【正文】 響，物業(yè)管理收費(fèi)難的問(wèn)題一直難以解決，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率難以提高，已成為制約行業(yè)發(fā)展的瓶頸。據(jù)調(diào)查，目前，轄區(qū)7家物管企業(yè)，收費(fèi)率大都在60%—70%之間，能夠達(dá)到90%以上的占比很低，目前，轄區(qū)內(nèi)部分小區(qū)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)情況令人擔(dān)憂，比如國(guó)際花城小區(qū)的恒泰物業(yè)公司2009尚有20%物業(yè)費(fèi)未收取，2010收取率只有60%—70%。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難導(dǎo)致物管服務(wù)跟不上，物管服務(wù)跟不上更加導(dǎo)致居民不愿意繳費(fèi)，形成惡性循環(huán)。二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難的原因業(yè)主缺乏自覺(jué)繳費(fèi)意識(shí)，存在觀望攀比心態(tài)。據(jù)調(diào)查，轄區(qū)內(nèi)一些業(yè)主沒(méi)有確立對(duì)物業(yè)管理有償服務(wù)的意識(shí)，思想認(rèn)識(shí)仍然停留在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代“國(guó)家管修房，自己管住房”的福利住房階段；有些業(yè)主認(rèn)為小區(qū)其他業(yè)主交了費(fèi)，我不交費(fèi)照樣能享受物業(yè)服務(wù)。一些原先積極繳費(fèi)的業(yè)主在得知其他業(yè)主不肯交費(fèi)后，覺(jué)得自己先交費(fèi)“吃了虧”，再交費(fèi)就會(huì)左顧右盼，甚至不自覺(jué)的加入拒繳行列。服務(wù)質(zhì)量不高，制約服務(wù)費(fèi)的收繳。從總體上看，我社區(qū)物業(yè)企業(yè)在履行安全保衛(wèi)、環(huán)境秩序、衛(wèi)生保潔、綠化管養(yǎng)、共用設(shè)施維護(hù)等方面能夠做到不斷完善和提高，但還有一些不盡人意的地方需要改進(jìn)。如：有的小區(qū)車輛亂停亂放嚴(yán)重，影響了業(yè)主的正常通行；有的小區(qū)門衛(wèi)把關(guān)不嚴(yán)，給拾荒、推銷產(chǎn)品、維修家電等人員隨意進(jìn)出，擾亂了小區(qū)秩序；有的小區(qū)保安配備不足，安全管理責(zé)任心不強(qiáng)，導(dǎo)致小區(qū)丟失車輛、盜竊等事件時(shí)有發(fā)生；有的小區(qū)衛(wèi)生清掃、清運(yùn)不及時(shí)、不到位，路面破損不能及時(shí)維護(hù)，路燈亮化率低，樓梯燈壞了不及時(shí)更換，排洪排污管道堵塞、化糞池外溢不能及時(shí)清理，綠化管養(yǎng)不夠好等等，致使業(yè)主意見(jiàn)大，影響了物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收繳。業(yè)主自主治理小區(qū)的意識(shí)和能力弱，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作用發(fā)揮不明顯?！墩憬∥飿I(yè)管理?xiàng)l例》賦予了業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的權(quán)力、義務(wù)。但是，從我轄區(qū)的實(shí)際情況看，由于業(yè)主委員會(huì)不具備法人資格，沒(méi)有獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)，沒(méi)有經(jīng)費(fèi)保障和工資待遇，大量業(yè)主委員會(huì)不能正常開展活動(dòng)。致使業(yè)主的合法權(quán)益受到了一定影響。加上一些業(yè)主權(quán)利意識(shí)、法律觀念淡薄，許多人不參加業(yè)主大會(huì)，難以商定有關(guān)物業(yè)管理的一些問(wèn)題和解決辦法。物業(yè)管理行業(yè)虧損嚴(yán)重，低價(jià)位收費(fèi)阻礙了物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展。據(jù)了解。原先部分小區(qū)開發(fā)商為了促銷房屋，依靠給物業(yè)公司補(bǔ)貼為業(yè)主提供超值服務(wù)，一旦房子賣完了，開發(fā)商主動(dòng)與物業(yè)公司脫鉤，物業(yè)企業(yè)就會(huì)失去依靠，斷了資金來(lái)源了。目前我社區(qū)的國(guó)際花城小區(qū)就面臨這種狀況，該小區(qū)由兩個(gè)開發(fā)商共同開發(fā)，與業(yè)主簽訂的合同就存在差異，部分業(yè)主未能享受到優(yōu)惠服務(wù)，故不愿繳納物業(yè)管理費(fèi)。另外物業(yè)管理收費(fèi)偏低，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)虧損。，小區(qū)運(yùn)行的2年中，收費(fèi)率僅達(dá)到85%以上，但仍有業(yè)主提出要再降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，雙方交涉多次，部分業(yè)主至今未交物業(yè)費(fèi)，但物業(yè)公司仍繼續(xù)提供標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)。