【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 形狀面積不盡相同。傳統(tǒng)商圈設(shè)定方式最主要以距離或車行時(shí)間劃定目標(biāo)的位置向外形成之圓形商圈，然此種設(shè)定方式往往無(wú)法將區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系與消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)性列入考量，因此本案在設(shè)定商圈范圍時(shí)，也同時(shí)引入“康維斯均衡公式”以都市人口、商業(yè)量來(lái)決定商圈距離，并配合“都市中心發(fā)展層級(jí)”導(dǎo)入消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)性考量，期能統(tǒng)合各種決定商圈之因素，決定本案最可信賴之商圈范圍。1) 圓形商圈本案開(kāi)發(fā)面積約80平方米（純商業(yè)），以開(kāi)發(fā)量體而言，其商圈范圍可達(dá)2公里左右。本案由基地向外作6公里商圈，其涵蓋人口約為5萬(wàn)、10萬(wàn)、15萬(wàn)人，而戶數(shù)各約為2萬(wàn)、5萬(wàn)戶。2) 以人口、商業(yè)量及距離設(shè)定商圈理論選擇消費(fèi)者至某特定區(qū)域消費(fèi)與該地區(qū)所能提供之商業(yè)服務(wù)量成正比，而與距離之平方成反比。3) 城市中心層級(jí)發(fā)展所處地目前在角色上扮演全區(qū)層級(jí)的行政中心、文化中心、金融中心、交通轉(zhuǎn)運(yùn)樞紐、工商就業(yè)市場(chǎng)及教育、醫(yī)療、社會(huì)福利區(qū)域服務(wù)中心，提供日?；顒?dòng)如工作、就學(xué)、購(gòu)物、娛樂(lè)休閑等活動(dòng)之滿足。2. 消費(fèi)空間結(jié)構(gòu)分析依照生活需求層次、消費(fèi)對(duì)象普遍性、等級(jí)性、符號(hào)性、功能性等重要指標(biāo)，將金州商業(yè)地區(qū)中的商業(yè)設(shè)施及商品分為下列五大類：1) 基本維生消費(fèi)：是指居民日常生活必需不可或缺的商業(yè)或服務(wù)業(yè)。例如食品、日用雜貨、五金、藥店。2) 普通消費(fèi)：是指中低價(jià)位、普通等級(jí)、未有符號(hào)意義的商業(yè)或服務(wù)，它是大多數(shù)居民日常生活所普遍需要；例如男女服飾、 火鍋店、面包店等。3) 通俗文化娛樂(lè)與消費(fèi)：是指帶有教育文化、休閑娛樂(lè)功能的商業(yè)或服務(wù)業(yè)；例如書(shū)店、KTV、影院等。4) 形象消費(fèi)：是指高價(jià)位、高等級(jí)、具有明顯的象征符號(hào)意義的商業(yè)或服務(wù)業(yè)，它是少數(shù)高級(jí)經(jīng)濟(jì)階層的消費(fèi)者或基于好奇、 炫 耀等理由的消費(fèi)者才會(huì)去消費(fèi)；例如高級(jí)男女裝、高級(jí)餐廳、高級(jí)會(huì)所等。5) 精致文化消費(fèi)：是指由少數(shù)都市精英創(chuàng)造并推廣的文化性作品，且只有少數(shù)具有這方面素養(yǎng)訓(xùn)練的特定消費(fèi)者才有足夠能力去欣賞的品位而言。例如畫廊、藝品店等。3. 業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)分析1) 百貨 名 稱新瑪特廣場(chǎng)安盛購(gòu)物廣場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積３萬(wàn)m26萬(wàn)m2公共走道主走道3 m輔助走道2 m主走道 .輔助走道 2m電梯配置（客）自動(dòng)10部，自動(dòng)10觀光2單層凈高“磁場(chǎng)”2樓麥當(dāng)勞、地下新馬特超市昌臨旺客隆超市平面配置B1F新馬特超市新鮮生活廣場(chǎng)典型生鮮副食、糖果、熟食、百貨、洗化針織主力店：昌臨旺客隆超市生鮮副食、糖果、熟食、百貨、洗化針織專業(yè)店：訊點(diǎn)手機(jī)、陽(yáng)光藥房、服飾飾品1F精品館精致生活廣場(chǎng)典型化妝品、珠寶、名表、女包、男女靴鞋主力店：安盛百貨流行名品館、化妝品、黃金珠寶、鐘表眼鏡專業(yè)店：國(guó)美電器、肯德基、聯(lián)惠家居、屈臣氏、寶島眼鏡、老鳳祥萃華金店商業(yè)街：銀樓水吧、名煙名酒、茶莊、柯達(dá)2F時(shí)