【正文】 ，堆物堆料的陋習(xí)依然存在。由于小區(qū)長(zhǎng)期缺少物業(yè)監(jiān)管，小區(qū)內(nèi)部普遍存在私搭亂建，違規(guī)建設(shè)現(xiàn)象特別嚴(yán)重。接到居民反映，居委會(huì)也曾多次入戶勸阻，并告知物業(yè)和城管進(jìn)行處理，但也是因政策法規(guī)不完善，職能部門(mén)之間職責(zé)不清，缺乏聯(lián)動(dòng)機(jī)制，造成執(zhí)法難。老舊小區(qū)的一般歷史遺留問(wèn)題較多，天橋?yàn)尘痛嬖诒热纾涸_(kāi)發(fā)商缺資建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高，房屋工程建設(shè)資料、圖紙殘缺無(wú)法查找，給后續(xù)一些工程施工造成了一定影響；70%的房屋存在漏雨、滲水等本體老化問(wèn)題日益突出；小區(qū)內(nèi)需建設(shè)室外休閑場(chǎng)所等大問(wèn)題。但最主要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，重大維修及整治，還必須靠由政府主導(dǎo)投入。天橋?yàn)尘屯ㄟ^(guò)人大代表反映解決了路面修復(fù)，更新路燈等問(wèn)題，房屋漏雨問(wèn)題也已經(jīng)提上了日程。為小區(qū)開(kāi)展準(zhǔn)物業(yè)管理打下扎實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)，就要先對(duì)小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行不同程度的改造，依托《北京市老舊小區(qū)綜合整治工作實(shí)施意見(jiàn)》，只有通過(guò)政府出資，對(duì)小區(qū)老化管道、破損道路和區(qū)域進(jìn)行改造修繕，美化綠地，建立室外娛樂(lè)場(chǎng)所，增加消防、監(jiān)控等公共設(shè)施，通過(guò)綜合整治，改善和解決一批現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，進(jìn)一步完善制度，才能切實(shí)改變小區(qū)的環(huán)境面貌，為居民創(chuàng)造舒適和諧的生活環(huán)境。（二）成立街道級(jí)的物業(yè)督導(dǎo)中心，切實(shí)加大對(duì)小區(qū)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)力度，協(xié)調(diào)處理好各方關(guān)系。指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)對(duì)居住小區(qū)占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主向督導(dǎo)中心書(shū)面申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)的，由督導(dǎo)中心負(fù)責(zé)進(jìn)行成立業(yè)主大會(huì)的全程監(jiān)督與協(xié)助。由區(qū)房屋行政主管部門(mén)、司法行政主管部門(mén)、公安派出所、社區(qū)居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等各方代表參加，共同協(xié)商解決物業(yè)管理活動(dòng)中遇到的問(wèn)題。在街道層面建立起物業(yè)監(jiān)督巡查機(jī)制，對(duì)物業(yè)管理中存在的各項(xiàng)問(wèn)題及時(shí)解決。（三）嘗試非贏利性的“準(zhǔn)物業(yè)”自治管理模式。居民家有些小問(wèn)題，能解決的提供免費(fèi)服務(wù)，或發(fā)動(dòng)有能力的居民自助服務(wù)；根據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》第二十一條 物業(yè)服務(wù)是包括各專項(xiàng)服務(wù)的綜合服務(wù)。未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主可以共同決定將各專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)或者個(gè)人。