【文章內(nèi)容簡介】 ）業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主必須遵照執(zhí)行。（）從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。（）住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標人少于2個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。（）物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，也可以將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。（）業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安，環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當制止或者依法處理，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。1國家鼓勵物業(yè)管理采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進步提高管理和服務(wù)水平。1房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。1業(yè)主不可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。1業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。1一個物業(yè)管理區(qū)域可以成立兩個業(yè)主大會。1業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。1業(yè)主大會的決定對居住在物業(yè)管理地域內(nèi)的業(yè)主具有約束力。1經(jīng)10%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開業(yè)主大會臨時會議。1業(yè)主委員會應(yīng)當做好業(yè)主大會會議記錄。業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。2業(yè)主委員會設(shè)主任一名，副主任可由主任指定人員擔任。2業(yè)主委員會可以從事投資和經(jīng)營活動。2某住宅小區(qū)占地9萬平方米，業(yè)委會決定采用協(xié)議方法選聘物業(yè)管理企業(yè)。13建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。2一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。2物業(yè)管理企業(yè)不能提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目。2物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收供水、供電、供熱、通訊、有線電視等費用的，可向業(yè)主收取一定的手續(xù)費。2住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。2利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，在征得物業(yè)管理企業(yè)的同意，并按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)便可。2建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。個人擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的，處1000元以上1萬元以下的罰款。3業(yè)主大會的民事行為應(yīng)當由業(yè)主委員會全體委員共同承擔。3物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對業(yè)主大會決定投棄權(quán)票、投反對票的業(yè)主不必服從業(yè)主大會作出的各項決定。3召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當于會議召開30日以前通知全體業(yè)主。3住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當同時告知相關(guān)的居民委員會。3業(yè)主委員會不僅是參與民主管理的組織形式，也是業(yè)主實現(xiàn)民主管理最基本的組織形式。3建筑物由兩人或者兩人以上共同擁有的，則投票權(quán)應(yīng)當按照份額比例分攤，或者由業(yè)主授權(quán)其中一人。3物業(yè)管理企業(yè)一般應(yīng)當在30日內(nèi)簽發(fā)驗收通知書并約定驗收時間。3屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏工程的保修期限為2年。3電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程的保修期限為2年。物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)一級企業(yè)的注冊資本為300萬元以上。4《臨時資質(zhì)證書》有效期為兩年。4資質(zhì)二級企業(yè)可參加全國范圍內(nèi)30萬立方米以下物業(yè)管理項目的投標、議標。