【文章內(nèi)容簡介】 費(fèi)用，可按項(xiàng)目投資或前述三項(xiàng)直接費(fèi)用的一個(gè)百分比計(jì)算，這個(gè)百分?jǐn)?shù)一般為2％～3％。銷售費(fèi)用是指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售其產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。包括銷售人員工資、銷售機(jī)構(gòu)包裝費(fèi)、物料消耗費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、代理費(fèi)及銷售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)等企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。利息的計(jì)算可參照金融市場的貸款利率和資金分期投入的情況按復(fù)利計(jì)算，其計(jì)息基礎(chǔ)為包括自有資金的所有投資。其他費(fèi)用主要包括工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等雜項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)用一般按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費(fèi)率估算。不可預(yù)見費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項(xiàng)費(fèi)用的3％～10％估算。開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資估算中應(yīng)考慮項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。在一些大中型城市，這部分稅費(fèi)已經(jīng)成為開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資費(fèi)用中占最大比重的費(fèi)用。各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)有關(guān)內(nèi)容見本書第五章。第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究可行性研究：籌資第一步□ 作者：Harrison, Bill J 譯者：李昂日期：200399終于到了要建一個(gè)新博物館的時(shí)候了。一開始由于管子生銹而導(dǎo)致漏水，使得天花板和房頂都受到了損害，然后陳舊的供熱系統(tǒng)在隆冬時(shí)節(jié)無法工作了。為維護(hù)這個(gè)古舊的建筑物而花的錢多過舉辦展覽所獲得的收入。參觀的人數(shù)縮水，贊助商也在抱怨建筑物的老化。這個(gè)有40年壽命的屋頂真是必須更換了。經(jīng)過長時(shí)間激烈的辯論，董事會決定批準(zhǔn)2500萬美元資金來重新建造一個(gè)博物館。董事會在很多問題上做了斗爭，但是其中一個(gè)卻令他們寢食難安：公眾會同意這個(gè)項(xiàng)目嗎？為了減少他們的顧慮，在商業(yè)活動之前應(yīng)當(dāng)進(jìn)行可行性研究。但董事會中，只有三分之一贊成在建造活動之前應(yīng)當(dāng)進(jìn)行研究，三分之一認(rèn)為研究僅僅是對金錢和時(shí)間的巨大浪費(fèi)，而另外三分之一的人則根本不知道什么是可行性研究。什么是可行性研究？“這是一項(xiàng)市場研究，” George , III解釋到，他是Brakeley, John, Price, Jones of Stamford, CT——一個(gè)資金籌措咨詢公司的主席，“如果你從事消費(fèi)品制造的話，不對一種新剃刀進(jìn)行市場測試，就把它投放市場的事情是不可想象的。