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正文內(nèi)容

北京物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理考試試題必學(xué)(編輯修改稿)

2024-12-29 19:37 本頁(yè)面
 

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 容的管理 4.物業(yè)裝飾裝修管理流程 5.物業(yè)裝飾裝修管理 服務(wù)和現(xiàn)場(chǎng)管理的主要 內(nèi)容 裝飾裝修管理 服務(wù):裝修范圍 時(shí)間 的管理; 物業(yè)裝飾裝修 管理的要求 ; 管理 費(fèi)用 和 垃圾清運(yùn) 的管理; 現(xiàn)場(chǎng)管理:(嚴(yán)把出入關(guān),杜絕無(wú)序狀態(tài);加強(qiáng)巡視,防患未然;控制作業(yè)時(shí)間,維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益;強(qiáng)化管理,反復(fù)核查 —— 是否申報(bào)、現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)容相符、操作人員符合要求。) 6. 物業(yè)裝修裝 飾中各方主體的責(zé)任 裝修人、裝修修企業(yè); 物業(yè)服務(wù)企業(yè)(告知、制止、報(bào)告) ;相關(guān)管理部門( 裝修管理服務(wù)費(fèi) 2——3 倍罰款 ) 七. 房屋及設(shè)備設(shè)施管理 1. 房屋及設(shè)備設(shè)施的種類、基本組成 11 房屋 種類 劃分:結(jié)構(gòu)類型和材料(磚木、混合、鋼筋混凝土、其他) 承重受力方式(墻承重、構(gòu)架式承重、簡(jiǎn)體結(jié)構(gòu)或框架結(jié)構(gòu)、大空間結(jié)構(gòu)) 層次高度(低層建筑、多層建筑、高層建筑) 房屋用途(住宅、商業(yè)、工業(yè)、其他) 房屋 基本組成 : 結(jié)構(gòu) 部分(基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重構(gòu)件、屋面、樓地面) 裝飾 部分(門窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚、細(xì)木裝修等) 設(shè)備設(shè)施 部分(水衛(wèi)、電氣、暖通、特殊設(shè)備) 設(shè)備設(shè)施種類和組成: 供配電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、采暖系統(tǒng)、管道燃?xì)庀到y(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、電信和智能系統(tǒng)等 2. 房屋及設(shè)備設(shè)施管理的基本要求和評(píng)價(jià)參考主要指標(biāo) 基本要求:做好維護(hù)保養(yǎng)工作,充分發(fā)揮設(shè)備功能,有效 延長(zhǎng) 設(shè)備設(shè)施的 使用壽命 ,自始至終把 安全管理 工作放在最重要的位置上。 開展技術(shù) 更新 與 改造 , 降低 能源 消耗 , 改善 房屋及設(shè)備設(shè)施 狀態(tài) 。 評(píng)價(jià)參考 主要指標(biāo) : 房屋完好率、危險(xiǎn)率;設(shè)備設(shè)施完好率、危險(xiǎn)率 (房屋:完好、基本完好、一般損壞、嚴(yán)重?fù)p害、危險(xiǎn) ) 3. 房屋及設(shè)備設(shè)施管理的內(nèi)容與方法 使用管理 :使用說明書、規(guī)約;向業(yè)主宣傳;巡視檢查。 維修保養(yǎng) :定期檢查、維護(hù)、清潔及潤(rùn)滑;專業(yè)測(cè)試;更新、改造。 安全管理 :教育員工樹立安全意識(shí);建立健全各類安全制度并嚴(yán)格遵守;提供必要的安全和防護(hù)裝置。 技術(shù)檔案管理 :完整性 采購(gòu)和零備件管理 : 加強(qiáng)計(jì)劃采購(gòu),建立庫(kù)存?zhèn)浼浐妥畹蛶?kù)存量;對(duì)不設(shè)庫(kù)存零部件,建立起暢通的采購(gòu)和供應(yīng)渠 道;嚴(yán)把采購(gòu)質(zhì)量關(guān);妥善保管采購(gòu)文件,建立有效的供貨商名錄。 