這種低價(jià)位的收費(fèi)阻礙了物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展，使物業(yè)這種商品達(dá)不到成本價(jià)格。二是高層住宅電梯也造成虧損嚴(yán)重。目前我轄區(qū)10層以上高層住宅電梯21部，據(jù)調(diào)查，每臺(tái)電梯年檢費(fèi)、用電費(fèi)、維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)這三項(xiàng)費(fèi)用（不含電梯零件損壞、更新）每年每部需支出12000千元左右，這也是困擾百姓、物業(yè)和政府的棘手問(wèn)題。建管不分的舊體制給后期管理留下了諸多隱患，使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理投訴率居高不下。目前，我社區(qū)有90%以上的物業(yè)服務(wù)企業(yè)是受開發(fā)商委派或內(nèi)部招投標(biāo)對(duì)小區(qū)行使物業(yè)管理。實(shí)際上，這些物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍然需要依靠原開發(fā)商“輸血式”的補(bǔ)貼來(lái)維持，在這種管理體制下，開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是父與子的關(guān)系，這種“建”、“管”不分的體制，致使原本應(yīng)由開發(fā)商解決的矛盾和問(wèn)題，統(tǒng)統(tǒng)推給下屬的物業(yè)管理公司。如質(zhì)量缺陷、配備設(shè)施不完善、基礎(chǔ)資料不齊、產(chǎn)權(quán)糾紛、不切實(shí)際的超值服務(wù)承諾等，使物業(yè)管理企業(yè)無(wú)力解決也無(wú)法解決。出現(xiàn)問(wèn)題，業(yè)主們不分青紅皂白地將所有的氣都撒到物業(yè)公司身上，造成了物業(yè)管理投訴量居高不下。物業(yè)管理隊(duì)伍素質(zhì)偏低、人才短缺。目前，我市有經(jīng)驗(yàn)、有創(chuàng)新能力的高級(jí)物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏，從業(yè)人員大多來(lái)自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”人員及農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，整體素質(zhì)較低，普遍缺乏物業(yè)管理理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，有相當(dāng)一部分從業(yè)人員沒(méi)有經(jīng)過(guò)物業(yè)管理培訓(xùn)，職業(yè)道德、專業(yè)技能、應(yīng)急能力及相關(guān)法律知識(shí)等都難以適應(yīng)物業(yè)管理專業(yè)崗位的要求。雖然物業(yè)行業(yè)主管部門近年來(lái)下大力氣加強(qiáng)了物業(yè)管理專業(yè)人員的培訓(xùn)與指導(dǎo)工作，但是仍然跟不上物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展的需要。物業(yè)管理的法治體系還不完善，物業(yè)收費(fèi)缺乏有效的制約手段。對(duì)于物業(yè)管理活動(dòng)中業(yè)主欠繳拒繳物管費(fèi)的行為，目前的法律法規(guī)，如《物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》和《江山市關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)管理工作若干意見(jiàn)的通知》等都有相應(yīng)的規(guī)范，但是對(duì)于業(yè)主實(shí)際的欠繳和拒繳行為以及企業(yè)的追償手段缺乏具體明細(xì)的剛性規(guī)定和保護(hù)措施。同時(shí)，由于物業(yè)主管部門目前沒(méi)有執(zhí)法隊(duì)伍和執(zhí)法權(quán)，面對(duì)業(yè)主欠繳拒繳物業(yè)費(fèi)時(shí)只能采取說(shuō)服教育、溝通協(xié)調(diào)的方式，對(duì)于蠻橫無(wú)理的業(yè)主難以體現(xiàn)行政執(zhí)法的力度和權(quán)威，再加上我國(guó)司法程序復(fù)雜冗長(zhǎng)的現(xiàn)狀，往往造成企業(yè)陷入有法難依的窘境。政府相關(guān)部門在小區(qū)管理中的職能界定不清，行使不力，給物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)帶來(lái)影響。表現(xiàn)在小區(qū)管理中的一些棘手問(wèn)題，比如違章搭建問(wèn)題，破墻開店、占道經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，破綠種菜、養(yǎng)狗擾民問(wèn)題，噪聲、煙氣污染問(wèn)題以及鄰里之間矛盾糾紛等問(wèn)題，這些本應(yīng)該是屬于城管、工商、公安、園林、環(huán)保和社區(qū)居委會(huì)等部門負(fù)責(zé)的職能，現(xiàn)在由于有了小區(qū)“圍墻”這么個(gè)“框框”，有了小區(qū)物業(yè)管理的存在，統(tǒng)統(tǒng)轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)企業(yè)的身上。