比如選聘停車管理公司擔(dān)任小區(qū)停車管理和治安防范職能，施劃停車位，向居民核發(fā)停車證。做到低標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，高標(biāo)準(zhǔn)管理，逐步得到居民共識(shí)，過(guò)渡到標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理。最終目的是滿足居民的需求。社區(qū)基本公共服務(wù)方面存在的問(wèn)題，可以通過(guò)申請(qǐng)專項(xiàng)補(bǔ)助資金，來(lái)統(tǒng)籌解決，積極開(kāi)展社區(qū)、物業(yè)，居民間的共駐共建活動(dòng)，通過(guò)開(kāi)展豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)，增進(jìn)社區(qū)、物業(yè)同廣大居民的交流與溝通，讓社區(qū)居民享受更好的公共服務(wù)。分層次確定公益服務(wù)內(nèi)容，積極搭建服務(wù)平臺(tái)，增進(jìn)居民之間的互助，促進(jìn)社區(qū)各項(xiàng)事業(yè)發(fā)展。天橋?yàn)承^(qū)是典型的老舊小區(qū)，我們力圖通過(guò)街道辦事處、居委會(huì)和小區(qū)居民的共同努力全面提升小區(qū)管理和服務(wù)水平！進(jìn)一步把服務(wù)社區(qū)居民、為居民排憂解難、創(chuàng)建人民滿意社區(qū)作為我們工作的重點(diǎn)，用實(shí)際行動(dòng)拓展精品社區(qū)的內(nèi)涵。因此，探討如何協(xié)調(diào)物業(yè)公司和業(yè)主的關(guān)系，提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，為社區(qū)居民創(chuàng)造良好的生活環(huán)境，對(duì)于建設(shè)和推動(dòng)社區(qū)的和諧發(fā)展具有重要意義。小區(qū)建成于90年代，共計(jì)14棟住宅樓，常住人口855戶、1932人，外地來(lái)京人員573人，轄區(qū)范圍內(nèi)有通州區(qū)體育局、游泳中心、武術(shù)學(xué)校、以及海爾通州旗艦店等幾十家單位門(mén)店。一、相關(guān)概念（一）、老舊小區(qū)《北京市老舊小區(qū)綜合整治工作實(shí)施意見(jiàn)》規(guī)定，老舊小區(qū)包括1990年（含）以前建成的、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高、設(shè)施設(shè)備落后、功能配套不全、沒(méi)有建立長(zhǎng)效管理機(jī)制的老舊小區(qū)（含單棟住宅樓），以及1990年以后建成、存在上述問(wèn)題的老舊小區(qū)。隨著城市人民生活水平的提高，老舊小區(qū)的外部設(shè)施已經(jīng)跟不上時(shí)代。（二）、社區(qū)服務(wù)在社會(huì)學(xué)上社區(qū)服務(wù)就是指一個(gè)社區(qū)為滿足其成員物質(zhì)生活與精神生活需要而進(jìn)行的社會(huì)性福利服務(wù)活動(dòng)。二、分析天橋?yàn)承^(qū)作為老舊小區(qū)的管理服務(wù)現(xiàn)狀及對(duì)策（一）居民多元化結(jié)構(gòu)，物業(yè)管理惡性循環(huán)。也正是此情況導(dǎo)致了老小區(qū)的居民結(jié)構(gòu)相對(duì)復(fù)雜。一些居民只愛(ài)護(hù)自家衛(wèi)生，忽視了自己應(yīng)盡的義務(wù)，不關(guān)心小區(qū)的整潔建設(shè)。所以導(dǎo)致小區(qū)出現(xiàn)了很多棘手的問(wèn)題。這樣的輪回被業(yè)界稱之為“物業(yè)管理惡性循環(huán)”。并引導(dǎo)物業(yè)不斷提高管理服務(wù)水平，強(qiáng)化物管工作人員的行為和素質(zhì)，努力促進(jìn)社區(qū)的和諧穩(wěn)定。（二）小區(qū)物業(yè)管理的突出問(wèn)題及對(duì)策社區(qū)物業(yè)管理應(yīng)包括常規(guī)服務(wù)、專項(xiàng)服務(wù)和委托特約服務(wù)等方面的內(nèi)容。