工量具和維修設(shè)備管理 : 外包管理 :日常外包;更新、改造。 技術(shù)支持 :故障診斷、維修方案等。 4. 制定房屋及設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的基本方法 維修的方式 : 預(yù)防性維修(計(jì)劃性、狀態(tài)檢測(cè)、改善性能);事后維修;緊急搶修 。 修理類別(大、中、?。? 修理周期和修理周期結(jié)構(gòu)(修理周期 —— 兩次在相鄰大修之間的時(shí)間間隔;修理周期結(jié)構(gòu) —— 一個(gè)修理期內(nèi)采取的各種修理方式的次數(shù)和排列順序;修理間隔期間(月) —— 兩次相鄰 12 計(jì)劃修理之間的間隔時(shí)間。) 維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃、種類:按時(shí)間(年、月、季) 按修理類別(房屋、空調(diào)、消防等) 維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃編制的依據(jù):房屋及設(shè)備設(shè)施的修理周期、修理間隔期。 房屋及設(shè)備設(shè)施的使用要求和管理目標(biāo)。 安全與環(huán)境保護(hù)的要求。 房屋及設(shè)備設(shè)施的技術(shù)狀態(tài) 維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃考慮的問題:分輕重、量平衡、考慮準(zhǔn)備時(shí)間和維修保養(yǎng)時(shí)間、企業(yè) 能力、資金、計(jì)劃可行性、合理安排時(shí)間段。 養(yǎng)護(hù)計(jì)劃編制的主要內(nèi)容:明確目標(biāo)、收集資料、計(jì)劃草案編制、計(jì)劃確定、執(zhí)行計(jì)劃。 5. 共用設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理的 基本內(nèi)容 制定合理的運(yùn)行計(jì)劃 配備合格的運(yùn)行管理人員 提供良好的工作環(huán)境 建立健全必要的規(guī)章制度 設(shè)備設(shè)施的狀態(tài)管理 節(jié)能管理 6. 房屋及共用設(shè)備設(shè)施外包的選擇,項(xiàng)目外包分析、承包方評(píng)估 選擇: 項(xiàng)目外包分析 :企業(yè)管理規(guī)模;設(shè)備設(shè)施的復(fù)雜程度及數(shù)量情況;設(shè)備的生產(chǎn)年代、先進(jìn)程度;法規(guī)對(duì)相關(guān)設(shè)備的具體管理技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)要求; 設(shè)備設(shè)施的技術(shù)難度,自行管理風(fēng)險(xiǎn)大小, 生產(chǎn)廠家售后服務(wù)情況;市場(chǎng)上該類設(shè)備設(shè)施維修人員的供求情況,工資水平;本地區(qū)設(shè)備設(shè)施分包服務(wù)專業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展的成熟度、服務(wù)價(jià)格、技術(shù)水平等。 承包方評(píng)估 : 企業(yè)品牌狀況;企業(yè)規(guī)模;資信信譽(yù);技術(shù)能力(相關(guān)許可、技術(shù)資質(zhì));企業(yè)質(zhì)量保證能力(質(zhì)量保證體系);管理維護(hù)計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn);預(yù)算價(jià)格付款方式。 7. 共用設(shè)備設(shè)施外包管理訂立外包管理合同應(yīng)注意的事項(xiàng)和外包管理合同實(shí)施應(yīng)注意的問題 (一) 共用設(shè)備設(shè)施外包管理訂立外包管理合同應(yīng)注意的事項(xiàng) : 簽訂合同時(shí)注意保證簽約 主體與實(shí)施主體一致 合同中應(yīng) 明確 因設(shè)備設(shè)施故 障、事故造成的人員、財(cái)產(chǎn)等 損失 ,不同情況分別應(yīng)有何方 承擔(dān)責(zé)任 ,以免出現(xiàn)問題是有扯皮現(xiàn)象。 