尚館尊容生活廣場(chǎng)典型少女裝、淑女裝、女士?jī)?nèi)衣、紋胸、家居服、裘皮主力店：安盛百貨雅士名流館專營(yíng)男正裝、男商務(wù)休閑、男基本著裝、男士?jī)?nèi)衣、男鞋、男包專業(yè)店：國(guó)美電器、肯德基、韓美味商業(yè)街：俊仕名品街、男士用品、精美禮品、男士配飾、男裝報(bào)喜鳥(niǎo)3F運(yùn)動(dòng)館優(yōu)雅生活廣場(chǎng)典型運(yùn)動(dòng)休閑與牛仔，男裝、運(yùn)動(dòng)、休閑、男包、商務(wù)、休閑與正裝主力店：安盛百貨名媛少淑館女正裝、女時(shí)裝、少淑裝、少女裝、女基本著裝、女包、內(nèi)衣文胸、女鞋、老年特體服裝專業(yè)店：精品女裝2C謝店鞋柜商業(yè)街：流行少女街、女士?jī)?nèi)衣飾品、美甲、女士絲襪、女裝彩妝4F生活館健康生活廣場(chǎng)家居生活用品飾品、兒童用品、嬰兒用品、羊絨羊毛、針織保暖內(nèi)衣、羽絨服主力店：安盛百貨溫馨生活館 休閑羊絨羊毛針織內(nèi)衣床品毛線 專業(yè)店：東之杰運(yùn)動(dòng)大本營(yíng)、黑加侖美發(fā)、阿信羽絨 商業(yè)街：時(shí)尚運(yùn)動(dòng)街飾品、皮包皮件、運(yùn)動(dòng)休閑、配飾婚紗攝影5數(shù)碼館家居生活廣場(chǎng)家用電器、手機(jī)電腦、數(shù)碼與文化用品專業(yè)店：兒童游樂(lè)、兒童攝影、童世界心愿家紡、書(shū)店、育嬰用品、玩具自行車 商業(yè)街：健康文化街、水吧音像制品廚房用品工藝禮品飾品配飾陶吧影視制作6美食館娛樂(lè)生活廣場(chǎng)各式風(fēng)味餐飲專業(yè)店：電影城、網(wǎng)吧、美食廣場(chǎng)、趙記老鋪、川人天下、牛巴店、金漢斯烤肉 商業(yè)街：風(fēng)味美食街、干果店、水吧、禮品店、風(fēng)味小吃休息區(qū)大廳、餐飲廣場(chǎng)（座椅）大堂來(lái)人量1356人/小時(shí)（4：00—5：00）2248人/小時(shí)（11：30—12：30）提袋率%%經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀由于內(nèi)部裝修、設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)管理、品牌導(dǎo)入和開(kāi)業(yè)造勢(shì)等方面在金州都較為先進(jìn)，因而吸引了大量人流。但由于經(jīng)營(yíng)檔次過(guò)高，真正購(gòu)物者卻并不多?？拷鼜V場(chǎng)，人流量較大，在開(kāi)發(fā)區(qū)具有較高的知名度，經(jīng)營(yíng)狀況一般，在金州現(xiàn)在屬于最大型購(gòu)物中心，人流量一般。 2) 沿街店鋪以下數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)了金州地區(qū)的各類商鋪約計(jì)2200家。圖11：圖12：圖13：第二章：項(xiàng)目可行性研究購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)的先決條件是要具備一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、物質(zhì)條件和運(yùn)營(yíng)管理能力。在項(xiàng)目立地規(guī)劃初期必須對(duì)其進(jìn)行可行性研究，確定項(xiàng)目的位置、地段、區(qū)位、承租戶組成和金融投資來(lái)源，使購(gòu)物中心在未來(lái)的投資、經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)和效益上獲得成功。項(xiàng)目可行性研究需要對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域進(jìn)行基礎(chǔ)資料的調(diào)查和統(tǒng)計(jì)，特別是購(gòu)買力調(diào)查、分析人口、收入、流通狀況和購(gòu)買方式等方面的變化趨勢(shì)和規(guī)律；需要對(duì)本區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施的數(shù)量、規(guī)模、地點(diǎn)、承租戶組成和經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行調(diào)查和研究，判斷本項(xiàng)目具有的潛在市場(chǎng)，確定本項(xiàng)目的定位，以此作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)決策的依據(jù)。