【文章內(nèi)容簡介】 置業(yè)公司不斷復(fù)制成功的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營模式的助力器。以上只是一人之淺見，如有紕漏請多多指教，將不勝感激。胡品琦二00八年八月附一、商業(yè)地產(chǎn)項目的定位原則、經(jīng)營要點及招商運營策略：能不斷地明確和豐富商業(yè)項目的經(jīng)營核心方向：購買者以營利為目的，利用投資、經(jīng)營等手段，通過地產(chǎn)的形式來實現(xiàn)；在商業(yè)運作和地產(chǎn)投資互為實現(xiàn)前提中，達到能給投資人賺錢目的，而商業(yè)公司是通過有組織地、科學(xué)地依據(jù)不同地段、定位的商業(yè)地產(chǎn)包括策劃、招商和日常營運管理；從而為生產(chǎn)者（或中間商）和消費者提供適合其運作和業(yè)務(wù)拓展的交易場所，并為地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取未來不確定的最大收益。明確商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式，確定租賃經(jīng)營采用放水養(yǎng)魚的原則。商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式可采用整體出租模式、分層或分片出租模式、分散出租模式或其結(jié)合；租賃經(jīng)營原則采用放水養(yǎng)魚的原則。也可以理解為“先做人氣，再做生意”的原則。如果前期就向入租商戶收取過高的租金，結(jié)果無異于殺雞取卵；而后期根據(jù)運營狀態(tài)，適當(dāng)穩(wěn)步地調(diào)整租金；與商戶才能一同成長把握商業(yè)地產(chǎn)“統(tǒng)一”運營的關(guān)鍵點：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物管四個方面等統(tǒng)一運營對商業(yè)地產(chǎn)增值的促進作用。統(tǒng)一招商的“管理”要充分體現(xiàn)和強調(diào)對商戶的統(tǒng)一服務(wù)。重視專業(yè)的市場調(diào)研，細致的前期規(guī)劃：依據(jù)專業(yè)的市場調(diào)研，通過“統(tǒng)一招商管理”與所有合作商戶開始建立并保持一種既對立又融洽和諧統(tǒng)一的關(guān)系，這種關(guān)系是大型商業(yè)項目長期成功的保證。所以，統(tǒng)一招商管理的成敗是購物中心統(tǒng)一運營成功與否的一個關(guān)鍵。統(tǒng)一運營以避免商業(yè)經(jīng)營從“商業(yè)管理”蛻變成“物業(yè)管理”：商業(yè)地產(chǎn)管理運營的精髓就是要把松散的經(jīng)營單位和多樣的消費形態(tài)，統(tǒng)一到一個統(tǒng)一的經(jīng)營主題和信息平臺之上。統(tǒng)一運營的管理模式特別適用于國內(nèi)廠商關(guān)系，以避免商業(yè)經(jīng)營從“商業(yè)管理”蛻變成“物業(yè)管理”，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的貶值?！白ゴ蠓判。戎骱蟠巍保荷虡I(yè)地產(chǎn)的運營畢竟是一個以零售為主的商業(yè)組織形式，而零售是一個精細化管理的產(chǎn)業(yè)，精細化管理要求管理者加強經(jīng)營控制力度；另外，相對于非主力零售商戶的招商條件，核心主力零售店必須引入知名度高的大商家，故核心主力零售店的招商較困難且招商條件放得較寬，造成核心主力零售店的提成或租金收入偏低。