合同中 明確 服務(wù)的技術(shù)指標(biāo) 標(biāo)準(zhǔn) ,并盡量采取 量化形式 ,以便檢驗(yàn) 委托方應(yīng)盡量保留受托方在服務(wù)過程中有關(guān) 質(zhì)量記錄文件 ,便于監(jiān)督服務(wù)過程 ,掌握設(shè)施設(shè)備狀況, 13 保證 資料完整性 。 (二) 外包管理合同實(shí)施應(yīng)注意的問題 : 建立對(duì)承包方 檢查 監(jiān)控制度并 專人負(fù)責(zé) 。 建立對(duì)承包方 定期溝通會(huì)議制度 ,及時(shí)解決合同履約過程中出現(xiàn)的問題。 建立定期效果 評(píng)估制度 。對(duì)評(píng)估過程中發(fā)現(xiàn)的較大或普遍存在問題,以書面形式通知承包方,并提出 整改要求,限期整改 。 定期 對(duì) 承包方基本情況全面更新 ,及時(shí)掌握承包方的企業(yè)狀況,適時(shí)采取對(duì)策, 確保承包方有能力持續(xù)履行合同。 12. 管理工作主要內(nèi)容共性 配備合格的專業(yè)工程技術(shù)人員 制定運(yùn)行、維修保養(yǎng)制度 建立系統(tǒng)技術(shù)檔案 配備必要工具、儀器儀表、安全防護(hù)用品 等 定期對(duì)測(cè)量工具檢查效驗(yàn) 建立應(yīng)急預(yù)案 做好節(jié)約工作,降低消耗 8. 供配電系統(tǒng)的種類和管理工作主要內(nèi)容 種類:供電方式(高壓、低壓) 供電回路數(shù)目(單路,多路) 備用電源情況(無(wú)自備電源、有自備電源) 管理: 24小時(shí)值班制度 ;限電、停電提前通知業(yè)主、使用人;重視無(wú)功功率和補(bǔ)償工作,提高功率因數(shù),改善用電質(zhì)量;進(jìn)行公共用電的測(cè)量和計(jì)量工作,為收費(fèi)提供依據(jù)。 9. 給排水系統(tǒng)的種類和管理工作主要內(nèi)容 種類:給水系統(tǒng)(生活、消防、中水、熱水) 排水系統(tǒng)(污水、雨水、工業(yè)廢水) 管理:限水停水提前通知業(yè)主;公共清潔用水和綠化用水的計(jì)量測(cè)算; 定期清洗供水水箱和水池 ,防止二次污染 。 10. 消防系統(tǒng)的構(gòu)成、管理工作主要內(nèi)容和注意事項(xiàng) 構(gòu)成:火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)( 煙感、溫感、閉路、火警警鈴、消防廣播 ) 消防控制中心(集中 報(bào)警器、聯(lián)動(dòng)控制柜、消防電梯控制器、管道煤氣切斷裝置) 消火栓系統(tǒng)(消防水泵、管道、閥門、結(jié)合器) 14 自動(dòng)噴灑滅火系統(tǒng) (噴灑泵,供水渠道、噴頭) 防排煙系統(tǒng)(防煙防火門、通風(fēng)管道、排煙風(fēng)機(jī)) 安全疏散和防火隔離系統(tǒng) (疏散指示燈、防火卷簾門 ) 手提式滅火器 其他滅火系統(tǒng)(氣體自動(dòng)滅火系統(tǒng)) 注意事項(xiàng): 日常巡視、檢查、實(shí)驗(yàn)和測(cè)試 是保證設(shè)備完好的 基本手段 。 消防演習(xí) 是測(cè)試消防設(shè)備的 有效手段 。 11. 電梯系統(tǒng)的種類和管理工 作主要內(nèi)容 種類:用途(乘客、載貨、客貨) 拖動(dòng)方式(直流、交流、液壓) 控制方式(單機(jī)、集選) 管理: 每年要由政府技術(shù)監(jiān)督部門進(jìn)行年檢才能使用。 12. 空調(diào)系統(tǒng)的種類、管理工作主要內(nèi)容和注意事項(xiàng) 種類:工作原理(壓縮式制冷機(jī)、吸收式制冷劑) 冷源設(shè)備布置情況(中央、獨(dú)立) 注意事項(xiàng) :把 節(jié)能 運(yùn)作作為一項(xiàng)重要工作(使用節(jié)能程序 改變 機(jī)器的 啟動(dòng)停止時(shí)間 ,對(duì) 不同 性質(zhì)的負(fù)荷區(qū)別對(duì)待; 加強(qiáng)相關(guān) 管道保溫 ;消除或減少空調(diào)房間 內(nèi) 各種 干擾源 的影響; 冷媒液用量恰當(dāng);冷凝水回 收) 測(cè)量 、 評(píng)估 、 減小 改善空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行產(chǎn)生的 噪音 污染。 