【文章內(nèi)容簡介】 度，安保日常巡查，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理 治安案件發(fā)生率 因管理因素的發(fā)率低實行 24 小時巡邏值班制度，確立入住期 “人防為主、科防為輔、全面防范 ”的治安思路。明確治安職責(zé)，層層防衛(wèi)，以確保公園的人身財產(chǎn)安全，接受報警及實施調(diào)度 于 1‰ 第二章 房屋和設(shè)施、設(shè)備管理方案 總體要求做到三無，設(shè)備無故障，設(shè)施無損壞，管線無堵漏，具體方案如下： 一、房屋和設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)項目示意表 類 別 項 目 定期養(yǎng)護(hù) 周 期 內(nèi) 容 實施效果 房屋本體 外墻面、屋面、樓梯通道 外墻面 3年一次，屋面5 年一次，樓梯通道 5年一次 檢查修理 無損壞 區(qū)內(nèi)道路 砼路面、砼道牙、人行道 每年一次 檢修 整潔、無損壞 區(qū)內(nèi)照明 樓道燈、廣場燈、車庫燈、草坪燈、路燈 每年一次 燈桿刷漆、線路開關(guān)檢測 符合安全標(biāo)準(zhǔn)，正常使用 溝渠池井 雨水口、雨水井、污水井、化糞池、閥門井、噴水池 每年一 次 清理淤泥、化糞池抽吸及閥門檢測保養(yǎng) 暢通、無損壞 停車場 停車場 每年一次 翻新、更換舊標(biāo)識牌、消防設(shè)施檢測 標(biāo)識完整、明晰，設(shè)施完好 公共 標(biāo)識牌、警示牌 每月一次 翻新、更換 標(biāo)識完整、明晰，設(shè) 標(biāo)識牌 殘舊標(biāo)識牌 施完好 自行車 停放處 自行車房 每年一次 翻新、更換殘舊標(biāo)識牌 標(biāo)識完整、明晰，設(shè)施完好 智能化 系統(tǒng) 監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線報警系統(tǒng)等 每年二次 檢測、試驗、維修、更換 傳感靈敏，使用正常 供水供電 系統(tǒng) 水泵、水塔、變壓器、配電房等 每月一次 檢測 運(yùn)轉(zhuǎn)正常 公用設(shè)備 電梯等 每 月兩次 檢測、保養(yǎng) 運(yùn)轉(zhuǎn)正常、安全可靠 公共設(shè)施 圍欄、宣傳欄、廣播系統(tǒng) 每周一次 檢測、試驗、維修、更換 無損壞，廣播正常 二、房屋的修繕和日常養(yǎng)護(hù) 定期檢查公園，發(fā)現(xiàn)問題及時維護(hù)，保證正常使用，最大限度的發(fā)揮公園的使用功能。 制定房屋及設(shè)施設(shè)備的管理規(guī)定，制止各種擅自改變房屋和配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀及毀壞設(shè)施設(shè)備的行為。 做好零星養(yǎng)護(hù)工作，應(yīng)急維修不過夜，保證房屋正常的使用功能。 大修、中修做好養(yǎng)護(hù)計劃，及時制定養(yǎng)護(hù)方案，報業(yè)主委員會同意后安排實施。 三、設(shè)施設(shè)備的管理保養(yǎng)工作 建立聯(lián)系卡制度，與公園所有的設(shè)備廠家及安裝單位建立聯(lián)系，由他們指派技術(shù)人員到現(xiàn)場指導(dǎo)，或直接承擔(dān)設(shè)備的管理與維修任務(wù)，使各類設(shè)備始終處于最佳的運(yùn)作狀態(tài) 將公園所有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行分類，建立驗收、登記、建檔、保管、搬移、調(diào)撥、事故處理、報廢等一整套臺帳、技術(shù)資料及審批制度，定期對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清查、核對，保證賬、卡、物相符，并為制度設(shè)備養(yǎng)護(hù)計劃提供數(shù)據(jù)和資料。 派專業(yè)技術(shù)人員、熟練技術(shù)工人深入公園機(jī)房，熟悉設(shè)施設(shè)備的性能和操作要求，根據(jù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制定設(shè)施設(shè)備管理保養(yǎng)計劃，做好管理保養(yǎng)工作。 