【正文】 ，堆物堆料的陋習依然存在。由于小區(qū)長期缺少物業(yè)監(jiān)管，小區(qū)內(nèi)部普遍存在私搭亂建，違規(guī)建設現(xiàn)象特別嚴重。接到居民反映，居委會也曾多次入戶勸阻，并告知物業(yè)和城管進行處理，但也是因政策法規(guī)不完善，職能部門之間職責不清，缺乏聯(lián)動機制，造成執(zhí)法難。老舊小區(qū)的一般歷史遺留問題較多，天橋灣就存在比如：原開發(fā)商缺資建設標準不高，房屋工程建設資料、圖紙殘缺無法查找，給后續(xù)一些工程施工造成了一定影響；70%的房屋存在漏雨、滲水等本體老化問題日益突出；小區(qū)內(nèi)需建設室外休閑場所等大問題。但最主要的基礎(chǔ)設施建設，重大維修及整治，還必須靠由政府主導投入。天橋灣就通過人大代表反映解決了路面修復，更新路燈等問題，房屋漏雨問題也已經(jīng)提上了日程。為小區(qū)開展準物業(yè)管理打下扎實的物質(zhì)基礎(chǔ)，就要先對小區(qū)的基礎(chǔ)設施進行不同程度的改造，依托《北京市老舊小區(qū)綜合整治工作實施意見》，只有通過政府出資，對小區(qū)老化管道、破損道路和區(qū)域進行改造修繕，美化綠地，建立室外娛樂場所，增加消防、監(jiān)控等公共設施，通過綜合整治，改善和解決一批現(xiàn)實問題，進一步完善制度，才能切實改變小區(qū)的環(huán)境面貌，為居民創(chuàng)造舒適和諧的生活環(huán)境。（二）成立街道級的物業(yè)督導中心，切實加大對小區(qū)物業(yè)管理工作的指導力度，協(xié)調(diào)處理好各方關(guān)系。指導業(yè)主成立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會對居住小區(qū)占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主向督導中心書面申請成立業(yè)主大會的，由督導中心負責進行成立業(yè)主大會的全程監(jiān)督與協(xié)助。由區(qū)房屋行政主管部門、司法行政主管部門、公安派出所、社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)等各方代表參加，共同協(xié)商解決物業(yè)管理活動中遇到的問題。在街道層面建立起物業(yè)監(jiān)督巡查機制，對物業(yè)管理中存在的各項問題及時解決。（三）嘗試非贏利性的“準物業(yè)”自治管理模式。居民家有些小問題，能解決的提供免費服務，或發(fā)動有能力的居民自助服務；根據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》第二十一條 物業(yè)服務是包括各專項服務的綜合服務。未選聘物業(yè)服務企業(yè)的，業(yè)主可以共同決定將各專項服務委托給專業(yè)性服務企業(yè)或者個人。比如選聘停車管理公司擔任小區(qū)停車管理和治安防范職能，施劃停車位，向居民核發(fā)停車證。做到低標準收費，高標準管理，逐步得到居民共識，過渡到標準化物業(yè)管理。最終目的是滿足居民的需求。社區(qū)基本公共服務方面存在的問題，可以通過申請專項補助資金，來統(tǒng)籌解決，積極開展社區(qū)、物業(yè)，居民間的共駐共建活動，通過開展豐富多彩的社區(qū)文化活動，增進社區(qū)、物業(yè)同廣大居民的交流與溝通，讓社區(qū)居民享受更好的公共服務。分層次確定公益服務內(nèi)容，積極搭建服務平臺，增進居民之間的互助，促進社區(qū)各項事業(yè)發(fā)展。天橋灣小區(qū)是典型的老舊小區(qū)，我們力圖通過街道辦事處、居委會和小區(qū)居民的共同努力全面提升小區(qū)管理和服務水平！進一步把服務社區(qū)居民、為居民排憂解難、創(chuàng)建人民滿意社區(qū)作為我們工作的重點，用實際行動拓展精品社區(qū)的內(nèi)涵。因此，探討如何協(xié)調(diào)物業(yè)公司和業(yè)主的關(guān)系，提高物業(yè)管理的服務質(zhì)量，為社區(qū)居民創(chuàng)造良好的生活環(huán)境，對于建設和推動社區(qū)的和諧發(fā)展具有重要意義。小區(qū)建成于90年代，共計14棟住宅樓，常住人口855戶、1932人，外地來京人員573人，轄區(qū)范圍內(nèi)有通州區(qū)體育局、游泳中心、武術(shù)學校、以及海爾通州旗艦店等幾十家單位門店。