前期我們公司已做了大量而細(xì)致的市調(diào)工作，并對(duì)獲取的各種基礎(chǔ)資料作了專業(yè)的技術(shù)分析，我們?cè)诖嘶A(chǔ)上，結(jié)合購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)的基本規(guī)律，從正反方面、長(zhǎng)期與短期影響方面分析金州宏觀經(jīng)濟(jì)概況、城市發(fā)展規(guī)劃和本項(xiàng)目區(qū)位的交通、人口狀況等因素，做出本項(xiàng)目SWOT分析。 項(xiàng)目區(qū)位金州向應(yīng)商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目位于位于大連市金州區(qū)向應(yīng)街道。處于向應(yīng)街道的政治、文化中心的繁華商業(yè)地帶，為目前向應(yīng)位置最好，環(huán)境最好，市政配套設(shè)施最完善的地塊之一。 項(xiàng)目交通狀況及易達(dá)性概述1. “地理”——距金州市區(qū)28公里，開(kāi)發(fā)區(qū)10公里，普蘭店公里。均有公交車通達(dá)本項(xiàng)目。因此，市內(nèi)任何區(qū)域內(nèi)的居民到達(dá)本項(xiàng)目都十分便利。2. “地域”——交通便利，距沈大高速均10分鐘車程范圍內(nèi)，距大連火車站50分鐘車程，距大連機(jī)場(chǎng)40分鐘車程，與域外聯(lián)絡(luò)交通十分便利。 項(xiàng)目SWOT分析SWTOStrengths(優(yōu)勢(shì)分析)Weakness(劣勢(shì)分析)S1經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，擁有良好的社會(huì)資源。S2具有多年的資本投資、運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，戰(zhàn)略意識(shí)超前。S3項(xiàng)目所在地交通便利，易達(dá)性好。S4項(xiàng)目擁有政府支持，外圍環(huán)境良好。S5先規(guī)劃、后經(jīng)營(yíng)，使物業(yè)環(huán)境和商業(yè)空間設(shè)計(jì)有利于商業(yè)經(jīng)營(yíng)。W1金州主城區(qū)投資業(yè)戶的資源有限，需縱深挖掘和向外圍延伸。W2項(xiàng)目規(guī)模大，操作難度系數(shù)較高。W3在經(jīng)營(yíng)中只能通過(guò)市場(chǎng)細(xì)分進(jìn)行差異化定位，特色經(jīng)營(yíng)模式必須具有長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略眼光和相關(guān)策略，并決心創(chuàng)建當(dāng)?shù)厣虡I(yè)新典范。W4現(xiàn)有消費(fèi)人口數(shù)量有限，消費(fèi)能力有待提高。Opportunity(機(jī)會(huì)分析)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)O1金州新區(qū)建立初期，難得歷史發(fā)展機(jī)遇，O2當(dāng)?shù)厣虡I(yè)設(shè)施一般競(jìng)爭(zhēng)力薄弱，商品品位及品質(zhì)、服務(wù)不能充分滿足市場(chǎng)消費(fèi)需求。O4當(dāng)?shù)厣虡I(yè)設(shè)施市場(chǎng)細(xì)分不明確，商業(yè)經(jīng)營(yíng)水平偏低，缺乏一個(gè)定位明確的集時(shí)尚、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物、餐飲、商務(wù)等為一體的大型綜合購(gòu)物中心。O5城市改造建設(shè)進(jìn)程加速，商圈也不斷擴(kuò)大。借助原有商業(yè)氛圍，打造新的商業(yè)業(yè)態(tài)；提升商業(yè)發(fā)展水平。結(jié)合新商業(yè)發(fā)展需求，引領(lǐng)市場(chǎng)。Threat(威脅分析)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢(shì)，避免威脅T1商鋪投資方式未定，投資者的認(rèn)可度具有可變性，需要高回報(bào)率和良好的經(jīng)營(yíng)保障措施來(lái)提升吸引力。 