建立設(shè)施設(shè) 備日常保養(yǎng)和定期檢查維修制度，責(zé)任到人，記錄及時、詳細(xì)、準(zhǔn)確，建立設(shè)備大、中、小修工程的驗收制度，保證維修合格率達(dá)到 100％， 并進(jìn)行回訪，回訪記錄健全。 第三章 安保管理方案 人力、物力配備充足，技防、人防相結(jié)合，基礎(chǔ)工作扎實，各項治安防范制度落到實處，確保公園無重大治安、火災(zāi)事件發(fā)生。 一、治安管理 公園實行 24 小時值班巡邏制度、外來人員出入查驗制度、大件貴重物品出入公園登記制度等各項安全防范制度；制定護(hù)管人員崗位職責(zé)和切實可行的安全保衛(wèi)工作程序，明確責(zé)任區(qū)域，注重技防和人防相結(jié)，各項治安防范制度落到實處，保障公園安全。 （一）護(hù)管人員配備 公園的護(hù)管人員共配備 20 名秩序人員，其中班長 2 人，隊員 18 人，值班分為白、晚兩班，對公園實行 24 小時不間斷管理。 白班 10 人：門崗 4 人，車管 2 人，監(jiān)控 2 人，巡邏 2 人； 晚班 8 人：門崗 4 人，固定周界崗 1 人，監(jiān)控 1 人，巡邏 2 人。 （二）靈活、高效、人性化的值班方式 我們在治安管理中既要保證安全，又要維護(hù)業(yè)主與客人之間的正常來往，具體表現(xiàn)為： 強(qiáng)化安全措施，確保公園業(yè)主（使用人）的財產(chǎn)和人身安全； 禮貌待人，營造良好的生活、居住環(huán)境，杜絕 “戒備森嚴(yán)、一味盤問 ”的公園 管理模式，達(dá)到 “內(nèi)緊外松 ”。提高護(hù)管人員的素質(zhì)，所謂 “來的都是客 ”，護(hù)管人員要善于察言觀色，對出入人員區(qū)別對待，不因為護(hù)管人員的失禮而影響業(yè)主（使用人）的交往活動； 二、消防管理 對護(hù)管員進(jìn)行消防業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)，掌握國家有關(guān)消防的法規(guī)和制度，熟悉公園自動消防系統(tǒng)的性能和操作，熟練掌握各種消防器材的使用。 定期進(jìn)行消防安全檢查，護(hù)管員每天巡視公園的每個角落，及時發(fā)現(xiàn)消防火險隱患；定期對消防器材（滅火器、消防栓等）的完好情況進(jìn)行檢查；每天檢查公園自動消防報警系統(tǒng)是否正常運(yùn)行；每天對公園安全用電情況進(jìn)行檢查 ； 定期對消防設(shè)備（消防泵、水噴淋等）進(jìn)行測試，并做好記錄。 在加強(qiáng)日常防火工作的同時，還要做好滅火的準(zhǔn)備工作，制定火災(zāi)應(yīng)急行動實施預(yù)案，以備一旦發(fā)生火災(zāi)，能及時有效地組織自消自救，對重點(diǎn)崗位、重點(diǎn)部位落實責(zé)任到人，將火災(zāi)的損失降低到最小程度；成立護(hù)管員為主、公園工作人員為輔的消防隊，每年進(jìn)行 1－ 2 次實地消防方案預(yù)演。 定期組織物業(yè)中心員工學(xué)習(xí)消防知識，對公園工作人員進(jìn)行消防知識宣傳。 三、車輛管理 做好公園的停車規(guī)范管理，在入口設(shè)置禁鳴限速標(biāo)志，對臨時停車車位進(jìn)行劃線，使公園內(nèi)車輛停放井然有序，保障 公園道路暢通。 我公司參考停車場設(shè)計，為便于管理，為維護(hù)公園的良好停車秩序，建議安裝 IC 卡智能停車場管理系統(tǒng)一套，將整個公園的車輛管理納入電腦管理之下，提高管理效率，方便業(yè)主出入，有效防止車輛的遺失。 物業(yè)中心將設(shè)置專門的車輛管理人員，負(fù)責(zé)發(fā)放停車卡、進(jìn)行車輛引導(dǎo)、出入口控制、安全防范、巡查車輛停車和管理行車秩序。 做好公園的停車規(guī)范管理，在入口安裝減速帶和禁鳴限速標(biāo)志，在公園出入口設(shè)置導(dǎo)向牌，停車場內(nèi)設(shè)置相關(guān)的交通指示牌，對臨時停車車位進(jìn)行劃線，使公園內(nèi)車輛停放井然有序，保障車輛人員安全。 