【文章內(nèi)容簡介】 務(wù)，這也是公租房的發(fā)展起源之處。第二批保障對象：進(jìn)城務(wù)工者、新就業(yè)大學(xué)生以及其他新就業(yè)人員，這群人有很多相同的特征，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)都比較弱小，都為居住城市做了或多或少的奉獻(xiàn)，所以公租房在發(fā)展期間內(nèi)，應(yīng)該將這部分稻城是保障的對象，并且在確保第一種人群住房所需的之后，應(yīng)該及時處理。第三批保障對象：建設(shè)城市的工作人員和另外一些有長時間居住所需的人員。分析這些人的特征可知，從為他們提供的主要保障方面來看，重點(diǎn)是擴(kuò)充房源，經(jīng)濟(jì)上的補(bǔ)償應(yīng)該不是重點(diǎn)。這是公租房保障制度中形式最高級以及階段最高層次的，也就是能夠保障所有人員都有住的地方，而且還能夠安定下來，方便快捷。在分配公租房的時候，要分清主次，此外，在公租房租金的繳納基準(zhǔn)方面，也要分成很多個級別。首先，經(jīng)濟(jì)情況不是很好，住不起房子的這類人群，主要采取社保方式來提供相應(yīng)的補(bǔ)助，大大減少他們居住所需的本錢，實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo)。其次，缺房或者因?yàn)榱硗庖恍┙?jīng)濟(jì)原因?qū)е戮幼±щy的這類人群，主要采取擴(kuò)充房源的方式，或者是有效管理已有房源這種方式來滿足他們的住房所需，不提供租金上的補(bǔ)貼，有時候還應(yīng)該收取部分公租房占用費(fèi)，以此來填補(bǔ)為基礎(chǔ)保障對象提供公租房的補(bǔ)助而支付的一些費(fèi)用，從而減輕國家的負(fù)擔(dān)[63]。二、公租房管理機(jī)構(gòu)成立特定的公租房管理組織，將新加坡的那種管理組織引進(jìn)我國，并用到我國的政府管理中，成立專業(yè)性比較強(qiáng)的常見公租房管理組織，即公租房管理局[64]，這個組織的主要職責(zé)有下面這些：登記并歸檔全部房源，比如房子的型號、面積大小、位置等，還要對他們進(jìn)行順序編號；分類和歸檔住房客戶的所有信息，比如名字、性別、家庭人口、經(jīng)濟(jì)情況、租住時間等；維修、翻新公租房以及收取房租。三、政府職能政府職能與參與度應(yīng)該根據(jù)公租房發(fā)展階段來進(jìn)行相應(yīng)的協(xié)調(diào)，所以，本文將從幾個階段來展開闡述。從第二章闡述的國外公租房營運(yùn)方式來看，基本上所有的發(fā)達(dá)國家在剛開始營運(yùn)公租房的時候，都毫不猶豫地選擇了政府的干預(yù)方式[65]，在公租房的管理工作、分配工作、維修保護(hù)以及補(bǔ)貼等方面都有政府直接參加。這種在公租房構(gòu)建最初的時候體現(xiàn)出來的職能就是政府的職能所在。唯有政府的主導(dǎo)、調(diào)節(jié)控制以及指引，才可以在以前的住房供應(yīng)方式中找出新的模式，成功推廣公租房。調(diào)節(jié)控制能力較弱的西方發(fā)達(dá)國家都是這樣運(yùn)行的，而在我國的調(diào)節(jié)控制能力極強(qiáng)的情形下，政府的主導(dǎo)作用是必不可少的。不過，發(fā)達(dá)國家政府的參與情況是大不一樣的，我國應(yīng)該怎么進(jìn)行，都必須充分考慮我國的基本國情。（一）初期我國在最開始建設(shè)公租房的時候，缺口非常大，繼續(xù)填補(bǔ)，所以，還是完全照搬新加坡那樣的建設(shè)模式，資金全部由政府來供應(yīng)，這樣財(cái)政方面會面臨很大的壓力。所以，我國應(yīng)該采取政府自行建設(shè)、企業(yè)籌措建設(shè)、開發(fā)商籌措建設(shè)，把當(dāng)前已有的房源進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、歸納整理以及充分使用的方式，調(diào)集所有相關(guān)力量來一起建設(shè)公租房，擴(kuò)展房源，用最少的時間來處理現(xiàn)在面臨的住房困境。我國的市場規(guī)模比較大，市場的情況更是非常的復(fù)雜，所以，在最開始運(yùn)營公租房的時候，應(yīng)該由政府來進(jìn)行管理，統(tǒng)一管理全部已經(jīng)登記在冊的公租房，在政府的指引下，形成一套完善的，能夠被承認(rèn)的管理方式和慣例，奠定今后政府退出管理的基礎(chǔ)。