我們在測試某個(gè)企業(yè)的資金籌措吸引力方面做著同樣的工作。這種測試可能是本地的，區(qū)域性的或者全國的，而且通常包括三部分：基金會、公司和個(gè)人捐助者?！笨尚行匝芯客ǔＴ谏虡I(yè)活動之前，而且通常是由外部的咨詢公司主導(dǎo)的。研究一般包括一個(gè)對資金籌措活動的外部審計(jì)，以及隨后與相關(guān)人士的一系列會見。審計(jì)和會見的結(jié)果將呈現(xiàn)給企業(yè)董事會?！笆孪葲]有任何評估活動就確定進(jìn)行商業(yè)活動的情況很少見，” Brakeley談到，“同樣非常少見的是，一個(gè)企業(yè)自行進(jìn)行可行性研究。這主要是因?yàn)?，人們在會見客觀、專業(yè)的外部人員比會見內(nèi)部人員的時(shí)候更傾向于坦白，尤其是他們與企業(yè)有著很大關(guān)聯(lián)的時(shí)候。”Susan ，Camp Ronald McDonald for Good Times在洛杉磯的執(zhí)行主管，她非常有興趣在700萬美元的建造活動之前進(jìn)行一項(xiàng)研究?！拔覀冞M(jìn)行可行性研究的原因很多。第一，因?yàn)槲覀兊钠髽I(yè)有很長的歷史，人們對我們的感覺很多樣。我們感覺一個(gè)外部人員能夠幫助我們明確這種感覺。第二，我們希望確認(rèn)我們所投資的數(shù)字是正確的。我們選擇700萬是因?yàn)槲覀兊慕ㄖ熀鸵?guī)劃師認(rèn)為這個(gè)建筑會花費(fèi)這么多?；蛟S一個(gè)可行性研究將表明我們有能力進(jìn)行1000萬美元的商業(yè)活動。我想，如果確實(shí)存在這樣的機(jī)會卻被我們錯(cuò)過了的話，將會是一件很可笑的事情。同時(shí)，我希望確定我們將會成功。如果一個(gè)可行性研究告訴我們這個(gè)項(xiàng)目只能支持400萬的投資，那么我們最好做一個(gè)400萬的項(xiàng)目，縮減開支，以后再做完余下的部分。”商業(yè)活動能夠在沒有可行性研究的情況下獲得成功并不是所有人都同意可行性研究是投資之前所必須的步驟?！拔覀兊纳虡I(yè)活動籌措到750萬美元，但我們并沒有經(jīng)過研究，而且也沒有雇用顧問。我們僅僅是挽起袖子自己干?！?Mack McKinzie這樣解釋到，他是印第安納波利斯藝術(shù)博物館的主管?！?0年代我們在一個(gè)小型，而且很不成功的商業(yè)活動中使用了顧問。我并不清楚那到底是顧問，還是董事會或是兩者的結(jié)合，但是沒有人對結(jié)果滿意?！薄拔覀冮L期以來都擁有不錯(cuò)的資金籌措方案。我們擁有強(qiáng)有力的董事會，我們了解我們的客戶，而且我們很好地集中精力做我們的事情。我們感到機(jī)會不錯(cuò)。在一個(gè)企業(yè)的生命期里，有那么一段時(shí)間，所有的事情看起來都處于良好的狀態(tài)中?！盡cGrath amp。 Company of Westmont, IL 的主席Kevin McGrath已經(jīng)從事直接郵寄的資金籌措項(xiàng)目16年以上了。他目睹了這些年可行性研究需求的衰退?！翱尚行匝芯吭?jīng)十分流行。研究是一個(gè)必經(jīng)的程序。這種研究一度更像是一些顧問公司的銷售工具，而不是更好的審視企業(yè)的圖景。所有的可行性研究都是好的可行性研究。我想這一點(diǎn)現(xiàn)在不同了。”可行性研究的費(fèi)用可行性研究是很貴的。當(dāng)使用顧問的時(shí)候，所支付的費(fèi)用肯定要比使用內(nèi)部職員進(jìn)行研究要高得多。但是，咨詢費(fèi)會根據(jù)企業(yè)的性質(zhì)和復(fù)雜程度的不同而有很大差別。Brakeley解釋了他公司對于費(fèi)用的哲學(xué)?！耙粋€(gè)可行性研究可能從15000美元到75000美元不等。我們相信少數(shù)高質(zhì)量的訪談比大量膚淺的訪談有效得多。