【文章內(nèi)容簡介】 出現(xiàn)的種種特殊現(xiàn)象。根據(jù)最高法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定：“依法登記取得或者根據(jù)《物權(quán)法》第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認定為《物權(quán)法》第六章所稱的業(yè)主?！焙唵蔚卣f，凡依法登記或依法取得物業(yè)所有權(quán)的人就是業(yè)主。能拿出房產(chǎn)證或依據(jù)法院判決、仲裁裁決、政府行政決定或根據(jù)繼承關(guān)系取得房產(chǎn)所有權(quán)的人就是業(yè)主，自己合法建造房屋的也能成為業(yè)主，已經(jīng)買房但還未辦出產(chǎn)權(quán)證的也是業(yè)主。這些業(yè)主的法律地位是得到法律確認并予保障的，因此可稱之為法律上的業(yè)主。這個概念的核心就是依據(jù)產(chǎn)權(quán)（物業(yè)所有權(quán)）確定所有權(quán)人。實踐中往往有這樣的情況：子女購房常年在外工作生活而父母常年居??；子女購房與父母共同居??；子女購房居住父母不定期來同住。這樣的父母夫妻子女都是小區(qū)的業(yè)主還是應(yīng)當(dāng)有所區(qū)別？區(qū)別何在，標(biāo)準(zhǔn)是什么？住宅小區(qū)是個業(yè)主自治區(qū)域，個人是否具有業(yè)主身份，能否以業(yè)主身份參與小區(qū)公共事務(wù)或擔(dān)任自治組織如業(yè)主委員會成員，這就成為一個較復(fù)雜的問題。與法律上的業(yè)主概念（或稱狹義上的業(yè)主）相對應(yīng)的就存在著一個生活中的業(yè)主概念（或稱廣義上的業(yè)主），生活中的業(yè)主就不享有或不完全享有法律上業(yè)主的所有權(quán)利，這是司法解釋所明確的業(yè)主身份確認的基本原則，也是對業(yè)主進行區(qū)分的標(biāo)準(zhǔn)。子女購房依照法律規(guī)定產(chǎn)權(quán)人就是法律上的業(yè)主，其父母盡管居住在這里，享有占有、使用住房的部份所有者權(quán)利，但其不能處分住房產(chǎn)權(quán)。有的子女另有住房居住，或在國外工作生活，并不在住宅小區(qū)生活，也不直接享有并行使業(yè)主權(quán)利。而其購房是為父母提供居住，其父母在小區(qū)內(nèi)生活，享受物業(yè)服務(wù)，小區(qū)公共管理事務(wù)直接與他們的各項利益有關(guān)，其法律地位相當(dāng)于法律上的準(zhǔn)業(yè)主，筆者認為經(jīng)其子女書面授權(quán)委托，明確這類業(yè)主可以享有行使業(yè)主權(quán)利、參與小區(qū)公共事務(wù)，有投票和參與選舉（被選舉）的權(quán)利，經(jīng)其他業(yè)主認可并經(jīng)選舉成為小區(qū)自治組織成員。有的家庭三代同堂，戶籍、生活居住也都在小區(qū)內(nèi)，購房者是第二代子女，三代都享有物業(yè)服務(wù)，小區(qū)公共事務(wù)都與他們直接有關(guān)，而對某一具體事務(wù)三代人可能會有完全不同的意見和看法，確定有投票權(quán)和被選舉權(quán)的只能按照法律上的業(yè)主標(biāo)準(zhǔn)來確定，其他人只能作為生活中的業(yè)主來確定身份，不享有法律上業(yè)主的完整權(quán)利，不能以法律上業(yè)主的身份和資格來提出各種法律主張（生活中的一般要求除外），否則也是無效的。子女購房自住而父母經(jīng)常來同住，但父母同時也另有住房，這樣的父母就不具備本小區(qū)（生活上的）業(yè)主的身份，只能視為臨時居住者或業(yè)主的親友，不具備享有物業(yè)服務(wù)的主體資格，不宜參與小區(qū)公共事務(wù)包括對其他業(yè)主、業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律性評價，即使有合理意見也應(yīng)當(dāng)通過產(chǎn)權(quán)人（法律上的業(yè)主）來提出，而不宜視同為業(yè)主本人的意見。