但是，物業(yè)企業(yè)作為市場(chǎng)化運(yùn)作的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，是依據(jù)國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》和地方政府的《實(shí)施細(xì)則》，以及物業(yè)服務(wù)托管聘用合同為小區(qū)業(yè)主提供管理服務(wù)的企業(yè)，并沒(méi)有處理解決上述問(wèn)題的行政執(zhí)法權(quán)力和相應(yīng)的能力，結(jié)果是企業(yè)不該管的要管，不管業(yè)主埋怨；管不好業(yè)主更加埋怨，最終導(dǎo)致物業(yè)管理收費(fèi)的困難。部分新建小區(qū)入住率低，導(dǎo)致物管收費(fèi)率難以提高。近幾年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍，老百姓購(gòu)房已不單是為了居住，有的是投資目的，一些小區(qū)因此空關(guān)率比較高，個(gè)別新小區(qū)入住率甚至不足20%?？贞P(guān)房雖然按規(guī)定連續(xù)六個(gè)月無(wú)人居住可按70%收取物管費(fèi)，但由于與業(yè)主聯(lián)系不上，收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的難度較大。物管公司雖然也試圖通過(guò)發(fā)文書通知、打電話通知、請(qǐng)人轉(zhuǎn)告等形式催繳，但絕大部分業(yè)主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服務(wù)費(fèi)”的錯(cuò)誤思想，致使這些新建小區(qū)的物管收費(fèi)率非常低，企業(yè)經(jīng)營(yíng)難以為繼。三、解決物業(yè)管理收費(fèi)難的對(duì)策物業(yè)管理在我國(guó)是一個(gè)新生事物，引入我市也不過(guò)十多年時(shí)間，必然要經(jīng)歷一個(gè)逐步適應(yīng)、完善、習(xí)慣、發(fā)展的過(guò)程。如何應(yīng)對(duì)和解決我市物業(yè)管理收費(fèi)難問(wèn)題，推動(dòng)物業(yè)管理向規(guī)范化、順暢化、健康化方向發(fā)展，建議：一、盡快出臺(tái)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)按照“分等定級(jí)、質(zhì)價(jià)相符”的原則制定物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，同質(zhì)同價(jià)，質(zhì)高價(jià)高，不同等級(jí)，價(jià)格不同，服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量也不同。由小區(qū)業(yè)主大會(huì)根據(jù)需要討論決定選擇具體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，不搞服務(wù)不足，也不搞服務(wù)過(guò)剩。物業(yè)管理企業(yè)按照合同規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主按時(shí)足額交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)定期公布費(fèi)用收支賬目，讓業(yè)主明白消費(fèi)，避免雙方因費(fèi)用問(wèn)題產(chǎn)生懷疑。二、加快業(yè)主大會(huì)制度規(guī)范化進(jìn)程按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)范成立業(yè)主大會(huì)，公開選舉業(yè)主委員會(huì)，使業(yè)主的合法權(quán)利得到保護(hù)，正當(dāng)權(quán)益得到維護(hù)。經(jīng)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)要熱心公益事業(yè)，對(duì)這項(xiàng)工作有足夠的熱情，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到溝通橋梁的作用，及時(shí)將業(yè)主意愿反映給物業(yè)管理企業(yè)，在遇有業(yè)主因開發(fā)商遺留問(wèn)題不交物業(yè)費(fèi)時(shí)及時(shí)向業(yè)主解釋，消除二者間誤會(huì)分歧，使小區(qū)物業(yè)管理在和諧的氛圍中正常運(yùn)行。三、制定物業(yè)管理人員培訓(xùn)計(jì)劃，提高員工的專業(yè)素質(zhì)和道德素質(zhì)在提高員工專業(yè)技能方面應(yīng)重點(diǎn)做好以下幾方面工作：做好人力資源管理，提高員工的專業(yè)技能，提高管理服務(wù)水平；制定計(jì)劃，分期分批對(duì)各類人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)考試合格后持證上崗；實(shí)行“末位淘汰制”，競(jìng)爭(zhēng)上崗，樹立崗位就是報(bào)酬的觀念；多渠道吸納有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人才，與本地實(shí)際相結(jié)合，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)。在提高員工道德素質(zhì)方面，要著力從培養(yǎng)其服務(wù)意識(shí)入手，說(shuō)話、辦事時(shí)刻從服務(wù)者的角度出發(fā)。因?yàn)樵谖飿I(yè)小區(qū)里，住戶人數(shù)多，人員素質(zhì)參差不齊，作為物業(yè)管理人員不能對(duì)業(yè)主要求太高，應(yīng)該多從自身找差距，擺正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良