【文章內(nèi)容簡介】 物管嚴(yán)重對立，出現(xiàn)拒交物管費甚至要求物管企業(yè)離場的尷尬局面。二、存在的主要問題我縣小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)過十多年的發(fā)展，初步建立起了市場化、經(jīng)營型的物業(yè)管理體制，對提升城市品位、優(yōu)化群眾生活環(huán)境發(fā)揮了重要的作用。但是，由于城市小區(qū)的物業(yè)管理工作是隨著我國城市化進程加快和市場經(jīng)濟的發(fā)展而產(chǎn)生的新型服務(wù)產(chǎn)業(yè)，因發(fā)展時間不長，當(dāng)前我縣物業(yè)管理工作中還存在諸多問題，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：（一）執(zhí)行規(guī)劃不到位。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)過程中，由于主管部門監(jiān)管不力，施工過程中不能實時監(jiān)管，竣工后不能嚴(yán)格按照規(guī)劃要求進行驗收，導(dǎo)致規(guī)劃設(shè)計被更改的現(xiàn)象十分普遍。一是業(yè)主購房時看到的規(guī)劃和實際交房時的規(guī)劃不一樣，小區(qū)內(nèi)房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時的承諾發(fā)生了變化，開發(fā)企業(yè)不兌現(xiàn)承諾，不履行合同，使業(yè)主權(quán)益遭受損失；二是開發(fā)企業(yè)不嚴(yán)格按照規(guī)劃要求施工，隨意擠占公共用地，見縫插針，把規(guī)劃的綠地、活動場所等配套設(shè)施用地擠了又?jǐn)D，占了又占，甚至完全占用；三是規(guī)劃設(shè)計要求的配套項目在建設(shè)過程中，有的被偷工減料，造成質(zhì)量差，檔次低，壽命短，有的缺項，有的被砍，帶來較多遺留問題，不僅嚴(yán)重侵害了業(yè)主的利益，也為以后小區(qū)的物業(yè)管理、安全留下了隱患。（二）管理制度不完善。目前，我縣尚未出臺與國務(wù)院《物業(yè)管理條例》及《四川省物業(yè)管理條例》相對應(yīng)的物業(yè)管理條例實施細(xì)則，給物業(yè)管理工作帶來很多不便，在具體操作中存在較大的局限性和制約性。主要表現(xiàn)在：一是物業(yè)管理用房的規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)、驗收、移交沒有具體的要求和標(biāo)準(zhǔn)；二是專項維修資金難落實，公用部位維修難等問題。三是物業(yè)管理公司的招投標(biāo)不夠規(guī)范，誰開發(fā)、誰管理的格局還沒有打破，業(yè)主根本沒有選擇物業(yè)服務(wù)的機會和權(quán)力。四是業(yè)主委員會的組建程序不規(guī)范，造成業(yè)主和物管企業(yè)之間的各種矛盾因缺乏監(jiān)督和溝通渠道而無法解決。如一些正常履行繳費義務(wù)的業(yè)主因為得不到合理有效的服務(wù)而有意見，一些沒有繳費的業(yè)主則可以找出種種借口不盡義務(wù)。五是小區(qū)內(nèi)經(jīng)常發(fā)生的違章裝修、違規(guī)搭建等行為，也缺乏可操作的具有約束力的管理措施。對這些具體問題的處理和解決缺少切實可行的政策、法規(guī)依據(jù)。（三）宣傳教育力度不夠。從調(diào)查情況看，社區(qū)、物管人員、業(yè)主委員會成員以及業(yè)主代表，普遍對物業(yè)管理法規(guī)不知或知之甚少。主要表現(xiàn)在：一是有些物業(yè)管理人員對物業(yè)管理職責(zé)權(quán)限不明確，對相關(guān)物業(yè)政策、法規(guī)領(lǐng)會不透，經(jīng)營理念還沒有從“管理型”向“服務(wù)型”轉(zhuǎn)變，不按照物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定履行義務(wù)，對待業(yè)主“生、冷、硬”，服務(wù)意識差，簡單地把物業(yè)管理理解成收費等，有的甚至只收費不服務(wù)，小區(qū)的衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護、安全保衛(wèi)不到位，造成衛(wèi)生狀況差，秩序混亂，失竊案件時有發(fā)生；二是一些小區(qū)的業(yè)主不知道如何利用《物業(yè)管理條例》來維護自身的權(quán)利，遇到了問題無所適從，不是通過協(xié)商渠道和法律手段去解決，而是采用簡單的拒絕交費等辦法來激化矛盾。（四）物管服務(wù)水平較低。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些物管企業(yè)低薪聘請一些文化低、沒有接受過專門培訓(xùn)的人員上崗。