費(fèi)用也會受地理因素的影響。如果目標(biāo)是一個(gè)社區(qū)醫(yī)院的話，其影響范圍僅僅是周邊20英里以內(nèi)的地方。這種訪談的效率會比一所自由主義藝術(shù)學(xué)院的效率高多了。因?yàn)檫@種學(xué)院的董事會托管人和優(yōu)秀畢業(yè)生可能會散布在整個(gè)國家里，或許乘飛機(jī)去西雅圖僅僅是為了做一個(gè)訪談。另一個(gè)影響費(fèi)用的因素是進(jìn)行訪談的人的資歷。我們并不習(xí)慣于讓新手做這樣的研究。”可行性研究的費(fèi)用可能會讓一個(gè)企業(yè)退縮。Susan Franklin解釋到：“一些董事會成員無疑會說：?天那，做一個(gè)可行性研究需要25000美元。想想看，25000美元可以讓多少孩子去夏令營！?幸運(yùn)的是，我們的董事會覺得可行性研究是通向成功的必備條件。他們同樣理解必須為正確的建議投資。不管是會計(jì)之于貿(mào)易或是律師之于法律條文，建議是必須聽的。一項(xiàng)可行性研究保護(hù)你不犯錯(cuò)誤。”McGrath同意很多企業(yè)不進(jìn)行可行性研究是因?yàn)橘M(fèi)用過高的緣故。他同樣相信另外還有原因?！昂芏囗?xiàng)目沒有做可行性研究，費(fèi)用當(dāng)然是一個(gè)因素。但是，我相信也有相當(dāng)一部分原因是開發(fā)商的自信所致。他們說，我能做這事，就像XYZ一樣簡單，為什么還要在咨詢公司身上花錢呢，我能做好！”研究是耗費(fèi)時(shí)間的可行性研究最令人感到灰心的方面在于時(shí)間。董事會決定要進(jìn)行研究，他們已經(jīng)雇傭了一個(gè)能夠勝任的資金籌措公司，然后卻被同一家公司告知研究開始之前需要數(shù)月時(shí)間進(jìn)行準(zhǔn)備。董事會叫嚷到：“這算是什么買賣！”“有一次咨詢公司說他們需要三個(gè)月時(shí)間進(jìn)行研究”，Brakeley解釋到?！暗芯繉⒃趦蓚€(gè)方面陷入困境。一是企業(yè)并不總是處于可以供研究的狀態(tài)中。二是你想見的人并不是隨時(shí)就可以見到的。因?yàn)檫@個(gè)原因，有些研究將耗費(fèi)4到6個(gè)月才能完成?！比绻芯康慕Y(jié)果是負(fù)面的會怎樣？沒有一個(gè)企業(yè)是完美的。經(jīng)常會有一些人或其他企業(yè)，由于某種原因不喜歡你的商業(yè)運(yùn)作方式。進(jìn)行研究的一個(gè)原因是確定你的項(xiàng)目會對社區(qū)帶來多大的利益，并且確定項(xiàng)目運(yùn)作成功的機(jī)會。但是如果兩個(gè)月的研究之后，你的顧問為你帶來壞消息——你的項(xiàng)目存在較大的外部問題，你能做什么？接下來會發(fā)生什么？Brakeley描述了他的公司將是如何應(yīng)對這一情況的。“如果我們進(jìn)行了訪談計(jì)劃中的三分之一或是四分之一，而且訪談是令人驚訝且絕對負(fù)面的話，我們將會停止研究進(jìn)程，然后回去對他們說，伙計(jì)們，你們有大麻煩了。我們最好完全停止這項(xiàng)研究并且改正這些問題，因?yàn)檫@不是對資源的有效運(yùn)用。負(fù)面的結(jié)果并不完全意味著你們不應(yīng)當(dāng)運(yùn)作這個(gè)項(xiàng)目，而是意味著項(xiàng)目的目標(biāo)經(jīng)過檢驗(yàn)是不夠有競爭力的，應(yīng)當(dāng)另立目標(biāo)。有些時(shí)候我們不得不說，我們認(rèn)為這個(gè)項(xiàng)目目前是不值得建議的，這是原因，這是你們需要為這個(gè)項(xiàng)目所做的準(zhǔn)備?！盡cGrath對客戶采用相似的方針?！拔覍⒏嬖V他們改正問題，尋找其他途徑獲得他們所尋找的資金。但是，我從沒有看到過一個(gè)完全負(fù)面的研究，因?yàn)榭隙ㄓ腥耸侵С诌@個(gè)機(jī)構(gòu)的，因此也總會有希望和樂觀估計(jì)?！