【正文】 .......................................................................................................................................................................................28客層定位 .........................................................................................................................................................................................29商圈定位 .........................................................................................................................................................................................30第五章：業(yè)態(tài)組合及分布 ...................................................................................................................................................................31一、主題商場 .......................................................................................................................................................................................31二、專業(yè)店 ...........................................................................................................................................................................................31三、餐飲 ...............................................................................................................................................................................................33四、品牌租賃店 ...................................................................................................................................................................................34五、休閑區(qū) ...........................................................................................................................................................................................35六、運動健身 .......................................................................................................................................................................................36七、服務(wù)功能區(qū) ...................................................................................................................................................................................37八、影院 ...............................................................................................................................................................................................37九、其他功能 .................................................................................................................................................................................. ....38第六章：結(jié)束語 ...................................................................................................................................................................................39前言大連佐那帝國際貿(mào)易有限公司開發(fā)建設(shè)的“向應(yīng)商業(yè)廣場項目”位于大連市金州區(qū)向應(yīng)街道。著眼于該地塊建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略定位，對市場進行充分預(yù)測，確定此地發(fā)展現(xiàn)狀與規(guī)律，既看重地產(chǎn)開發(fā)的短期投資回報，也同樣注重商業(yè)地產(chǎn)項目的長遠(yuǎn)發(fā)展與長期經(jīng)濟效益。如此商業(yè)地產(chǎn)運作理念為本項目成功運作奠定基石。遵循社會化大分工原則，我們通過各專業(yè)渠道進行了詳盡的市場調(diào)查，得出了較為準(zhǔn)確的市場調(diào)查數(shù)據(jù)。從宏觀角度對金州的經(jīng)濟、政治、文化、歷史等方面進行了初步了解，后親自進行全面、深入的商業(yè)市場調(diào)查，比較充分地了解金州向應(yīng)街道商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。對商業(yè)地產(chǎn)項目來說，項目定位是確定建筑設(shè)計方案、規(guī)劃方案的前提條件。我們將用專業(yè)、細(xì)致、負(fù)責(zé)的態(tài)度對該項目運作進行科學(xué)論證、準(zhǔn)確定位，充分把握該項目的發(fā)展趨勢、發(fā)展規(guī)律，以保證項目順利建設(shè)！本報告書，著重對項目進行SWOT分析，對項目定位、業(yè)態(tài)組合和分布、項目主題進行規(guī)劃，并提出我們的觀點和建議。房商網(wǎng) 全國最低價銷售《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系：1053527879第一章：市場分析一、 金州向應(yīng)鎮(zhèn)概述 區(qū)域環(huán)境1）地理位置大連市金州區(qū)地處遼東半島南部，地理坐標(biāo)為北緯39176。4′～39176。23′、東經(jīng)121176。26′～122176。19′，東臨黃海，西瀕渤海，南與大連市甘井子區(qū)、大連經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、金石灘國家旅游度假區(qū)、大連保稅區(qū)為鄰，北與普蘭店市相接。