第四章 清潔 衛(wèi)生管理方案 嚴(yán)格執(zhí)行公園環(huán)境衛(wèi)生管理、衛(wèi)生工作標(biāo)準(zhǔn)和員工考核制度，確保公園常年干凈整潔。物業(yè)中心主管一天兩次檢查衛(wèi)生工作質(zhì)量，根據(jù)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)對清潔工進(jìn)行考核。結(jié)合公園實際情況，制定如下管理方案： 一、管理目標(biāo) 通過嚴(yán)格的衛(wèi)生工作標(biāo)準(zhǔn)和有效的管理監(jiān)督機(jī)制，確保公園公共場所保潔率達(dá)到 98％以上。 二、人員配備及工作制度 （一）人員配備： 公園道路、地下車庫： 15 名；公園水域： 4 名；樓道等公共部位： 6 名。 （二）工作時間 擬定上班時間為上午 7： 3012:30 下午 14:3018： 30。 （三）保潔范圍 公園所有 公共部位、公園外道路、停車場、地下室等。 三、衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn) 目視樓層通道地面干凈無雜物、無煙蒂、無紙屑、無果皮、無污跡。 用干凈紙巾擦拭墻面和公共設(shè)施，無明顯污跡。 標(biāo)識牌、公共設(shè)施目視無明顯灰塵； 不銹鋼表面無污跡。 垃圾桶清倒及時。 墻角、門框上目視無灰塵、蜘蛛網(wǎng)。 衛(wèi)生間墻面、地面干凈，大小便器干凈。 公園外道路、綠地?zé)o雜物等。 四、清潔內(nèi)容 公園外路面清掃，每日 8 小時保潔； 公園大廳、樓梯、走廊每天打掃一次， 8 小時保潔，不間斷對垃圾桶收集、清運(yùn)； 一樓大廳玻璃 門每天擦拭一次，樓梯玻璃每月擦拭一次； 每周對樓內(nèi)護(hù)欄、標(biāo)識牌等公用部位進(jìn)行保潔擦拭，并不斷巡視保持干凈整潔； 垃圾收取，固定垃圾桶每天定時收取； 綠地衛(wèi)生每天巡視、清潔一次，保持綠地?zé)o雜物、垃圾、果皮、紙屑； 第五章 綠化管理方案 根據(jù)綠化養(yǎng)護(hù)管理質(zhì)量要求，細(xì)化養(yǎng)護(hù)計劃和考核指標(biāo)，做到公園內(nèi)外的花卉、樹木生長正常，布局合理。 一、具體實施方案 項 目 方案 實施效果 修剪 喬木：每年修剪 2 次 無枯枝，樹枝不阻車輛和行人通過，主側(cè)枝分布均勻 灌木：每年修剪 5 次以上，枯黃枝葉及時剪除，枯葉 要即刻清除 使其造型整齊美觀，保持新綠和整齊 草坪：每年修剪次數(shù)視草皮生長速度不定期修剪 無雜草，草坪、草地目視平整 澆水 根據(jù)季節(jié)、氣候、綠地花木的品種決定澆水量；一般每周 1 次。 樹木無旱死、枯死現(xiàn)象 施肥 根據(jù)土質(zhì)、花木生長期和培植需要，決定施肥的種類和數(shù)量：一般喬灌木每年 4 次，草地每年 1 次；一般施肥時間在陰天或傍晚 花草樹木茁壯成長 殺蟲 貫徹 “預(yù)防為主，綜合治理 ”的基本原則，每月防治 1 次，發(fā)現(xiàn)病蟲及時噴射 無明枯枝、死杈，有蟲害枝條在 2％以下 去塵 每周由綠化工用濕布對植物莖葉進(jìn)行除塵 花池、花基、花盆、綠化帶無煙頭、紙屑等雜物 補(bǔ)缺 如有枯死現(xiàn)象，要按花木栽種季節(jié)及時補(bǔ)栽補(bǔ)種 草坪無明顯黃土裸露，最大裸露塊在 平方米內(nèi)，裸露面積在總面積的 ％以內(nèi)。樹木缺株在 1％以下 耕種 除雜草 施肥前和下大雨后進(jìn)行松土，每年不少于 6 次 草坪無明顯雜草，樹木底下土層不板結(jié)，透氣良好 放風(fēng) 排澇 巡查 每天巡查一次 暴風(fēng)雨后查看草坪無積水，樹木無倒斜 二、人員配置 公園配備（或兼職） 20 名綠化工，要求具有較高的綠化養(yǎng)護(hù)知識，熟悉花草樹木的管理作業(yè)程序，并具有一定的審美觀，對花木的品種、布局 有一定的研 究，對花木定期施肥、澆水、防病治蟲、除草和培土，及時修枝整形、補(bǔ)栽補(bǔ)種，處理枯枝落葉，清理場地。 三、樹木花草的日常維護(hù) 根據(jù)季節(jié)、氣候、地域條件及時澆水，保持良好的生長態(tài)勢。 