4資質(zhì)三級企業(yè)只可參加本市區(qū)域內(nèi)15萬平方米以下物業(yè)管理項目的投標、議標。4物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級實行動態(tài)管理，每一年核定一次。4崗位合格證書的管理實行動態(tài)管理、復(fù)檢制度。復(fù)檢工作每3年進行一次。4物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)屬于建設(shè)單位。4按照物業(yè)服務(wù)合同交納物業(yè)服務(wù)費用的主體是物業(yè)使用人。4尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，一般情況下其產(chǎn)權(quán)還屬于建設(shè)單位。4改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗，應(yīng)當經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準。50、業(yè)主裝修需要拆改燃氣管道和設(shè)施，應(yīng)當取得城市規(guī)劃行政主管部門批準。5專項維修資金專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。5專項維修資金閑置時，可用于購買國債。5利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)同意即可。5按照建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三、四級。（）5一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項目。（）5房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售新建商品房時，應(yīng)當向購房人明示前期物業(yè)管理服務(wù)合同及其內(nèi)容,購房人應(yīng)當予以書面確認。同時，購房人應(yīng)當簽署《業(yè)主公約》。（）5推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應(yīng)當書面征求其所代表的業(yè)主意見，凡需投標表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽學(xué)后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。（）5包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈俄或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。（）5在我國，國有土地使用權(quán)只能通過劃撥取得。（），為無效的投標文件；在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的補充或者修改的內(nèi)容有效。（）五、案例分析題（一）業(yè)主張某未經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)的許可將自家陽臺用玻璃窗封閉，物業(yè)企業(yè)發(fā)現(xiàn)后以張某裝修陽臺未經(jīng)申報，且破壞了建筑物外觀的一致性，違反了物業(yè)裝修管理規(guī)定及違反了業(yè)主公約為由，要求業(yè)主張某限期改正。張某以陽臺屬自有部位，物業(yè)企業(yè)無權(quán)干涉為由，仍拒不改正。于是，物業(yè)管理企業(yè)即依據(jù)《業(yè)主公約》的規(guī)定，對業(yè)主張某采取了停水停電措施。三個月過后，業(yè)主張某以物業(yè)管理企業(yè)停水停電侵害了其房屋使用權(quán)為由，向人民法院起訴，要求物業(yè)企業(yè)賠償因停水停電導(dǎo)致其物業(yè)無法使用的經(jīng)濟損失。答案要點：業(yè)主張某的行為違反了《業(yè)主公約》及相關(guān)法律規(guī)定，其行為已構(gòu)成違約；《業(yè)主公約》中有關(guān)物業(yè)管理企業(yè)可以采取停水停電的方法來要求業(yè)主改正違章裝修行為的約定因違反了法律的強制性規(guī)定而無效。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)承擔賠償責任，賠償?shù)臄?shù)額以停水停電期間政府指導(dǎo)租金為限。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第46條的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主的違章裝修行為應(yīng)當制止并及時向關(guān)行政管理部門報告。（二）某業(yè)主委員會成立后即發(fā)出通知要求物業(yè)管理企業(yè)在七天內(nèi)公布物業(yè)管理服務(wù)收費及支出賬目，物業(yè)管理企業(yè)未在此期限內(nèi)公布。業(yè)主委員會即在小區(qū)內(nèi)張貼告示要求全體業(yè)主從即日起停止向物業(yè)管理企業(yè)交費，并向業(yè)主委員會交費。第二天，業(yè)主委員會在小區(qū)內(nèi)擺攤收費，并給交費的業(yè)主開具蓋有委員會公章的收款收據(jù)。試分析業(yè)主委員會的行為是否合法，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當依哪種途徑解決該問題。答案要點：業(yè)主委員會違反了《物業(yè)管理條例》第15條的規(guī)定，其收費行為沒有法律依據(jù)。