【文章內(nèi)容簡介】 心理的不健康，使業(yè)主對物業(yè)服務(wù)普遍缺乏理性的認(rèn)識，造成了多方面的問題。第一，物業(yè)服務(wù)的商品性質(zhì)、功用和價值認(rèn)識不到位。物業(yè)服務(wù)作為一種商品，其價值主要表現(xiàn)為改善和優(yōu)化物業(yè)的環(huán)境、保障物業(yè)區(qū)域的良好秩序、降低物業(yè)的折舊率。對此目前很多業(yè)主尚未認(rèn)識，可以說，由于對物業(yè)服務(wù)商品性質(zhì)認(rèn)識上的偏差，是造成收費矛盾的主要原因。第二，物權(quán)意識不健全，物業(yè)價值形成不了解。業(yè)主購買物業(yè)后取得了對房屋專有部位的所有權(quán)和對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的共有權(quán)。全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)是“共同購買、共同消費、共同受益”。但是，由于物權(quán)意識的不健全導(dǎo)致責(zé)任意識缺乏，不能從履行業(yè)主義務(wù)的角度去對待這種消費，造成業(yè)主與企業(yè)在收費問題上關(guān)系緊張，并引發(fā)一些特殊的矛盾。第三，物業(yè)管理知識和政策法規(guī)認(rèn)識缺位。①是對物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)不了解；②是對企業(yè)責(zé)任范圍不清楚；③是合同意識淡??；④追求背離市場經(jīng)濟(jì)法則的低標(biāo)準(zhǔn)收費高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)。第四，低價惡性競爭造成了收費矛盾。由于消費市場不成熟，大部分業(yè)主缺乏對物業(yè)管理的必要了解，片面追求低標(biāo)準(zhǔn)收費高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)，一些服務(wù)水平差、管理不規(guī)范的企業(yè)，迎合這種心理需求以次充好，通過價格競爭取得市場份額。但由于服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)過低，基本的服務(wù)都無法達(dá)到，致使這樣的物業(yè)內(nèi)矛盾糾紛多發(fā)。（二）市場標(biāo)準(zhǔn)化指標(biāo)體系不健全是收費矛盾糾紛多的重要原因。收費矛盾糾紛多，也反映了市場仍不夠規(guī)范，缺乏衡量、判斷物業(yè)服務(wù)商品品質(zhì)和功能的標(biāo)準(zhǔn)。主要體現(xiàn)在以下三方面：第一，定價機(jī)制不完善。長期以來，收費推行政府定價和政府指導(dǎo)價，這種模式有兩個弊端：一是業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)的購買方，沒有充分地參與定價過程，其應(yīng)有權(quán)利不能充分行使；二是價格確定過程不透明。第二，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不明晰。行業(yè)缺乏統(tǒng)一規(guī)范的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)一直是行業(yè)存在的問題。物業(yè)服務(wù)合同在服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)方面往往沒有明確約定，提供哪些服務(wù)便容易成為泛泛而談，起不到規(guī)范雙方行為，明辯爭議的效果，一旦產(chǎn)生爭議，就很難協(xié)調(diào)。第三，效能標(biāo)準(zhǔn)缺失。物業(yè)服務(wù)效能標(biāo)準(zhǔn)的缺乏也是一個值得重視的問題。企業(yè)向業(yè)主提供服務(wù)，其價格是多少，內(nèi)容有哪些，基本上都有一個大致的框架，但是這些服務(wù)有什么效能，對物業(yè)環(huán)境的改善有多大效果，對物業(yè)的保值增值有多少增益，基本上不會涉及。（三）市場運作機(jī)制不健全、服務(wù)不規(guī)范，是收費矛盾糾紛多的又一重要原因。第一，信息不對稱，規(guī)范無保障。在當(dāng)前的市場環(huán)境下，企業(yè)因為與業(yè)主的信息不對稱而取得了一些“額外收益”，對一些服務(wù)環(huán)節(jié)進(jìn)行了減省。企業(yè)的這種行為一旦披露，就會引發(fā)激烈沖突，矛盾就會通過收費的對立體現(xiàn)出來。第二，建管不分，服務(wù)不規(guī)范。