T2租金的壓力會(huì)對(duì)后期經(jīng)營(yíng)績(jī)效產(chǎn)生較大的依賴性。T3投資者因高額投資而對(duì)預(yù)期收益期望值相應(yīng)偏高。傳承原有商業(yè)氛圍，通過(guò)借勢(shì)推廣，提升項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力。項(xiàng)目創(chuàng)新，差異化競(jìng)爭(zhēng)；以區(qū)域擴(kuò)大客戶層面，以品類細(xì)分市場(chǎng)客戶。第三章：商業(yè)規(guī)劃shopping mall是集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)、商務(wù)等多種商業(yè)業(yè)態(tài)為一體的新的商業(yè)業(yè)態(tài)，其各業(yè)態(tài)的組合、區(qū)域劃分、面積配比是否科學(xué)、準(zhǔn)確，以及各業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)方式是否相互配套和協(xié)調(diào)將直接影響到項(xiàng)目的后期經(jīng)營(yíng)、管理及持續(xù)發(fā)展。shopping mall的運(yùn)營(yíng)具有統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營(yíng)的管理特點(diǎn)。管理者對(duì)其實(shí)行統(tǒng)一的集中管理，有組織進(jìn)行日常運(yùn)行、物業(yè)管理、進(jìn)貨和促銷活動(dòng)等；經(jīng)營(yíng)者不參與管理，定期向店鋪所有者交納租金，向管理者交納管理費(fèi)；店鋪所有者和管理者不參與經(jīng)營(yíng)。針對(duì)SHOPPING MALL的運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)，結(jié)合本項(xiàng)目的具體情況，設(shè)定本項(xiàng)目各業(yè)態(tài)的組合、區(qū)域劃分、面積配比和經(jīng)營(yíng)方式，確保各業(yè)態(tài)相互帶動(dòng)、客流資源共享、經(jīng)營(yíng)方式科學(xué)、滿足項(xiàng)目定位要求，追求項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的最好效果，實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。室內(nèi)步行街作為項(xiàng)目的內(nèi)部空間骨架，將本項(xiàng)目?jī)?nèi)各大主力店、專業(yè)店、品牌店、餐飲店、娛樂(lè)、休閑、設(shè)施等有機(jī)地串連在一起。各類業(yè)態(tài)店鋪在圍繞室內(nèi)步行街排布的同時(shí)，充分考慮到項(xiàng)目每個(gè)區(qū)域的商業(yè)價(jià)值和各業(yè)態(tài)之間的相互關(guān)連、帶動(dòng)，以及對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的形象支撐、招商要求、面積要求、物業(yè)要求及經(jīng)營(yíng)、管理的特點(diǎn)等因素。 商業(yè)屬性從目前區(qū)域的零售業(yè)態(tài)構(gòu)成看，百貨、商場(chǎng)業(yè)在本地段區(qū)域內(nèi)已呈飽和狀態(tài)，因此本案規(guī)劃為Shopping Mall的產(chǎn)品形式，形成商業(yè)空間差異化，吸引消費(fèi)群體。Shopping Mall是由一家大型及數(shù)家小型核心店并結(jié)合其它品牌商店街，以及各類都市生活、餐飲、休閑、娛樂(lè)等配套項(xiàng)目組成的“一站式”生活廣場(chǎng)。大型Shopping Mall區(qū)別于一般的購(gòu)物商場(chǎng)、百貨商廈，最重要特點(diǎn)在于應(yīng)用了“都會(huì)休閑購(gòu)物與生活?yuàn)蕵?lè)”的新商業(yè)概念，其除購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)之外，配套項(xiàng)目涉及大都會(huì)生活每一個(gè)細(xì)節(jié)，例如：電信服務(wù)；文化禮品類的書(shū)店、花卉園藝、品牌飾品店；形象保養(yǎng)類的美容、塑身以及影印彩擴(kuò)服務(wù)；醫(yī)藥店；洗衣中心等。