租賃、聯(lián)營、自營相結(jié)合，提高整體租金收入水平，加強經(jīng)營控制力度：在條件容許的情況下，大型商業(yè)項目核心主力零售店盡量自營一部分或全部，這樣一可以加強經(jīng)營控制力度，有利于大型項目的長期經(jīng)營；其次，可增強其他商戶與之合作的信心，第三，可以提高非主力零售店的提成或租金收入；而招非主力零售商盡量以聯(lián)營為主、租賃為輔，這樣也可以增強發(fā)展商對購物中心的整體控制力度。這種選擇原則不但是零售精細化管理的要求，也符合大型商業(yè)項目長期經(jīng)營性的特點，更能幫助發(fā)展商創(chuàng)出大型商業(yè)項目的品牌來。對于餐飲、娛樂經(jīng)營來說，這個原則也基本適用。出現(xiàn)比較成功的，多次獲得歐美財經(jīng)雜志“亞洲最佳管理獎”經(jīng)典案例。在此我們列出一個一般意義上的商業(yè)項目招商目標(biāo)分布列表，供參考：零售設(shè)施：核心主力店：百貨、綜合超市等；輔助主力店：時裝、電器、家居、書店、音像店等各類專業(yè)店；配套輔助店：不同地區(qū)商品特色店；文化娛樂設(shè)施：核心主力店：動感影院、科技展覽等；輔助主力店：兒童樂園等；配套輔助店：藝術(shù)攝影、旅行社、網(wǎng)吧等；餐飲設(shè)施：核心主力店：中餐、咖啡西餐、美食廣場、酒吧等；輔助主力店：快餐類、風(fēng)味小吃類等；配套服務(wù)設(shè)施：賓館、寫字樓、銀行、郵局、停車場等。附二、三迪福州項目的商鋪的經(jīng)營定位和招商策略：凱旋楓丹（金山）：A、初步經(jīng)營定位：中、高檔城市區(qū)域商業(yè)中心——填補金山商業(yè)中高休閑業(yè)態(tài)的空白，服務(wù)金山生活區(qū)及福州市區(qū)中、高消費群；B、業(yè)態(tài)定位：中、高檔餐飲項目（個性特色中餐、咖啡西餐、酒吧等）、中、高檔會員制休閑娛樂項目（健身、美容、KTV），符合項目中、高商業(yè)定位相匹配的業(yè)態(tài)（洗衣、美發(fā)、便利店、面包店等）；C、經(jīng)營核心方向：不以銷售為主，對自有的商鋪對業(yè)態(tài)的匹配、檔次適合的項目實行放水養(yǎng)魚的招商策略，對已銷售的商鋪簽定委托招商或進行業(yè)態(tài)約定；已協(xié)調(diào)項目的定位，提高項目各業(yè)態(tài)之間的互補及集客力；D、經(jīng)營管理：設(shè)立專業(yè)的商業(yè)運營機構(gòu)、酒店式的統(tǒng)一運營、實現(xiàn)物業(yè)增值，香頌楓丹（白馬路）：A、初步經(jīng)營定位：中、高檔社區(qū)商業(yè)中心——服務(wù)社區(qū)及周邊中、高消費群；B、業(yè)態(tài)定位：休閑娛樂項目（健身、美容、書吧、網(wǎng)吧），餐飲設(shè)施（個性特色中餐、咖啡西餐、酒吧等）、服務(wù)于社區(qū)的商業(yè)配套業(yè)態(tài)（洗衣、美發(fā)、便利店、面包店等）；C、經(jīng)營核心方向：以商鋪銷售為主，部分暫時不能銷售的先租賃、后銷售；D、經(jīng)營管理：招商后委托物業(yè)統(tǒng)一管理；楓丹白鷺（五四北）：A、初步經(jīng)營定位：中檔社區(qū)商業(yè)中心——服務(wù)社區(qū)及周邊中高消費群；B、業(yè)態(tài)定位：服務(wù)于學(xué)校、社區(qū)的商業(yè)配套業(yè)態(tài)（文化用品居家服務(wù)、嬰幼兒早教、便利店、面包店等）；休閑娛樂項目（健身、美容），餐飲設(shè)施（個性特色中餐、咖啡簡餐、書吧等）、部分過度性的商業(yè)業(yè)態(tài)（家居家具商場、裝飾材料店）C、經(jīng)營核心方向：以商鋪銷售為主，部分暫時不能銷售的先租賃、后銷售；D、經(jīng)營管理：招商后委托物業(yè)統(tǒng)一管理；以上的經(jīng)營定位和招商策略僅為一人之見，也居于去年底的項目粗略考察，只是個人的商業(yè)地產(chǎn)的定位和經(jīng)營思路；如需準確的項目經(jīng)營定位和更具體可行的招商策略要結(jié)合深入的市調(diào)、開發(fā)商的期望值、周邊商業(yè)環(huán)境的改變時間節(jié)點，尤其是充分考慮開發(fā)商的期望值（回報）收益值測算、進行調(diào)整。