實踐中會有偶而住在小區(qū)、僅與業(yè)主有親友關(guān)系、甚至僅僅出入過小區(qū)的人都會自認為或自稱為業(yè)主，對小區(qū)公共管理事務(wù)提出指責(zé)和批評，提出各種要求，對此需要審慎甄別，防止濫用業(yè)主身份對小區(qū)管理和其他業(yè)主的權(quán)利造成侵害。夫妻間或共有權(quán)人如何確定業(yè)主身份，根據(jù)司法解釋依法登記在產(chǎn)權(quán)證上的人是業(yè)主，那么夫妻是共有權(quán)人，一戶或一套住宅會有二個以上的業(yè)主，如果在小區(qū)選舉或投票活動中夫妻對同一事務(wù)存在相反的意見（例如對于是否同意封閉前后陽臺，夫妻間產(chǎn)生完全不同的意見），那一個意見應(yīng)計為有效票？針對這種情況，必須在事先確立一個行使權(quán)利的業(yè)主（簡稱行權(quán)人）的概念，并經(jīng)具有業(yè)主身份的夫妻自行商議確定夫或妻為行權(quán)人即簽字表態(tài)、投票選舉的人，通常就是以產(chǎn)權(quán)證的名字為準(zhǔn)，而其他雖具備業(yè)主身份的人就不能作為行權(quán)人進行投票，以自行排除的方式確定一戶業(yè)主的唯一意見。確定法律上的業(yè)主身份對小區(qū)公共管理事務(wù)具有重要意義，這涉及到小區(qū)自治組織（業(yè)主大會、業(yè)主委員會）成員的投票、選舉活動的合法性有效性，業(yè)主參與物業(yè)管理活動的正當(dāng)、合法、有效，業(yè)主維權(quán)行動的合法有效，以及業(yè)主提起訴訟的主體適格等方面都將導(dǎo)致不容忽視的法律后果，因此在實踐中應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確把握。例如在選舉中安排人員對參與選舉和被選舉的業(yè)主資格進行甄別確認，以保證投票結(jié)果的有效性合法性；在征求意見中對投票者的行權(quán)人身份進行提示，保證投票結(jié)果的有效性。如果忽視這項工作，就可能出現(xiàn)某戶雖然表示了某種投票意見，但出現(xiàn)行權(quán)人否認投票意見的現(xiàn)象，導(dǎo)致投票結(jié)果不準(zhǔn)確。也可防止不具有業(yè)主身份的人以業(yè)主名義要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供額外服務(wù)，甚至擾亂小區(qū)管理秩序。這種審查與選舉活動中的選民、候選人資格審查性質(zhì)相同，因此應(yīng)當(dāng)成為住宅小區(qū)自治管理活動中的一項常規(guī)工作內(nèi)容。業(yè)主的權(quán)利除了一般民事主體所擁有的民事權(quán)利外，住宅小區(qū)的業(yè)主還應(yīng)具有特定主體的權(quán)利。住宅小區(qū)業(yè)主的權(quán)利首先是對物業(yè)專有部位的完整所有權(quán)，即對其所購房產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。作為所有權(quán)的法律特征就是強調(diào)所有權(quán)是絕對權(quán)（即對世權(quán)）。所有權(quán)權(quán)利主體是特定的，而義務(wù)主體是不特定的。業(yè)主對其物業(yè)的所有權(quán)受到法律的保障和他人的尊重，實踐中發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工為迫使業(yè)主交納物業(yè)費而切斷房屋的進戶水電設(shè)施，導(dǎo)致業(yè)主無法使用水電和正常居住，這是對業(yè)主使用物業(yè)權(quán)利的嚴(yán)重侵犯，是一種違反法律規(guī)定的違法行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為此承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。