從規(guī)劃特質(zhì)上看，一般的 “shopping mall”將重點(diǎn)集中在如何集客，即人潮與錢潮的匯集。其內(nèi)部環(huán)境的規(guī)劃上充分體現(xiàn)閑庭散步式的，購(gòu)物消費(fèi)與生活?yuàn)蕵?lè)兼顧的，輕松、休閑的購(gòu)物環(huán)境。 產(chǎn)品規(guī)劃原則1. 吸引力策略大吸引力：營(yíng)建整個(gè)商場(chǎng)乃至整個(gè)區(qū)域最具核心號(hào)召力的主力店。諸如：錦輝商城、家樂(lè)福的大型超市等。 小吸引力：已吸引人消費(fèi)為目的、通過(guò)低單價(jià)的快餐、速食、簡(jiǎn)餐類的商鋪來(lái)達(dá)到這個(gè)目的。諸如：肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客等。2. 集客廣場(chǎng)： 興建門庭廣場(chǎng)，在市中心營(yíng)建一個(gè)大的公共空間，使之成為舉辦各類公共活動(dòng)、商業(yè)宣傳活動(dòng)，聚集人潮的金州地標(biāo)性廣場(chǎng)所在。建議它的命名與商場(chǎng)的命名一致，并依據(jù)商場(chǎng)界的不變法則“人潮即錢潮”，以使這一廣場(chǎng)的建設(shè)不僅能成為城市的客流量中心，更可帶來(lái)可觀的經(jīng)濟(jì)收益和社會(huì)效益。3. 沿街、外界商鋪的立面沿街商鋪宜采用菜單式（可選擇）的玻璃櫥窗。沿街招牌按統(tǒng)一規(guī)劃的格式排放，燈光、廣告牌、櫥窗、沿街鋪面均應(yīng)有一定的設(shè)計(jì)規(guī)范，以使整個(gè)商場(chǎng)內(nèi)同場(chǎng)不同業(yè)的商鋪盡可能顯得統(tǒng)一而和諧，富于整體美感。4. 電動(dòng)扶梯為提高商場(chǎng)的繁榮景象和客戶的擁擠熱鬧感，建議商場(chǎng)的電動(dòng)扶梯避免直上直下的“之”字形布局，宜采用適當(dāng)增加客流途徑商業(yè)面積的引導(dǎo)路線來(lái)規(guī)劃電梯走向，加長(zhǎng)顧客在商場(chǎng)內(nèi)購(gòu)物的路線距離，制造商業(yè)人氣，促使消費(fèi)動(dòng)機(jī)的產(chǎn)生。5. 單元面積規(guī)劃 從未來(lái)客戶的需求出發(fā)：建議盡量精減商鋪單元的出租、售面積，通過(guò)利用商鋪“高單價(jià)低總價(jià)”的價(jià)格策略，吸納更廣大的客源，使之對(duì)自用型、投資型或保值型客戶皆能吸引，并創(chuàng)造出附加價(jià)值之商業(yè)百貨形態(tài)。總的來(lái)說(shuō)，本案力求為買家創(chuàng)造“低投入低風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)”的投資價(jià)值，以較低的總價(jià)和靈活的付款方式，創(chuàng)造出引發(fā)搶租、購(gòu)風(fēng)潮之必要條件。在以上基礎(chǔ)上，我們建議本案較為合理的單元銷售面積為20～35平方米左右，可供客戶自由組合，以收靈活多變的效果。6. 單元平面規(guī)劃 為滿足未來(lái)客戶的銷售心理（自用或投資）：建議單元商鋪的“面寬及進(jìn)深”比例控制在1：，至多不超過(guò)1：3。合理比例的面寬與進(jìn)深，可使產(chǎn)品具有更高的升值空間。單元?jiǎng)澐纸ㄗh：?jiǎn)卧娣e劃分面寬與進(jìn)深比 重備 注20—25 m26 m70%需要大面積的客戶可合并購(gòu)買2個(gè)以上單元30—35 m256 m30%備注： m。7. 公設(shè)比規(guī)劃 為使商場(chǎng)達(dá)到良好的營(yíng)業(yè)績(jī)效：建議盡量減少每層樓面公共部分的分?jǐn)偯娣e，以使單元實(shí)際盡面積使用率達(dá)到60%以上。希望能在整體規(guī)劃上能體現(xiàn)出本案使用率高、設(shè)計(jì)風(fēng)格獨(dú)特、裝修標(biāo)準(zhǔn)高檔三大優(yōu)勢(shì)，凌駕于金州其他商場(chǎng)之上。同時(shí)，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的管理要求達(dá)到百分之百的信任度，以此共同創(chuàng)造三贏三局面。（三贏即大業(yè)主、小業(yè)主、消費(fèi)者）8. 功能規(guī)劃 因?yàn)樽再?gòu)經(jīng)營(yíng)的小