第三篇：公司改制后運作思路新公司運作大會講話稿提綱一、公司改制基本情況介紹（略）二、新公司組織架構(gòu)、部門設(shè)置及人事任免決定新公司組建后，其管理層次將由原來的五級管理層次減至三級管理層次，即總經(jīng)理級、經(jīng)理級、員工級。管理層次的減少，將有利于提高辦事效率。在部門設(shè)置上，新組建的公司設(shè)五個經(jīng)營管理部門，即企業(yè)發(fā)展部、項目建設(shè)部、合約部、計劃財務(wù)部和綜合部。各部門崗位編制暫定為32人，各部門職責(zé)及人員編排具體如下：1）公司領(lǐng)導(dǎo)層總經(jīng)理1名，由姚文軍擔(dān)任主要職責(zé)：負責(zé)公司發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)營計劃、管理目標(biāo)的制訂、實施和落實。經(jīng)理助理1名，由陳嘉擔(dān)任主要職責(zé)：協(xié)助總經(jīng)理制訂、分解、實施、檢查和落實公司經(jīng)營計劃和管理目標(biāo)。2）企業(yè)發(fā)展部部門負責(zé)人：鄔明主要職責(zé)：負責(zé)項目前期可行性分析、論證、跟蹤及信息搜集與分析；負責(zé)項目前期拆遷、勘察、規(guī)劃設(shè)計、項目報建及前期證照手續(xù)辦理。主要崗位編制：8名企業(yè)發(fā)展部經(jīng)理1名，經(jīng)理助理1名CI策劃師1名營銷策劃師1名規(guī)劃工程師1名協(xié)調(diào)專員2名規(guī)劃報建員1名3）項目建設(shè)部部門負責(zé)人：趙金強主要職責(zé)：負責(zé)項目在施工設(shè)計、施工管理、銷售、物業(yè)及項目后期證照辦理等方面的督辦及協(xié)調(diào)工作主要崗位編制：6名項目建設(shè)部經(jīng)理1名經(jīng)理助理1名水暖工程師1名電氣工程師1名土建工程師2名4）計劃財務(wù)部部門負責(zé)人：張世學(xué)主要職責(zé)：負責(zé)公司財務(wù)、會計、統(tǒng)計及融資、資本運作管理主要崗位編制：4名財務(wù)部經(jīng)理1名會計2名出納1名5）合約部部門負責(zé)人：魏德慧主要職責(zé)：負責(zé)項目合同談判、簽定、審核、管理主要崗位編制：4名合約部經(jīng)理1名造價師3名5）綜合部部門負責(zé)人：成和彬主要職責(zé)：負責(zé)公司行政、人事日常事務(wù)及法律事務(wù)處理。主要崗位編制：8名綜合部經(jīng)理1名總經(jīng)理秘書1名行政秘書1名前臺接待員1名人力資源專員1名；機要員1名；司機2名。公司新的組織架構(gòu)和部門基本職責(zé)確定后，各部門負責(zé)人應(yīng)在兩周內(nèi)根據(jù)公司確定的基本原則制定本部門具體工作職責(zé)及部門員工崗位描述，并將上述工作任務(wù)匯總后交綜合部，綜合部組織會審后以公司文件形式下發(fā)各部門。三、新公司運作思路切實轉(zhuǎn)變思想觀念和工作作風(fēng)，實現(xiàn)由“生產(chǎn)性”公司向“經(jīng)營性”公司轉(zhuǎn)變。公司改制，實際上是一種經(jīng)營機制、創(chuàng)新機制的改變。公司由原來的國有體制