由于我社區(qū)緊鄰西海子早市、西海子公園，人員出入流動(dòng)性和流量極大。小商販自由出入，還經(jīng)常發(fā)生自行車丟失、汽車被劃、被砸、入室盜、上門(mén)推銷等事情，社區(qū)不穩(wěn)定因素較多。居民不滿情緒越發(fā)顯現(xiàn)。一是小區(qū)內(nèi)兩處簡(jiǎn)陋存車棚不能滿足千余戶居民的存車需求，很多居民將車放臵樓道等公共空間，或樓上樓下的搬動(dòng)，也避免不了丟失，居民意見(jiàn)紛紛。又由于無(wú)人管理收費(fèi)、不限車輛入內(nèi)，外來(lái)車輛也不斷入侵。居民感到既混亂也不安全。為破解這些難題，保證轄區(qū)的安全穩(wěn)定，我們沒(méi)有坐以待斃，而是注重發(fā)揮社區(qū)層面的協(xié)調(diào)作用，積極牽頭組織物業(yè)，居民代表，相關(guān)部門(mén)召開(kāi)聯(lián)席會(huì)、座談會(huì)，本著“小事自己解決，大事協(xié)調(diào)解決”的工作原則，積極開(kāi)展志愿服務(wù)，發(fā)動(dòng)了一批有能力、有公益心、有責(zé)任心的居民黨員成立巡邏隊(duì)、義務(wù)看家護(hù)院，擔(dān)任信息員參與巡邏摸排隱患矛盾。又積極聯(lián)系派出所在小區(qū)6個(gè)明顯部位安裝電子監(jiān)控設(shè)備，解決了最基本最急需的安全問(wèn)題，治安狀況大大改善。在贏得居民們認(rèn)可和滿意的同時(shí)，居民們思想也大大轉(zhuǎn)變，也提出應(yīng)該聘用安保人員，規(guī)范車輛管理，保證小區(qū)居民的安全，建立長(zhǎng)效管理，提升服務(wù)水平。房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴(yán)重，下水道經(jīng)常堵塞；沒(méi)有專業(yè)保潔服務(wù)，小區(qū)道路樓道無(wú)人打掃，尤其是雨雪天氣路上積水積雪無(wú)人清理，嚴(yán)重影響居民出行。近兩年，通過(guò)社區(qū)自身的努力，鼓勵(lì)居民開(kāi)展自我管理，自我維護(hù)，積極做好宣傳，大力發(fā)動(dòng)黨員、居民、服務(wù)隊(duì)伍開(kāi)展義務(wù)勞動(dòng)，參與治理和維護(hù)，大力開(kāi)展樓門(mén)文化建設(shè)，改善樓道面貌，增進(jìn)鄰里親情。樓門(mén)內(nèi)小廣告隨處可見(jiàn)，堆物堆料的陋習(xí)依然存在。由于小區(qū)長(zhǎng)期缺少物業(yè)監(jiān)管，小區(qū)內(nèi)部普遍存在私搭亂建，違規(guī)建設(shè)現(xiàn)象特別嚴(yán)重。接到居民反映，居委會(huì)也曾多次入戶勸阻，并告知物業(yè)和城管進(jìn)行處理，但也是因政策法規(guī)不完善，職能部門(mén)之間職責(zé)不清，缺乏聯(lián)動(dòng)機(jī)制，造成執(zhí)法難。老舊小區(qū)的一般歷史遺留問(wèn)題較多，天橋?yàn)尘痛嬖诒热纾涸_(kāi)發(fā)商缺資建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高，房屋工程建設(shè)資料、圖紙殘缺無(wú)法查找，給后續(xù)一些工程施工造成了一定影響；70%的房屋存在漏雨、滲水等本體老化問(wèn)題日益突出；小區(qū)內(nèi)需建設(shè)室外休閑場(chǎng)所等大問(wèn)題。但最主要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，重大維修及整治，還必須靠由政府主導(dǎo)投入。天橋?yàn)尘屯ㄟ^(guò)人大代表反映解決了路面修復(fù)，更新路燈等問(wèn)題，房屋漏雨問(wèn)題也已經(jīng)提上了日程。為小區(qū)開(kāi)展準(zhǔn)物業(yè)管理打下扎實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)，就要先對(duì)小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行不同程度的改造，依托《北京市老舊小區(qū)綜合整治工作實(shí)