目前相當(dāng)多的項目是由其開發(fā)商組建的企業(yè)管理，其中少數(shù)利用開發(fā)商支持在人員、資本、技術(shù)等方面有較大積累的企業(yè)開拓了部分市場，還有少數(shù)獨立的企業(yè)也獲取了部分市場?？傮w上看，建管不分的現(xiàn)象仍比較嚴(yán)重，后果是業(yè)主解聘企業(yè)的成本高、權(quán)益得不到有效保障，而競爭不充分企業(yè)就沒有生存壓力，從而導(dǎo)致服務(wù)行為長期得不到規(guī)范。（四）收費機(jī)制的特殊性也引發(fā)了收費矛盾糾紛。第一，合同及其收費機(jī)制扭曲了債權(quán)關(guān)系?！按钴囅M”現(xiàn)象就十分嚴(yán)重，一方面，一些業(yè)主因種種原因拒絕交費；另一方面，企業(yè)為解決“收費難”問題，采取“不交費就不發(fā)鑰匙”、斷水?dāng)嚯姷炔划?dāng)做法，產(chǎn)生了很多矛盾。第二，收費機(jī)制使交易成本增加風(fēng)險加大?，F(xiàn)有的收費機(jī)制來，是按“每戶每平方米每月”方式計收的，單從交易成本上來講，有一些不合理的地方?？偨Y(jié)：我國當(dāng)前物業(yè)管理和發(fā)達(dá)國家相比較最為薄弱的一點就是法規(guī)的滯后，歐美國家靠一部《住宅法》規(guī)范物業(yè)管理活動，已經(jīng)使用了上百年。目前僅靠物業(yè)管理企業(yè)自己難以解決物業(yè)收費難的問題，如果我們有比物業(yè)管理發(fā)展水平超前的、完善的專門政策、法規(guī)來規(guī)范和協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的責(zé)任和義務(wù)，明確相互關(guān)系，那么就不會有主觀上的錯誤理解，更不會產(chǎn)生責(zé)任不清的糾紛。從這一點來說完善的政策和法規(guī)是解決目前物業(yè)管理收費難最根本的措施。因此必須有一部對各方均有約束并且能夠真正規(guī)范物業(yè)管理市場的物業(yè)管理方面的法律對類似于物業(yè)收費等問題做出必要的規(guī)范，才能徹底解決這個問題。我們呼喚并期待中國自己的《住宅法》。參考文獻(xiàn)：[1][M].2005，8.[2][M].2005,5.[3][M].煤炭工業(yè)出版社,2000,3.[4][M].中國建筑工業(yè)出版社，2000，6.[5]，2006,4.[6][M].中國建筑工業(yè)出版,2003,4.第三篇：物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理費的收取應(yīng)當(dāng)依據(jù)小區(qū)的情況和物業(yè)管理公司的資質(zhì)來確定，物業(yè)管理費應(yīng)當(dāng)包括了綠化維護(hù)、公共部位的水電公攤、衛(wèi)生保潔等，當(dāng)然，如果電梯及水泵的電費可以另外收?。ň唧w收取標(biāo)準(zhǔn)另外約定），但要從物業(yè)管理費中扣除，或者說，物業(yè)公司收取的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該降低。具體的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該參照杭州市房地產(chǎn)管理局的物業(yè)管理部門的具體規(guī)定來收取。也就是說，所謂的水電公攤，如果是在單元內(nèi)電梯、水泵等維護(hù)以外，應(yīng)該是在物業(yè)管理費之內(nèi)的，否則，企不是要收“綠化公攤”、“衛(wèi)生保潔公攤”了？物業(yè)管理費可以最多預(yù)收一年，但如果業(yè)主沒有入住的，應(yīng)當(dāng)按照標(biāo)準(zhǔn)的70%收取。收取的起算期間為：建設(shè)單位向業(yè)主送達(dá)交付使用通知之日起滿1個月后，即為2005年1月30日，之前的物業(yè)管理支出應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商支付。附：相關(guān)法規(guī)依據(jù)第二十條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供的服務(wù)內(nèi)容：（一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理、養(yǎng)護(hù)、維修和更新；（二）物業(yè)共用部位和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路的保潔服務(wù)；（三）公共綠地、花草樹木的養(yǎng)護(hù)、管理；（四）協(xié)助公安部門維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公