即便是企業(yè)對員工進行培訓(xùn)，也還是停留在基本技能培訓(xùn)的初級階段，還沒走向由勞動部門參與的社會化職業(yè)技能等級培訓(xùn)與鑒定，致使物業(yè)服務(wù)工作不到位，不按規(guī)范操作。另外，從業(yè)人員流動性大、個人素質(zhì)普遍較低，也影響了物業(yè)服務(wù)水平的提高。部分物業(yè)企業(yè)管理人員對住戶反映的問題不能積極主動解決。有的小區(qū)住戶反映小區(qū)公共區(qū)域長期無人打掃衛(wèi)生，服務(wù)工作遠(yuǎn)不能滿足居民的實際需求。三、建議針對當(dāng)前我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的突出問題，為進一步加強和改進我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，提出以下建議意見：（一）嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃，建好一批精品住宅小區(qū)。小區(qū)的規(guī)模、檔次直接決定物管的工作難易。要站在建設(shè)精品城市、提升xxxx形象的高度，科學(xué)規(guī)劃并嚴(yán)格監(jiān)管，重點抓好在建和待建住宅小區(qū)建設(shè)。要引進幾家有實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，建設(shè)幾個高檔次的精品樓盤小區(qū)。建議相關(guān)職能部門要按照物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)規(guī)定，根據(jù)我縣的實際，制定好切實可行的小區(qū)建設(shè)管理辦法和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)并嚴(yán)格組織實施。住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計一定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設(shè)施、車位數(shù)量、綠地面積等內(nèi)容。工程建設(shè)要嚴(yán)把工期和質(zhì)量關(guān)，組織驗收應(yīng)將小區(qū)各類附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗收內(nèi)容，杜絕未開工即出售、未完工未驗收即入住的問題。同時，要站在維護群眾切身利益、促進社會和諧穩(wěn)定的高度，合理規(guī)劃并分步實施，穩(wěn)妥推進已建小區(qū)特別是老舊小區(qū)配套設(shè)施改造和完善，逐步消除遺留問題，從根本上消除安全隱患和不穩(wěn)定因素。（二）加強監(jiān)督管理，建立一套完善的管理制度。一要嚴(yán)格落實前期物業(yè)招投標(biāo)制度，督促開發(fā)商依法在銷售房屋之前面向市場公開擇優(yōu)選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，制定臨時管理辦法并將之明示房屋買受人；二要嚴(yán)格落實物業(yè)承接查驗制度，房管部門和物管企業(yè)要全面參與小區(qū)竣工驗收，嚴(yán)格審查各項物業(yè)管理配套設(shè)施完成情況，凡未完成配套設(shè)施建設(shè)的小區(qū)一律不能通過竣工驗收，物管企業(yè)一律不得承接；三要嚴(yán)格落實物業(yè)企業(yè)備案制度，嚴(yán)格落實開發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類竣工圖紙等物業(yè)資料并報房管部門備案的制度；四要嚴(yán)格落實日常巡查制度，相關(guān)職能部門要與居委會相互配合，組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務(wù)不到位、收費不規(guī)范的企業(yè)予以通報批評，甚至取消其在本縣轄區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理的資格，維護廣大業(yè)主的合法權(quán)益。五要嚴(yán)格落實矛盾糾紛調(diào)處制度，對業(yè)主和物管反映的問題以及業(yè)主和物管企業(yè)存在的矛盾糾紛，相關(guān)部門和社區(qū)應(yīng)不推不躲，及時予以解決和調(diào)處。（三）強化宣傳引導(dǎo)，探索一套良好的運行模式。要通過電視、網(wǎng)絡(luò)、會議、板報等多種形式，廣泛深入宣傳國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《四川省物業(yè)管理條例》等法規(guī)，營造推進住宅小區(qū)物業(yè)管理的良好輿論和法制氛圍。