比绻x擇不做可行性研究的話應(yīng)當(dāng)做好準(zhǔn)備如果你的企業(yè)選擇在建設(shè)項(xiàng)目運(yùn)作之前不做可行性研究的話，你應(yīng)當(dāng)做到如下：高度的自信；對你的市場和客戶的廣泛認(rèn)知；以往商業(yè)運(yùn)作的成功經(jīng)歷；主要的成功因素是可以預(yù)期的；確定有一個(gè)自發(fā)的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)；董事會和項(xiàng)目員工的承諾，完成整個(gè)工作的能力。McGrath也認(rèn)為如果不經(jīng)過可行性研究的話，一個(gè)項(xiàng)目必須進(jìn)行充分的準(zhǔn)備?！澳惚仨殦碛幸粋€(gè)詳細(xì)的計(jì)劃書，并且必須相對非專業(yè)人士和多數(shù)公眾來說簡單、易懂。你必須爭取到與企業(yè)有關(guān)人的支持：董事會成員，支持者和朋友。你能夠從參與項(xiàng)目的人身上學(xué)到很多。最重要的是你的企業(yè)必須完全為你的項(xiàng)目成功而努力?！蹦銘?yīng)當(dāng)為可行性研究投資么？可行性研究成功地進(jìn)行了很多年。有其缺點(diǎn)，也有優(yōu)點(diǎn)，就像任何其他開發(fā)程序一樣。對于非營利組織的任何重要的金融投資，研究都是應(yīng)當(dāng)被謹(jǐn)慎考慮的，如果使用的話，必須小心監(jiān)控，并且得到董事會和員工的熱情支持。George Brakeley已經(jīng)完成過很多可行性研究，而且很清楚這些研究的價(jià)值?！按蠖鄶?shù)企業(yè)和組織意識到他們最好請外部的、客觀的人來看看他們想做的事情，并確定這是否可行。有時(shí)這個(gè)步驟就像保險(xiǎn)一樣，顧問會告訴你，你做的不錯(cuò)，繼續(xù)下去，所有的事情都如你所預(yù)期的那樣。但是另一個(gè)極端是，顧問十分誠懇地告訴你，你做的事情是錯(cuò)的。你應(yīng)該干點(diǎn)其他的事情?！盨usan Franklin也深信研究對于項(xiàng)目的成功是非常重要的。“盡管你認(rèn)為你很了解你的社區(qū)，但是你仍然會發(fā)現(xiàn)一些令你驚奇的現(xiàn)象。因此，最好事前做好準(zhǔn)備。我經(jīng)常會聽到企業(yè)發(fā)現(xiàn)他們能夠籌措到比他們預(yù)想得多得多的資金。如果一個(gè)可行性研究告訴你不要進(jìn)行這個(gè)項(xiàng)目的話，不要尋找托辭。更多的時(shí)候，報(bào)告會告訴你，按你預(yù)先設(shè)想的去做，而且可能會做所有你能想到的事情。即使研究最終告訴你的結(jié)果和你一開始設(shè)想的是一樣的，這只能說明你很全面地考慮了這個(gè)問題，而并不說明你浪費(fèi)了你的金錢。第四篇：近郊房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的特點(diǎn)近郊房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的特點(diǎn)近郊房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的特點(diǎn)文 蘇世功近年來，城郊結(jié)合處的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目呈現(xiàn)出逐年翻番的增長態(tài)勢。這些近郊的開發(fā)項(xiàng)目在受到消費(fèi)者青睞的同時(shí)，也不同程度出現(xiàn)了開盤熱鬧和交房難交的現(xiàn)象。除開發(fā)商對近郊房產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)和難度認(rèn)識不足外，其前期工作中的