大連市金州區(qū)向應(yīng)鎮(zhèn)，轄區(qū)總面積64平方公里。土地3200公頃，其中糧田2466公頃，菜田333公頃，果園400公頃，是金州區(qū)糧、菜、果和畜牧業(yè)的重要產(chǎn)地。盛產(chǎn)玉米、小麥、大豆、花生、蔬菜、食用菌、水果和肉、蛋、奶等農(nóng)產(chǎn)品。近年來，從國外引進的甜玉米、草莓、水果、肉禽等迅速增加，農(nóng)業(yè)開發(fā)前景廣闊。我們愿與國外客商在以下領(lǐng)域進行廣泛的經(jīng)濟技術(shù)合作。向應(yīng)鎮(zhèn)是大連市金州區(qū)北部的一個農(nóng)業(yè)鎮(zhèn)，依傍著大連小黑山水源涵養(yǎng)生態(tài)功能自然保護區(qū)，過去是有名的窮鎮(zhèn)。窮則思變，幾年前，向應(yīng)鎮(zhèn)瞧準(zhǔn)機會，大膽與日本投資商簽訂了甜玉米種植合同，開始摸索“訂單農(nóng)業(yè)”的發(fā)展，從而走上了致富路。向應(yīng)鎮(zhèn)建立起最初以城西村為中心的600畝“訂單農(nóng)業(yè)”科技生態(tài)園區(qū)。甜玉米訂單讓農(nóng)民嘗到了意想不到的甜頭，向應(yīng)鎮(zhèn)“訂單農(nóng)業(yè)”種植面積到1999年迅速發(fā)展到6000畝。后來，“訂單農(nóng)業(yè)”種植由最初的城西村擴展到城東村、土門子村、關(guān)家村等村莊，“訂單農(nóng)業(yè)”種植面積連成一片。向應(yīng)鎮(zhèn)“訂單農(nóng)業(yè)”生產(chǎn)，施有機肥，采取管網(wǎng)滴灌，產(chǎn)品實現(xiàn)無公害化。這里的農(nóng)民都以耕地作資入股，并成為園區(qū)的員工，全鎮(zhèn)人均收入由1997年的357元猛增到去年末的近5000元，甩掉了貧窮落后的帽子，成為遠(yuǎn)近聞名的富裕鎮(zhèn)。 　　“訂單農(nóng)業(yè)”改變了過去只管生產(chǎn)，不顧市場盲目生產(chǎn)的傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)模式，使向應(yīng)鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)與市場實現(xiàn)對接?，F(xiàn)在，向應(yīng)鎮(zhèn)以“訂單農(nóng)業(yè)”為依托的科技生態(tài)園，對促進整個大連市的農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高農(nóng)業(yè)整體效益，增加農(nóng)民收入，推動農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化等方面，都發(fā)揮著積極的引導(dǎo)和示范作用。“訂單農(nóng)業(yè)”的發(fā)展，使向應(yīng)鎮(zhèn)的環(huán)境優(yōu)化了，農(nóng)民富裕了，這不僅吸引了農(nóng)業(yè)投資者，還吸引了一些觀光者。2009年9月經(jīng)省市批準(zhǔn)，向應(yīng)鎮(zhèn)改設(shè)向應(yīng)街道，12月舉行了掛牌儀式 宏觀經(jīng)濟概況　　 2010年4月9日，大連市政府宣布大連市啟動新市區(qū)管理體制改革，金州區(qū)、開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)和普蘭店市的城區(qū)部分、瓦房店市的炮臺和復(fù)州灣兩個鎮(zhèn)，一并作為新市區(qū)規(guī)劃建設(shè)范圍，架構(gòu)起金州新區(qū)組團、保稅區(qū)組團和普蘭店灣新區(qū)組團三大功能區(qū)組團。 　　2010年4月29日，金州新區(qū)黨工委、金州新區(qū)管委會正式掛牌，大連金州新區(qū)由此誕生。，總?cè)丝?00萬多人。 金州區(qū)所轄區(qū)域中除二十里堡、三十里堡、石河和亮甲店4個街道之外的12個街道，大連經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)所轄的9個街道，一并規(guī)劃為金州新區(qū)組團(即金州城區(qū)、開發(fā)區(qū)城區(qū)、大魏家街道、七頂山街道、灣里街道、董家溝街道、金石灘街道、得勝街道、大李家街道、登沙河街道、杏樹街道、華家街道、向應(yīng)街道)。大連金石灘國家旅游度假區(qū)規(guī)劃定位是以主題公園、黃金海岸、高爾夫、國家地質(zhì)公園以及度假休閑項目為核心功能，兼具商務(wù)會議、藝術(shù)教育和文化展示功能； 　　“雙D港”新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)主要發(fā)展芯片制造、數(shù)字技術(shù)、生物醫(yī)藥、半導(dǎo)體照明及軟件服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)； 　　臥龍灣國際商務(wù)區(qū) 定位是新市區(qū)的標(biāo)志區(qū)、大連城市副中心、航運中心核心功能區(qū)、生態(tài)宜居新城； 　　先進裝備制造業(yè)園區(qū)主要發(fā)展汽車整車、汽車零部件配套及其他先進制造業(yè)； 　　登沙河臨港工業(yè)園區(qū) 主要發(fā)展新材料、港口物流業(yè)和飛機組裝、維修、零配套加工及航空物流業(yè)； 　　金渤海岸發(fā)展區(qū) 主要發(fā)展現(xiàn)代商務(wù)、金融、濱海旅游等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)； 　　金州經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 主要發(fā)展船舶及配套等裝備制造和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)； 　　金石國際運動中心區(qū) 主要建設(shè)集國際運動賽事、休閑度假、高端商務(wù)會議、文體健身為一體的濱海旅游度假勝地； 　冷鏈物流及食品加工園區(qū) 重點發(fā)展水產(chǎn)加工、倉儲物流及食品產(chǎn)業(yè)； 　　國家農(nóng)業(yè)科技園區(qū) 定位是農(nóng)業(yè)科技孵化、示范輻射和農(nóng)產(chǎn)品加工貿(mào)易產(chǎn)業(yè)化示范基地。 消費狀況1) 城市居民人均消費性支出（元），%(剔除物價因素,%)2) 城市居民人均消費支出分類統(tǒng)計3) 城市居民消費統(tǒng)計4) 城市居民消費行為分析居住和設(shè)備用品的消費比重大幅上升，顯然居民已開始追求舒適、享受的物質(zhì)化新生活。但此兩項消費占總消費支出的比重仍然較小，顯示了金州居民在這方面的消費意識仍然剛剛起步。%,顯示其衣著觀念已逐步趨向于時尚化，追求檔次，講究款式。醫(yī)療保健用品的消費比重呈現(xiàn)大幅下降，但仍是目前金州居民主要的消費項目之一。通訊消費比重的大幅上升。 發(fā)展規(guī)劃新年政府工作報告中指出，要加快城市建設(shè)，提高城市綜合競爭力。繼續(xù)加快交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，重點加快縣級以上公路主通道和經(jīng)濟干線建設(shè)，構(gòu)建“六縱五橫一環(huán)”的交通主骨架，加快交通場站建設(shè)和港口建設(shè)，初步建立適應(yīng)新城區(qū)需要的能力充分、組織協(xié)調(diào)、運行高效、服務(wù)優(yōu)質(zhì)、安全環(huán)保的交通運輸體系，滿足城鄉(xiāng)一體化建設(shè)需求。深化城建機制改革。進一步開放城建市場，引進和發(fā)展城市建設(shè)先進生產(chǎn)力。依靠城市資源加大建設(shè)融資力度，建立城市建設(shè)持續(xù)、健康、循環(huán)發(fā)展的新機制。加強土地儲備，提高土地收入、產(chǎn)出效益，確保政府土地收益。引導(dǎo)、支持房地產(chǎn)業(yè)重點改造市場。未來城市的發(fā)展重點是城市的政治、文化、旅游、物流中心和高檔住宅區(qū)。二、 區(qū)域市場分析1. 商圈分析商圈（TRADE AREA）是指大部分顧客來自的地區(qū)所形成之特定范圍，由于各業(yè)種經(jīng)營之商品不同，賣場大小面積不一，且交通動線、地理位置各有優(yōu)缺，因此所形成的商圈大小、