（二）發(fā)展期政府在形成公租房市場最開始的時候，做好各個方面的計(jì)劃并實(shí)施干預(yù)，這樣就能夠形成功能齊全的公租房運(yùn)營系統(tǒng)，然后就順利進(jìn)入其發(fā)展時期。這個發(fā)展期時間比較長，政府還能夠在這期間把一些模式已定的業(yè)務(wù)交給某些企業(yè)來進(jìn)行經(jīng)營銷售，比如公租房的維護(hù)、管理等可以交給某個物業(yè)公司，由它來進(jìn)行管理；由開發(fā)商自己來獨(dú)立完成公租房的補(bǔ)充和重新構(gòu)建，獲取的利益也歸開發(fā)商，不過其具體的管理和調(diào)配還是由公租房管理局進(jìn)行。在這期間，政府就只是需要重點(diǎn)關(guān)注其營運(yùn)過程中所涉及的重要環(huán)節(jié)，比如發(fā)放補(bǔ)貼等。另外，還要構(gòu)建健全的法律來保障公租房正常運(yùn)營，保證政府在退出其營運(yùn)之后，通過初期對公租房市場在形成過程中的全面規(guī)劃與干預(yù)，一套完整的公租房運(yùn)營體系就基本形成了，接下來便進(jìn)入了公租房的發(fā)展期。公租房的發(fā)展期是一個相對比較漫長的時期，期間政府可以將一些已形成既定模式的業(yè)務(wù)交由社會中的企業(yè)來經(jīng)營，比如公租房的營運(yùn)系統(tǒng)不受影響，還能夠繼續(xù)往下發(fā)展。（三）政府職能回歸期構(gòu)建完善的公租房營運(yùn)系統(tǒng)以后，政府的作用也就完成了。在這種情形下，政府是不是就可以正式退出該系統(tǒng)了嗎？我國法制還不是很完善，這樣的國家，政府不再參與，還是有很多問題會出現(xiàn)。所以，對于某些常見事務(wù)，公租房管理局可以交給專門的商業(yè)組織來營運(yùn)，政府就充當(dāng)一個監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)，監(jiān)督和審查這些商業(yè)組織。因此，政府職能回歸期指的就是其某些機(jī)構(gòu)職能的回歸，從全面參與的職能回歸到監(jiān)管職能。四、個人、家庭經(jīng)濟(jì)情況評級針對國內(nèi)個人以及家庭等收入方面，選擇比較權(quán)威的統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)來深入調(diào)查，并對其進(jìn)行評估，劃分等級。選擇家庭為單位，計(jì)算家庭中所有成員的人均收入情況、負(fù)擔(dān)情況等，以此作為輔助指標(biāo)。對于某個人進(jìn)行評定級別之后，其個人信息中就包含了這個評級信息，會直接輸入其身份證和社保等系統(tǒng)中，在全國范圍內(nèi)都能夠共同享用。這個信息能夠成為個人租住公租房的折扣基準(zhǔn)。因?yàn)槊恳粋€家庭或者個人的實(shí)際競技情況都是不一樣的，經(jīng)常發(fā)生改變，所以已經(jīng)評定過的家庭或個人，多年后要重新進(jìn)行審核，重新評定等級。為了弱化審核流程，減少一些不必要的工作量，可以根據(jù)對象的實(shí)際情況來定。針對工作比較穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)來源相對可靠的人群，重新審核的時間可以選擇久一點(diǎn)；針對自由工作者、經(jīng)濟(jì)收入不穩(wěn)定等，重新審核的時間可以選擇短一點(diǎn)。此外，可以在進(jìn)行人口普查的時候，將經(jīng)濟(jì)情況審核項(xiàng)目加入其中，以達(dá)到簡化審核流程的目的。繳納公租房租金的憑據(jù)可以依據(jù)個人和家庭的實(shí)際經(jīng)濟(jì)情況評級來確定，這個評級還和租客的利益有密切關(guān)系，正確評級能夠確保公租房營運(yùn)比較公平公正，這也是本文研究的關(guān)鍵之處。五、租金公租房能不能正常經(jīng)營下去，和租金以及繳納形式有莫大關(guān)聯(lián)，同時還和租客自身利益有很大關(guān)聯(lián)，用以確定租金，是最關(guān)鍵的一個環(huán)節(jié)。（一）租金標(biāo)準(zhǔn)本文提倡的租金標(biāo)準(zhǔn)是差異化基準(zhǔn)，以此作為基準(zhǔn)，根據(jù)居住人群的具體經(jīng)濟(jì)實(shí)力來設(shè)定相應(yīng)的租金。