特別是房管部門和各社區(qū)居委會要注重加強對居民的宣傳教育，增強廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識和消費觀念，使他們充分認(rèn)識到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會的事情，而是需要全體業(yè)主和全社會共同關(guān)心支持的工作，也使他們充分認(rèn)識到物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理服務(wù)的最重要的法律依據(jù)，懂得用法律武器保護自身的權(quán)利，同時履行好應(yīng)盡的義務(wù)。要指導(dǎo)和幫助物管企業(yè)開好業(yè)主代表大會，組建好業(yè)委會。要強化對政府部門相關(guān)工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會成員的教育培訓(xùn)，促進行政管理人員、業(yè)委會成員依法履職，不越位、不缺位，促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀(jì)守法，規(guī)范管理，更好地為業(yè)主提供服務(wù)，從而在我縣逐步建立起“政府主管、企業(yè)主體、業(yè)主自理、社區(qū)自治”“四位一體”的物管新模式。（四）強化分類指導(dǎo)，打造一批物管示范小區(qū)。要廣泛征集社會各界的意見和建議，著手制訂物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本，明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、合同期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為，區(qū)別新舊住宅、高層與低層、服務(wù)項目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、確定相應(yīng)的指導(dǎo)性服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，努力營造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主自覺按時繳納物業(yè)管理服務(wù)費的和諧氛圍，促進物業(yè)服務(wù)健康運行。結(jié)合我縣住宅小區(qū)的現(xiàn)狀及特點，選擇部分條件較好的小區(qū)，積極探索市場化運行的物業(yè)管理新機制，真正實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價、多方共贏；針對老舊住宅小區(qū)規(guī)模小、較為分散，尤其是樓房陳舊、基礎(chǔ)設(shè)施差，物業(yè)管理難于起步的情況，逐個進行調(diào)研、分析，采取多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好物業(yè)管理用房缺乏、公用設(shè)施維修困難等問題，試點推行“破墻擴院”、“小區(qū)自治”等管理模式，改善小區(qū)環(huán)境，提升管理水平。）第四篇：關(guān)于小區(qū)物業(yè)管理情況的調(diào)研報告關(guān)于小區(qū)物業(yè)管理情況的調(diào)研報告雙塔街道周家青社區(qū)隨著住房改革的不斷深化以及房地產(chǎn)市場的不斷繁榮，物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)在經(jīng)濟和社會發(fā)展中的地位日益突出，對于美化城市形象、改善居民居住環(huán)境、構(gòu)建和諧社區(qū)都發(fā)揮著非常重要的作用。然而，物業(yè)管理作為一個新興的服務(wù)行業(yè)，在其發(fā)展過程中，無論從認(rèn)知度和被接納度，都不斷暴露出一些問題和矛盾，物業(yè)服務(wù)收費難就是其中之一。一部分物管企業(yè)面臨著生存和發(fā)展的威脅，制約著物管行業(yè)的規(guī)范運作。為了更深入地了解我市物業(yè)管理現(xiàn)階段發(fā)展?fàn)顩r，結(jié)合實際情況，通過實地走訪及召開座談會等方式對我轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況進行了調(diào)研，調(diào)研中發(fā)現(xiàn)問題歸納如下：一、物業(yè)管理服務(wù)收費的現(xiàn)狀我市物業(yè)管理經(jīng)過近幾年的發(fā)展，在各級政府領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心和支持下，在廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的共同努力下，我市的物業(yè)管理總體水平得到了很大的提高，物業(yè)管理從一個新生事物發(fā)展成了貼近千家萬戶、家喻戶曉的行業(yè)。但是，由于受經(jīng)濟、社會和法制等大環(huán)境的影