業(yè)主對住宅小區(qū)共有部位共同享有使用權(quán)、收益權(quán)、參與管理權(quán)。業(yè)主對涉及小區(qū)自治公共管理事務(wù)有知情權(quán)、參與管理權(quán)、提出意見建議權(quán)和監(jiān)督權(quán)。業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)有要求按照服務(wù)合同約定提供相應(yīng)服務(wù)的權(quán)利，有向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出投訴的權(quán)利。業(yè)主有對造成本人本戶損害的其他業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會提起訴訟的權(quán)利。業(yè)主在建立小區(qū)自治組織過程中有選舉和被選舉的權(quán)利。上述主要權(quán)利相對應(yīng)的就是作為小區(qū)業(yè)主也應(yīng)當(dāng)履行相應(yīng)的義務(wù)，如果只強調(diào)權(quán)利而不履行義務(wù)，其權(quán)利的行使和保障也要受到限制。司法解釋也針對一些實踐中的模糊點做了明確規(guī)定，例如《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第四條：“業(yè)主基于對住宅、經(jīng)營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外”。小區(qū)公寓住宅的頂層、外墻在法律屬性上是屬于業(yè)主共有的，但常有一些業(yè)主利用毗鄰或自家的頂層露臺作為本戶專有的場地，開辟為曬衣臺、乘涼臺、小花園、甚至種菜或違章搭建，造成對其他業(yè)主的影響甚至反感；有的業(yè)主在自家房屋外墻安裝大型廣告，引起物業(yè)服務(wù)企業(yè)的干預(yù)，雙方產(chǎn)生爭執(zhí)。司法解釋對此明確了“基于合理需要”進行使用，不屬侵權(quán)行為。何謂“合理需要”？例如在頂層擺放花盆，晾曬衣物，安靜的乘涼，只要不造成侵擾、損害他人的后果即屬合理范圍，應(yīng)予允許?！暗`反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外”，法律法規(guī)規(guī)定設(shè)置戶外廣告應(yīng)經(jīng)工商管理部門批準(zhǔn)，未經(jīng)批準(zhǔn)擅自安裝發(fā)布是違法的；擅自在頂層搭建屋棚，或?qū)㈨攲诱紴橐延?，均屬書中“除外”的情況。司法解釋根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，將小區(qū)管理規(guī)約也列舉作為法律依據(jù)之一，凸現(xiàn)了我國法律體系已將城市住宅小區(qū)自治管理所制定的規(guī)約也納入其中，明確了違反小區(qū)自治管理規(guī)約也是違法，其他業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)均有權(quán)要求違法者予以糾正。第五篇：住宅小區(qū)業(yè)主入伙模擬問答小區(qū)業(yè)主入伙模擬100問我們小區(qū)由哪個物業(yè)公司管理？答：中房****有限公司。小區(qū)占地面積是多大？有多少戶？答：******萬平方米，**千多戶。小區(qū)的綠化率是多少？答：35%辦理入伙時要帶哪些證件？答：入伙通知書，業(yè)主的身份證及復(fù)印件，業(yè)主及家人照片。辦理入伙能否找人幫助代辦？答：您可以委托他人來辦理，但要有委托書。入伙總共需交多少費用？答：辦理入伙時需要交納半年的物業(yè)管理費。我現(xiàn)在不拿鑰匙，就可以不交物業(yè)管理費嗎？答：不行，在您收到入伙通知書和我公司以公告形式通知之日起就要交納物管費了。已辦理入住，但不打算裝修，能否只收一半的物管費？答：不行，根據(jù)現(xiàn)行的相關(guān)法律法規(guī)，即使暫不入住，也要全額繳納物管費。為什么一次要交納半年的物管費？答：入伙前期業(yè)主多忙于裝修等事情，很少