一、相關(guān)概念（一）、老舊小區(qū)《北京市老舊小區(qū)綜合整治工作實施意見》規(guī)定，老舊小區(qū)包括1990年（含）以前建成的、建設標準不高、設施設備落后、功能配套不全、沒有建立長效管理機制的老舊小區(qū)（含單棟住宅樓），以及1990年以后建成、存在上述問題的老舊小區(qū)。隨著城市人民生活水平的提高，老舊小區(qū)的外部設施已經(jīng)跟不上時代。（二）、社區(qū)服務在社會學上社區(qū)服務就是指一個社區(qū)為滿足其成員物質(zhì)生活與精神生活需要而進行的社會性福利服務活動。二、分析天橋灣小區(qū)作為老舊小區(qū)的管理服務現(xiàn)狀及對策（一）居民多元化結(jié)構(gòu)，物業(yè)管理惡性循環(huán)。也正是此情況導致了老小區(qū)的居民結(jié)構(gòu)相對復雜。一些居民只愛護自家衛(wèi)生，忽視了自己應盡的義務，不關(guān)心小區(qū)的整潔建設。所以導致小區(qū)出現(xiàn)了很多棘手的問題。這樣的輪回被業(yè)界稱之為“物業(yè)管理惡性循環(huán)”。并引導物業(yè)不斷提高管理服務水平，強化物管工作人員的行為和素質(zhì)，努力促進社區(qū)的和諧穩(wěn)定。（二）小區(qū)物業(yè)管理的突出問題及對策社區(qū)物業(yè)管理應包括常規(guī)服務、專項服務和委托特約服務等方面的內(nèi)容。由于我社區(qū)緊鄰西海子早市、西海子公園，人員出入流動性和流量極大。小商販自由出入，還經(jīng)常發(fā)生自行車丟失、汽車被劃、被砸、入室盜、上門推銷等事情，社區(qū)不穩(wěn)定因素較多。居民不滿情緒越發(fā)顯現(xiàn)。一是小區(qū)內(nèi)兩處簡陋存車棚不能滿足千余戶居民的存車需求，很多居民將車放臵樓道等公共空間，或樓上樓下的搬動，也避免不了丟失，居民意見紛紛。又由于無人管理收費、不限車輛入內(nèi)，外來車輛也不斷入侵。居民感到既混亂也不安全。為破解這些難題，保證轄區(qū)的安全穩(wěn)定，我們沒有坐以待斃，而是注重發(fā)揮社區(qū)層面的協(xié)調(diào)作用，積極牽頭組織物業(yè)，居民代表，相關(guān)部門召開聯(lián)席會、座談會，本著“小事自己解決，大事協(xié)調(diào)解決”的工作原則，積極開展志愿服務，發(fā)動了一批有能力、有公益心、有責任心的居民黨員成立巡邏隊、義務看家護院，擔任信息員參與巡邏摸排隱患矛盾。又積極聯(lián)系派出所在小區(qū)6個明顯部位安裝電子監(jiān)控設備，解決了最基本最急需的安全問題，治安狀況大大改善。在贏得居民們認可和滿意的同時，居民們思想也大大轉(zhuǎn)變，也提出應該聘用安保人員，規(guī)范車輛管理，保證小區(qū)居民的安全，建立長效管理，提升服務水平。房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴重，下水道經(jīng)常堵塞；沒有專業(yè)保潔服務，小區(qū)道路樓道無人打掃，尤其是雨雪天氣路上積水積雪無人清理，嚴重影響居民出行。近兩年，通過社區(qū)自身的努力，鼓勵居民開展自我管理，自我維護，積極做好宣傳，大力發(fā)動黨員、居民、服務隊伍開展義務勞動，參與治理和維護，大力開展樓門文化建設，改善樓道面貌，增進鄰里親情。樓門內(nèi)小廣告隨處可見，堆物堆料的陋習依然存在。由于小區(qū)長期缺少物業(yè)監(jiān)管，小區(qū)內(nèi)部普遍存在私搭亂建，違規(guī)建設現(xiàn)象特別嚴重。接到居民反映，居委會也曾多次入戶勸阻，并告知物業(yè)和城管進行處理，但也是因政策法規(guī)不完善，職能部門之間職責不清，缺乏聯(lián)動機制，造成執(zhí)法難。老舊小區(qū)的一般歷史遺留問題較多，天橋灣就存在比如：原開發(fā)商缺資建設標準不高，房屋工程建設資料、圖紙殘缺無法查找，給后續(xù)一些工程施工造成了一定影響；70%的房屋存在漏雨、滲水等本體老化問題日益突出；小區(qū)內(nèi)需建設室外休閑場所等大問題。但最主要的基礎(chǔ)設施建設，重大維修及整治，還必須靠由政府主導投入。天橋灣就通過人大代表反映解決了路面修復，更新路燈等問題，房屋漏雨問題也已經(jīng)提上了日程。為小區(qū)開展準物業(yè)管理打下扎實的物質(zhì)基礎(chǔ)，就要先對小區(qū)的基礎(chǔ)設施進行不同程度的改造，依托《北京市老舊小區(qū)綜合整治工作實