由于國內(nèi)各個區(qū)域的發(fā)展不平衡，物價也不一樣，所以，制定租金標(biāo)準(zhǔn)的時候要充分結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況。公租房的租金標(biāo)準(zhǔn)可以劃分成兩個部分，首先是成本租金，也就是依據(jù)構(gòu)建公租房用去的具體成本，在固定年份內(nèi)均攤下去，以此來明確租金。其次是運(yùn)營、管理成本，也就是確保公租房可以長期經(jīng)營下去所需要給出的成本。累加這兩部分成本，并將資金成本和合適的利潤考慮進(jìn)來米酒形成了公租房的基準(zhǔn)租金標(biāo)準(zhǔn)。最后再考慮當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況來相應(yīng)的調(diào)整租金?；鶞?zhǔn)租金標(biāo)準(zhǔn)=成本租金+運(yùn)營、管理修繕成本+資金成本177。調(diào)整值（二）租金繳納方式在房客租賃房子的時候，折扣標(biāo)準(zhǔn)是依據(jù)其實(shí)際經(jīng)濟(jì)狀況評級的，并給予基準(zhǔn)租金標(biāo)準(zhǔn)，給予一定的折扣價，租客的等級越高，享受的折扣也就越大。社會上全部成員都能夠居住公租房，因?yàn)槊恳粋€人的經(jīng)濟(jì)情況不一樣，所以居住的次序和支付的成本是不一樣的。此種方法，非常適合像中國這種人口流動量大的國家，并且使用折扣這種方式，能夠處理國內(nèi)各個區(qū)域發(fā)展不平衡所引起的一些補(bǔ)貼差異問題。不管是什么樣的人，是從什么地方來的，也不管他要去什么地方，只要來到某個城市，先去公租房管理局登記相關(guān)信息，并進(jìn)行注冊，由公租房管理局為其尋找合適的房源，然后依據(jù)租客的實(shí)際經(jīng)濟(jì)情況評估等級，上繳自己應(yīng)該繳納的租金即可。也準(zhǔn)許收入比較高的人住進(jìn)公租房之中，但其必須繳納更高的租金（最高可與市場租金水平持平），其與公租房租金的差值可以用到政府補(bǔ)貼低收入者之中，緩解國家的壓力。不過一旦出現(xiàn)房源緊張的情況下，收入較低的人應(yīng)該有優(yōu)先租賃權(quán)。如圖62所示：六、補(bǔ)貼方式公租房的補(bǔ)貼方式可以選擇“英國+新加坡”方式。因?yàn)閲鴥?nèi)的公租房房源形式有很多樣式，所以建議選擇這種補(bǔ)貼方式。第一，租客享受的折扣比率，所有的資金都是由政府提供的；第二，因?yàn)楣夥康男再|(zhì)，致使公租房管理局經(jīng)常出現(xiàn)政策性虧損，所以必須要有國家補(bǔ)貼才能夠確保它正常的營運(yùn)；第三，社會上的一些民間散戶和開發(fā)商，因?yàn)樗麄児?yīng)了公租房，所以可以獲取公租房創(chuàng)造的利益，不僅僅能夠享受租金利益，還應(yīng)該享受國家給予的一定差價利益，保障他們的經(jīng)濟(jì)利益沒有受到一絲的損害；第四，某些在集體擁有的土地上建立起來的小產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)營主體可以是集體，獲得的租金由集體和國家共享，并由公租房管理局來一同管理，國家還要為這些人提供一定的補(bǔ)貼，但是不能直接給予一定的好處。如圖63所示：七、信息公示李克強(qiáng)副總理提出保障性住房必須堅(jiān)持“公平分配，有效供應(yīng)”的原則。要保證堅(jiān)持這項(xiàng)原則，首先要重視該原則下的基礎(chǔ)即操作環(huán)節(jié)的公平、公開與公正性。政府公信力的大小會直接受到運(yùn)行程序嚴(yán)密性，執(zhí)行環(huán)節(jié)的規(guī)范性，以及操作手法的透明性，制度建設(shè)的完備性的影響。為保證做到“公平分配，有效供應(yīng)”的原則，防止腐敗的產(chǎn)生，同時為方便群眾的監(jiān)督和有效信息的獲取，公租房管理局應(yīng)當(dāng)公示出房源的出租情況、出租時間、租用期限以及租房人的折扣等級。八、社區(qū)物業(yè)管理公租房的后期物業(yè)管理中，為了保證物業(yè)管理的順利進(jìn)行，必須要提供社會化與專業(yè)化的物業(yè)管理。