根據(jù)土質(zhì)、花木生長期、花木品種和配置需要，及時進(jìn)行施肥。 掌握病蟲害的發(fā)展規(guī)律，采取適當(dāng)有效的除蟲措施。 根據(jù)樹木形態(tài)、觀賞效果、樹木品種和生長情況等因素進(jìn)行修剪整形，保持良好的觀賞性。 對枯萎的花草及時清除、更換，杜絕裸土現(xiàn)象的發(fā)生； 及時清理綠化帶內(nèi)垃圾，每周擦拭綠化小品一次。 第六章 檔案的 建立與管理 物業(yè)檔案是隨著物業(yè)管理行為的出現(xiàn)而產(chǎn)生的，盡管檔案管理不是物業(yè)管理工作的主要環(huán)節(jié)，然而其重要地位卻不容忽視。物業(yè)管理工作正式開展后，幾乎每一個環(huán)節(jié)都離不開檔案，無論是維修、養(yǎng)護(hù)物業(yè)設(shè)施，還是了解業(yè)主及物業(yè)使用人情況，由或是收取管理費(fèi)用、開發(fā)經(jīng)營活動等，都要用到物業(yè)檔案。隨著現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，無論是物業(yè)管理還是檔案管理，都在向著現(xiàn)代化的管理目標(biāo)邁進(jìn)，物業(yè)檔案的現(xiàn)代化管理也成為必然趨勢。 物業(yè)檔案是物業(yè)管理公司在從事物業(yè)管理活動時直接形成的對國家和社會有保存價值的各種文字、圖表、聲像等不同形式的歷 史記錄。隨著物業(yè)管理的不斷發(fā)展和完善，物業(yè)檔案的種類也在不斷增加。 一、檔案管理運(yùn)作環(huán)節(jié) 設(shè)立檔案室，采取系統(tǒng)化、科學(xué)化、現(xiàn)代化的先進(jìn)手段，建立相應(yīng)的規(guī)章制度，對所有檔案資料進(jìn)行嚴(yán)格管理。 資料的收集堅持內(nèi)容真實的原則，根據(jù)實際資料和信息資料的內(nèi)容，在實際工作中從需要出發(fā)，擴(kuò)大資料的來源渠道。 二、資料分類整理 收集后的所有信息資料，統(tǒng)一由檔案管理員整理。整理的重點(diǎn)是去偽存真，根據(jù)檔案的來源、信息的內(nèi)容、信息的表現(xiàn)形式等特點(diǎn)進(jìn)行細(xì)分，做到條理清晰、 分類合理。 三、檔案內(nèi)容 范 圍 分 類 資 料 內(nèi) 容 房產(chǎn)公司提供資料 產(chǎn)權(quán)資料 規(guī)劃用地許可證、土地證、建設(shè)規(guī)劃許可證 技術(shù)資料 規(guī)劃圖、竣工圖、地質(zhì)勘察報告、竣工驗收證明書、總平面圖、平面圖、房屋及設(shè)備使用技術(shù)資料 物業(yè)中心建立的資料 物業(yè)資料 公園基本資料、娛樂設(shè)施資料、路標(biāo)、室號配置圖 業(yè)主資料 入住通知書、業(yè)主公約、業(yè)主情況登記表、裝修申請表、房屋交接單 日常管理資料 日常工作記錄、各類協(xié)議、各種設(shè)施設(shè)備檔案 四、資料歸檔整理 按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)地分類與保存。 檔案按不同業(yè)務(wù)性質(zhì)、編號、造冊、編輯，分 柜保存，運(yùn)用計算機(jī)等先進(jìn)的管理手段，盡可能的把其他形式的檔案資料轉(zhuǎn)化為電腦儲存，便于查找和調(diào)用。 檔案的出室、入室都有嚴(yán)格的規(guī)定：出室必須由物業(yè)中心主任同意，經(jīng)登記后方可借出；入室時，須由專人進(jìn)行檢查，如有破損，立即修復(fù)，并追究有關(guān)人員的責(zé)任。檔案管理人員需及時收回在外文件，嚴(yán)防文件的流失。 檔案的管理環(huán)境做到 “三防 ”，即防火、防潮、防變質(zhì)。 第七章 公園、文化活動建設(shè) 協(xié)助業(yè)主（使用人）搞好各項公園活動、文化活動宣傳，重大節(jié)日協(xié)助搞好節(jié)日布置。 一、設(shè)想及安排 突出特點(diǎn)：開展公園文化活動，逐 步成為創(chuàng)建文明住宅公園宇的特色； 找準(zhǔn)切入點(diǎn)，開展形式多樣的主題活動、節(jié)日活動和經(jīng)常性活動； 把