斷地激化了人車矛盾。居民感到既混亂也不安全。社區(qū)居委會也多次協(xié)調(diào)物業(yè)商量安排值守人員，但由于資金問題未果。為破解這些難題，保證轄區(qū)的安全穩(wěn)定，我們沒有坐以待斃，而是注重發(fā)揮社區(qū)層面的協(xié)調(diào)作用，積極牽頭組織物業(yè)，居民代表，相關(guān)部門召開聯(lián)席會、座談會，本著“小事自己解決，大事協(xié)調(diào)解決”的工作原則，積極開展志愿服務(wù)，發(fā)動了一批有能力、有公益心、有責(zé)任心的居民黨員成立巡邏隊、義務(wù)看家護院，擔任信息員參與巡邏摸排隱患矛盾。并主動想辦法，積極協(xié)調(diào)單位，挨戶做工作收取路燈費，解決了小區(qū)路燈照明問題。又積極聯(lián)系派出所在小區(qū)6個明顯部位安裝電子監(jiān)控設(shè)備，解決了最基本最急需的安全問題，治安狀況大大改善。今年又協(xié)調(diào)辦事處出資設(shè)計更新了小區(qū)東大門，控制了一小部分穿行車輛及人員，有限的減少了噪音和安全隱患。在贏得居民們認可和滿意的同時，居民們思想也大大轉(zhuǎn)變，也提出應(yīng)該聘用安保人員，規(guī)范車輛管理，保證小區(qū)居民的安全，建立長效管理，提升服務(wù)水平。長期以來，由于歷史遺留問題，物業(yè)管理缺失，小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施年久失修，小區(qū)支干道路、宅前道路、路面、臺階出現(xiàn)不同程度的破損且日趨惡化。房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴重，下水道經(jīng)常堵塞；沒有專業(yè)保潔服務(wù)，小區(qū)道路樓道無人打掃，尤其是雨雪天氣路上積水積雪無人清理，嚴重影響居民出行。綠地私侵亂栽亂種，隨意傾倒堆放裝修垃圾，環(huán)境衛(wèi)生的臟亂差，影響著居民的日常生活質(zhì)量，使居民的歸屬感很低。近兩年，通過社區(qū)自身的努力，鼓勵居民開展自我管理，自我維護，積極做好宣傳，大力發(fā)動黨員、居民、服務(wù)隊伍開展義務(wù)勞動，參與治理和維護，大力開展樓門文化建設(shè)，改善樓道面貌，增進鄰里親情。還得到了街道辦事處的支持，為我們聘用了4名清掃員，小區(qū)主干道路、綠地等衛(wèi)生得以維護，但是很多小區(qū)樓門內(nèi)衛(wèi)生依然處于無人管理。樓門內(nèi)小廣告隨處可見，堆物堆料的陋習(xí)依然存在。小區(qū)亟待解決的是如何進一步加大提高居民自身素質(zhì)，從自身做起積極維護小區(qū)整體環(huán)境，為小區(qū)做貢獻。由于小區(qū)長期缺少物業(yè)監(jiān)管，小區(qū)內(nèi)部普遍存在私搭亂建，違規(guī)建設(shè)現(xiàn)象特別嚴重。常見的有占用綠地外擴陽臺、占用綠地搭建車棚，外接窗臺和私改樓頂天臺等。接到居民反映，居委會也曾多次入戶勸阻，并告知物業(yè)和城管進行處理，但也是因政策法規(guī)不完善，職能部門之間職責(zé)不清，缺乏聯(lián)動機制，造成執(zhí)法難。居委會又沒有權(quán)利，不能和居民對立，根本無