為保證社區(qū)的和諧發(fā)展，必須積極合理的處理小區(qū)承租人、公租房持有機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理企業(yè)三者之間的關(guān)系，將各自的責(zé)任與義務(wù)落實(shí)到具體的任何事物上，這也是其重要的保證基礎(chǔ)。要促進(jìn)這方面的發(fā)展，我們可以從英國公租房的相關(guān)物業(yè)管理模式中吸取經(jīng)驗(yàn)，委托物業(yè)公司必須具備有專業(yè)化的管理，同時對小區(qū)的各項(xiàng)物業(yè)的管理監(jiān)督方面要設(shè)置專門的管理機(jī)構(gòu)來實(shí)施管理，另外在每個小區(qū)內(nèi)，單獨(dú)建立一個物理管理處，這樣可以方便物業(yè)管理公司可以更好的了解小區(qū)的需求，協(xié)同努力，以便后期工作的改進(jìn)和開展。九、公租房的退出 關(guān)于公租房的退出，其中包含了兩層意思：其一，即公租房從住房市場中退出；其二，是指因?yàn)榻?jīng)濟(jì)狀況發(fā)生了改變，使得受保障對象不得不退出公租房保障系統(tǒng)[66]。隨著時間和社會的不斷發(fā)展，我國的人口構(gòu)成狀況也必然會跟著發(fā)生巨大的改變，從目前的計(jì)劃生育發(fā)展中不難發(fā)現(xiàn)我國的老齡化是必然發(fā)生的，另外我國人口總數(shù)也會出現(xiàn)一個緩慢下降的趨勢。若這個國情繼續(xù)發(fā)展下去必然會使得人們對住房的需求量減少，從而造成在需求量大的時候所建的公租房數(shù)量剩余較多。此時，公租房的退出將成為一個有效減少這種危機(jī)的方法之一，就如日本處理問題的方法一樣。除了我國人口的構(gòu)成變化外，隨著人們的生活狀況的改善，日后越來越多的人會有專屬于本人的房子，因此不再需要公租房的保障體制房源的多樣化助推了國內(nèi)公租房退出時的優(yōu)勢。公租房的退出應(yīng)該以“誰提供，退還誰”為原則。另外，散戶的房屋擁有房子的所有權(quán)；單位提供的房源由原單位所有；至于集體所有的小產(chǎn)權(quán)房，若想得到產(chǎn)權(quán)則需要補(bǔ)齊土地出讓差價歸出資者所有。除了上述三個部分的房源以外余下的就是政府出資投建的公租房，這部分將會成為退出市場的首要對象。關(guān)于這部分公租房我們可以按照下列三種形式來進(jìn)行處理：①首先一定要儲備充分的公租房以備不時之需；②對有公租房居住年限的優(yōu)先考慮，并可給與優(yōu)惠價格；③建設(shè)地段好，房屋狀況較好的公租房應(yīng)積極投入房地產(chǎn)市場進(jìn)行市場交易。通過上述三種方式的處理，可以幫助政府分擔(dān)公租房退出市場的壓力，降低其房源建設(shè)的成本，同時又可以為需要的住房者留下緩沖區(qū)。如圖64所示：在公租房的運(yùn)營開始階段，我們?yōu)榱吮M快的回收房源的建設(shè)成本可以參考重慶的運(yùn)營模式，即出售部分房源。但是在這個過程中我們需要注意的是公租房的房源不能流入市場，不能倒賣，只能根據(jù)需要進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，且必須通過公租房管理局根據(jù)市場行情進(jìn)行回購，如此就可以最大化的減小公租房對房地產(chǎn)市場的直接沖擊，也抑制了部分投機(jī)者在市場的投機(jī)買賣行為。十、法律與政策保障在形成公租房營運(yùn)模式的時候，法律和政策兩個方面的保障是必不可少的，能夠規(guī)避外部環(huán)境的干擾，是其正常營運(yùn)的保護(hù)傘。然而這兩個方面各自的優(yōu)勢不一樣，可以在不同的時期加以使用。在形成公租房系統(tǒng)最開始的時候和發(fā)展過程中，此時政策保障作用最突出，其特征就是高強(qiáng)度以及非?；钴S。在公租房系統(tǒng)有形成趨勢的時候，開始顯現(xiàn)法律保障，并完全構(gòu)建在公租房系統(tǒng)形成之后，其特點(diǎn)是長久、規(guī)范、強(qiáng)制以及另外一些法律所具備的特征，在公租房運(yùn)系統(tǒng)在實(shí)施的時候，它能夠避免出現(xiàn)扭曲的經(jīng)營理念，也能夠避免經(jīng)營方式出現(xiàn)不當(dāng)情形。所以，在具體使用的時候，要將兩者結(jié)合在一起來使用，既要用到靈活性強(qiáng)的政策保障，也要用到強(qiáng)制的