控制新風(fēng)比例,注意采取隔塵、殺菌和消毒措施,保證建筑物內(nèi) 空氣質(zhì)量 。 八. 物業(yè)環(huán)境管理 1. 物業(yè)清潔衛(wèi)生管理 ( 1)物業(yè)清潔衛(wèi)生的服務(wù)內(nèi)容 建筑物 外公共區(qū) 域清潔 垃圾 收集與處理 外墻 清洗 專項(xiàng) 清潔工作 建筑物 內(nèi)公共區(qū) 域清潔 管道 疏通服務(wù) 泳池 清洗 上門 有償清潔服務(wù) ( 2)物業(yè)清潔衛(wèi)生的管理制度 各崗位 職責(zé) (干什么)、標(biāo)準(zhǔn)操作工藝 流程 (怎么干)、質(zhì)量 標(biāo) 準(zhǔn) (考核)、 檢查 及預(yù)防 糾正 措施、員工行為 規(guī)范 。 ( 3)物業(yè)清潔衛(wèi)生的管理方法 外包管理 和 自行作業(yè)兩 大類。 外包 清潔管理的 重點(diǎn) 是 監(jiān)督檢查 外包清潔公司的工作質(zhì)量并對(duì)其進(jìn)行 15 考核與管理 ; 自行 作業(yè)不僅要 監(jiān)督檢查 ,還要 強(qiáng)化服務(wù) 工作。 日常管理包括:建立管理 制度 ; 方法 ( 日 檢、 月 檢及 專項(xiàng) 抽檢); 要點(diǎn) (多層小區(qū)、高層及寫字樓) 2. 物業(yè)白蟻及蟲害防治 ( 1)白蟻的防治方法 挖巢法 :將蟻巢挖除。 藥殺法 : 噴灑藥物 ,通過白蟻 相互傳染 ,導(dǎo)致整個(gè)蟻巢白蟻 中毒死亡 。 誘殺法 : 藥物誘殺 (通常用木質(zhì)誘殺箱誘殺)、 燈光誘殺 (白蟻紛飛時(shí) 誘殺紛飛蟻)。 生物防殺法 :利用白蟻的 天敵 或 病菌 對(duì)白蟻進(jìn)行滅殺。 ( 2)其他蟲害的防治 鼠害防治 : 防鼠 (擋鼠欄、擋鼠板隔防)、 化學(xué) 滅鼠、 機(jī)械 滅鼠、 生物 滅鼠。 滅蚊 :環(huán)境治理( 清除積水 )、 藥殺 。 滅蠅 :環(huán)境治理( 清潔衛(wèi)生 )、 藥殺 、 誘殺 。 滅蟑 :對(duì)建筑物個(gè)中空縫進(jìn)行 堵眼 、封縫, 防止 蟑螂 入內(nèi) 。 嚴(yán)格 控制食物及水源 ,及時(shí) 清理 生活 垃圾 。 徹底 打掃 室內(nèi) 衛(wèi)生 , 清除 殘留 卵夾 ,控制和減少高峰季節(jié)的蟑螂密度。 利用滅蟑藥粉、藥筆、殺蟲涂料及毒餌粘捕等 化學(xué)防治 。 3. 物業(yè)綠化管理 ( 1)物業(yè)綠化管理的基本內(nèi)容 日常管理 :澆水、修剪造型、施肥、除草、病蟲害防治、綠化保潔。園林建筑及園林小品維護(hù)、綠化標(biāo)識(shí)制作、園林觀賞魚喂養(yǎng)。 翻新改造 :草坪翻新與補(bǔ)植,綠籬翻新補(bǔ)植,林下綠地改造,園林建筑小品翻新,花壇植物更換。 花木種植 : 環(huán)境布置 :節(jié)假日或喜慶等特殊場(chǎng)所對(duì)小區(qū)公共區(qū)域或會(huì)議場(chǎng)所進(jìn)行花木裝飾。 綠化有償服務(wù) :園林設(shè)計(jì)施工、綠化代管、花木出租、出售、花藝裝飾。 ( 2)各類物業(yè)綠化的管理要求 兩種: 基本要求 、 針對(duì)性要求 。 基本要求 : 生長(zhǎng)正常 ; 及時(shí)清理 枯枝黃葉,加強(qiáng)綠化 保潔 工作; 勸阻 業(yè)主,減少 人為見他對(duì)綠地造成的危害;加強(qiáng) 宣傳 保護(hù)。 針對(duì)性要求 : 酒店及會(huì)所 (合理劃分工作范圍;靈活調(diào)整工作時(shí)間) 學(xué)校綠化管理 (布局 緊湊 ,人員 活動(dòng)較多 采用 精品式管理 ;人員活動(dòng)較少采用 自然式管理) 16 醫(yī)院綠化( 保潔、清殘、植物長(zhǎng)勢(shì)是管理重點(diǎn);避免過多的人維修剪;環(huán)境 清新、優(yōu)雅、
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