物業(yè)管理企業(yè)可通過協(xié)商或調(diào)解的方法要求業(yè)主委員會停止收費行為。物業(yè)管理企業(yè)也可向物業(yè)管理行政主管部門投訴，要求行政主管部門糾正業(yè)主委員會的違法行為。依據(jù)《物業(yè)管理條例》第19條的規(guī)定，業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。（三）路雪與陳紅是同一住宅樓上下層的鄰居，陳紅住在樓下。“五一”旅游后回到家，發(fā)現(xiàn)家里積滿污水，經(jīng)查是與樓上相連接處的下水道（管）漫出。事后，小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)稱：下水管道是暢通的，因此不負管理責任；物業(yè)建設(shè)單位則稱：此樓已經(jīng)通過綜合驗收，是合格的，所以也無責任。請問本案的責任應(yīng)由誰來承擔，為什么？ 答：（1）如果是管道質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)由物業(yè)建設(shè)單位承擔責任；（2）如果是人為損壞，由責任人承擔；（3）物業(yè)管理企業(yè)有定期檢查維修的義務(wù)，如有違反，應(yīng)承擔法律責任。（四）為了配合政府的市容美化和夜景燈光工程，經(jīng)政府主管部門的批準，物業(yè)管理企業(yè)在其所管理的大廈的三樓平臺上，設(shè)置了一座大型的燈光廣告招牌出租。在處理廣告招牌的租金中，物業(yè)管理企業(yè)與該大廈的業(yè)主委員會發(fā)生了糾紛。為此業(yè)主委員會向人民法院起訴物業(yè)管理企業(yè)設(shè)置廣告招牌的行為侵害了業(yè)主的合法權(quán)益，要求拆除招牌。試問：(1)該廣告招牌的出租租金屬于什么性質(zhì)？應(yīng)如何分配？(2)物業(yè)管理企業(yè)設(shè)置廣告招牌的行為是否侵害了業(yè)主的合法權(quán)益？ 答：（1）租金屬于商業(yè)收入，應(yīng)歸全體業(yè)主所有，可用于彌補物業(yè)管理費的不足；（2）未侵害業(yè)主的利益。因為廣告牌是由市政府要求設(shè)立的，具有公益性。（五）某花園小區(qū)業(yè)主陶小姐已有好幾個月沒繳納管理費了。物業(yè)企業(yè)上門催討時，陶小姐以前不久其家水管滲漏，物業(yè)企業(yè)沒有及時進行維修，給其生活造成了諸多不便為由，而拒交物業(yè)管理費用。試問陶小姐的主張是否有法律依據(jù)？為什么？答：自來水管屬于業(yè)主專有設(shè)施，其維修應(yīng)由業(yè)主自行負責。當然也可以請物業(yè)企業(yè)維修，但這種維修屬特約服務(wù)的范圍，不屬物業(yè)管理綜合服務(wù)的范圍，物業(yè)管理企業(yè)并無法定維修的義務(wù)，所以陶小姐的主張是沒有法律依據(jù)的。（六）王軍喜歡養(yǎng)花，經(jīng)常把花盆放置在其外窗臺上。一天，天氣預(yù)報稱今日臺風來臨，讓市民做好防臺風準備。王軍因趕時間上班，未將放在窗臺上的花盆搬進屋內(nèi)。中午臺風來臨，住在同樓的黃佳放學(xué)回家，恰好走到王軍家的樓下，被臺風刮落的花盆砸中頭部，當即昏倒在地，物業(yè)管理企業(yè)的巡邏保安員見狀，忙把其送往醫(yī)院搶救。經(jīng)醫(yī)院搶救治療痊愈，但花費數(shù)萬元。見到黃佳被砸傷的保安員證實花盆是從六樓王軍家掉下來的，另一位鄰居也證實，自己前幾天去王軍家玩，王軍曾向其炫耀過這盆花如何名貴。于是，黃佳父母找到王軍要求其賠償損失，王軍則稱花盆不是他的，即使是他的，也是臺風刮下來的，屬不可抗力，不同意賠償。為此，黃佳的父母向人民法院起訴，要求王軍賠償損失，并以管理不善為由將物業(yè)管理企業(yè)告上法庭。試問：(1)本案依法應(yīng)由誰來承擔賠償責任？法律依據(jù)是什么？(2)臺風將花盆刮落是否屬于不可抗力？為什么？(3)物業(yè)管理企業(yè)依法是否應(yīng)承擔賠償責任？ 答案：（1）王軍承擔責任，其作為花盆的所有人和管理人未盡管理職責，有過錯。（2）不屬于不可抗力。因為在臺風來臨之前已有預(yù)報，是可預(yù)見的。且對臺風可能導(dǎo)致花盆墜落的危險也是可以避免的。（3）物業(yè)公司不承擔責任。（七）一天清晨，某車主找到某物業(yè)管理企業(yè)大廈停車場，稱其前晚停放在大廈消防通道的機動車輛出入口處的一輛紅色跑車不見了。停車場的值班人員查閱了車輛登記本，沒有發(fā)現(xiàn)該車前一天在停車場停放的任何記錄，于是就讓車主自行去公安機關(guān)報案。10個多月之后，物業(yè)管理企業(yè)接到人民法院的傳票以及保險企業(yè)的起訴書副本，稱保險企業(yè)已經(jīng)將紅色跑車理賠給了車主獲得了代位索賠權(quán)，車主在車輛丟失前已經(jīng)購買了一年的停車場停放管理費，車主與停車場構(gòu)成保管合同關(guān)系，要求物業(yè)管理企業(yè)承擔車輛丟失的賠償責任。試問：(1)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)承擔車輛丟失的法律責任嗎？法律依據(jù)是什么？(2)依據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，如何具備保管合同關(guān)系？答：（1）不應(yīng)承擔。因為保險企業(yè)沒能舉證車主與物業(yè)管理企業(yè)之間存在保管合同關(guān)系。停車場的值班人員查閱了車輛登記本，沒有發(fā)現(xiàn)該車前一天在停車場停放的任何記錄，說明車輛并未實際交付給物業(yè)管理企業(yè)保管。（2）《合同法》的規(guī)定：保管合同的成立需要兩個條件，一是當事人雙方意思一致，二是保管物要實際交付。（八）一天，